Rohkem kui saja avalikult v\u00e4lja reklaamitud projekti raames ehitatakse karpmaju nii \u00fckshaaval kui ka trobikonniti: kesklinna vahetusse l\u00e4hedusse, magistraalteede \u00e4\u00e4rde, teada-tuntud magalapiirkondadesse, linnal\u00e4hedastele p\u00f5ldudele ning soisesse v\u00f5ssa.<\/p>\n
Neisse suurematesse ja v\u00e4iksematesse karpidesse tuleb ligikaudu 6000 uut elamist. Rohkem kui pooled karpkodudest pole ostjat veel leidnud. M\u00f5nedes l\u00e4hiajal valmivates kortermajades on m\u00fc\u00fcmata koguni 80-90 protsenti korteritest.<\/p>\n
M\u00e4rtsi l\u00f5pus tunnistas Hansapank, et laenupotentsiaal on ammendunud ja mitmete arendajate tagasimakset\u00e4htaegu edasi l\u00fckatud. ‘Kriisi pole,’ rahustas eluasemefinantseerimise osakonna juht Agnes Makk toona. ‘Pigem on tegu \u00fcksikarendajate probleemiga kui terve turu probleemiga.’<\/p>\n
Tegelikult l\u00e4heb \u00fcle kivide ja k\u00e4ndude umbkaudu kolmek\u00fcmnel pealinna korteriarendusel, nende seas on ka tuntud tegijate maju.<\/p>\n
Kui tunamullu ja veel m\u00e4\u00e4dunud aastalgi l\u00e4ksid igat masti kortermajad nagu soojad saiad, vabanes n\u00e4iteks Koger & Partnerid k\u00f5igist m\u00fc\u00fcki paisatud korteritest Kuldala elurajoonis. Praegu enam mitte.<\/p>\n
Kinnisvaran\u00e4ljas ostjad jooksid samal ajal tormi ka Manutendi t\u00fctarfirma ning Soome Maja arendatavale \u00fclemiste elurajoonile. Viimasesse kolme kortermajja tuleb ostjaid ilmselt tikutulega otsida.<\/p>\n
| <\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Pikka aega saatis edu ka TTP kenasid ring- ja ruutmaju Pirital. \u00fchtlasi j\u00e4tkus soovijaid Bristali ja Skanska Liivaoja projekti tarbeks, ehkki n\u00f5udlikumad kodanikud vangutasid p\u00e4id ja imestasid, kes k\u00fcll nii l\u00e4hestikku l\u00fckitud karpkodudes elada tahaks. <\/p>\n Kui varem leidsid korterid uue omaniku enne, kui ehitaja kopa maasse l\u00f5i, siis n\u00fc\u00fcd ei taga sajaprotsendilist m\u00fc\u00fcgiedu isegi mitte hea asukoht, arendaja tuntus ega ka ehitise kvaliteet. Aeg t\u00e4\u00e4tab halastamatult suurte laenudega ehitavate arendajate vastu. <\/p>\n Ostjaid meelitatakse erinevate soodustustega<\/h1>\nEesti Panga statistika n\u00e4itab, et eluasemelaenude k\u00e4ive on tuure maha v\u00f5tnud. Sestap murravad m\u00fc\u00fcjad pead, kuidas viimaseid elustandardi parandamist ihkavaid peresid \u00fcles leida. <\/p>\n Pakutakse tasuta parklakohti ja panipaiku, signalisatsioonis\u00fcsteemi, viimistlusmaterjalide v\u00e4ljavahetamist, kodusisustust. Vahendajad vihjavad, et ostjale tullakse vastu ja korteri v\u00f5ib k\u00e4tte saada ka ametlikust hinnakirjast odavamalt.<\/p>\n Kinnisvaram\u00fc\u00fcja: kriis koputab uksele<\/h1>\nKauaaegne kinnisvarab\u00fcroo Uus Maa juht Jaanus Laugus m\u00f5tiskleb kuuldavalt, kas olukord on sama hull kui 1997. aastal, mil huvilisi n\u00e4is k\u00fcll olevat, kuid ostu-m\u00fc\u00fcgitehinguid ei toimunud. ‘Nii hull veel pole,’ j\u00f5uab ta kohe otsusele, ‘kuid oleneb, kui mustades v\u00e4rvides \u00e4rip\u00e4ev kirjutab.’<\/p>\n ‘Loodan, et kriisi niipea ei tule,’ m\u00e4rgib Laugus v\u00e4hemalt paar korda, ‘ent kriisid tulevad alati ootamatult.’ Kas suve l\u00f5puks on kinnisvarakriis k\u00e4es, ei soostu Laugus \u00fctlema. Ta annab m\u00f5ista, et pangad l\u00fckkavad arendajate agooniat edasi.<\/p>\n Lauguse s\u00f5nul on arendajad veel \u00fcsna optimistlikud ega taha hinda alla lasta. Iseenesest pole 3000 m\u00fc\u00fcmata korterit ka teab mis suur arv. Selliseks hinnatakse Tallinna aastast vajadust. M\u00fc\u00fcja poole pealt on olukord siiski murelik. ‘Kui varem broneeriti kliendip\u00e4evadel kortereid,’ lisab Laugus, ‘siis praegu lihtsalt vaadatakse ja juuakse kohvi.’<\/p>\n Plindrisse on sattumas kinnisvaraarendajad, kes ostsid maa koos projektidokumentidega ning tahavad n\u00fc\u00fcd n-\u00e4 teistkordselt kasumit v\u00f5tta, sellega on nad aga lootusetult hiljaks j\u00e4\u00e4nud. ‘Huvitav, mis k\u00fcll v\u00e4ikearendajatest saab,’ arutleb Laugus. ‘Merko, YIT, Koger &Partnerid – neil on ruumi ka hindu alla lasta.’<\/p>\n Eesti Pank: krahhi ei tule, kuid kinnisvaraarendajate rentaablus langeb<\/h1>\nInimeste sissetulekud kasvavad arenduste hinnatasemele nelja-viie aastaga, lubab Eesti Pank. Kui arendajal puudub raha laenumakseteks ning viie aasta k\u00fctteks, on kinnisvaraprojekti tarvis saneerida.<\/p>\n M\u00fc\u00fcgi edendamiseks tuleks uute korterite ruutmeetri hind lasta praeguselt 30 000 kroonilt tegeliku ostuj\u00f5u tasemele ehk 20 000 kroonile.<\/p>\n \n Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivak\u00fcpsetamise oma? <\/p>\n Sven Meimer, Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Saneerimine v\u00f5imaldab pangandussektoril pehmelt maanduda. Kinnisvara\u00e4rimeestele t\u00e4hendab see aga, et laenuandja s\u00f5idab \u00e4pardunud arendajatest lihtsalt nagu teerulliga \u00fcle.<\/p>\n ‘Kui keegi \u00fctleb, et n\u00fc\u00fcd l\u00e4heb k\u00f5ik hukka, siis tuhkagi l\u00e4heb. Kinnisvaraarendajate rentaablus langeb, objektide m\u00fc\u00fcgiperioodid pikenevad – see on kinnisvaraturu l\u00e4hitulevik,’ \u00fctleb Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja Sven Meimer. ‘M\u00f5ni arendaja l\u00e4heb lihtsalt pankrotti.’ Meimeri s\u00f5nul massilist hinnasula ei tule. <\/p>\n ‘Konkreetse arendaja v\u00f5ib pankrotti lasta,’ leiab keskpanga finantssektori poliitika osakonna juhataja Jaak T\u00f5rs. ‘Buumij\u00e4rgset krahhi meil ei tule, sest raha puudust pole. Vaja on projektid lihtsalt \u00e4ra saneerida.’<\/p>\n Kust kommertspangad leiavad soise v\u00f5sa vahele tekkinud vundamentidele ostjad? V\u00e4listatud pole, et kui enne oli arendaja Juss & Pojad, siis p\u00e4rast saneerimist on omanik Pojad & Juss. ‘Samal seltskonnal on hiljem muidugi pangast raske laenu saada,’ viskab Meimer nalja.<\/p>\n ‘Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivak\u00fcpsetamise oma?’ uurib Meimer samas. ‘15% v\u00f5i isegi v\u00e4hem on k\u00fcll.’<\/p>\n Kinnisvaraturu hindamiseks v\u00f5rdleb Eesti Pank korterite ruutmeetri hinda keskmise kuupalgaga. Kui Soomes maksab \u00fcks ruutmeeter \u00fche keskmise kuupalga, siis Eestis k\u00fcsitakse sama pinna eest \u00fcle kahe korra rohkem.<\/p>\n Finantsstabiilsuse s\u00e4ilitamiseks on Eesti Pank suurendanud eluasemelaenu riskikaalu ning t\u00f5stnud pankade kohustuslikku reservi. Vaid kommertspankade piisav kapitalipuhver aitab s\u00e4ilitada likviidsust ja \u00fcle elada majandusseisakut.<\/p>\n Kommertspangad: laske seisvate korterite hinnad alla!<\/h1>\nPangad soovitavad korterite m\u00fc\u00fcgiga j\u00e4nni j\u00e4\u00e4nud arendajal hinda langetada. <\/p>\n Vastavad SEB \u00fchispanga jaepanganduse divisjoni juht Riho Unt ja Hansapanga kinnisvara osakonna juht Gren Noormets.<\/p>\n Kui palju annate aega laenuga arendatud kinnisvara m\u00fc\u00fcgiks, kui objekt on juba valmis?<\/p>\n Unt: Eluaseme kinnisvaraarenduse m\u00fc\u00fcgiperiood on \u00fcldjuhul \u00fcks-kaks aastat. Seda aega on v\u00f5imalik pikendada veel kuni \u00fche aasta v\u00f5rra, kuid see s\u00f5ltub juba konkreetsest projektist ja kliendist.<\/p>\n Noormets: See s\u00f5ltub suuresti arendaja enda m\u00fc\u00fcgiprognoosist. Kui m\u00fc\u00fcgitempo on plaanitust aeglasem, on j\u00e4relikult hind vale ja vajab korrigeerimist.<\/p>\n Mida teete, kui arendajal on maja valmis, kuid kortereid planeeritud ajal \u00e4ra ei osteta?<\/p>\n Noormets: Enamasti on tagasimakse graafik agressiivsem kui on panga krediidirisk. N\u00e4iteks tahab pank korterit h\u00fcpoteegist vabastades 10 000 krooni asemel tagasi saada 14 000 krooni ruutmeetri kohta. Selliselt v\u00e4ljub pank projektist enne viimaste korterite m\u00fc\u00fcki. Siiani on \u00fcsna tavaline, et ostjatega on vajalikud kokkulepped s\u00f5lmitud ja nad korraldavad oma finantseerimist. Kui seda ka t\u00f5estatakse, pikendame lihtsalt laenut\u00e4htaega.<\/p>\n Unt: Pakume kliendile ajapikendust, kaasame t\u00e4iendavaid tagatisi ja soovitame \u00fcle vaadata m\u00fc\u00fcgihinnad.<\/p>\n Millal selline kriisihetk v\u00f5ib tulla, kus uusi kortereid on selgelt rohkem kui nende ostjaid?<\/p>\n Unt: Arvestades Eesti elamukinnisvarafondi vanust, v\u00f5ib arvata, et n\u00f5udluse ammendumiseni on veel v\u00e4ga pikk tee. Peamine kinnisvaraturu jahutaja on k\u00f5rged kinnisvarahinnad.<\/p>\n Noormets: Ma julgen arvata, et sellist olukorda ei tulegi, kuna arendajatel on piisavalt huvi oma projekte kuni turun\u00f5udluse taastumiseni edasi l\u00fckata. Teiseks on \u00fclepakkumist takistanud ehitusv\u00f5imsus, mis laseb elamispindasid turule tuua enam-v\u00e4hem oodatud mahus.<\/p>\n Arendajad: meie hinda alla ei lase!<\/h1>\nArendajad ergutavad m\u00fc\u00fcki sooduspakkumistega, kuid pole n\u00f5us ruutmeetri hinda alla laskma. Nad ei kavatse ka m\u00f5ttes m\u00f5lkuvaid projekte k\u00fclmutada.<\/p>\n Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik nimetab turul tekkinud olukorda vaid tasakaalupunkti saavutamiseks. See pole aga piisav p\u00f5hjus hindu alla lasta. Ka korteriprojektide k\u00fclmutamiseks ei n\u00e4e Kuusik vajadust.<\/p>\n ‘Iga meie arendusprojekt s\u00fcnnib p\u00e4rast p\u00f5hjalikku turuanal\u00fc\u00fcsi,’ kirjeldab Kuusik ettevalmistust\u00e4id ja lisab, ‘meie klientide hinnangul on meie korterid igati oma hinda v\u00e4\u00e4rt.’<\/p>\n Erinevalt teistest arendajatest on Merko juba aastaid kasutanud oma korterite m\u00fc\u00fcgiks soodustusi. N\u00e4iteks saab ostja 100 000 krooni eest sisustust v\u00f5i tasuta valvesignalisatsiooni.<\/p>\n Projekte ei k\u00fclmutata<\/h1>\n‘Kui turg on kiirust \u00fcletanud, tundub m\u00f5nele autosviibijale seej\u00e4rel 90ga s\u00f5ita eba\u00f5iglaselt aeglasena,’ kommenteerib Arco Vara juhatuse esimees Viljar Arakas.<\/p>\n M\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rset hinnalangust takistavad tema s\u00f5nul j\u00e4tkuvalt kasvavad ehitushinnad. ‘Kui me rahulikult sisse ja v\u00e4lja hingame, siis n\u00e4eme, et tegelikult on j\u00e4tkuvalt suur hulk peresid, kelle elamistingimused ei vasta t\u00e4nap\u00e4evastele ootustele ning kelle elatustase j\u00e4tkuvalt kasvab,’ \u00fctleb Arakas.<\/p>\n Arakase hinnangul on raskustesse sattunud need, kes v\u00f5tsid v\u00e4he m\u00f5tlemisaega ning kiirustasid ehitama juhuslikult k\u00e4ttesattunud paikadesse. <\/p>\n Ka Onix Invest hindab olukorda rahulikuks ning Pallasti 16 korterite hinda alla ei lase. Need tahetakse m\u00fc\u00fca aasta jooksul alates maja valmimisest. Firma ei kavatse \u00fchtegi projekti k\u00fclmutada.<\/p>\n Fine Kinnisvara juht Janek Saveljev avaldab, et plaanib Keskuse 14a korterid m\u00fc\u00fca aasta l\u00f5puks. ‘Huvi suur ei ole, kuid praegu helistatakse rohkem kui aasta alguses. N\u00fc\u00fcd on juba midagi ka k\u00e4ega katsuda,’ r\u00e4\u00e4gib Saveljev optimistlikult.<\/p>\n Kinnisvarafirma on siiski arvestanud, et ei pruugi k\u00f5igest plaanitud ajaga lahti saada. Kui \u00fches projektis j\u00e4\u00e4b kortereid k\u00e4tte, siis teisi projekte see Saveljevi s\u00f5nul aga ei m\u00f5juta. <\/p>\n Esialgu kavatseb Fine Kinnisvara oma teise suurema arendusobjekti, seitsme kortermajaga Karsti elurajooni, ehitada valmis juba tuleval aastal. ‘Millal need korterid maha m\u00fc\u00fca \u00f5nnestub, ei oska ette \u00e4elda,’ j\u00e4tab Saveljev otsad lahti.<\/p>\n Koger & Partnerite arendusdirektor Veiko Veskiv\u00e4li tunnistab, et viimase kuuga on m\u00fc\u00fcgis seisak tekkinud. M\u00fc\u00fcgis olevatest asjadest on praeguseks 80 protsenti uue omaniku leidnud. Algatamisel on kaks uut objekti J\u00fcris ja k\u00fclmutamist kaalutud pole.<\/p>\n ‘Kui on n\u00e4ha, et m\u00fc\u00fck ei l\u00e4he pikka aega, vaatame hinnad \u00fcle,’ lubab Veskiv\u00e4li ja lisab, ‘me pole aga t\u00e4heldanud, et poleks neid, kes ei suuda osta.’<\/p>\n Arendajal t\u00fcli elanikega<\/h1>\nKuldala tee 11 kortereid takistas m\u00fc\u00fca elurajooni varasemate elanikega tekkinud t\u00fcli, mille k\u00e4igus arendajat kohtuga \u00e4hvardati. ‘Lubati ehitusluba ja detailplaneering vaidlustada,’ \u00fctleb Veskiv\u00e4li. ‘Siis ei julgenud huvilised kortereid broneerida.’<\/p>\n Korterite v\u00e4lja\u00fc\u00fcrimisele pole Koger & Partnerid veel m\u00f5elnud. ‘Siis tuleks lisada k\u00e4\u00e4gitehnika ja m\u00e4\u00e4bel, lakke valgustus,’ arutleb Veskiv\u00e4li. ‘Kindlasti oleme aga arvestanud sellega, et peame kortereid m\u00f5nda aega ise k\u00fctma.’<\/p>\n 15 aastat kinnisvara\u00e4ris olnud Hanno Sirensky tunnistab, et ostjate kasin huvi sunnib Amando Kinnisvara korteritesse rohkem investeerima. <\/p>\n ‘Korterite varustustaset on oluliselt t\u00f5stetud,’ r\u00e4\u00e4gib ta Keilasse Kruusa t\u00e4navale ehitatud maja kohta.<\/p>\n ‘Ma ei usu, et kui n\u00fc\u00fcd poole hinnaga m\u00fc\u00fcki paneks, siis oleks kolme n\u00e4dalaga m\u00fc\u00fcdud,’ m\u00e4rgib Sirensky. <\/p>\n Olukord normaliseerub<\/h1>\nSamas ei usu Sirensky, et pankadel poolikuid arendusprojekte m\u00fc\u00fca \u00f5nnestuks. ‘No kes seda poolikut projekti tahab,’ imestab projektijuht. ‘Kindlasti on aga neid arendajaid, kes saavad valmis ehitatud korterite eest v\u00e4hem raha ja kes ei saa seda \u00fcldse.’<\/p>\n Rime Kinnisvara teenuste valdkonna juht Toomas Blankin peab praegust seisu l\u00e4himinevikuga v\u00f5rreldes normaalseks. ‘Puudub oht soovitust ilma j\u00e4\u00e4da,’ selgitab Blankin.<\/p>\n ‘N\u00f5udlus uute elamispindade j\u00e4rele pole kuhugi kadunud,’ valgustab Blankin p\u00f5hjust, miks pole kavas projekte k\u00fclmutada. Samas ennustab ta raskusi arendajatele, kel napib omakapitali. Muutunud turusituatsioon l\u00e4\u00e4b esialgsetele \u00e4riplaanidele hingekella ja korterite m\u00fc\u00fcgist pole v\u00f5imalik ehituse l\u00f5ppu finantseerida.<\/p>\n YIT Ehituse turundusjuht Marko Uueda r\u00e4\u00e4gib, et mahukad arendusprojektid viiakse ellu j\u00e4rk-j\u00e4rgult, juhindudes samal ajal turusituatsioonist. Kuluartiklid kasvavad nii kiirelt, et hinna langetamiseks pole ruumi, lisab ta.<\/p>\n TASUB TEADA<\/div>\n \n
|