Kinnisvaramullid ajaloos ja tänases Eestis

Briti kinnisvaraekspertide liit RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) viitab oma eelmise aasta väljaandes tõsiasjale, et alates 1970. aastast on paljudes Euroopa riikides olnud üks-kaks hinnalangust, mis on ületanud 15 protsendi piiri. Soome omab peaaegu 50 protsendini küündiva langusega Euroopa rekordit. Kas kõigil puhkudel on põhjust kõneleda kinnisvaramullist? Kas tegemist on millegi taunitavaga, mille puhul võime kõneleda kindlatest süüdlastest?
Küsimus on pigem selles, mida on meil enda ajaloost ja teiste riikide kogemusest kõrva taha panna. Järgnevalt anname ülevaate lähiajaloo suurematest kinnisvaramullidest üle maailma.

Aasia

Kagu-Aasia riikides leidis 1980ndate aastate lõpus ja 1990ndate alguses aset kiire kinnisvara hinnatõus ja kinnisvaramulli tekkimine. Järgnes mulli lõhkemine. Mulli paisumist elamispinnaturul ja sellele järgnenud langust iseloomustavad tabelis 1 toodud andmed.

Kümme aastat pärast 1997. aasta majanduskriisi oli enamus Aasia elamispinnaturge tõusul. Vaatamata sellele kattis hinnatõus vaid kriisiga tekkinud langust ja hinnad polnud saavutanud kriisile eelnenud taset. Näiteks Hongkongi elamispindade hinnad olid 38 protsenti madalamad 1997. aasta tipptasemest; Singapuris 30 protsenti 1996. aasta; Filipiinidel aga koguni 50 protsenti 1996. aasta tipptasemest.

Filipiinide, Singapuri ja Lõuna-Korea elamispinna uut hinnatõusu mõjutasid majanduse kiire kasv ning tugev rahvusvaheline ja kohalik nõudlus elamispinna järele. Hongkongis algas 1999. aastal hinnatõus, mis tegi lühiajalise languse 2006. aasta alguses, kuid jätkas siis tõusuga. Tai kinnisvaraturu arengut on pidurdanud poliitiline ebastabiilsus.

Praegused majanduslikud tingimused eeldavad Aasia kriisiga haaratud maades jätkuvat suurt nõudlust elamispinna järele. SKP kasv oli 2006. aastal kõigis neis maades üle viie protsendi ja elanikkonna sissetulekud on oluliselt kasvanud. Näiteks Indoneesias kasvas ajavahemikus 2001-2006 sissetulek inimese kohta 33, Hongkongis 28, Filipiinidel 24 ja Lõuna-Koreas 20 protsenti.

Pangad ja finantsinstitutsioonid on tänu kriisijärgsetele reformidele oluliselt paremas olukorras. Intressimäärad on madalamad kui kriisieelsel ajal.

Arvatakse, et hüpoteeklaenu turg on suundumas buumile vaatamata sellele, et laenuandjad on teatud majandussektorite suhtes ettevaatlikumad. Kagu-Aasia maade sotsiaalmajanduslikud näitajad viitavad samuti suurenevale nõudlusele elamispinna järele. Tugev urbaniseerumine ja elanikkonna kasv on suurendanud paljude linnade asustustihedust. Demograafiline profiil on paljudes maades noor, mis on väga erinev Euroopa riikidest ja Jaapanist: 2005. aastal moodustasid üle 60-aastased elanikkonnast alla 15 protsendi, samas kui laste (0-14 aastat) osakaal oli 20 protsenti. Suurim osa elanikkonnast on eas, mil luuakse majapidamisi, inimeste arv ühes majapidamises on vähenenud ja majapidamiste arv suurenenud.

Euroopa ja Kanada

Ajalugu näitab, et finantssektor on sageli kas otseselt või kaudselt mõjutanud kinnisvaraturu kriiside teket.

Enamikus tabelis 2 toodud maadest tõusid elamispinna hinnad finantssektori langusele eelnenud kahe kuni seitsme aasta jooksul keskmiselt enam kui 20 protsenti (inflatsiooniga korrigeeritud hindade alusel). Kui finantssektor hakkas langema, langesid elamispinna hinnad esimese kahe aastaga keskmiselt üle 15 protsendi. Sarnased muutused toimusid ka äripindade turul.

Kinnisvaramulli lõhkemise tagajärjed olid erinevates maades seotud finantssektori kriisi sügavuse ja kestusega. Nii kestis näiteks Kanadas kinnisvaramulli lõhkemine kolm aastat ja elamispinna hinnad langesid 21 protsenti, Soomes aga kestis langus peaaegu neli aastat ning hinnad langesid tervelt 47 protsenti.

Põhjamaade kinnisvaramulli tekkimisele avaldas olulist mõju finantssektori dereguleerimine ja liberaliseerimine 1980ndatel aastatel, mille tulemusena tekkis peale pangalaenu täiendavaid võimalusi kinnisvara finantseerimiseks ja laenumahud kasvasid kiiresti. Soome ja Rootsi kinnisvaramulli kasv lõppes järsult 1990. aasta alguses seoses maailmamajanduse languse ja Põhjamaade panganduskriisiga. Täpsemalt algas Soomes kinnisvarakriis 1989. aasta sügisel ja saavutas oma põhja 1993. aasta esimeses kvartalis.

Kanadas, Iirimaal ja Hollandis ei toimunud kriisi kogu panganduses, vaid pigem üksikutes finantssektori osades. Kanadas pankrotistusid ainult väikesed finantsinstitutsioonid, suuri risk ei ohustanud, mistõttu ka kinnisvara hinnalangus kestis lühemat aega. Iirimaad vaevasid 1980-ndate alguses kõrge inflatsioon ja kõrged intressimäärad, mis tõid kaasa pankrotilaine ja kinnisvarahindade languse. Hispaanias soodustasid kinnisvara hinnabuumi pankade liberaliseerimine, konkurentsi kasv ja põhjendamatul tmadalate intressimääradega laenude kasv kinnisvarasektoris. Kriis panganduses ja kinnisvara hinnalangus algas 1979. aastal ja kestis kuni 1984. aastani.
Euroopa kinnisvaraturg on olnud viimase kümne aasta jooksul riskivaba investeerimiskoht, sest kinnisvara väärtus on kõikides maades kasvanud. Nüüd, kui intressimäärad on hakanud tõusma, on elamispinna hindade kasv pidurdunud või langemas. Eurotsooni elamispinna hinnakasv oli 2007. aastal 4,9 protsenti, mis on väikseim tõus alates 1998. aastast.
USA

Suurim kinnisvaraturu kriis USA-s leidis aset 1930ndatel aastatel ja oli seotud kogu maailmamajanduse langusega ning nn. suure depressiooniga USA-s 1929. aastal. Aastatel 1925-1933 langesid elamispinna hinnad 30 protsenti. Kuna paljud majaomanikud sattusid kriisi käigus hüpoteeklaenude tagasimaksmisel raskustesse, siis sekkus riik jõuliselt, et pidurdada langust ja aidata majaomanikel keerulisest olukorrast välja tulla.USA kogemus näitas, et avalik ja erasektor suudavad koos pakkuda lahendusi kriisiolukorra leevendamiseks. Aastal 1932 loodi fäderaalne kodulaenu pangasüsteem, mis aitas raskustesse sattunud pankadel ja laenuühingutel hoida käigus hüpoteeklaenude väljastamist.

Samal aastal loodi ka Hindamise Instituut, mis täätas välja rahvusliku standardi kinnisvara hindamiseks. Aasta hiljem modifitseeriti pankrotiseadust ja USA kongress moodustas elamuomanike laenuühingu aitamaks neid, kellel oli raskusi hüpoteeklaenude maksete tasumisega. Pikendati laenutähtaegu ja kehtestati fikseeritud intressimäärad.

1938. aastal lõi kongress Fannie Mae nimelise ettevõtte, mis hakkas tegelema hüpoteeklaenude muutmisega väärtpaberiteks ja mille eesmärgiks sai kindlustada ameeriklasi hüpoteeklaenudega.

Viimane langus USA elamispinnaturul algas 2005. aastal ja kestab tänaseni. Kardetakse, et see võib kujuneda sama suureks kui 1930ndate kriis.

Niisiis näitab teiste riikide kogemus, et kinnisvaraturud liiguvad pidevalt üles-alla. Tasub meeles pidada: hinnatõusud ja –langused on osa turutsüklist ja neis pole midagi kummastavat. Pigem on tegemist reaalsusega, milles elame ning suure tõenäosusega ei suudeta hinnamulle ja kriise ka tulevikus vältida. Turutsüklid kaovad alles siis, kui kaob vaba konkurents.

Ene Kolbre,Tallinna Tehnikaülikool ja Aivar Tomson, kinnisvaraekspert

Allikas: 29.veebruari eesti Postimehe lisa Majandaja