Turul püsib nõudlus hea asukohaga kvaliteetse elamispinna järele. Sellise kinnisvara hind tõuseb ka edaspidi. Nii on kinnisvarahindajate, maaklerite ja arendajate hinnangul oodata lokaalset (asukohaga seotud), mitte fundamentaalset langust.

Kuigi Eesti majandustsükkel on ilmselt oma tipu saavutanud, pole Euroopa tääturu avanemise tõttu lähiaastail siiski tääpuuduse plahvatuslikku kasvu oodata. Pole ka põhjust arvata, et eraisikute sissetulekute kasv lähimal paaril aastal peatuks. Avalikus sektoris tõusevad palgad 10-25% ehk ülikiires tempos – need tõusud on juba täna fikseeritud. Erasektor on sunnitud hoidma palgakasvu umbes 10% juures, millele avaliku sektori palgakasv ja avanenud tääjõuturg loovad muidugi keerulise fooni.

Ettevõtete eelmise kahe aasta rekordiliste majandustulemuste taustal on kogunenud piisav ressurss, tegemaks tääviljakust tõstvaid investeeringuid. Võib arvata, et tääjõumahukaimad sektorid (nt tekstiilitäästus ja elektroonika allhange) koondavad tootmist, kuid tääjõu liikumist arvestades ei ole tääpuuduse olulist kasvu näha. Pigem saab efektiivsem tootmis-, teenindus- ja arendussektor juurde tääjõudu, mille puudumine on seni takistanud nende arengut.

Turu iseregulatsioon on efektiivsem kui radikaalne sekkumine. Arendus- ja laenuturgu mõjutab niigi laenuintresside tõus, millel on vähemalt pooleaastane viitaeg ning mis jätkub sel aastal.

Nõudlus on kinnisvaraturul vähenenud spekulantide turult väljumise (kadunud on ülikasumid kiirelt hinnatõusult) ja välismaiste investorite huvi raugemise tõttu (tänaste rendihindadega pole võimalik elamispindu teenima panna).

Arendajail on Eestis planeeringutega kaetud 5-6 aasta nõudluse jagu projekte, kuid nende realiseerimisajad pikenevad. ülepakkumine võib mõjutada pigem üksikarendajat kui turgu tervikuna.

Elamispinna arenduskulud kasvavad kiiremini kui müügihinnad (Eke Nora andmeil kasvasid kortermajade ehitushinnad 2006. a 35%, tänavu jääb kasv u 15%-le), mistõttu paljud arendusprojektid jäävad realiseerimata ja arenduspotentsiaaliga maa leiab uued pika investeerimissihiga ostjad.

Majanduskasvu tipphetk on saavutatud ja üle 10% SKP kasvu pole lähiaastail oodata. Pehme maandumine ja üleminekupoliitika 2007-2008 on aga kõigi huvides.

Allikas:

äripäev, 29.mai 2007

Järelturul pakutavad uued korterid jagunevad kahte gruppi – osa on spekulantide korterid, mis buumi ajal kokku osteti ning mida spekulandid nüüd kasumiga müüa püüavad.

Kuna pakkumisi on palju ning lootus tulevasele hinnatõusule on kadunud, tuleb spekulandil tihti korter ka odavamalt müüa, kui arendaja seda pakub.

Spekulantidel kasum ammu käes

Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Eero Olanderi arvates pole spekulantidel enam lootust kiirele hinnatõusule ja oma kasumi on nad enamasti juba teeninud.

Suurem osa neist ostis korterid arendajatelt n-ä õigel ajal aasta-paar tagasi ja täna veidi soodsamalt müües on kasum ikkagi käes, usub Olander. Vabaneva rahaga on võimalik edasi toimetada.

Arendajad teevad täna mitmesuguseid tähelepanu äratavaid reklaamikampaaniaid, kuid olulist hinnasoodustust ei pakuta. ‘Suuremate arendajate projektid on planeeritud pika müügiperioodiga ja nad on turu stabiliseerumisega juba ette arvestanud,’ määnab Olander.

Osa uusi kortereid on teisel ringil ka seetõttu, et ostjad ei saanud sellist korterit, nagu tehingut tehes ette kujutasid. Kui vigu on palju, loobutakse arendajaga vaidlemisest ning korter pannakse müüki.

Arendajad pakuvad lisahüvesid

Uus Maa Kinnisvara analüütiku Annika Jakobsoni arvates müüvad teise ringi uusi kortereid põhiliselt siiski spekulandid ning vähem on neid, kes müüvad korteri rahulolematusest ehituskvaliteediga.

Endale uut korterit otsiv Urmas Roonemaa leiab, et valik on seetõttu väga suur ning arendajad oma pakkumistega helded.

Tema sõnutsi on võimalik valida, kas osta samasse majja korter spekulandi või arendaja käest.

Kui spekulandi käest on võimalik isegi odavamalt saada, siis arendaja pakub mitut laadi lisaväärtusi, nagu tasuta parkimiskoht, määnab ta dilemmat.

Spetsialisti kommentaar

Muutunud turusituatsioonis on arendajad muutunud spekulantidele ebameeldivateks konkurentideks.

Arendajad pakuvad samaväärset kaupa nagu spekulandidki, on aga tõsiste investoritena valmis turutrende rahulikumalt jälgima ja taluma pikemaid müügiaegu. Sellest tulenebki, et spekulantide pakutav pole enam defitsiitne, mistõttu nad peavad müügiedu tagamiseks midagi uut välja mõtlema.

Praegu on selleks müügiaeg – arendajast odavama hinnaga sama kaupa pakkudes võidab spekulant ilmselt ostja leidmisele kuluvas ajas. Arvestades, et enamiku uutest elamispindadest ostsid spekulandid kokku 2005. ja 2006. aastal, mille jooksul kinnisvarahinnad kohati isegi kahekordistusid, teenivad spekulandid ka arendajatest odavama hinnaga müües piisavalt.

Nüüdseks on ostjate ligimeelitamise vahendite skaala juba oluliselt laiem kui pelgalt käägimääbli pakkumine. Korteriostjatele pakutakse reise, kodutehnikat, haljastust, aedu, kõikvõimalikke kodudisainiga seotud teenuseid ning viimasel ajal koguni autosid.

BPE Kinnisvaraeksperdi maakleri Kristjan Kaarmani sõnutsi mängib olulist rolli just remondi kvaliteet, mis võib suuresti kõikuda. Peamiselt eelistatakse hästi renoveeritud kortereid stiilsetes ja kindlasti renoveeritud majades. Paraku on niisugust korterit tihti keeruline leida.

‘Korterit, millele on tehtud vaid sanitaarremont, ei saa kindlasti renoveeritud korteriks nimetada,’ märgib Kaarman. Selle asemel on mõttekam juba üldse mitte remonti teha, soovitab Kaarman, sest sellega hoiab müüja kokku ka oma kulusid, kuna reaalset tehinguhinda ei pruugi selline remont kergitada.

Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide konsultant Eve Kaunis toob samuti välja, et kõige keerulisem on müüa vanades majades asuvaid kortereid, kus on äsja tehtud odavalt sanitaarremont või mida on remonditud 5-7 aastat tagasi.

‘Kesklinnas mõjub odav euroremont pigem turuväärtust alandava tegurina,’ hoiatab Kaunis. Tema selgitust määda on kõige määravama tähtsusega just asukoht, mitte kallis remont.

Kasutaja kommentaar

Müüme oma 3toalist korterit Tartu maanteel juba neljandat kuud.

Ehkki huvilisi on käinud ning oleme ka hinda veidi langetanud, pole seda maha müüa veel õnnestunud. Usun, et põhjus võibki olla selles, et korter vajab remonti. Kui kevade jooksul müüdud ei saa, siis tuleb ilmselt müügist maha võtta ja asuda remonti tegema.

Suvel niikuinii müüa ei õnnestu, eks siis lükkub müük sügiseks.

Spetsialisti kommentaar

Renoveerimata korter on renoveeritud korterist enamasti remondi hinna võrra odavam.

Tänases turusituatsioonis on raske äelda, kui palju seisukord realisatsiooni kiirust mõjutab.

ühest küljest muutuvad ostjad üha hinnatundlikumaks, mistõttu odavamad ja remontimata korterid on neile mõnevõrra jõukohasemad.

Teisalt vajab renoveerimine ikkagi lisavahendeid ja -aega ning materjalide kallinemine ja puudus kvaliteetsest tääjõust kallutavad ostjaid tihtipeale otsustama juba renoveeritud korteri kasuks.

Allikas:

äripäev, 7.mai 2007.a.

Kahe päevaga on massiline aktsiate müük kümne suurema kinnisvaraarendaja turuväärtusest minema pühkinud 1,7 miljardit eurot. ‘See ei pruugi veel olla mulli lõhkemine, kuid tõusutsükkel on läbi,’ kommenteeris agentuurile Bloomberg Madridi firma Capital at Work Investment Partners analüütik Pablo Gaya.

Kaheksa aastat kestnud hinnaralli järel, mida õhutasid sisserändajad ning suvekodusid ostnud välismaalased, kasvasid kinnisvara hinnad Hispaanias tänavu esimeses kvartalis vaid 7%. See on kõige aeglasem tempo 1998. aastast. Seni oli aastane hinnatõus keskmiselt 15%. Banco Bilbao prognoosib, et hinnad ei tõuse tänavu rohkem kui 3-5%.

Raha hind tõuseb

Põhjuseks laenude kallinemine ja ülepakkumine kinnisvaraturul. Mullu alustati 800 000 uue eluhoone ehitust, mida on rohkem kui Prantsusmaal ja Saksamaal kokku. Seda riigis, kus oma maja omanikke on kaugelt üle ELi keskmise.

Praegu on langus varases faasis, kuid kui see jätkub, võivad kinnisvarahinnad Hispaanias oluliselt alaneda, ütles Jan Ludvig Andreassen firmast Terra Securities majandusportaalile Dn.no. Hispaania suvekodu ostusoovi korral oleks mõtet oodata ja vaadata, kuidas asjad edasi arenevad.

Kinnisvaraga rikkaks

Läinud aasta lõpul oli keskmise maja ruutmeetri hind Hispaanias konsultatsioonifirma Sociedad de Tasacion andmeil 2736 eurot võrreldes 1036 euroga üheksa aastat tagasi. Just kinnisvaraga on rikkaks saanud ka üle poole ajakirja Forbes miljardäride pingeritta mahtunud 20 hispaanlasest. Nende seas mullu bärsile läinud kinnisvaraarendaja Astroc Mediterraneo juhatuse esimees Enrique Banuelos, kelle firma aktsia oli eilseks veebruari 72 euro tasemelt kukkunud 16 eurole.

Ohus on ka pangad, mis on arendajatele laenanud 250 miljardit eurot. See vastab 25 protsendile SKPst ning on 1998. aastast kasvanud enam kui 12 korda. Hispaania majapidamiste laenukoorem on kohunud 120 protsendile tuludest, kusjuures 95 protsenti eluasemelaenudest on ujuva intressiga.

Kinnisvarasektori jahtumine võib ohtu seada Hispaania majanduskasvu, mis on eurotsooni keskmist edestanud 1996. aastast saadik. Just ehitus ja kinnisvara on olnud kasvu alustalad.

Kuu alguses kiitis peaminister Jose Luis Zapatero, et Hispaanial pole viimased 29 aastat nii hästi läinud kui praegu. Analüütikud samas hoiatavad, et valitsusel on vaja kasvu kindlustamiseks teistsugust mudelit. Investeeringud kinnisvarasse ning laenudest kannustatud tarbimisbuum seda ei taga, niisamuti majanduse jätkuvalt madal tehnoloogiline tase ning uued tääkohad sektoreis, mis erioskusi ei eelda.

Allikas:

äripäev, 26.aprill 2007.a.

‘Mind tõsiselt ärritab see, et kinnisvaraportaalides, näiteks populaarses City24-s märgitakse korteri üldpinna sisse ka keldrid-panipaigad, rõdud ja terrassid. Ma olen juba kahe kuulutuse põhjal oma aega raisanud, korterit vaatama läinud ja ikkagi pettunud,’ kurdab tallinlanna Helena, kes mitmendat kuud uut korterit ostab.

‘Kuulutuses on kõik kena ja tore. Ka ruutmeetri hind tundub sobivat, kuid kohapeal selgub, et korter on üldpinnaks märgitust 10–15 protsenti väiksem. Pealegi polegi paljudes uutes majades rõdu ka juriidiliselt korteriomandi osa. Hea veel, et auto parkimiskohta üldpinna sisse ei ole arvutatud,’ pahandab ta.

‘Ning see on kõikide ehitusfoorumite häda. Miks ei võiks portaalide haldajad eristada oma ülespandavates kuulutustes tõepoolest selle õige elupinna ja siis üldpinna, mille sisse võib arvestada rõdusid, terrasse, keldreid, panipaiku, auto parkimiskohti jms nii palju kui kulub. Kuulutused peaksid tõesti selgelt näitama pindade lahtikirjutust. Kui korteril ei ole keldriboksi, terrassi, rõdu vms, tuleb see ka välja kirjutada, kui aga on, siis olgu see ka märgitud ja korteri enda suurus vastavalt väiksem,’ teeb ta ettepaneku.

Kuidas arvutatakse korteri üldpinda?

‘Seadusandlust reguleerib majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus ‘Ehitise tehniliste andmete loetelu’, täpsemalt selle 24. paragrahv ‘Korteri või mitteeluruumi kogupind’,’ ütleb ministeeriumi ehitustalituse peaspetsialist Karen Ojaperv.

‘Määrus on kahjuks mitmeti tõlgendatav, palju mõisteid on sealt kaduma läinud,’ nendib ta. Nii näiteks polegi määruses mõistet ‘korteri üldpind’.

Määruses tähistab üldpinda mõiste ‘korteri või mitteeluruumi kogupind’. See on korteri või mitteeluruumi kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terrasside avatud netopindade summa.

Rõdu, lodža ja terrassi avatud netopind on vastavalt kas kaetud või katmata rõdu, lodža või terrassi pind, mis on osaliselt või kogu ulatuses konstruktsiooniga piiratud või piiramata,’ ütleb Ojaperv.

Kust saada infot oma korteri suuruse kohta?

‘Inimesed, kes tunnevad huvi selle vastu, kuidas nende korteri kogupind on arvutatud, peaksid päärduma ehitusregistri või kinnistusosakonna poole. Samas tahan juhtida tähelepanu, et korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse aluseks on mõistlik võtta kinnistusregistri esimese jao koosseis, millesse muu hulgas on tehtud kanne korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse ja kaasomandi mõttelise osa suuruse kohta,’ ütleb Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.

Kinnistusraamatu väljavõttes märgitud korteriomandi kogupind tuleneb invent-jooniste alusel koostatud eksplikatsioonist.

Kinnistusraamatu väljavõttest saab must valgel lugeda, mis on üldpinna sees ja mis väljas. Uute korterite puhul saab seda paberit nõutada müüja käest, vanade puhul tuleb kinnistusametist või omavalitsuse arhiivist küsida.

Tunne mõisteid

Ehitise ehitisealune pind on ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa. Ehitise ehitisealune pind määratakse 1 m² täpsusega.

Hoone suletud netopind on kinniste ruumide piirdekonstruktsioonide viimistletud sisepindade vaheliste pindade summa. Suletud netopinna hulka ei arvata uste, akna- või muu piirdekonstruktsiooni ava ega nišši pinda, samuti lodža pinda. Hoone suletud netopind määratakse 0,1 m² täpsusega.

Ehitise avatud brutopind on ehitise pind, mida määratakse ehitise viimistletud välispinnast mõõdetuna. Ehitise avatud brutopinna määramisel ei võeta arvesse ehitise fassaadil asuvaid kujunduselemente. Ehitise avatud brutopinna piiriks on ehitise piiramata küljes konstruktsioonide välispindu ühendav mõtteline joon, kusjuures ehitise piiramata, kuid kaetud pinna korral on ehitise avatud brutopinna piiriks katuse horisontaalprojektsioon.

Ehitise kasulik pind on ehitise kasutamise otstarvetele vastavate pindade ja nende teenindamiseks vajalike pindade summa. Elamu kasulik pind on eluruumide (korterite) kasulike pindade (elamispind ja abiruumide pind), lahuspindade, mitteeluruumide pindade ja üldkasutatavate pindade summa. Ehitise kasulik pind määratakse 0,1 m² täpsusega.

Kasuliku pinna määramisel ei võeta arvesse ehitist kui tervikut teenindavate ruumide pindu, nagu näiteks trepikoja, katlamaja või tehnilise ruumi pindu. Elamu kasuliku pinna liigid on: 1) elamispind; 2) abiruumide pind; 3) lahuspind; 4) üldkasutatav pind; 5) mitteeluruumide pind.

Allikas:

SL õhtuleht, 11.mai 2007

Rohkem kui saja avalikult välja reklaamitud projekti raames ehitatakse karpmaju nii ükshaaval kui ka trobikonniti: kesklinna vahetusse lähedusse, magistraalteede äärde, teada-tuntud magalapiirkondadesse, linnalähedastele põldudele ning soisesse võssa.

Neisse suurematesse ja väiksematesse karpidesse tuleb ligikaudu 6000 uut elamist. Rohkem kui pooled karpkodudest pole ostjat veel leidnud. Mõnedes lähiajal valmivates kortermajades on müümata koguni 80-90 protsenti korteritest.

Müügiga raskusi kümnetel arendajatel

Märtsi lõpus tunnistas Hansapank, et laenupotentsiaal on ammendunud ja mitmete arendajate tagasimaksetähtaegu edasi lükatud. ‘Kriisi pole,’ rahustas eluasemefinantseerimise osakonna juht Agnes Makk toona. ‘Pigem on tegu üksikarendajate probleemiga kui terve turu probleemiga.’

Tegelikult läheb üle kivide ja kändude umbkaudu kolmekümnel pealinna korteriarendusel, nende seas on ka tuntud tegijate maju.

Kui tunamullu ja veel määdunud aastalgi läksid igat masti kortermajad nagu soojad saiad, vabanes näiteks Koger & Partnerid kõigist müüki paisatud korteritest Kuldala elurajoonis. Praegu enam mitte.

Kinnisvaranäljas ostjad jooksid samal ajal tormi ka Manutendi tütarfirma ning Soome Maja arendatavale ülemiste elurajoonile. Viimasesse kolme kortermajja tuleb ostjaid ilmselt tikutulega otsida.

Pikka aega saatis edu ka TTP kenasid ring- ja ruutmaju Pirital. ühtlasi jätkus soovijaid Bristali ja Skanska Liivaoja projekti tarbeks, ehkki nõudlikumad kodanikud vangutasid päid ja imestasid, kes küll nii lähestikku lükitud karpkodudes elada tahaks.

Kui varem leidsid korterid uue omaniku enne, kui ehitaja kopa maasse lõi, siis nüüd ei taga sajaprotsendilist müügiedu isegi mitte hea asukoht, arendaja tuntus ega ka ehitise kvaliteet. Aeg täätab halastamatult suurte laenudega ehitavate arendajate vastu.

Ostjaid meelitatakse erinevate soodustustega

Eesti Panga statistika näitab, et eluasemelaenude käive on tuure maha võtnud. Sestap murravad müüjad pead, kuidas viimaseid elustandardi parandamist ihkavaid peresid üles leida.

Pakutakse tasuta parklakohti ja panipaiku, signalisatsioonisüsteemi, viimistlusmaterjalide väljavahetamist, kodusisustust. Vahendajad vihjavad, et ostjale tullakse vastu ja korteri võib kätte saada ka ametlikust hinnakirjast odavamalt.

Kinnisvaramüüja: kriis koputab uksele

Kauaaegne kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus mõtiskleb kuuldavalt, kas olukord on sama hull kui 1997. aastal, mil huvilisi näis küll olevat, kuid ostu-müügitehinguid ei toimunud. ‘Nii hull veel pole,’ jõuab ta kohe otsusele, ‘kuid oleneb, kui mustades värvides äripäev kirjutab.’

‘Loodan, et kriisi niipea ei tule,’ märgib Laugus vähemalt paar korda, ‘ent kriisid tulevad alati ootamatult.’ Kas suve lõpuks on kinnisvarakriis käes, ei soostu Laugus ütlema. Ta annab mõista, et pangad lükkavad arendajate agooniat edasi.

Lauguse sõnul on arendajad veel üsna optimistlikud ega taha hinda alla lasta. Iseenesest pole 3000 müümata korterit ka teab mis suur arv. Selliseks hinnatakse Tallinna aastast vajadust. Müüja poole pealt on olukord siiski murelik. ‘Kui varem broneeriti kliendipäevadel kortereid,’ lisab Laugus, ‘siis praegu lihtsalt vaadatakse ja juuakse kohvi.’

Plindrisse on sattumas kinnisvaraarendajad, kes ostsid maa koos projektidokumentidega ning tahavad nüüd n-ä teistkordselt kasumit võtta, sellega on nad aga lootusetult hiljaks jäänud. ‘Huvitav, mis küll väikearendajatest saab,’ arutleb Laugus. ‘Merko, YIT, Koger &Partnerid – neil on ruumi ka hindu alla lasta.’

Eesti Pank: krahhi ei tule, kuid kinnisvaraarendajate rentaablus langeb

Inimeste sissetulekud kasvavad arenduste hinnatasemele nelja-viie aastaga, lubab Eesti Pank. Kui arendajal puudub raha laenumakseteks ning viie aasta kütteks, on kinnisvaraprojekti tarvis saneerida.

Müügi edendamiseks tuleks uute korterite ruutmeetri hind lasta praeguselt 30 000 kroonilt tegeliku ostujõu tasemele ehk 20 000 kroonile.

Saneerimine võimaldab pangandussektoril pehmelt maanduda. Kinnisvaraärimeestele tähendab see aga, et laenuandja sõidab äpardunud arendajatest lihtsalt nagu teerulliga üle.

‘Kui keegi ütleb, et nüüd läheb kõik hukka, siis tuhkagi läheb. Kinnisvaraarendajate rentaablus langeb, objektide müügiperioodid pikenevad – see on kinnisvaraturu lähitulevik,’ ütleb Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja Sven Meimer. ‘Mõni arendaja läheb lihtsalt pankrotti.’ Meimeri sõnul massilist hinnasula ei tule.

‘Konkreetse arendaja võib pankrotti lasta,’ leiab keskpanga finantssektori poliitika osakonna juhataja Jaak Tõrs. ‘Buumijärgset krahhi meil ei tule, sest raha puudust pole. Vaja on projektid lihtsalt ära saneerida.’

Kust kommertspangad leiavad soise võsa vahele tekkinud vundamentidele ostjad? Välistatud pole, et kui enne oli arendaja Juss & Pojad, siis pärast saneerimist on omanik Pojad & Juss. ‘Samal seltskonnal on hiljem muidugi pangast raske laenu saada,’ viskab Meimer nalja.

‘Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivaküpsetamise oma?’ uurib Meimer samas. ‘15% või isegi vähem on küll.’

Kinnisvaraturu hindamiseks võrdleb Eesti Pank korterite ruutmeetri hinda keskmise kuupalgaga. Kui Soomes maksab üks ruutmeeter ühe keskmise kuupalga, siis Eestis küsitakse sama pinna eest üle kahe korra rohkem.

Finantsstabiilsuse säilitamiseks on Eesti Pank suurendanud eluasemelaenu riskikaalu ning tõstnud pankade kohustuslikku reservi. Vaid kommertspankade piisav kapitalipuhver aitab säilitada likviidsust ja üle elada majandusseisakut.

Kommertspangad: laske seisvate korterite hinnad alla!

Pangad soovitavad korterite müügiga jänni jäänud arendajal hinda langetada.

Vastavad SEB ühispanga jaepanganduse divisjoni juht Riho Unt ja Hansapanga kinnisvara osakonna juht Gren Noormets.

Kui palju annate aega laenuga arendatud kinnisvara müügiks, kui objekt on juba valmis?

Unt: Eluaseme kinnisvaraarenduse müügiperiood on üldjuhul üks-kaks aastat. Seda aega on võimalik pikendada veel kuni ühe aasta võrra, kuid see sõltub juba konkreetsest projektist ja kliendist.

Noormets: See sõltub suuresti arendaja enda müügiprognoosist. Kui müügitempo on plaanitust aeglasem, on järelikult hind vale ja vajab korrigeerimist.

Mida teete, kui arendajal on maja valmis, kuid kortereid planeeritud ajal ära ei osteta?

Noormets: Enamasti on tagasimakse graafik agressiivsem kui on panga krediidirisk. Näiteks tahab pank korterit hüpoteegist vabastades 10 000 krooni asemel tagasi saada 14 000 krooni ruutmeetri kohta. Selliselt väljub pank projektist enne viimaste korterite müüki. Siiani on üsna tavaline, et ostjatega on vajalikud kokkulepped sõlmitud ja nad korraldavad oma finantseerimist. Kui seda ka tõestatakse, pikendame lihtsalt laenutähtaega.

Unt: Pakume kliendile ajapikendust, kaasame täiendavaid tagatisi ja soovitame üle vaadata müügihinnad.

Millal selline kriisihetk võib tulla, kus uusi kortereid on selgelt rohkem kui nende ostjaid?

Unt: Arvestades Eesti elamukinnisvarafondi vanust, võib arvata, et nõudluse ammendumiseni on veel väga pikk tee. Peamine kinnisvaraturu jahutaja on kõrged kinnisvarahinnad.

Noormets: Ma julgen arvata, et sellist olukorda ei tulegi, kuna arendajatel on piisavalt huvi oma projekte kuni turunõudluse taastumiseni edasi lükata. Teiseks on ülepakkumist takistanud ehitusvõimsus, mis laseb elamispindasid turule tuua enam-vähem oodatud mahus.

Arendajad: meie hinda alla ei lase!

Arendajad ergutavad müüki sooduspakkumistega, kuid pole nõus ruutmeetri hinda alla laskma. Nad ei kavatse ka mõttes mõlkuvaid projekte külmutada.

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik nimetab turul tekkinud olukorda vaid tasakaalupunkti saavutamiseks. See pole aga piisav põhjus hindu alla lasta. Ka korteriprojektide külmutamiseks ei näe Kuusik vajadust.

‘Iga meie arendusprojekt sünnib pärast põhjalikku turuanalüüsi,’ kirjeldab Kuusik ettevalmistustäid ja lisab, ‘meie klientide hinnangul on meie korterid igati oma hinda väärt.’

Erinevalt teistest arendajatest on Merko juba aastaid kasutanud oma korterite müügiks soodustusi. Näiteks saab ostja 100 000 krooni eest sisustust või tasuta valvesignalisatsiooni.

Projekte ei külmutata

‘Kui turg on kiirust ületanud, tundub mõnele autosviibijale seejärel 90ga sõita ebaõiglaselt aeglasena,’ kommenteerib Arco Vara juhatuse esimees Viljar Arakas.

Märkimisväärset hinnalangust takistavad tema sõnul jätkuvalt kasvavad ehitushinnad. ‘Kui me rahulikult sisse ja välja hingame, siis näeme, et tegelikult on jätkuvalt suur hulk peresid, kelle elamistingimused ei vasta tänapäevastele ootustele ning kelle elatustase jätkuvalt kasvab,’ ütleb Arakas.

Arakase hinnangul on raskustesse sattunud need, kes võtsid vähe mõtlemisaega ning kiirustasid ehitama juhuslikult kättesattunud paikadesse.

Ka Onix Invest hindab olukorda rahulikuks ning Pallasti 16 korterite hinda alla ei lase. Need tahetakse müüa aasta jooksul alates maja valmimisest. Firma ei kavatse ühtegi projekti külmutada.

Fine Kinnisvara juht Janek Saveljev avaldab, et plaanib Keskuse 14a korterid müüa aasta lõpuks. ‘Huvi suur ei ole, kuid praegu helistatakse rohkem kui aasta alguses. Nüüd on juba midagi ka käega katsuda,’ räägib Saveljev optimistlikult.

Kinnisvarafirma on siiski arvestanud, et ei pruugi kõigest plaanitud ajaga lahti saada. Kui ühes projektis jääb kortereid kätte, siis teisi projekte see Saveljevi sõnul aga ei mõjuta.

Esialgu kavatseb Fine Kinnisvara oma teise suurema arendusobjekti, seitsme kortermajaga Karsti elurajooni, ehitada valmis juba tuleval aastal. ‘Millal need korterid maha müüa õnnestub, ei oska ette äelda,’ jätab Saveljev otsad lahti.

Koger & Partnerite arendusdirektor Veiko Veskiväli tunnistab, et viimase kuuga on müügis seisak tekkinud. Müügis olevatest asjadest on praeguseks 80 protsenti uue omaniku leidnud. Algatamisel on kaks uut objekti Jüris ja külmutamist kaalutud pole.

‘Kui on näha, et müük ei lähe pikka aega, vaatame hinnad üle,’ lubab Veskiväli ja lisab, ‘me pole aga täheldanud, et poleks neid, kes ei suuda osta.’

Arendajal tüli elanikega

Kuldala tee 11 kortereid takistas müüa elurajooni varasemate elanikega tekkinud tüli, mille käigus arendajat kohtuga ähvardati. ‘Lubati ehitusluba ja detailplaneering vaidlustada,’ ütleb Veskiväli. ‘Siis ei julgenud huvilised kortereid broneerida.’

Korterite väljaüürimisele pole Koger & Partnerid veel mõelnud. ‘Siis tuleks lisada käägitehnika ja määbel, lakke valgustus,’ arutleb Veskiväli. ‘Kindlasti oleme aga arvestanud sellega, et peame kortereid mõnda aega ise kütma.’

15 aastat kinnisvaraäris olnud Hanno Sirensky tunnistab, et ostjate kasin huvi sunnib Amando Kinnisvara korteritesse rohkem investeerima.

‘Korterite varustustaset on oluliselt tõstetud,’ räägib ta Keilasse Kruusa tänavale ehitatud maja kohta.

‘Ma ei usu, et kui nüüd poole hinnaga müüki paneks, siis oleks kolme nädalaga müüdud,’ märgib Sirensky.

Olukord normaliseerub

Samas ei usu Sirensky, et pankadel poolikuid arendusprojekte müüa õnnestuks. ‘No kes seda poolikut projekti tahab,’ imestab projektijuht. ‘Kindlasti on aga neid arendajaid, kes saavad valmis ehitatud korterite eest vähem raha ja kes ei saa seda üldse.’

Rime Kinnisvara teenuste valdkonna juht Toomas Blankin peab praegust seisu lähiminevikuga võrreldes normaalseks. ‘Puudub oht soovitust ilma jääda,’ selgitab Blankin.

‘Nõudlus uute elamispindade järele pole kuhugi kadunud,’ valgustab Blankin põhjust, miks pole kavas projekte külmutada. Samas ennustab ta raskusi arendajatele, kel napib omakapitali. Muutunud turusituatsioon lääb esialgsetele äriplaanidele hingekella ja korterite müügist pole võimalik ehituse lõppu finantseerida.

YIT Ehituse turundusjuht Marko Uueda räägib, et mahukad arendusprojektid viiakse ellu järk-järgult, juhindudes samal ajal turusituatsioonist. Kuluartiklid kasvavad nii kiirelt, et hinna langetamiseks pole ruumi, lisab ta.

Ostmisel tuleb muidugi lähtuda ettevõtte spetsiifikast. Kui on tegemist ketiga, tasub otsida ärimaid erinevatesse kohtadesse.

Teisel juhul tasub uurida võimalusi laieneda olemasolevas asukohas ning uurida võimalust soetada naaberkrunte.

Uusi krunte soetatakse perspektiivi arvestades

Näiteks AS Eesti Statoil on oma teenindus- ja automaatjaamade rajamiseks ostnud erinevatesse kohtadesse ärimaad. Ettevõtte kontseptsioonijuhi Kai Realo sõnul on plaanis ka tulevikus veel uusi krunte osta. Mõnikord tuleb krunt ka enne jaama ehitamist ära müüa. Näiteks seoses Põhjaväila ehitamisega peab linn Statoililt ostma kolm maatükki, millest üks, Narva mnt 77a, asub eriti hea koha peal.

Kruntide hinnavahe erineb kuni kaks korda

Colliers Internationali vanemkonsultandi Viktoria Kitsiku sõnul on ärimaade ostmisel mõte sel juhul, kui on selge arusaam sellest, mis on krundi parim kasutus ja selle vastavus tuleviku turuolukorrale.

Kui maatüki asukoht, ressursid ja muud näitajad soodustavad vähemalt ühe ärifunktsiooni arendamist, siis teatud hetkel tekib kindlasti ka tugev nõudmine selle järele, sest turg ei seisa paigal. ‘Küsimus on vaid selles, millal see nõudluse tipphetk tuleb ja kas tasub seda ära oodata,’ määnab Kitsik.

BREC Kinnisvara äripindade hindamise juht Timo Tammaru viitab, et kui näiteks vaadata eri tehnoparkides paiknevate kinnistute tehinguhindu, on piirkonna arendamise alguses ning lõpufaasis hoonestamata kruntide tehingute hinnataseme erinevus olnud kuni 100%.

Kindlasti on suur osa tõusust seni olnud tingitud kinnisvara üldisest hinnatõusust, kuid oma osa annab kindlasti ka väljakujunenud ärikeskkond.

Seega – kui laienemine on plaanis paari-kolme aastases perspektiivis – tasuks varuda mõnevõrra suurem krunt kui hetkevajadused ette näevad, soovitab Tammaru.

Oluline on vaadata kohalikke arengukavasid

‘Vaadates pikemat perspektiivi, ei pruugi raha seismapanemine kinnisvara alla olla hea mõte,’ märgib Tammaru. Pigem tasuks tema sõnutsi konkurentsis püsimiseks investeerida innovaatilistesse ja vähema tääjõukuluga tehnoloogiatesse.

Ta määnab, et kui siiski on soov osta maad pikema perspektiiviga, tuleks ennekõike jälgida kohalike omavalitsuste ja riigi arengukavasid teedevõrgu ja muu infrastruktuuri arendamisel, sest hea logistika ja nähtavusega ärimaa kruntide hinnatase saab perspektiivis ainult kasvada. Piirkondadest on jätkuvalt kõige nõutum Tartu maantee ümbrus.

Kuid huvi tuntakse teistegi alade vastu ning järjest enam pääratakse pilk linnast eemale. See on tekitanud ostusurvet ja pidevalt kasvavat huvi Tallinna ringtee, Peterburi tee, Muuga ja Maardu vastu.

Hoo sisse saanud Pärnu maantee jätkab stabiilselt. üldiselt eelistavad ettevõtted kinnistuid, kus kehtib detailplaneering ning on olemas vajalikud kommunikatsioonid või on hõlbustatud nende rajamine.

Spetsialisti kommentaar

Majanduskasvu kiire areng paneb ettevõtjad valiku ette, kas jätkata oma tegevust endisel pinnal, mis on jäänud väikseks, või otsida suurem pind, kus oma arengut jätkata.

Paljud ettevõtted on suunanud pilgud ärikinnisvaraturule ning hakanud otsima sobilikke ärimaid, kuhu rajada ettevõtte vajadustele vastav hoone. Enne ärikinnistu ostutehingut tuleks läbi viia suuremahuline ajurünnak, selgitamaks välja ettevõtte äripinnavajaduse hetkeseis ja tulevikuperspektiiv.

Kui ettevõttele ei valmista ebameeldivusi kinnisvara omamine ning plaanitakse ärimaa ostu, on mõistlik pilgud päärata kinnistutele, mille ehitusmaht võimaldaks rajada suurema hoone, kui hetkeseis seda nõuab. Kindlasti ei pea kohe kogu krundi potentsiaali ära kasutama. Seda on mõistlik teha järk-järgult vastavalt ettevõtte vajadustele. Sellise käitumisega väldivad ettevõtted tulevikus olukorda, millega nad praegu silmitsi seisavad.

ärikinnisvaraturu nüüdset seisu jälgides on näha hinnaralli aeglustumist, mis on negatiivseks noodiks spekulantidele. Samas jätkub ärikinnisvara aeglane hinnatõus, mis omakorda välistab ettevõtte riskid äritegevuse muutumisel. Kui ettevõte näeb, et ei vaja enam ärimaad, on see võimalik kasumiga realiseerida.

äärelinn
• ärimaa kuni 5000
• toomismaa 1000-3500

linna piiril
• ärimaa 1000-3000
• tootmismaa 700-1000

Allikas:

äripäev, 23.aprill 2007