<\/p>\n
Kusagilt on meediaruumi ilmunud ja seal oma elu elama hakanud v\u00e4ited, et meil on h\u00e4dasti munitsipaal\u00fc\u00fcripindu vaja, sest meil \u00fc\u00fcriturgu ei olevat. Paratamatult tuleb t\u00f5deda, et enamus neid seisukohti p\u00f5hinevad arvamustel, mitte aga teadmisel, ammugi siis elamispindadeturu v\u00f5i \u00fc\u00fcrituru detailidesse s\u00fcvenemisel, kirjutab kinnisvaraekspert T\u00f5nu Toompark portaalis adaur.ee.<\/em><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Enamus argumente \u00fc\u00fcrituru revolutsion\u00e4\u00e4ride suus baseeruvad arvamusel, et \u00fc\u00fcrileandja vihkab \u00fc\u00fcrniku ja soovib sellest nuhtlusest kiiresti lahti saada. See ei ole nii. Turul tegutsevate professionaalsete \u00fc\u00fcrileandjate ring j\u00e4rjest laieneb ja \u00fc\u00fcrileandja on \u00f5nnelik siis ja ainult siis, kui \u00fc\u00fcrnik on \u00f5nnelik.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Era\u00fc\u00fcrisektor saab hakkama<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Naeruv\u00e4\u00e4rne on v\u00e4ide, et meil ei ole \u00fc\u00fcriturgu. Eesti \u00fc\u00fcrisektor on rahvaloenduse andmetele tuginedes 15-20, Tallinnas 20-25% eluruumidest.<\/p>\n <\/p>\n T\u00e4na on \u00fc\u00fcrisektor laienemas. Turule tuleb \u00fc\u00fcrnike juurde, nende n\u00f5udlust tasakaalustab sujuvalt v\u00e4ikeinvestorite poolne pakkumise suurendamine. Korterite arendajad kinnitavad, et uutest korteritest ostetakse 10-15 just selleks, et neid \u00fc\u00fcrile anda.<\/p>\n <\/p>\n Seega ei ole asjakohane ka v\u00e4ide, et \u00fc\u00fcripindu ei arendata. Arendatakse k\u00fcll, kuid \u00fc\u00fcrileandjaks ei j\u00e4\u00e4 arendaja ise, vaid v\u00e4ikeinvestor, kes lepib suhteliselt madala tootlusega. Lisaks soetavad investorid usinalt olemasolevaid kortereid vanemates majades. Seega on uutes majades asuvate ja kallimate \u00fc\u00fcripakkumiste k\u00f5rval \u00fc\u00fcrisektori odavam ots aktiivselt laienemas.<\/p>\n <\/p>\n \u00fc\u00fcriturul on probleeme<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Ei saa v\u00e4ita, et \u00fc\u00fcriturul ei oleks probleeme. Hetke suurim probleem, mis takistab ka suuremate institutsionaalsete investorite poolt \u00fc\u00fcriinvesteeringuid, on v\u00f5la\u00f5igusseadus. V\u00f5la\u00f5igusseadus on sund\u00fc\u00fcrnike silmaspeetuna koostatud ja on t\u00e4naseks selgelt ajale jalgu j\u00e4\u00e4nud.<\/p>\n <\/p>\n Eesti Kinnisvarafirmade Liit on koost\u00e4\u00e4d advokaadib\u00fcrooga Glikman, Alvin &Partnerid koostanud v\u00e4ga konkreetsed ettepanekud nende puuduj\u00e4\u00e4kide k\u00f5rvaldamiseks, mis on j\u00f5udnud ka justiitsministri lauale.<\/p>\n <\/p>\n Kui saame v\u00f5la\u00f5igusseadusesse tasakaalu \u00fc\u00fcrileandjate ja \u00fc\u00fcrnike \u00f5iguste ja kohustuste vahele, siis k\u00f5rvaldab see \u00fche suure takistuse \u00fc\u00fcrituru iseenesliku reguleerumise teelt.<\/p>\n <\/p>\n Miks seista vastu munitsipaalpindade rajamisele?<\/strong><\/p>\n <\/p>\n T\u00e4na on igasse Tallinna linnaossa v\u00f5imalik m\u00f5istliku aja jooksul \u00fc\u00fcrikorter leida. Defitsiiti on, kuid see ilmneb augustis-septembris, kus otsuseid viimasele hetkele j\u00e4tnud tudengid t\u00f5epoolest \u00fc\u00fcriturgu ummistavad. Kui meil olulist \u00fc\u00fcripindade defitsiiti oli, siis viimati oli seda 2011. aastal. T\u00e4na on hilja hakata neid ammu paranenud haavu ravima.<\/p>\n <\/p>\n On \u00fcsna selge, et avaliku sektori \u00fc\u00fcripindade rajamise otsused ei p\u00f5hine majanduslikel kaalutlustel, vaid sel, kuidas j\u00e4rgmistel valimistel suurte lubadustega suuremat h\u00e4\u00e4ltesaaki koguda. Erasektor peab seevastu investeeringuid tehes Excel’isse s\u00fcvenema ja vaatama, et tulud ikka kulud kataksid.<\/p>\n <\/p>\n Avaliku sektori \u00fc\u00fcripindade turule toomine suurendab \u00fc\u00fcripakkumist ja seel\u00e4bi majandusotsustel mittebaseeruvat konkurentsi. Tihedam konkurents surub hetkeks \u00fc\u00fcrihinnad alla ja t\u00f5rjub erasektori pakkumise turult v\u00e4lja, sest \u00fc\u00fcri\u00e4ri tasuvus on niigi suhteliselt marginaalne.<\/p>\n <\/p>\n Nii on saavutatakse soovitule vastupidine efekt – elamispindade k\u00e4ttesaadavus pikemas perspektiivis v\u00e4heneb. Samuti kaaperdab avalik sektor \u00fc\u00fcri\u00e4ri erasektorilt, kes sellega t\u00e4na suurep\u00e4raselt hakkama saab. See omakorda t\u00e4hendab, et aasta-aastalt tuleb \u00fc\u00fcripindade \u00fclalpidamisse j\u00e4rjest rohkem avaliku sektori raha suunata.<\/p>\n <\/p>\n Luksuskaup h\u00e4dalistele<\/strong><\/p>\n <\/p>\n M\u00e4ngu tuleb veel \u00fcks huvitav n\u00fcanss. On selge, et t\u00e4na ehitatavad majad vastavad t\u00e4nastele kvaliteedin\u00f5udmistele. Ei ole ju kuidagigi m\u00f5eldav, et munitsipaal\u00fc\u00fcripinnaks ehitatakse kehvake maja, mille kvaliteet vastab elamufondi enamust moodustavale n\u00f5ukaaegsele paneelelamule.<\/p>\n <\/p>\n Kui aga vaatame Eesti elanike sissetulekuid ja ostuv\u00f5imet, siis peame t\u00f5dema, et uue korteri soetamine v\u00f5i \u00fc\u00fcrilev\u00f5tmine on luksus, mida saavad endale lubada vaid oluliselt \u00fcle keskmise sissetulekut teenivad inimesed. Enamus inimesi peab leppima keskmine kvaliteediga elupindadega.<\/p>\n <\/p>\n Seega tekib absurdne olukord, kus munitsipaal\u00fc\u00fcripind rajatakse madala sissetulekuga inimestele, kes vajavad abi ja neile pakutakse soodushinnaga luksuskaupa. Need, kes omadega ise hakkama saavad peavad ikka leppima Mustam\u00e4e v\u00f5i Lasnam\u00e4e paneelimaja keskp\u00e4rase kvaliteediga.<\/p>\n <\/p>\n Mis on lahendus?<\/strong><\/p>\n <\/p>\n \u00fc\u00fcriturul ei ole lokaalset probleemi. \u00fc\u00fcrituru arengud on olnud \u00fclimalt positiivsed ja liikumised on \u00f5iges suunas. Pakkumine suureneb, hinnad on k\u00fcll kerkinud, kuid pole kaugeltki kaasas l\u00e4inud ostu-m\u00fc\u00fcgihindade meeletu ralliga. \u00fc\u00fcrimist etteplaneerides on pind v\u00f5imalik m\u00f5istliku ajaga leida.<\/p>\n <\/p>\n K\u00fcll peab t\u00f5dema, et probleemid elamispindade sektoris on olemas. Olgu siin n\u00e4iteks mainitud elamufondi aeglane uuenemine, mis ei kata amortisatsiooni ning sellest tulenevat kvaliteeditaseme langemist.<\/p>\n <\/p>\n Seega tuleb ergutada uue elamufondi loomist. Uute korterite \u00fc\u00fcrisektori ja omanikuasustuse vahel jagamisega saab erasektor v\u00e4ga h\u00e4sti hakkama.<\/p>\n <\/p>\n Uue elamufondi rajamise ergutamiseks pakun v\u00e4lja m\u00f5ned lahendused.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Riigile ja omavalitsustele kuulub hulk maad, mille perspektiiv on selle maham\u00fc\u00fcmine erasektorile. Siis on omavalitsustel v\u00f5imalik need krundid enne maham\u00fc\u00fcmist varustada detailplaneeringute ja kommunikatsioonidega. Erasektoril m\u00fc\u00fcmisel v\u00f5ib m\u00fc\u00fcgitingimustesse lisada m\u00f5istliku, kuid mitte ahistava hoonestamise t\u00e4htaja.<\/p>\n <\/p>\n Teine v\u00f5imalus elamispindade pakkumist suurendada on kaotada kinnisvaraarendajaid pitsitavad n\u00f5uded eluruumide suuruselt. Kui eluruumide suuruse ja arvu paneb paika parkimiskohtade olemasolu, siis on see t\u00e4iesti arusaadav ja aktsepteeritav. Samas v\u00f5ib \u00e4elda, et Tallinna 90-ruutmeetrine keskmise korteri brutopinna n\u00f5ue hoiab iga-aastaselt sadu kortereid turule tulemast.<\/p>\n <\/p>\n M\u00e4\u00e4da ei saa maksuk\u00fcsimustest. Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Omanike Keskliit ja Maksumaksjate Liit on teinud ettepaneku eraisikust \u00fc\u00fcrileandjatele maksusoodustuse pakkumisest. Hetkel peavad eraisikust \u00fc\u00fcrileandjad tasuma tulumaksu kogu \u00fc\u00fcritulult ilma mahaarvamiste v\u00f5imaluseta. Siin m\u00f5istliku lahenduse leidmine toob koheselt p\u00f5randa alt v\u00e4lja hulga \u00fc\u00fcripakkumisi ja ergutab ka uusi \u00fc\u00fcrileandjad sellele \u00e4rile m\u00f5tlema.<\/p>\n <\/p>\n \u00fc\u00fcrisektori soodustamise juttude juures tundub muidugi absurdsena olukord, kus kodualune maa on maamaksuvabastusega. \u00fc\u00fcrikorterialuse maa eest tuleb aga maamaksu tasuda maksuvabastusele j\u00e4rgnenud k\u00f5rgema tarfiifiga. Kogu elamumaale tuleb anda maamaksu vabastus.<\/p>\n <\/p>\n Kokkuv\u00f5ttes tuleb munitsipaal\u00fc\u00fcripinnaiharad tunnistada probleemi peamist olemust. See on kogu elamufondi, mitte kitsalt \u00fc\u00fcrielamufondi uuenemine ehk kvaliteet. Hakata uue elamufondi loomist ergutama \u00fc\u00fcripindade rajamise l\u00e4bi on kui alustada maja ehitamist katusest – naha saab esialgu higiseks, kuid selgusehetke saabumisel tuleb k\u00f5ik \u00fcmber teha.<\/p>\n <\/p>\n