Järjest rekordeid purustava kiirusega kasvavate ehitushindade pidurdumist pole oodata enne paari aastat, sellest hoolimata plaanib üle kolmveerandi kinnisvarafirmadest lähitulevikus hinnad samaks jätta või neid alandada.

Tänavu esimeses kvartalis kergitasid ehitamise hinda eelkõige tääjõukulud, mis kasvasid määdunud aasta sama ajaga võrreldes 17,3 protsenti. üldine ehitushindade kasv oli seejuures 15,6 protsenti.

Konjunktuuriinstituudi direktor Marje Josing tõdes, et ega ehituse hinnatõus kellelegi üllatusena tulnud. Tema hinnangul võib selline buum ja hinnatõus kesta veel selle ja järgmise aasta ning siis rahunema hakata, sest jätkuvale kasvule panevad piiri nii arendajate kui tarbijate huvi ja võimalused. «7000 krooni ringis palk, mida saab umbes kaks kolmandikku inimestest, kitsendab võimalike laenuvõtjate ringi aina kasvavate kinnisvarahindade juures,» tõi Josing näite.

Ehitamine kallineb

Kasvavad ehitushinnad ongi siiani olnud üks kinnisvara hinnatõusu mootoreist. Samas selgub konjunktuurinstituudi tänavuse esimese kvartali ülevaatest, et kuigi ehitajad kavatsevad hindade tõstmist jätkata, kinnisvara vahendavatel firmadel sama plaani ei ole.

Nimelt selgub ülevaatest, et 61 protsenti ehitusfirmadest kavatseb lähema kolme kuu jooksul veel hindu kergitada. Samas sunnib tihenev konkurents hindu alandama kaheksat ja muutmata jätma koguni 84 protsenti kinnisvarafirmadest.

Eesti Ehituse juhatuse esimehe Jaano Vinki hinnangul peaksid sellised näitajad panema ehitusettevõtjaid oma tääpõllu muutumist jälgima. «Hoolikalt peab kodutääd tegema ehituspakkumiste esitamisel, et hinnata adekvaatselt ka riske,» ütles Vink.

«Kardan, et ka tänavune aasta jätkub ehituse vallas üsna sarnaselt eelmisega,» nentis ta.

Josing nentis, et ega hinnad enne rahunema hakka, kui nõudlus ehitamiseks väheneb või pakkumine sellele järele hakkab jõudma, kuid hindas, et turg reguleerib end siiski ise.

«Aga peale büroo- ja kortermajade ehitatakse meil ju ka palju teid ja muid rajatisi, milles on suur osa eurorahal,» märkis Josing.

Ehitajad naasevad

Vinki hinnangul peegeldab hinnahüpe ehituse tegelikku seisu, millest on räägitud juba tükk aega, ja näitab valdkonna suundumust.

Kuna ehitajate palk oli määdunud kvartalis aasta varasemast ligi viiendiku võrra kõrgem, hakkavad nad väikese ehitusfirma Qicest juhataja Maryon Väinola sõnul ka Soomest täält tagasi tulema. Väinola ütles, et täämeeste tasu algab 1000 kroonist päevas kätte, ja abitäälised, kes veel mullu tegid tääd alates 30 krooni eest tunnis, küsivad nüüd juba kaks korda rohkem.

Suurima hüppe tegid ehitushinnad 1996. aasta neljandas kvartalis, kui need kasvasid eelnenud aasta sama perioodiga võrreldes 15 protsenti.

Allikas:

Postimees, 23.aprill 2007.a.

Kulvere analüüsis 2005. aasta IV kvartalis Tallinnas välja antud laenusid ja leidis, et tootetingimustele ei vastanud neist 32%. Tääst selgub, et soovitud laenu said paljud kätte vaatamata kehvale maksevõimele ja kõrgele vanusele.

Lisaks selgitas tema Tallinna Tehnikaülikoolis kaitstud magistritää, et laene anti ka omafinantseeringu nõudeid eirates. Pank alandas niigi sel ajal omafinantseeringu miinimumi uute objektide puhul 15%-lt 10% peale ja vanade puhul 30%-lt 20% peale.

Suurim oli vastuolu aga kliendi maksevõimega. Kulvere kirjutab: ‘28%-l ehk 318 laenuvõtjal oli ebapiisav sissetulek laenukohustuse teenindamiseks. Neist 88% olid kliendid, kes kuuluvad keskmise või madalama sissetulekuga klientide hulka.’ Keskmine või madal tähendab netosissetulekut 5000-20 000 krooni kuus.

Lisaks oli 6% laenude puhul vastuolu ka omafinantseeringu ja tagatise turuväärtusega. Vastuolu alla 10% omafinantseeringuga oli pooltel (34 laenu), kus omakorda pooltel fikseeriti ka maksevõime vastuolu. ‘üks põhjus võib olla hindamisaktis. 2005 tõusid hinnad rekordiliselt, pank alati uut akti ei nõudnud,’ kirjutab Kulvere.

Kulvere jätkab, et kui Euroopas lubavad üle 30aastast laenu võtta vaid Taani, Saksamaa ja Portugali pangad, siis Eestis saab võtta ka kuni 40aastast laenu.

Vastuolu tekkis ka kliendi vanust arvestades. üldiselt tahavad pangad, et laen oleks enne pensionile minekut tasutud. Siiski oli SEB Eesti ühispangas 2005. aasta IV kvartalis antud kümme laenu inimestele, kes lepingu lõppedes on vanemad kui 70.

Koduvahetuslaen ehk mäng tulevikuõnnega

Suurimasse, 28% riskigruppi kuuluvad sellised laenajad, kes võtavad suure laenu uue kodu ostmiseks ja panevad alles siis vana kodu müüki. Pangad nimetavad seda koduvahetuslaenuks.

Kuna inimese sissetulek ei võimalda nii suurt laenu teenindada, annab pank talle kohe ka laenupuhkuse, kus maksta tuleb vaid intresse. Samas on needki krõbedad: näiteks kahemiljonilise laenu juures 7500 krooni kuus, kui võtta laen 25 aastaks. Uutest laenuvõtjatest jäävad nii Hansapangas kui ka ühispangas 10-15% kohe laenupuhkusele.

Kuni kinnisvarahinnad kerkisid kui pärmitaigen, muret polnud. Nüüd aga on kinnisvaraturg peaaegu hangunud. Kui inimene vana kodu müümata laenumakseid välja ei kannata, tuleb pangal kiirmüük korraldada.

Eesti Pank saadab loo kommentaariks muretu viite makronäitajatele: pankade laenuportfellide kvaliteet püsib jätkuvalt hea – tähtajaks tasumata laenude osakaal oli laenuportfellis veebruaris 0,3% (613,8 mln kr), seejuures enam kui 60 päeva hilinenud tagasimaksete maht oli 0,14% (260,5 mln kr). Siiski, samast tabelist on näha, et veel paar kuud tagasi oli tähtajaks tasumata laenude osakaal 0,2%.

Finantsinspektsiooni juhatuse liige Andres Kurgpõld kinnitab, et viivislaenude tase on SEB Eesti ühispangas madal ja moodustab panga konsolideeritud laenuportfellist vaid 1,7 %. ‘Kindlasti pole põhjust teie poolt viidatud mahtudes rääkida klientide maksevõime puudulikkusest,’ lausub Kurgpõld.

üks anonüümsust palunud ehitusfirma spetsialist on praegu maksmas kahte SEB Eesti ühispangast võetud laenu uute korterite eest Tallinnas.

ühes elab ta ise, aga teisest üritab ta juba seitsmendat kuud lahti saada. Selle korteri laen on võetud tudengist venna nimele, sest pank mõlemat laenu talle ei andnud. ‘ütleme nii, et ma saaks vist hakkama, aga väga nibin-nabin,’ täpsustab mees. Laenupuhkus tähendab seda, et lisaks oma laenule maksab ta venna nimel 5000 krooni kuus intresse.

Eelmisel nädalal käis vend pangas laenupikendust palumas, sest pole ostjaid. ‘Sai kaks kuud juurde, aga nad andsid märku, et see asi väga ei meeldi,’ kirjeldab laenuvõtja.

Alguses küsis ta kahetoalise korteri eest 2,1 mln krooni, nüüd 1,9 mln krooni ja on valmis hinda langetama. Kahe kuuga võiks see müüdud olla, muidu – ‘eks ma siis vaatan, mis edasi,’ pomiseb mees.

Noor naiskaitseväelane, kes tahab jääda anonüümseks, pani Koplis 1908. aastal ehitatud lisakorteri müüki kolm nädalat tagasi. Müügikuulutuses on juba sõna ‘Kiire!’. Kaitseväelane on teinud plaani, et kui septembriks on vana korter müümata, tuleb laenupuhkust pikendada. Hinda langetab ta nädala-paari pärast, kui on näha, et ei lähe.

Maakler Monika Murumets ütleb, et tal on igal neljandal kliendil koduvahetus käsil. Kuna müük võtab nüüd aega, käib Murumets ka ise pangas laenupuhkust juurde kauplemas – seni on antud.

Probleem läheneb hiilivalt

‘ühest numbrit, millest alates eraisikute laenukoormus on ohtlik, pole võimalik äelda,’ lausub rahandusministeeriumi majandusanalüüsi osakonna juhataja Andrus Säälik.

Eraisikute ehk kodumajapidamiste laenukoormust mõõdetakse laenu ja liisingu jäägi suhtena viimase nelja kvartali summaarsesse SKPsse. See suhe oli meil 2006. aasta lõpus 42,3 protsenti ja 2005. aasta lõpus 31,6 protsenti. 2000. aasta lõpus oli see veel 5,1 protsenti. üldse oli Eestis laenude suhe SKPsse 2006. aasta lõpuks 78%, mis on kümme protsenti kõrgem, kui oli Rootsis enne kinnisvarakrahhi algust 1990. aastal.

Ohud ei anna endast märku tõenäoliselt enne üldise konjunktuuri muutumist. Näiteks tääpuuduse kasvu või palgatõusu olulise aeglustumise ja samaaegse intressimäärade tõusu kaudu, mis seavad ohtu laenuteenindusvõime.

Samuti arusaadavalt kinnisvarahindade languse puhul, kui pangad hakkavad lisatagatisi nõudma ja üllatusena selgub, et laenu jääk on suurem kui korteri turuväärtus.

Säälik meenutab, et juba 2002. aastal hoiatasid Eesti Pank ja finantsinspektsioon kommertspankasid vastutustundetu laenuandmise eest.

Mart Altvee, SEB Eesti ühispanga tegevjuht
Pankade pakutav koduvahetuslaenu võimalus on välja täätatud kliendi mugavuse seisukohast lähtudes.

Kuid koduvahetuslaenu pakkumine klientidele on siiski äärmiselt kaalutletud samm ja seda otsustab panga laenukomitee veendumusel, et ka lisatagatise müümise lühiajalise viibimise korral on klient võimeline oma laenukohustust teenindama.

Laenustandardid on mõeldud keskmise kliendi jaoks ning loomulikult tuleb aeg-ajalt teha erandeid. Paljud erandid ei suurenda tegelikult panga riske.

Näitena võime tuua juhu, kui kliendi palgatõus on toimunud vähem kui kuus kuud tagasi või pole uue ehitise puhul küsitud hindamisakti, sest oskame ise hinnata ehitise turuväärtust.

Siiski peab kordama, et erandeid tehakse juhul, kui pank on veendunud, et erand on panga jaoks aktsepteeritav ning lühiajaline. SEB Eesti ühispanga laenuportfell on üks kvaliteetsemaid.

Tähtaja ületanud laene on meil vähem kui turul keskmiselt. Koos majanduskeskkonna riskide suurenemisega oleme karmistanud ka laenunõudeid, mistõttu olen kindel, et nii pank kui ka meie kliendid on ootamatuste vastu hästi kaitstud.

Arvi Lipp, Sampo Panga eraisikute krediidiriski juht
Koduvahetuslaen ei ole vaid viimaste aastate trend. Seoses kinnisvarahindade tõusuga on sellise finantseerimisviisi kasutamine veidi kasvanud.

Määrav on selge nägemus, et pärast kolimist uude koju on endine eluase müüdav soovitud hinnaga ja suhteliselt kiiresti.

Kui on näha, et koduvahetuslaenuga kaasneb liiga suur maksekoormus maksepuhkuse ajal, samuti kui on kogu laenusumma sissetulekutega võrreldes võimendatud ning tagatiste müük ei pruugi oodatud kujul õnnestuda, siis me ei finantseeri.

Praeguse seisuga pole selliseid juhtumeid, kus ei suudeta vana eluaset müüa.

Kersti Arro, Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna arendusjuht
Kodu vahetamise puhul on sellise võimaluse kasutamine üsna levinud, see on kliendile mugavaim lahendus.

Hinnanguliselt ei ole siin tõusutrendi märgata. Ei saa äelda, et seda kasutaksid vaid madala ja keskmise sissetulekuga inimesed, siin on esindatud kõik sissetuleku grupid. Uutest laenuvõtjatest võtab maksepuhkust pikemaks perioodiks kui kuus kuud umbes 10%. Minu teada ei ole sellistel juhtudel küll pank sundmüüki teinud.

Allikas:

äripäev, 18.aprill 2007

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul on büroomajadel reaalne oht tühjaks jääda. Sooman osutab, et eelkõige on ohus Mustamäe, Kristiine ja Haabersti büroohooned, sest neisse piirkondadesse kerkib lähiajal mitmeid uusi kõrgeima klassiga büroomaju, näiteks Mustamäe tee 16.

Soomani arvates polegi vanemate büroohoonete omanikel väga palju võimalusi uute ja kvaliteetsete pindade vastu midagi ette võtta. Ka madalam hind pole rentnikule enam väväga oluline argument, kui infrastruktuur ja tehnovõrgud on vananenud. ‘Maja ülevõõpamine ja vaipkatete vahetus ei aita,’ märgib ta.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Marko Kivisalu määnab, et äripindade üüriturul ületab praegu nõudlus pakkumist. Kliendi vajadust 500 ruutmeetri või suurema pinna järele on kohe suhteliselt keerukas rahuldada. Samas on ehitusjärgus mitmeid uusi büroohooneid. Paljude pindade üürilepingud on juba sõlmitud ning suurem kolimistelaine saab arvatavasti alguse uuel aastal.

Vajaduse uue pinna järele tingib Kivisalu arvamust määda tavaliselt kas ettevõtte laienemine või siis soov pääseda kesklinna suurenenud tasuliselt parkimisalalt ja ummikutest.

Vananenud ja amortiseerunud ruumid ei vasta enam üürnike suurenenud nõudmistele ja seega otsitakse uusi lahendusi. Järjest suuremat rolli mängib kogu büroohoone kontseptsioon. Soovitakse paikneda äripartnerite läheduses, sest nii kaob füüsiline vahemaa ja tekib võimalus keskenduda oma põhitegevusele.

Eelmisest kümnendist pärit hoonete omanikud peaksid üürnike hoidmiseks kriitilise pilguga üle vaatama ja korrastama kogu oma maja: WCd, ventilatsioonisüsteemi, liftid, üldkasutatavad ruumid. ‘üürihinna tõstmist ei maksa ette võtta,’ hoiatab Kivisalu. Ta soovitab keskenduda väiksemate ja odavamate pindade pakkumisele.

Uutes büroohoonetes on hinnad kõrgemad ning üüripinna minimaalne suurus algab enamasti 100 ruutmeetri juurest. ‘Kindlasti võib vanemates ärihoonetes ette tulla tavalisest suuremat vakantsi, kuid ma ei usu, et mõni maja päris tühjaks jääb,’ sõnab Kivisalu.

Allikas:

äripäev

10.04.2007

Siit ilmast lahkudes jääb inime-sest enamasti maha suurem või väiksem hulk maist vara – mõnikord kinnisvara, vahel ka võlad. Kellele see kõik jääb? Kuidas ise omaste tuleviku eest õigel ajal hoolitseda ja kuidas pärijana toimida? Nõu annab Notarite Koja jurist Kaitti Persidski.

•• Kas on targem oma vara kinkida või pärandada?

Selle küsimusega päärdutakse sageli notarite poole. ühest vastust on võimatu anda, sest kinkelepingu või testamendi tegemine toob endaga kaasa täiesti erinevad juriidilised tagajärjed.

Kinkelepingu sõlmimist reguleerib võlaõigusseadus, pärandamist ja pärimist aga pärimisseadus. Juhul kui näiteks vanaema kingib kinnistu lapsele, võib kingi saaja korteriomandit vabalt käsutada, selle müüa või edasi kinkida. Arvestada tuleks, et kuigi võlaõigusseadus võimaldab teatud juhtudel kinkelepingust taganeda, ei tähenda see, et kingitud korteriomand läheks automaatselt kinkijale tagasi. Kui kinkija soov on pärast kinkelepingut kinnistut kindlasti ise kasutada, oleks mõttekas kaaluda isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist.

Testamendi korral jääb isik aga surmani oma vara omanikuks ning saab vajadusel sellega ise tehinguid teha või ka testamendi tühistada. Seega, otsuse langetamisel peaks mõtlema pigem juriidilistele tagajärgedele kui võimalikele kulutustele, mis kinkelepingu ja pärimise vormistamisel oluliselt ei erinegi.

Notariaalselt tõestatud testamendi tegemine maksab 236 krooni. Kinkelepingu puhul sõltub notaritasu kingitava vara väärtusest. Näiteks miljonikroonise kinnistu kinkelepingu tõestamise tasu on 3220 krooni, millele lisandub käibemaks. Nii kinnisvara kinkimise kui ka pärimise puhul tuleb tasuda kinnistusraamatu kande muutmise eest riigilõiv.

•• Kuidas on võimalik pärida?

Pärimisel pole vahet, kas tegu on kinnis- või vallasvaraga, protsess on sama. Pärida on võimalik seaduse, testamendi või pärimislepingu alusel (viimast varianti kasutatakse harva). Kui pole kehtivat testamenti või pärimislepingut või need on küll olemas, aga ei käi kogu pärandvara kohta, siis päritakse seaduse järgi.

Seadusjärgseteks pärijateks on abikaasa ja sugulased. Esimeses järjekorras pärivad lapsed võrdsetes osades. Kui alanejaid sugulasi pole, tulevad järgmiseks pärandaja vanemad ja alanejad sugulased (vennad-õed). Järgmised pärijad on vanavanemad ja nende alanejad. Abikaasa pärib alati sugulaste kõrval ja tema pärandiosa sõltub sellest, millise järjekorra pärijate kõrval ta pärib. Kui pärijaid pole, on seadusjärgne pärija pärandaja viimase elukoha kohalik omavalitsus.

Testamendiga saab ise määrata, kellest saavad pärijad. Sel juhul tuleb arvestada sundosaga, mis on seadusega ette nähtud pärandaja täävõimetutele lähedastele sugulastele ja abikaasale. Sundosa suurus on pool pärandiosast, mida pole võimalik testamendiga muuta.

•• Kuidas pärimine toimub?

Pärandi vastuvõtmiseks tuleb päärduda pärandaja viimase elukoha piirkondliku notari poole. Pärija esitab pärimisavalduse. Notar avaldab teate pärimisasja algatamise kohta ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded.

Kui on asutud vara kasutama, loetakse pärand vastuvõetuks. Vormistamise küsimus tekib kindlasti siis, kui pärandvaraga soovitakse tehinguid teha.

Kuigi esmast pärimisavaldust on seaduse järgi õigus esitada kümne aasta jooksul alates pärandi avanemise päevast, milleks on inimese surmapäev, lahendatakse enamik pärimisasju tunduvalt varem.

Pärijale lähevad üle kõik pärandaja õigused ja kohustused. Pärija on kohustatud tasuma võlad oma vara arvelt, kui pärandist selleks ei piisa. Kui aga pärija nõuab pärandi inventuuri, vabaneb ta võlgade tasumise kohustusest oma vara arvel.

Pärandi vastuvõtu kulud

•• Pärandimaksu Eestis kehtestatud pole. Küll on notaritasud.

•• Pärandi vastuvõtmise ja sellest loobumise avalduse tõestamise eest 59 krooni.

•• Pärimistunnistuse väljastamise eest makstav tasu sõltub päritava vara väärtusest ja on ligikaudu 0,2 protsenti päritava vara väärtusest. See ei sõltu sellest, kas päritakse seaduse või testamendi järgi.

•• Ette on nähtud ka tasu tehniliste teenuste osutamise eest ja kulude hüvitamine, mis tähendab, et arvestama peab ka notariaaltoiminguga seotud kulusid (näiteks postikulud).

•• Lisanduvad võimalikud pärimisega seotud riigilõivud. Kinnisvara puhul on peamine õiguste registreerimise koht kinnistusraamat, mille kannete muutmise riigilõivu suurus sõltub samuti vara väärtusest.

•• Vastu võetud pärandvara ega kingitud vara ei maksustata tulumaksuga. Küll aga tuleb tulumaksu maksta juhul, kui kingitud vara hakatakse hiljem müüma.

Allikas
Eesti Päevaleht B-osa

Lauguse sõnul on paljud äärelinna uute majade korterid samas hinnaklassis kesklinna uute korteritega ja seetõttu toimub sel aastal hinnakorrektsioon allapoole. Ta sõnas, et esialgu ei muudeta hinnakirju tervikuna, aga individuaalselt on võimalik kaubelda. Lisaboonusena pakuvad arendajad käägimääbliga kortereid või parkimiskohta.

Nii saab alla kaubelda hinnas ja küsida juurde boonuseid näiteks Kristiines Spordi 19 maja katusekortereid ostes, rääkis Uus Maa maakler Kristjan Reinoja. Ruutmeetri hind on seal 35 000 krooni. Samas müüb Reinoja kortereid ka Mustamäel Keskuse tänaval, kus 50 korterist on müüdud kümme ja arendaja Fine Kinnisvara pole vähemalt esialgu nõus hindu langetama.

Mõned korrused kesklinnas täidetakse büroodega

Kuna kesklinnas on samal ajal äripindade puudus, tahab osa arendajaid maja II ja III korruse äripinnaks muuta, kuid Laugusel ei olnud veel voli neid arendajaid nimetada.

Ka spekulandid on äriplaani ümber teinud ja pakuvad kortereid üürimiseks, sisustades need enne määbliga. Uus Maa andmetel on Tallinnas sepkulantide käes rohkem kortereid Fahle majas (Andres Kogeri projekt), Lutheri elamukvartalis (Pjotr Sedini projekt) ja Rotermanni kvartalis (Urmas Sõõrumaa arendusprojekt).

Uus Maa analüütik Annika Jakobson rääkis, et hinnaootused ja ostujõud pole praegu tihti kooskõlas, ehkki pakkumised ületavad nõudlust. ‘Müügiperioodid on pikenenud, aga tingimine pole veel reegel. Endiselt korraldatakse osale objektidele oksjone,’ lisas ta.

äärelinnas on uute korterite kõrge hinna tõttu suurenenud kasutatud korterite müük, sest uusi lihtsalt ei jõuta osta, rääkis Jakobson. Tehingute arv pole Uus Maas selle aasta esimeses kvartalis vähenenud.

Korterite hinnatõus tuleb majanduskasvu suurune

Jakobson ennustab korteritele sel aastal Tallinnas hinnatõusu majanduskasvuga samas taktis ehk 10%, mujal Eestis kuni 10%. äripindade hinnatõus võib tulla 5-10%.

äripindade ja kaubanduspindade järele on endiselt suur nõudlus ja kaubanduspindade järjekord on pool aastat. Kui praegu on büroopindadest nappus, siis Mustamäel peaks varsti tekkima vanemate pindade ülejääk, sest valmimas on kümme uut büroomaja. Pikk on ka korraliku lao- või tootmispinna ooteaeg.

Lauguse sõnul valivad nemad juba mõnda aega hoolega projekte, mida müüki võtavad, ja lükkavad iga kolmanda tagasi. Pank tahab pank enne projektile laenu andmist, et arendajal oleks osa kortereid juba broneeritud. Plussi peaks projekt jõudma selleks ajaks, kui ehitus läbi saab, see on aasta-poolteisega, rääkis Laugus. Mis üle selle müüakse, on lisaväärtus.

Kommentaar

Pikenenud müügiperioodid ja karmistunud laenutingimused on tõepoolest kaasa toomas olukorda, kus mõningatel väiksematel arendajatel, kelle arendusprojektid pole piisavalt kvaliteetsed, tuleb projektidest madalama hinnataseme juures väljuda. Ka Arco Varale on viimasel ajal mitmesuguseid pakkumisi esitatud. Kuid me oleme kogu aeg olnud väga valivad: sellepärast tunneme end ka lähitulevikku vaadates kindlalt, sest kui vaadata kas või meie suuremaid tääs olevaid ning ees seisvaid projekte Tallinnas Stroomi piirkonnas, Kadriorus ja Admiraliteedi basseini ääres, kuhu rajatakse terviklikud elukeskkonnad, siis erinevalt kuhugi põllu peale planeeritud majaderivist meil ajas kaotada pole.

Viibisin hiljuti Londonis, kus külastasin kolleegidega luksuslikult renoveeritud korterit Chelsea linnaosas, kus 300 m2 maksis 8 mln naela (ca 180 mln kr). See teeb hinnaks 600 000 kr/m2. Korter müüdi esimesele kliendile, kes tutvumas käis. Ostuhuvi kinnisvara vastu on Londonis ülimalt kõrge ja hinnad on viimastel aastatel pidevalt tõusnud.

Hiljuti külastasin ka Saksamaad, tutvusin põhjalikult Berliini kinnisvaraturuga. Kirjeldatud Londoni korteri eest oleks võinud Berliinis osta kümmekond üürimaja (à 1000 m’) ehk 200 korterit. Ostuhuvi sellise kinnisvara vastu on Berliinis suhteliselt tagasihoidlik.

Tekib küsimus, kuidas need Vana Euroopa riigid, ELi asutajariigid, saavad olla kinnisvarahindadelt ja turuaktiivsuselt nii erinevad. Kusjuures aktiivne on turg, kus hinnad kõrged, ja turgu, kus hinnad madalad, suhtutakse skeptiliselt. Julgen väita, et kinnisvarahindu mõjutavad kolm asjaolu.

1. üldine majanduspoliitika: kas riik soosib ettevõtlust, milline on maksusüsteem. Inglise firmad, mis teenivad tulu väljaspool riiki, on maksudest vabastatud.

Vene oligarhid ja teiste riikide ülirikkad on oma peakontorid just Londonisse sisse seadnud ning tegutsevad maailmas Inglismaal registreeritud ettevõtetega.

Saksamaal on riiklik tulumaks 27%. Nt on Berliin kehtestatud lisaks linnamaksu: ettevõtjad peavad loovutama linnale veel 12% teenitud tulust. Kokku on tulumaks Berliinis tegutsevale ettevõttele 39%. Tundub, et lihtsam on elada sotsiaalabist, müües tänavaputkas ‘mustalt’ kebabi.

Eesti majanduspoliitika on olnud ülimalt ettevõtlust soosiv, ettevõtete tulumaksuvabastus on toonud meile palju välisinvesteeringuid.

2. Laenupoliitika: kas laenu saab või ei saa, kas riik pakub maksuvabastust intressidelt, annab lisatagatisi omavastutuse osas. Inglismaal on uue kodu ostmisel võimalik laenu saada võib-olla liigagi lihtsalt. Meenub lugu, kui keegi tellis krediitkaardi oma kassile ning pank saatiski.

Saksamaal on laenusaamine keerukas protsess. Uue kodu ostu finantseerib pank keskmiselt 50% ulatuses. Klient peab olema pangale tuttav, maksejõulisust kontrollitakse sakslasliku pedantsusega. Ettevõttelt nõutakse kolmeaastast tulemuslikku ajalugu. Eestis on üldine laenupoliitika üks turgu liikuma panevaid jõude. Intressid on olnud madalad, laenuperioodid pikad.

3. Inimeste ettevõtlikkus ja usk tulevikku. London on tõusnud maailma ärimekaks, määdudes viimaste uuringute põhjal ka New Yorgist.

Londonis elu keeb, inimesed on ettevõtlikud, optimistlikud, usuvad, et tulevik on kinni nende enda arengus. Berliinis on tunda paigalseisu. Inimesed ei ole ettevõtlikud, populaarne on olla riigiametnik või elada hipilikult tänases päevas.

Sakslased on harjunud korterit üürima, mitte omama. Merkeli uus poliitika on lubanud alandada aastaks 2008 riiklikku tulumaksu 17 protsendini. See on toonud kaasa uued lootused: kinnisvaraturg on võtnud juba suuna üles, inimesed räägivad uutest ettevõtmistest.

Eesti inimesed on uskunud oma riigi võimekusse. Oleme olnud julged, avatud väljakutsetele, ettevõtlikud. Paljud on otsustanud osta uue kodu, võttes selleks pikaajalist laenu pangast.

Kui Eesti majanduspoliitika kurssi ei muuda, siis eesti õitseng jätkub.

Allikas:

äripäev

11.04.2007

‘Kõige suurem erinevus korteriühistute ning hooneühistute vahel on omandis. Korteriühistu liikmed on oma korterite omanikud ja saavad neid vabalt käsutada ja koormata. Hooneühistu liikmed pole omanikud, neile kuulub vaid osak ehk praeguse nimetusega liik-mesus,’ selgitab Tipoliini Kinnisvara jurist Evi Hindpere.

Elamuühistu liige laenu ei saa

‘Praegu on elamuühistute liikmed kehvemas olukorras, kuna nad saavad oma liikmesust vaid sularaha eest ostjatele müüa, sest pangad neile laenu ei anna. See aga viib elamispinna hinnad alla. Renoveerimislaenu nad ka ei saa, sest nende omand ei kõlba tagatiseks,’ jätkab kinnisvaraspetsialist.

Juriidiliselt on kõik elamu- ja garaažiühistud muutunud vastavalt hooneühistuseadusele juba hooneühistuteks ning peavad 2008. aastaks oma põhikirjad seadusega kooskõlla viima. Lisaks tuleb ette võtta terve hulk seadusega ette nähtud toiminguid, mille lõppeesmärk on hooneühistu liikmete vormistamine registrisse konkreetsete korterite valdajatena.

Enamik loodud korteriühistuid tegutseb edukalt. Võetakse pangast laenu ja tehakse maja korda. Need, kes suurt laenu kardavad võtta, leiavad muid lahendusi – paljud ehitavad peale veel ühe korruse või müüvad katusekorruse maha ja renoveerivad selle eest ülejäänud maja ära. Evi Hindpere sõnul antakse korteriühistutele pankadest laenu ilma tagatiseta, aga elamuühistud peavad laenu tagatisena seadma oma varale hüpoteegi panga kasuks.

Ent korteriühistute loomise algusajal suhtusid paljud elanikud neisse eelarvamusega, sest oldi harjunud omaaegse majavalitsuste süsteemiga. Hiljem võtsid majavalitsuste kohustused üle haldusfirmad, kes küsivad iga liigutuse eest soolast hinda, ent sageli jätab pakutavate teenuste kvaliteet soovida.

üürivõlglaste võlgu aga kasseerivad paljud haldusfirmad seniajani sisse seaduskuulekalt kommunaalmakse tasuvatelt elanikelt. ‘Elasin Kalamajas Vabriku tänaval puumajas ja kuigi mulle sealne kant meeldis, olin sunnitud sealt ära kolima,’ räägib oma kogemustest Helvi Sepp.

‘Nimelt lagunes majatrepp nii ära, et enam ei saanud sealt käiagi. Kui maja hooldusfirmast Minu Vara asja uurima läksin, siis äeldi, et teil elab paar üürivõlglast, mistõttu ülejäänud elanikud peavad ka nende osa kinni maksma, ja muuks raha üle ei jää. Isegi välisukse luku vahetuse eest küsiti mingi päärane summa, vist oli 5000 krooni,’ lisab ta.

Nüüd elab Helvi Sepp korralikus majas, kus on tegus ühistu ning kõik kommunikatsioonid ja ka katus ära vahetatud. ‘Kulutused pole sugugi suuremad kui Vabriku tänava majas,’ on endine Kalamaja elanik rahul.

Korterivaldaja versus korteriomanik

Pärast elamu- või garaažiühistu liikmete valdajatena registrisse kandmist saavad ühistu liikmed seaduse kohaselt ka pangalaenu liikmesuse ehk osaku ostuks, renoveerimiseks vms. Sel juhul peavad nad muidugi pantima liikmelisuse panga kasuks. Millise intressiga pangad selliseid laene väljastama hakkavad, ei ole veel teada.

Kogu selle keerulise, aega- ja vaevanõudva protseduuri tulemusena on korterid ja garaažiboksid ikkagi ühistu kui juriidilise isiku omandis, ühistu liikmed aga vaid korterite ja garaažibokside valdajad.

Enamik ühistute liikmeid, kes on oma korteri või garaažiboksi kinni maksnud või turuhinnaga ostnud, soovivad saada omanikuks.

‘ühistud on juba varemgi pidanud tegema ümberkujundusi – kooperatiivist ühistuks, nüüd elamu- ja garaažiühistust hooneühistuks, tulemus on aga ikka sama – ühistute liikmed ei ole omanikud,’ nendib Evi Hindpere.

Paljud ühistu liikmed on juba omanikud

Kuidas siis saada omanikuks? ‘Eluruumide erastamise seadus näeb ette elamu- ja garaažiühistu ümberkujundamise korteriühistuks enne elamu või garaažide juurde kuuluva maa kinnistusse kandmist. See on kiire ja väheseid kulutusi nõudev protsess, kuid paraku on enamik ühistuid juba oma maa kinnistanud,’ vastab Evi Hindpere.

Kui maa on kinnistusse kantud, saab ühistu liikmete üldkoosolek 2/3 häälteenamusega lõpetada elamu- või garaažiühistu tegevuse ja likvideerimise käigus jagada kinnistu korteriomanditeks. Seejärel tuleb need jaotuskava alusel kinnistada ühistu liikmete omandisse.

Uued omanikud saavad moodustada elamu või garaažibokside majandamiseks korteriühistu. ‘See protsess on pikaajaline ja reorganiseerimisega võrreldes ka kallim, kuid teostatav,’ selgitab Evi Hindpere keerulise protsessi toimimispõhimõtteid.

Paljud ühistud on läinud seda teed ja nüüdseks on ühistu liikmed õnnelikud kinnisasja omanikud.

Notariaalselt vormistamata tehingud ei kehti

Alates 2005. aastast peavad olema notariaalselt tõestatud võõrandamistehingud, millega korteris elav inimene soovib oma liikmesuse ehk osaku kellelegi edasi müüa. Sellest seadusemuudatusest pole paljud ühistud kuulnudki ja seepärast jätkavad nad liikmete vahetust vana korra kohaselt ehk ühistu juhatuse otsusega.

Evi Hindpere sõnul on notariaalselt vormistamata tehingud tühised. Tulevikus, kui otsustatakse ühistu tegevus lõpetada ja korterid või garaažid omandisse jagada, osutub see suureks komistuskiviks.

Kuigi muudatusi on hooneühistuks üleminekul palju, on hea uudis see, et eluasemekulutused ei suurene. ‘Selles osas suuri muudatusi ei tule, juhul muidugi, kui ühistu laenu ei võta. Nii elamu- kui ka korteriühistu liikmed maksavad osamakseid,’ ütleb kinnisvaraspetsialist.

Osamaksed koosnevad aasta eeldatavast kulust ruutmeetri kohta (põhimõtteliselt sama mis äriühingutel osa- või aktsiakapital), sihtotstarbelistest maksetest (prügi, üldvesi, üldelekter, liftihooldus jne.) ja ettemaksetest (remondifond).

Elamu- ja garaažiühistute liikmed, ärge riskige oma kinnisvaraga!

Kui teie juhatus pole veel üldkoosolekut kokku kutsunud, siis on teil õigus talle täiesti viisakalt ja seaduslikult survet avaldada.

Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui sellekohase kirjaliku põhjenduse esitab vähemalt kümnendik ühistu liikmetest. Kui juhatus sellest hoolimata üldkoosolekut kokku ei kutsu, võivad elamu- ja garaažiühistute liikmed seda ise teha. ümbervormistamise viimasele minutile jätmise korral riskite oma kinnisvaraga.

Kiirustage, sest 2008. aasta alguseni on aega jäänud vähem kui kümme kuud.

Allikas:
SL õhtuleht
30.03.2007

Kinnisvara hindamistasud sõltuvad peamiselt sellest, kui palju hindamisakti koostamiseks hindaja aega kulutab.

Vastavalt Eesti Kinnisvara Hindajate ühingu heade tavade koodeksile peab hindamistasu lisaks tääle kuluvast ajast sõltuma veel objekti olemusest, analüüsi põhjalikkusest, mahust, vastutusest tää täitmisel ning analoogsete toimingute eest tavaliselt makstavast tasust, kirjutas äripäev.

Tüüpsete elamispindade hindamiseks on enamikul (kui mitte kõigil) kinnisvara hindamisega tegelevatel firmadel koostatud hinnakiri. Elamispindade hindamistasud on hinnakirjas toodud hindadest suuremad, juhul kui objekt paikneb kaugel või kui tegemist on eksklusiivse korteri või eramuga

äripindade hindamisel on hindamistasud kokkuleppel ja ühtset hinnakirja koostatud ei ole. Põhjus on selles, et äriobjektid erinevad üksteisest väga suurel määral ja seetõttu ei ole võimalik ühtset hinnakirja koostada. Keerulisematele objektidele turuväärtuse leidmiseks on vaja läbi täätada suur hulk andmeid alates üldplaneeringust või detailplaneeringust kuni hoonestuse plaanide ja üürilepingute andmeteni. Suuremate objektide hindamisele kulub seetõttu mitu nädalat. Sellest tulenevalt ulatuvad ka hindamistasud sageli kümnete tuhandete kroonideni.

üks kolmandik hindamistasust tuleb tavaliselt maksta ettemaksuna ning ülejäänud osa vahetult enne hindamisakti väljastamist. See on kompromisslahendus hindaja ja kliendi vahel. Paratamatult tuleb ette olukordi, kus tehing jääb mingil põhjusel ära ja kliendil ei ole enam tellitud hindamisakti vaja. Makstes ette ühe kolmandiku hindamistasust, on kliendil võimalik hindamisakti tellimisest loobuda maksmata sealjuures kogu hindamistasu.