Ekspressi j\u00f5ulunumbris kirjutab minister Edgar Savisaar, kuidas t\u00f5kestad kinnisvaramulli l\u00f5kemist. On vaja palgareformi, mis tooks kinnisvaraturule juurde palju lahtist raha – korterid m\u00fc\u00fcdud ja k\u00f5ik \u00f5nnelikud.<\/p>\n
Ma ei tea plaanimajandusest nii palju kui minister Savisaar. Raske on ette kujutada, mida palgareform v\u00f5iks t\u00e4hendada. Turumajanduses on palgad \u00fcldiselt reguleeritud t\u00e4\u00e4andja ja t\u00e4\u00e4v\u00f5tja vahelise kokkuleppega. Aga see selleks, t\u00e4htsam k\u00fcsimus on, kas kinnisvaraturg v\u00f5ib kaua hoida hindu \u00fclik\u00f5rgetena.<\/p>\n
Nii kummaline kui ka see pole, kuid Eestis on kinnisvara suhteliselt kallim kui n\u00e4iteks Soomes. Soomlase keskmine palk on umbes 2700 eurot kuus. Statistika keskb\u00fcroo andmetel oli m\u00e4\u00e4dunud aastal kinnisvara (elumajad, korterid) keskmine hind Soomes umbes 1800 eurot ruutmeetri kohta. Eestlase keskmine palk on umbes 8500 krooni kuus. Elamupinna ruutmeetri keskmine hind Eestis paistab olevat 17 000 – 20 000 krooni ringis. T\u00f5si, Helsingis v\u00f5i Tallinnas ei saa selle summaga enam midagi.<\/p>\n
T\u00e4pne v\u00f5rdlus eeldaks tulumaksu mahav\u00f5tmist, sotsiaaltoetuste lisamist ja veel m\u00f5ningaid detaile, aga \u00e4rme nii kaugele l\u00e4he. Ilma nendetagi on n\u00e4ha, et soomlane saab \u00fche ruutmeetri k\u00e4tte kolme n\u00e4dala brutopalga eest. Eestlasel on vaja r\u00fcgada selleks kaheksa-\u00fcheksa n\u00e4dalat. Siit v\u00f5ib j\u00e4reldada, et Eestis on kinnisvara suhteliselt kolm korda kallim kui Soomes. See v\u00f5ib olla Euroopa rekord.<\/p>\n
Eesti kinnisvarahinnad on klassikaline n\u00e4ide spekulatsiooni m\u00f5just hindadele. Spekulandid ostavad, sest hinnad t\u00f5usevad. Hinnad t\u00f5usevad, sest spekulandid ostavad. <\/p>\n
Ent mis juhtub siis, kui kinnisvara hinnad langevad 10-20 protsenti? <\/p>\n
Esimesena kaovad v\u00e4lismaalased<\/p>\n
Esimeste seas kaovad Eesti kinnisvaraturult v\u00e4lismaised spekulandid. Nad l\u00e4hevad sellep\u00e4rast, et hinnad on juba laes. Kes investeeris kaks aastat tagasi, teenis kapitalile juurde 100 protsenti, aastane investeering t\u00f5i 50 protsenti. V\u00e4lismaa spekulant teab, et rohkem paluda on \u00fclbus, mille eest jumalad karistavad.<\/p>\n
Osa j\u00e4tavad Eesti kinnisvaraturu ka seep\u00e4rast, et eurot niipea kasutusele ei v\u00f5eta. Mingil p\u00f5hjusel usutakse, et euro tulek t\u00f5stab kinnistute hindu.<\/p>\n
Kuhu nad oma rahaga l\u00e4hevad? J\u00e4rgmised riigid v\u00f5iksid olla n\u00e4iteks Rumeenia ja Bulgaaria. Hinnad on seal veel madalad ja on oodata, et Euroliidu liikmelisus t\u00f5mbab hinnaralli k\u00e4ima. Uutes maades leidub uusi lolle, kes ratsa rikkaks saada soovides ei pea paljuks seda, kui elamine l\u00e4heb aasta jooksul poole kallimaks.<\/p>\n
V\u00e4lismaa spekulantide lahkumine ei kukuta hindu ehk veel m\u00e4rgatavalt. Nende k\u00e4es ei ole eriti palju kinnisvara, aga teisest k\u00fcljest on Eesti turg p\u00e4ris \u00f5huke. M\u00f5nisada uut objekti turul paistab v\u00e4lja nagu suur pakkumise lisandumine, mis teadupoolest alandab hindu.<\/p>\n
J\u00e4rgmiseks lahkuvad turult Eesti spekulandid. Hinnakorrektsioon allapoole annab m\u00f5ista, et k\u00e4tte on j\u00f5udnud l\u00f5ikusaeg ning on viimane hetk oma t\u00e4\u00e4 viljad realiseerida. N\u00fc\u00fcd ilmub turule rohkesti vabu pindu. Kinnisvaraarendajad on paar aastat r\u00e4\u00e4kinud r\u00f5\u00f5mus\u00f5numeid: korterid ostetakse juba enne, kui kopp maasse l\u00fc\u00fcakse. Keegi ei osta endale niiviisi kodu. Need korterid on soetatud hinnat\u00f5usu ootuses.<\/p>\n
Selles faasis tuleb juba markantsem hinnalangus. See j\u00e4llegi kiirendab m\u00fc\u00fcmist, mis langetab hindu edasi. Loll n\u00f5iaring, aga mis teha? Kiired m&u uml;\u00fcjad v\u00f5idavad, aeglased saavad vastu p\u00fckse. <\/p>\n
Aga lihtrahvas?<\/p>\n
Spekulantidele tulevad kiired ajad, aga kas see puudutab kuidagi ka tavainimest? Maksad pisitasa oma pangalaenu ja elad edasi. Kui korter v\u00f5i maja ei ole m\u00fc\u00fcgiks, vaid koduks, siis peaks olema ju \u00fcksk\u00f5ik, kas hinnad t\u00f5usevad v\u00f5i langevad.<\/p>\n
Kahjuks see nii ei ole. Ilma probleemideta saavad elada need, kellel on p\u00e4ritud v\u00f5i kinni makstud elamispind. Pangalaenu abil elamise soetanud inimesed on plindris, mille suurus s\u00f5ltub maja v\u00f5i korteri soetamise ajast. Mida hiljem, seda hullem. <\/p>\n
Palju r\u00e4\u00e4gitud intresside t\u00f5us ei ole suurim mure. K\u00fcll v\u00f5lgnik kusagilt kokku kraabib need m\u00f5ned sajalised, mis tuleb intressideks juurde maksta. <\/p>\n
Lugu on hoopis teine siis, kui kinnisvara hind kukub n\u00e4iteks poole v\u00f5rra. Praegu ei peeta seda \u00fcldse v\u00f5imalikuks, aga mis tahes hind, mis on spekulatiivselt \u00fcles aetud, v\u00f5ib igal hetkel kukkuda tasemeni, mis kajastab pigem reaalmajandust kui spekulandi ootusi ja lootusi. <\/p>\n
Oletame, et kodanik X ostis korteri kahe miljoni krooni eest. 200 000 krooni ajas ta kokku oma s\u00e4\u00e4studest ja laenas sugulastelt. Kui 10 protsenti elamu hinnast oli k\u00e4es, laenas pank puuduva 1,8 miljonit. Mis saab siis, kui korteri turuhind kukub 50 protsenti ehk antud n\u00e4ite puhul \u00fche miljoni peale? <\/p>\n
Panga kohustus on hoida oma aktsion\u00e4ride vara. Seega tahab pank lisatagatist 800 000 krooni v\u00e4\u00e4rtuses. K\u00f5lbab teine kinnisvara v\u00f5i siis n\u00e4iteks vanaonu k\u00e4endus juhul, kui vanaonul on v\u00e4hemalt 800 000 krooni eest likviidseid varasid.<\/p>\n
Pank v\u00f5ib tulla kliendile vastu n\u00e4iteks maksuaegade pikendamisega, aga laenu tagatis on see, mille suhtes pank m\u00e4\u00e4ndusi teha ei saa. Soomes l\u00e4ks lama ajal m\u00f5ni pankur isegi trellide taha lihtsalt sellep\u00e4rast, et ei hoolitsenud piisava tagatise olemasolu eest.<\/p>\n
Kui lisatagatist ei leidu, v\u00f5tab pank kinnisvara endale ja paneb m\u00fc\u00fcki. Sellest veel ei piisa. Kui pank on m\u00fc\u00fcnud pinna, \u00fctleme, \u00fche miljoni eest, j\u00e4\u00e4b kodanik X ikka veel v\u00f5lgu 800 000 krooni, mida pank jahib kas v\u00f5i kodaniku elu l\u00f5puni.<\/p>\n
Aga see ei ole ju v\u00f5imalik? On k\u00fcll. Soomes juhtus aastatel 1989-1991 niimoodi \u00fcle 100 000 perekonnaga. M\u00f5ned neist maksavad seda v\u00f5lga siiani.<\/p>\n
Stsenaarium on must ja veel mustemaks l\u00e4heb, kui hakatakse m\u00f5tlema n\u00e4iteks sellele, kui palju on v\u00e4ikeettev\u00f5tlust rahastatud just ettev\u00f5tja isikliku kinnisvara tagatisel.<\/p>\n
Millal siis krahh tuleb?<\/p>\n
Naljatades on \u00e4eldud, et ennustamine on raske t\u00e4\u00e4, eriti tuleviku ennustamine. Selged ohu m\u00e4rgid on igal juhul olemas. Kinnisvarahindade langus on juba alanud, aga veel me ei tea, kas see on krahhi algus v\u00f5i v\u00e4iksem korrektsioon.<\/p>\n
Novembri l\u00f5pus teatas Rootsi pank SEB, et loobub kogu oma kinnisvarast Baltikumis. Kinnisvara hulgas on 47 ehitist, kuhu SEB tahab j\u00e4\u00e4da rentnikuks, ning 16 muud kinnistut, millest tahetakse vabaneda. Kas oskame siit lugeda vihjet, et pank ootab suurt kinnisvarasadu oma s\u00fclle?<\/p>\n
Pangad armastavad kinnisvara tagatisena, aga mitte omandina. Lama tegi Kansallis-Osake-Pankkist (n\u00fc\u00fcd osa Nordeast) \u00fche suurima kinnisvaraomaniku Soomes. Suurt tulu sellest ei t\u00f5usnud, vaid pank pidi maksma k\u00fctte, valve ja hoolduse eest. Panga aktsia kukkus b\u00e4rsil 25 margalt 1 margani, kuid keegi ei tahtnud osta aktsiaid isegi nii odavalt. Sisuliselt oli pank pankrotis, aga riik p \u00e4\u00e4stis selle (ja teisi panku ka) maksumaksjate rahaga.<\/p>\n
18. detsembril leppisid Baltimaade ja Rootsi keskpangad omavahel kokku, kuidas hakatakse ohjeldama suurt majanduskriisi, kui see peaks tulema. Tulet\u00f5rje olemasolu ei eelda tingimata tulekahju, aga v\u00f5ib ju alati k\u00fcsida, et miks just n\u00fc\u00fcd. Miks mitte n\u00e4iteks aasta tagasi? <\/p>\n
Sellele k\u00f5igele lisanduvad veel mitmed v\u00e4listegurid. N\u00e4iteks L\u00e4tis paistab olukord kinnisvaraturul olevat sama hull kui Eestis. Krahh L\u00e4tis laieneks kiiresti Eestisse, sest meie kinnisvaraturud on osalt l\u00f5imunud. Samad spekulandid, samad pangad.<\/p>\n
Kinnisvarakrahhi puhul kaotavad paljud, aga mitte k\u00f5ik. Kui arendajal v\u00f5i ehitajal on kasutada vaba kapitali, v\u00f5ib ta r\u00f5\u00f5msalt poole hinnaga osta tagasi majad, mis \u00e4sja kallilt maha m\u00fc\u00fcs. \u00fckski hinnalangus ei ole igavene.<\/p>\n
Loo autor on Soome ajalehe Kaleva
siinne korrespondent. Ta on elanud
Eestis aastast 1992.<\/p>\n
Eesti Ekspress
04.01.2007 <\/p>\n
<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Autor: Jorma Rotko: Lihtsa eestlase suureks mureks kinnisvarakrahhi puhul muutub kodulaenule lisatagatise hankimine.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21750"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21750"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21750\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21750"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21750"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21750"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}