Turuhind on hind, millega m\u00fc\u00fcja on n\u00f5us konkreetse kauba loovutama ja millega ostja seda ka tahab. Nii seisab raamatutes.<\/p>\n
Tegelikus elus on k\u00f5ik siiski tsipa keerulisem, sest algne turuhinna m\u00f5iste kujunes ostja ja m\u00fc\u00fcja vahetust kauplemisest turul. Mis aga juhtub siis, kui m\u00e4ngu astub vahendajate brigaad? Ideaalseid n\u00e4iteid ei pea kaugelt otsima – Eesti kinnisvaraturg sobib selleks kui rusikas silmaauku.<\/p>\n
Vaid m\u00f5ni aasta tagasi maksid korterid Tallinna kesklinnas umbes 10 000 krooni ruutmeetri kohta. Maat\u00fckid Otep\u00e4\u00e4 k\u00fclje all maksid maksimaalselt krooni ja Tallinna elamukrundid 300–400 krooni ruudust. Huvi oli, kuid leige. Objekte m\u00fc\u00fcdi mitmeid kuid. Keskmine pealinlane teenis siis umbes 7000–8000 krooni ja v\u00f5is selle raha eest osta hektari maad n\u00e4iteks Otep\u00e4\u00e4l. <\/p>\n
Veel paar aastat, ja eestlaste unistus saada miljon\u00e4riks oligi t\u00e4itnud. Isegi Narvas ulatusid kahe-kolmetoaliste vanade korterite hinnad juba \u00fcle miljoni, ehkki aasta eest olid need maksnud umbes kaks korda v\u00e4hem, veel aasta varem aga lausa kolmandiku praegusest hinnast.<\/p>\n
Kui lihtrahvas kogu protsessist loogikat otsis, s\u00e4ttisid majanduseksperdid ja pankurid lipsud triiki ja pajatasid langenud pangaintressidest ja kasvanud majandusest. Eripeat\u00fckis r\u00e4\u00e4giti Euroopa Liitu minemisest ja sellega kaasnevast tohutust huvist meie kinnisvara vastu. H\u00e4stil\u00f5hnastatud isakesed tegid n\u00e4o, nagu olnuks see k\u00f5ik tavaline ja loomulik areng, mida nad olid t\u00e4pselt ette n\u00e4inud. Targad kinnisvaraspetsialistid oskasid v\u00f5luva kergusega lisada, et selline areng kestab, kuni igal Eesti perel on oma uus t\u00e4nap\u00e4evane eluase. Ja paljud uskusidki.<\/p>\n
K\u00fc\u00fcnikuna olen alati armastanud vaadata asjade olemuse s\u00fcgavusse ja teha oma j\u00e4reldusi. Ma ei pretendeeri siin t\u00f5ele, kuid majandusharidust saanuna julgeksin ka arutleda teist versiooni pidi. Las mu k\u00e4sitlus paista pealegi liiga naiivne.<\/p>\n
Nimelt on kinnisvara h\u00fcppeline hinnat\u00f5us tingitud minu hinnangul suures osas vaid m\u00f5nest ps\u00fchholoogilisest n\u00f5ksust, mille taga oli ja on endiselt pankade ja kinnisvarafirmade kokkum\u00e4ng ning piisava hulga spekulantide teke. See, mis tegelikult juhtus, ei olnud eestlaste oluline rikastumine ega ka uute eluasemete n\u00f5udluse h\u00fcppeline kasv. Kuigi pankade intressilangust ei saa alahinnata, ei tohiks seda ka \u00fclet\u00e4htsustada. M\u00e4\u00e4ravamad on muud tegurid, mida nimetaksin siiski pigem tarbijaga manipuleerimiseks.<\/p>\n
Esiteks. Kinnisvaratoodete m\u00fc\u00fcgi alustamine igakuise tagasimaksesumma, mitte aga kogumaksumuse kaudu. Nii ongi juhtunud, et meie seas on t\u00e4nini neid, kes maksvad oma maja eest pangale tagasi 5000 krooni veel viis aastat, ja neid, kes teevad seda veel 35 aastat. Iseenesest on ju summa sama, eks ole!<\/p>\n
Teiseks. Vahendajate kontrolli all olevate internetiportaalide loomine, kus iga\u00fcks sai vaadata, mis asjad maksavad. Varem polnud t\u00e4di Maalil aimugi, palju ta v\u00f5iks oma hektari eest k\u00fcsida, kui m\u00f5ni mees poe juures k\u00fcsima tuli. N\u00fc\u00fcd sai ta aga uurida internetist, kuhu 99% ulatuses riputasid kuulutusi vahendajad. Vahendajad teadsid, et k\u00fcsida v\u00f5ib rohkem, sest linnas raha paksult ja pangad annavad soodsaid laene. Ja sageli aitasid vahendajad t\u00e4disid sellega, et k\u00fcsisid oma kuulutustes 20% kuni 200% rohkem, kui omanik oli algselt hinnaks arvanud.<\/p>\n
Kui praegugi tahate osta mingit kinnisvara otse omanikult, siis sellist kuulutust pole teil enam ammu v\u00f5imalik soliidsetesse portaalidesse lisada. Saate ainult valida endale sellest, mida seal pakutakse.<\/p>\n
Kolmas tegur, samuti ps\u00fchholoogiline, oli juba pidevalt kerkinud hindade toime inimestele: \u00e4kki t\u00f5usevad veel m\u00f5nda aega, j\u00f5uan \u00f5igel ajal paadi peale. Nii tormasid pankadesse soodsa laenu j\u00e4rele ka need, kel sinna muidu asja polnuks. Veelgi kummalisem: sageli tuldi v\u00e4lja lausa arulagedate tehingutega – n\u00e4iteks m\u00fc\u00fcdi oma kolmetoaline Mustam\u00e4e korter miljoniga, v\u00f5eti pangast 30 aastaks juurde 500 000 krooni ja osteti… Tiskresse kahetoaline k\u00fcmme ruutmeetrit v\u00e4iksem uus korter. Soov elada uues majas ning pankade-arendajate jutumull, et hinnad l\u00f5pmatuseni vaid kasvavad, innustasid inimesi lausa ennast \u00fcletama. <\/p>\n
Neljas hinnat\u00f5usu m\u00f5jutaja on minu arvates pankade surve anda v\u00f5imalikult palju laenu. Kuigi seda \u00fcritatakse varjata, saavad juba pikka aega laene ka kindla sissetulekuta inimesed, kellel pole ette n\u00e4idata isegi kolme kuu ametlikku palka. Olen seda korduvalt pealt n\u00e4inud, ei valeta. Neid inimesi vahendavad pankadele arendajad ja maaklerid, ja \u00fcldjuhul sellised inimesed ei kauple ka hinnas, vaid ostavad, mis hinnaga neile asi vormistatakse.<\/p>\n
Avalik saladus<\/p>\n
Veelgi enam, asjaolu, et Rootsi omanike surve all pangad ei n\u00f5ua enam ammu (mitteametlikult) 10% ega ammugi 25% omafinantseeringut, on juba t\u00fckk aega aidanud kinnisvarahindu kunstlikult kergitada. S\u00fcsteem on imelihtne: mees tuleb panka ja soovib osta uut kahe miljoni kroonist korterit uues majas, aga 10% ehk 200 000 krooni omafinantseeringuks tal pole. Pank pakub: lepime kokku, saad meilt kaks miljonit, aga lepingusse kirjutame, et tehing oli 2,2 miljonit, millest esimesed 200 000 on juba \u00e4ra makstud. Iga mees on m\u00f5istagi n\u00f5us. Ainult et kuu aja p\u00e4rast v\u00f5tavad j\u00e4rgmised vahendajad k\u00e4tte statistika ja konstateerivad: n\u00e4e, taas on tehinguid tehtud 10% k\u00f5rgemal tasemel. Ning t\u00f5stavad hindu. Ja siis tuleb panka juba j\u00e4rgmine meestekolonn ning t\u00f5deb, et 2,2 miljonit maksva korteri eest pole omafinantseeringut v\u00e4lja k\u00e4ia. Pank pakub: kirjutame lepingusse m\u00fc\u00fcgihinnaks 2 420 000.<\/p>\n
Kui see ei ole manipuleerimine, vaid n\u00e4iteks normaalne turuhinna kujunemine, siis olen vist omal ajal \u00fclikoolis lausvalet \u00f5ppinud.<\/p>\n
Mitte kellelegi pole saladus, et samal ajal kui ehitusmeeste palgad kerkisid kaks korda, suurenesid lausa astronoomiliselt arendajate kasumid. Hinnad t\u00f5usid samale tasemele Helsingi eeslinnadega, kusjuures samuti Eesti ehitusbrigaadidega t\u00e4\u00e4d rabav p\u00f5hjanaabri arendaja teenis k\u00f5igest 10–15% kasumit, meie omad aga sageli 50–60%. Peagi m\u00f5istsid ehitajad ja arendajad, et turun\u00f5udlus on nii suur, et pakkuda v\u00f5ib mis tahes saasta. Nii asendusid r\u00f5dud nn Prantsuse r\u00f5dudega, naturaalparketid algul laminaadi, hiljem juba linoleumiga. Ja vaata imet, hinnad ainult t\u00f5usid.<\/p>\n
Kuni turul n\u00f5udlus \u00e4kki otsa l\u00f5ppes. Kes s\u00fc\u00fcdistas selles vaikset intresside t\u00f5stmist, kes inimeste ostuj\u00f5u otsal\u00f5ppemist. Esimest korda kainestasid ohu m\u00e4rgid ja seisev turg kliente. Vahendajad aga veel ei v\u00e4si. Neil on uus evangeelium: kiire kasv asendub aeglasema kasvuga.<\/p>\n
Miks ma ei usu, et Eestit m\u00f5jutas n\u00e4iteks \u00fcleilmne kinnisvarasse investeerimise buum? Sest oleme provints ja meile m\u00f5juvad vaid v\u00e4hesed makromajanduslikud ilmingud ning kui, siis nihkega. Ja kui ka hinnat\u00f5usu taga olid passiivsed v\u00e4lismaised rahapaigutajad, siis seda enam on nende huvides hoida raha siin vaid teatud hetkeni, mitte aga kolida Maarjamaale elama. Aga kuidas ma k\u00fcll ei usu, et just pankade intressim\u00e4\u00e4rade oluline alandamine p\u00f5hjustas laenubuumi? Sest \u00fcsna peagi tekkis igasuguseid laenukontoreid, kes pakkusid kodulaenu ilma palgat\u00f5endita 20–30% intressiga, ja huvi oli peaaegu sama suur kui k\u00f5rval pangas 4,5% laenule. Ja miks ma ei usu, et kinnisvarahinnad kasvavad edasi? Sest kohvi pealt vaadates on kolmandik turul ostetud kortereid hangitud edasim\u00fc\u00fcmise huvist ehk spekulatiivselt ja ligi teine kolmandik on ostetud viimaseid sente kokku valetades. Just need korterid on juba tulnud ja tulevad peagi veel m\u00fc\u00fcki ning kes k\u00fcll tahaks selliste kehva kvaliteediga korduvm\u00fc\u00fcgis karpide eest maksta rohkem kui uute eest? Ja kes hakkaks ehitama uusi, kui m\u00fc\u00fcgis on tuhandeid aastavanuseid kortereid?<\/p>\n
Muide, on veel \u00fcks huvitav suhe, mida tasub j\u00e4lgida. See on \u00fc\u00fcrihinna ja m\u00fc\u00fcgihinna suhe. Kui veel seitse aastat tagasi oli inimesel valida, kas ta \u00fc\u00fcrib kesklinnas korterit hinnaga 5000 krooni kuus v\u00f5i ostab endale 600 000 krooniga samav\u00e4\u00e4rse, siis n\u00fc\u00fcd saab sama korterit \u00fc\u00fcrida 7500 krooniga ja osta 2,2 miljoniga. Arvutus n\u00e4itab, et veel m\u00f5ne aasta eest tasus korteri ostmine ennast \u00fc\u00fcrimishinna suhtes \u00e4ra k\u00fcmne aastaga, t\u00e4nap\u00e4eval aga 35–40 aastaga. \u00fc\u00fcrihinnad on t\u00f5usnud protsentides, m\u00fc\u00fcgihinnad aga kordi. <\/p>\n
Rahunege, olin selles artiklis teadlikult subjektiivne ja ehk isegi manipuleerisin faktidega. Aga olen kindel, et Eesti kinnisvarahinnad ei peegelda turuhindu, vaid \u00fcksnes seda, et seniajani on vahendaja olnud kuningas. N\u00e4is siis, kauaks veel.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Turuhind on hind, millega m\u00fc\u00fcja on n\u00f5us konkreetse kauba loovutama ja millega ostja seda ka tahab. Nii seisab raamatutes. Tegelikus elus on k\u00f5ik siiski tsipa keerulisem, sest algne turuhinna m\u00f5iste kujunes ostja ja m\u00fc\u00fcja vahetust kauplemisest turul. Mis aga juhtub siis, kui m\u00e4ngu astub vahendajate brigaad? Ideaalseid n\u00e4iteid ei pea kaugelt otsima – Eesti kinnisvaraturg […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21769"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21769"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21769\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21769"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21769"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21769"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}