{"id":21803,"date":"2007-07-30T00:00:00","date_gmt":"2007-07-30T00:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2007-07-30T00:00:00","modified_gmt":"2007-07-30T00:00:00","slug":"uudis-21803","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/uudis-21803\/","title":{"rendered":"Mis toimub Eesti kinnisvaraturul?"},"content":{"rendered":"
\n

Kuid paljudele on siiski seni saladuseks see, mis v\u00f5ib sellel turul – aga ka majanduses \u00fcldse – juhtuda ehitussektori aeglustumise korral. \u00fcksmeel valitseb vaid \u00fches: viimaste aastate olukord ei saa enam kesta. \u00fclej\u00e4\u00e4nus aga ulatuvad arvamused seinast seina – m\u00f5\u00f5dukast korrektsioonist k\u00f5va pauguni v\u00e4lja. Seda eriti k\u00fcsimuses, millised v\u00f5ivad olla ehituses toimuva tagaj\u00e4rjed.<\/p>\n

Kombe kohaselt domineerivad meedias muidugi tumedamad variandid, sest muud on igavad. Pealegi on selliseks suhtumiseks piisavalt silman\u00e4htavaid p\u00f5hjusi: uusi kesklinna kortereid ei kiputa enam ummisjalu ostma ja eluruumide hinnad langevad \u00fcle kogu Eesti. <\/p>\n

Mina ise kinnisvaraturust l\u00e4htuvasse musta stsenaariumisse ei usu. Ei t\u00e4hendanud ju ka 1997. aasta b\u00e4rsimulli l\u00f5hkemine mingit \u00fcldist majanduskatastroofi, kuigi nii m\u00f5nelegi mehele v\u00f5i firmale oli toimuv v\u00e4ga valus. Liiatigi ei ole elamusektor Eesti majanduses see koht, kus oleks tegu irratsionaalse \u00fclepakkumisega. Vajalik elamuehitus ei tohiks aga saada normaalsele majandusele mingiks koormaks, pigem vastupidi. Meenutagem kas v\u00f5i seda, et Teise maailmas\u00f5ja j\u00e4rgsel L\u00e4\u00e4ne-Saksamaal s\u00fcndis v\u00e4hema kui viieteist aastaga majandusime – ning selle ime koostisosaks oli ka s\u00f5jas puruks pommitatud linnade \u00fclesehitamine suurematena kui nad kunagi olid olnud. See t\u00e4hendas ka palju muljet avaldavamat elamuehitustempot, kui oleme n\u00e4inud Eestis. <\/p>\n

 <\/p>\n

Elamufond on vilets<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Elamusektoris toimuvale ja selle tagasim\u00f5jule hinnangu andmiseks on vaja vastuseid enamatele k\u00fcsimustele, kui pakub informatsioon m\u00fc\u00fcgi ja hindade kohta.<\/p>\n

K\u00f5igepealt on vaja vastust k\u00fcsimusele, kas Eestis ehitatakse t\u00f5epoolest \u00fcle m\u00f5istuse palju eluruume. K\u00fcsimus v\u00f5ib tunduda olevat p\u00f5hjendatud, sest formaalselt ei peaks Eestis eluruumide puudust ju olema. Meil tuleb keskmiselt iga 2,2 inimese kohta \u00fcks eluruum, mis on p\u00e4ris heas koosk\u00f5las Euroopa keskmisega. Paraku on meie eluruumide kvaliteet vilets: umbes kolmandik neist on vanemad kui 50 aastat ega ole l\u00e4bi teinud noorendamiskuuri. See t\u00e4hendab, et elamuehitusbuumi alguseks oli meil kogunenud \u00fcmmarguselt 200 000 eluruumi, mis vajasid kas asendamist v\u00f5i p\u00f5hjalikku renoveerimist. Tegelikult on olukord  elamuturul veelgi keerulisem, sest osa olemasolevast elamispinnast asub sellistes kohtades, kus seda ei l\u00e4he enam mitte kunagi vaja. See ei olnud mood ega kergemeelsus, mis t\u00f5ukas inimesi ummisjalu maju ja kortereid ehitama, vaid senine naeruv\u00e4\u00e4rselt v\u00e4ike elamuehituse maht ja meie elamufondi suure osa \u00fcha n\u00e4rusemaks muutuv olukord.<\/p>\n

M\u00e4\u00e4dunud aastal valmis meil statistika andmeil 5068 eluruumi, kusjuures tuhande eluruumini aastas j\u00f5udsime alles sajandivahetuseks. Ettevaatuse m\u00f5ttes korrutame j\u00e4rgneva anal\u00fc\u00fcsi tarbeks need arvud kahega, sest statistikud on saanud arvesse v\u00f5tta siiski ainult seda, mille kohta neil on andmeid. Tekib ju meil igal aastal juurde piisavalt palju eluruume, mis on peaaegu valmis, kuid mida me selle “peaaegu”  p\u00e4rast statistilistes aruannetes ei n\u00e4e.<\/p>\n

Kui n\u00fc\u00fcd v\u00f5tta arvesse, et Eesti vajab \u00fcmmarguselt <\/p>\n

600 000 eluruumi ning et eluruumi keskmiseks kestvuseks peetakse Euroopas 50–60 aastat, tuleb v\u00e4lja, et meil tulnuks ka siis, kui ei oleks tekkinud 200 000 eluruumi suurust v\u00f5lga, aastas ehitada v\u00f5i t\u00e4ielikult renoveerida umbes 10 000 eluruumi. Sellise elamuehituse mahuni j\u00f5udsime me heal juhul alles m\u00e4\u00e4dunud aastal. Kuid paraku on meil lunastada ka eelmiste k\u00fcmnendite 200 000 eluruumi suurune v\u00f5lg! Seega, arvestades objektiivset vajadust, ehitatakse Eestis ikka veel liiga v\u00e4he. <\/p>\n

 <\/p>\n

N\u00f5udlus eluasemetele j\u00e4\u00e4b<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Kuna meie elamufond on selline nagu ta on, ei saa n\u00f5udlus elamuehitusele veel niipea alaneda – seda siis, kui kestab v\u00e4hegi talutav majandusolukord. Inimestel on vaja kuskil elada ja Euroopa Liidu keskmisele tasemele l\u00e4henevas liikmesriigis ei sobi selleks lagunev ja v\u00e4hev\u00e4\u00e4rtuslik elamispind. Samas on arusaadav ka see, et mitmesugustel p\u00f5hjustel on n\u00f5udlus juba aastaid olnud suurem kui pakkumine ning n\u00f5udlust \u00fcletava pakkumise korral on juhtunud see, mis juhtuma peab – korrektsioon. Nii kallines ehitus ka selle aasta teises kvartalis peaaegu kolm korda enam kui tarbijahinnaindeks (THI), vastavalt  15,2 ja 5,7%.  Ehituse kallinemisest andis l\u00f5viosa t\u00e4\u00e4j\u00f5u puudusest (sealhulgas ka ehitajate massilisest lahkumisest) tingitud 26,5% suurune palkade t\u00f5us ja THI-d kahekordselt \u00fcletav ehitusmaterjalide kallinemine. <\/p>\n

Kuiv\u00f5rd t\u00e4\u00e4j\u00f5u ja kaupade ning teenuste vaba liikumine on Euroopa Liidu alustala ja selle m\u00f5ju Eesti elamuehitusturule v\u00e4\u00e4ramatu, tuleb seda m\u00f5ju lihtsalt arvestada. Ka tundub mulle, et praeguseks oleks hindade t\u00f5us ja laenuraha kallinemine suure osa vajalikust t\u00e4\u00e4st juba teinud ning elamuehituse kasvutempo stabiliseerunuks tasemele, kuhu ta olekski v\u00f5inud j\u00e4\u00e4da m\u00f5neks ajaks p\u00fcsima, kui vaid meie majandusel ei oleks probleeme muudes valdkondades. Muret tekitab eesk\u00e4tt meie ettev\u00f5tete endiselt n\u00f5rk konkurentsi- ja ekspordiv\u00f5ime, arendustegevuse v\u00e4hesus, aga ka j\u00e4tkuv tarbimiskultus, mis v\u00f5ib \u00fchel hetkel saada saatuslikuks ka eluruumide ehitajatele. Loomulikult v\u00f5ib v\u00e4ita ka vastupidist, et elamuehitus ongi kurja juur, kuiv\u00f5rd ta pole arvestanud teiste majandussektorite n\u00f5rkust. Siiski tundub mulle, et k\u00f5igest s\u00f5ltumata sunnib meie elamufondi reaalne olukord ka tulevikus k\u00fcmneid tuhandeid inimesi esimesel tekkival v\u00f5imalusel v\u00f5tma riskantseid laene, et kindlustada endale normaalsemaid eluruume. Seda oleks tark arvestada. Elamuehitus peab k\u00e4ima just samamoodi kui leiva k\u00fcpsetaminegi. <\/p>\n

Kui siin on midagi viltu l\u00e4inud, siis vahest ainult see, et hulk “asjapulki” on hakanud elamuehitusbuumist ja mis veel hullem, tarbimiskultusest saadud kasvu samastama majanduse konkurentsiv\u00f5imest tuleva kasvuga ja j\u00e4tnud konkurentsiv\u00f5ime k\u00fcsimused unarusse.<\/p>\n

Loomulikult n\u00e4evad ja teavad Eesti majanduse n\u00f5rkusi ka eluasemelaene andvad kommertspangad. Kuid meie jutt kinnisvaraturu kokkuvarisemisest ei tohiks neid eriti hirmutada, sest nemad ei kaota kinnisvaraturul keskpikas perspektiivis mitte mingil juhul. Eesti turg on v\u00e4ike ja v\u00f5imalikke l\u00fchiajalisi kahjumeid peaks k\u00f5ik Eestis tegutsevad kommertspangad suutma p\u00e4ris kenasti maandada. Praegu on investeerimist ootavat raha maailmas \u00fclem\u00e4\u00e4ra, seda tekib ja tekitatakse pidevalt juurde ning seistes hajub see raha kiiresti. Elamud seevastu on selline kinnisvara, kuhu investeeritud raha ei l\u00e4he enamjaolt kunagi p\u00e4ris hapuks. Inimestel on ju ka raskemal ajal vaja kuskil elada.<\/p>\n

K\u00fcll aga peaksid laenuv\u00f5tjad, olgu siis \u00fcksikisikud v\u00f5i ettev\u00f5tjad, ise olema ettevaatlikumad, sest see, et pangad on oma riskid maandanud, ei t\u00e4henda kaugeltki, et ka iga \u00fcksikisiku finantsrisk on maandatud. \u00e4raseletatult t\u00e4hendab see, et ega kinnisvaraturul (eriti aga elumuehituses) l\u00f5ppkokkuv\u00f5ttes muud midagi ei juhtu, kui et osa varast v\u00f5ib vahetada omanikku, kusjuures \u00fcleminek v\u00f5ib toimuda endisele omanikule \u00fcpris ebameeldivatel tingimustel. <\/p>\n

Kuid elamuehitus ise kauaks peatuda ei saa, sest elamufondi vananemine pole mitte majandus-, vaid loodusseadus. Ning loodusseadusi ei saa pikemat aega eirata. Kuid see pole mingil juhul imerohi, mis suudaks konkurentsiv\u00f5imetut majandust p\u00fcsti hoida. Selleks saab olla \u00fcksnes k\u00f5rgetasemeline toodang kas kaupade v\u00f5i teenuste n\u00e4ol.<\/p>\n

Siiski v\u00f5ib arvata, et sisemaise n\u00f5udluse mudel toimib meil veel m\u00f5nda aega – olgugi et j\u00e4rjest madalamate tuuridega. Me pole k\u00f5iki oma likviidseid varasid lihtsalt veel \u00fchel v\u00f5i teisel moel rahaks teinud.   <\/p>\n

 <\/p>\n

Raha otsib kohta<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Praegune maailmamajandus on imelik fenomen, mis toimib p\u00f5him\u00f5ttel 1\/3 +1\/3 + 1\/3. Ehk teisis\u00f5nu:  \u00fcks kolmandik maailmast laenab pidevalt teisele kolmandikule, kelle hulka kuulub ka Eesti, raha, et see teine saaks osta esimeselt kolmandikult nende toodetud kaupu. Kolmandast kolmandikust ei s\u00f5ltu maailmamajanduses praegu otseselt midagi, ta kujutab oma mahaj\u00e4\u00e4muse ja vaesusega lihtsalt ohtu nii iseendale kui ka teistele.<\/p>\n

N\u00fc\u00fcdseks on Aasia riigid laenanud oma tohututest s\u00e4\u00e4studest P\u00f5hja-Ameerikale ja Euroopale mitmel viisil \u00fcle kolme triljoni USA dollari ja raha juurdevool ei n\u00e4i veel peatuvat. Credit Suisse’i Aasia-suuna pea\u00e4konomist Dong Tao kirjeldas ajalehes Financial Times praegust olukorda j\u00e4rgmiselt: kui kaheksa aastat tagasi p\u00fc\u00fcdis Aasia tervikuna meeleheitlikult endale raha hankida, siis n\u00fc\u00fcd otsib ta sama meeleheitlikult kohti, kuhu kogunenud raha kulutada.<\/p>\n

Seni kui Eestis ei j\u00e4tku eluruume, ei ole ka Eesti elamusektor raha omanikele k\u00f5ige halvem raha paigutamise koht.<\/p>\n

\u00fches m\u00f5ttes meil isegi vedas, et me ei suutnud koos Sloveeniaga eurole \u00fcle minna. P\u00e4rast eurole \u00fcleminekut voolanuks meie elamusektorisse juurde veelgi rohkem raha ning ebak\u00f5la elamuehituse tempo ja muu majanduse konkurentsiv\u00f5ime vahel paisunuks veelgi suuremaks. <\/p>\n

 <\/p>\n

Allikas: Eesti P\u00e4evaleht, 28.juuli 2007<\/p>\n

Heido Vitsur, majandusteadlane<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pea mitte kellelegi pole saladus, et Eesti majanduskasvu on viimase kolme-nelja aasta jooksul vedanud peaasjalikult raha, mis on suundunud kinnisvaraturule, eelk\u00f5ige aga elamuehitusse.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21803"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21803"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21803\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21803"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21803"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21803"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}