L\u00e4inud aastavahetus t\u00f5i kinnisvarasektori maa peale tagasi. Selgus t\u00f5siasi, et Eesti elanike arv ja ostuj\u00f5ud pole p\u00f5hjatu. V\u00e4lisinvestorid ei osta enam endise hooga kortereid ega maid kokku ning tagatipuks karmistasid pangad laenupoliitikat nii kinnisvaraarendajatele kui ka l\u00f5ppostjatele.<\/p>\n
Muutunud kapitalivajadus hakkas kinnisvaraomanikke ja arendajaid pingestama: varem planeeritud arendusprojektide realiseerimine neelab kaks-kolm korda rohkem omakapitali, kruntide omandamistehingud tuleb teha omakapitali baasil, arendusperioodi finantseerimise puhul esitavad pangad tihti lisatagatiste n\u00f5udeid, mida pole sageli otstarbekas anda. Selgus kurb tegelikkus, et “homsele n\u00f5udlusele” ja “\u00fclehomsetele hindadele” rajatud plaanidel pole katet. See p\u00f5hjustas suurema kinnisvaraportfellide puhastamise, mis teisis\u00f5nu t\u00e4hendab, et turule tulevad v\u00e4iksema potentsiaaliga projektid. Kinnisvaraportfelle revideerivad k\u00f5ik, Arco Varast YIT-ni ning kes iganes t\u00e4hestikus sinna vahele mahub.<\/p>\n
M\u00f5\u00f5dukamal m\u00e4\u00e4ral pingestab kinnisvara valdkonnas tegutsejaid intressim\u00e4\u00e4rade t\u00f5us. Enamik kinnisvaralaenude intresse on v\u00e4ljastatud Euribori baasil, kuue kuu Euribor liigub tempokalt uue taseme, 4,5% suunas. N\u00e4iteks maailmamajanduse kasvuaastatel millenniumi vahetusel \u00fcletas kuue kuu Euribor 5,2% taseme. Pessimistlike makroanal\u00fc\u00fctikute kiuste kestab p\u00f5hjalas ja Iirimaal k\u00f5rgseis, t\u00f5usu n\u00e4itab ka EL-i majandusmootor Saksamaa. Euribori stsenaariume on erinevaid, kuid suurte intressikuludega peaks arvestama iga kinnisvaraturu osaline. Kuigi senine kinnisvara v\u00e4\u00e4rtuskasv on kinnisvaralaenude intressikulud kuhjaga tagasi teeninud, siis esimese teguri aeglustumine ja teise (intressi) kiire t\u00f5us k\u00e4rbivad kinnisvara tootlust kardinaalselt.<\/p>\n
Nii saab selle aasta v\u00f5tmes\u00f5naks likviidsus – projektide rahastamise ja realiseerimise v\u00f5ime. Kinnisvara praeguse hinnataseme puhul on ostuj\u00f5udu vaid kinnisvarafondidel, kes muutuvad Ida-Euroopas \u00fcha valivamaks, ning iga hinna eest Baltikumis j\u00e4lje maha j\u00e4tta soovijaid napib. \u00fcleilmsetel kinnisvarafondidel tekib eelis Baltikumist alguse saanud fondide ees, sest nende krediidikaasamise v\u00f5ime ning finantseerimistingimused on paremad.<\/p>\n
Kui eelmine aasta oli vaene suuremate kommertsobjektide tehingutest, siis t\u00e4navu tuleb m\u00fc\u00fcgipakkumisi turule selgelt rohkem. N\u00e4iteks \u00fcksnes Tallinna \u00e4ripiirkonnas (Ol\u00fcmpia-Stockmanni-Viru kvartal) on m\u00fc\u00fcgis kolm tootvat \u00e4riobjekti, maade pakkumisi on mitu korda rohkem. Praegu on n\u00f5udmine kvaliteetsete kinnisvaraobjektide j\u00e4rele veel pakkumisest ees, kuid rahvusvaheliste investorite isu muutub ja seda nii koduturgude v\u00f5imaluste avardumise kui ka Baltikumis kasvanud pakkumise taustal. Kui n\u00e4iteks veel paar aastat tagasi oli Soome turg suhteliselt suletud ja korporatiivne, siis eriti viimase 12 kuuga on tehingute maht kahekordistunud – KTI andmeil j\u00f5udis see 2006. aastal 5,6 mln euroni. Rahvusvaheliste investorite lemmikturg on viimasel kolmel aastal olnud Poola, \u00fclikiirelt kasvab Venemaa pealinn ja loodeserv. Paraku tuleb t\u00f5deda, et Eesti turg oma piiratud mastaabi ning kasvuv\u00f5imalustega ei ahvatle paljusid investoreid.<\/p>\n
Soomes on ainu\u00fcksi viimase kolme kuu jooksul mitu firmat realiseerinud oma peakorteri v\u00f5i \u00e4rihooned – n\u00e4iteks YIT, Shell, Mercantile, Fennia jt. Eestis on heaks paralleeliks SEB – mingit vajadust kapitali kaasamiseks v\u00f5i bilansi restruktureerimiseks v\u00f5imsal pangagrupil polnud, kuid tajudes kinnisvaraturu hinnatrende ning n\u00f5udluse kujunemist, peeti tasuvaks panganduskinnisvara portfellist loobuda. Ja SEB turutunnetuses ei pea kahtlema, sest ta tegutseb aktiivse kinnisvarafondide haldurina ja \u00e4riklientuuri finantseerijana Saksamaast Ukrainani.<\/p>\n
<\/p>\n
Kas saabub lagi?<\/p>\n
<\/p>\n
Nii tekib k\u00fcsimus: kas poleks igal Eesti \u00e4rikinnisvara omanikul p\u00f5hjust korraks oma kinnisvarastrateegia \u00fcle vaadata. Kas ettev\u00f5tte omanduses olev kinnisvara on saavutanud “k\u00fcpsuse” v\u00f5i annab seda veel v\u00e4\u00e4rtustada (n\u00e4iteks rendivooge t\u00f5sta ja kindlustada, hoonet klassi v\u00f5rra parandada, laiendada)? Kas kinnisvara hinnatase hakkab saavutama oma lage? V\u00f5i pakuvad raha ja aktsiaturud l\u00e4hiaastatel kindlamat tootlust? Kas kinnisvara alt vabastatud raha ei teeni \u00e4ri p\u00f5hivaldkonnas paremini ja stabiilsemalt? Kas p\u00f5hi\u00e4ri ei vaja investeeringuid oma \u00e4ri kindlustamiseks v\u00f5i efektiivistamiseks? Kas ajastus on \u00f5ige? Kas pakkumise suurenemine ei v\u00e4henda l\u00e4hiaastail kinnisvara likviidsust?<\/p>\n
Kinnisvara hind on t\u00f5usnud Eestis \u00fclikiiresti. N\u00fc\u00fcd hakkab Baltikumi hindade tase \u00fchtlustuma Skandinaavia riikide omaga. Seega ei j\u00e4ta Baltimaad v\u00e4lisostjatele arbitraazˇiruumi. Hindu “s\u00e4\u00e4b” ka eelmainitud intressikulude kasv. Kindlasti on rahavoogu tootvatel projektidel rendihinna t\u00f5usuruumi, kuid aastail 2007–2009 lisandub ainu\u00fcksi Tallinnas “reipalt” \u00fcle saja tuhande ruutmeetri A- ja B-klassi \u00e4rikinnisvara, mis paneb galopeerivatele rendihindadele p\u00e4itsed p\u00e4he. <\/p>\n
Allikas: \u00e4rileht, Eesti P\u00e4evalehe majandusleht, 6.juuni 2007.a.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
L\u00e4inud aastavahetus t\u00f5i kinnisvarasektori maa peale tagasi. Selgus t\u00f5siasi, et Eesti elanike arv ja ostuj\u00f5ud pole p\u00f5hjatu. V\u00e4lisinvestorid ei osta enam endise hooga kortereid ega maid kokku ning tagatipuks karmistasid pangad laenupoliitikat nii kinnisvaraarendajatele kui ka l\u00f5ppostjatele. Muutunud kapitalivajadus hakkas kinnisvaraomanikke ja arendajaid pingestama: varem planeeritud arendusprojektide realiseerimine neelab kaks-kolm korda rohkem omakapitali, kruntide omandamistehingud […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21794"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21794"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21794\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21794"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21794"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21794"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}