Saatek\u00fclalised ennustasid \u00fcha k\u00f5rgemaid hindu, selgete kriisim\u00e4rkide ilmnedes aga tegid juttu l\u00fchiajalisest korrektsioonist. Aktsiaturule saabus seepeale aga krahh ning aastatepikkune madalseis.<\/p>\n
Baltimaade majandusarengute suhtes valvepessimisti maine omandanud Danske Banki vanemanal\u00fc\u00fctik Lars Christensen arvab, et k\u00f5igis kolmes riigis seisab ees t\u00f5sine ja pikaajaline langus. Ammu on r\u00e4\u00e4gitud, et L\u00e4tis kallineb kinnisvara m\u00e4rksa tormilisemalt kui Eestis. Ometi on Balti riikidest esimesena langusem\u00e4rgid hakanud silma just siin. M\u00f5ni isegi v\u00e4idab n\u00fc\u00fcd, et L\u00e4ti turg olevat Eesti omast aasta-paar maas. \u00fchtaegu viitavad ehitussektori ettev\u00f5tjate kindlustunde n\u00e4itajad, et turulangus seisab ees k\u00f5igis kolmes Balti riigis. <\/p>\n
Kinnisvarafirma Oberhaus Eesti elamispindade turukommentaar ennustab olulist turu aktiivsuse v\u00e4henemist, m\u00fc\u00fcgiperioodi pikenemist ja hinnalangust. Kinnisvaraettev\u00f5tete liidu juhatuse esimees ja Pindi Kinnisvara juht Peep Sooman on aga korduvalt kinnitanud, et tema suurt hinna alanemist ei usu. Tegelikult ei oska keegi hindade k\u00e4itumist kuigi t\u00e4pselt ette aimata. <\/p>\n
Rahandusministeeriumi augustikuises majandusprognoosis toodud kinnisvaraturu kriisistsenaarium n\u00e4eb ette 20-protsendist hinnalangust 2009. aasta s\u00fcgiseks. Sellist langust on Eestis tegelikult juba korra n\u00e4htud – 1999. aastal Tartus, kui inimeste tulevikuv\u00e4ljavaade Vene kriisi tagaj\u00e4rjel tumenes.<\/p>\n
<\/p>\n
Laenuv\u00f5tmise r\u00f5\u00f5mud l\u00e4bi<\/p>\n
<\/p>\n
Praegu on olukord j\u00e4rgmine. Kinnisvaratehinguid toimub v\u00e4hem kui viimase kahe aasta jooksul – praegune seis on umbes sama mis 2004. aastal. Vahepeale j\u00e4\u00e4b aga aeg, mil nii palkade, kinnisvaralaenude kui ka -hindade vallas toimus erakordselt kiire kasv. Selle p\u00f5hjustas mitme asjaolu kokkulangemine. <\/p>\n
2005. aastal avastasid eestlased laenuv\u00f5tmise r\u00f5\u00f5mud. Suur hulk inimesi tahtis elada paremates tingimustes kui varem. Lisandus \u00fclikiire majanduskasv ning sellest veelgi nobedamini kerkivad palgad, mis panid inimesi aina lootusrikkamalt tulevikku vaatama. Palgat\u00f5us summutas mingil m\u00e4\u00e4ral isegi kerkiva laenuintressi m\u00f5ju. Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase s\u00f5nul katab 12-protsendine palgakasv \u00fcheprotsendise intressit\u00f5usu. Viimasel paaril aastal on intressim\u00e4\u00e4r kerkinud \u00fcle kahe protsendi, palgad aga ligi 40%.<\/p>\n
See ajaj\u00e4rk v\u00e4ltas t\u00e4navu kevadeni. Suvel hakkasid kinnisvarahinnad juba tasapisi langema. \u00fchest k\u00fcljest avaldasid kindlasti m\u00f5ju ps\u00fchholoogilised tegurid – aina rohkem hakati r\u00e4\u00e4kima kinnisvarakrahhist ja kogu majanduse pidurdumisest. Teisest k\u00fcljest olid aga kinnisvarahinnadki h\u00e4lbinud pikas perspektiivis j\u00e4tkusuutlikult rajalt – rebinud ennast palkadest kaugele ette. \u00fchel hetkel hakkas ilmselt nappima neid, kes selle hinnataseme juures suutnuks veel kinnisvaralaenu v\u00f5tta. Oma t\u00e4\u00e4 tegi ka intressit\u00f5us – veel aasta hakul saanuks sama tagasimaksega v\u00f5tta 9% suurema laenu kui n\u00fc\u00fcd.<\/p>\n
<\/p>\n
Hinnad peaksid alanema<\/p>\n
<\/p>\n
Hindades peab seega toimuma mingi korrektsioon. Pikemat aega arvestades peaks \u00fche elamispinna ruutmeetri hind v\u00f5rduma ligikaudu keskmise kuupalgaga. Piirkonniti on muidugi erinevusi – Mustam\u00e4e korteri ruutmeeter v\u00f5iks vastata n-\u00e4 keskmise tallinlase sissetulekule, kesklinna pinnad aga pealinlaste j\u00f5ukaima viiendiku palgale. <\/p>\n
\u00fcks v\u00f5imalus on, et hinnataseme t\u00f5us peatub ja ootab palgakasvu j\u00e4rele. Teine on aga hinnalangus. <\/p>\n
Tehniliselt v\u00f5iksid hinnad veidi alaneda, \u00fctleb Eesti Panga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jaak T\u00f5rs ja nendib: “Kindlasti oleks see trag\u00e4\u00e4dia m\u00f5ne konkreetse inimese jaoks, aga majanduse seisukohalt ei saaks see teatud ulatuses olla probleemiks.” <\/p>\n
K\u00f5ik s\u00f5ltub sellest, kui pikka aega vaadata. N\u00e4iteks viie aasta perspektiivis ei t\u00e4henda 30-protsendine langus midagi hullu – v\u00f5rreldes 2005. aastaga on tegu ikkagi hinnat\u00f5usuga, m\u00f5nes piirkonnas isegi \u00fcsna korralikuga. “Aga kui n\u00e4itaja on nii volatiilne, siis kipub kasv ka taastuma kiirelt,” lisab Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja \u00fclo Kaasik.<\/p>\n
Hinnalangus v\u00f5ib aga t\u00e4hendada seda, et eluaseme, mille tagatisel on laenu v\u00f5etud, v\u00e4\u00e4rtus langeb laenuj\u00e4\u00e4gist madalamale ning pank v\u00f5ib hakata n\u00f5udma lisatagatist. T\u00f5rsi s\u00f5nul on pankadele siiski esmat\u00e4htis, et inimene tasuks tagasimakseid korralikult. “Tagatis on teine kaitse,” s\u00f5nab ta, “selle p\u00e4rast hakatakse muret tundma siis, kui laenajal tekivad makseraskused.”<\/p>\n
Praegu n\u00e4ib ka, et l\u00e4hiajal ei ole karta intressim\u00e4\u00e4ra olulist t\u00f5usu, mis v\u00f5iks p\u00f5hjustada suuremaid raskusi laenude tagasimaksmisel. 12 kuu Euribor – mis v\u00e4ljendab rahaturgude ootusi intressitasemele aasta p\u00e4rast – on k\u00f5rgem kui k\u00fcmne aasta Euribor. J\u00e4relikult usuvad rahaturud v\u00e4hemalt praegu, et pikemas perspektiivis v\u00f5ib Euroopa Keskpangalt oodata pigem intressilangetamist. Muidugi, see arvamus v\u00f5ib kiiresti muutuda.<\/p>\n
Kinnisvaraga on seotud umbes viiendik Eesti SKT-st. Iga \u00fcheksas eestlane t\u00e4\u00e4tab ehitajana – viimati oli neid nii palju 1980-ndate l\u00f5pul. Rahandusministeeriumi hinnangul j\u00f5uaks kriis ehitusettev\u00f5tjateni umbes aastase viitajaga. Mida t\u00e4hendab kinnisvaraturu pidurdumine ettev\u00f5tjatele? <\/p>\n
Palju on r\u00e4\u00e4gitud ehitusmahu kasvu aeglustumisest – mullu teises kvartalis paisus ehitustegevus 34%, sel aastal langes kasvun\u00e4itaja viis korda. “See, et t\u00e4navu teises kvartalis suudeti 7% veel rohkem ehitada, n\u00e4itab minu meelest pigem, et sky has no limits (k\u00f5ik on v\u00f5imalik – toim),” ironiseerib Kaasik. <\/p>\n
Hansapanga vanemmakroanal\u00fc\u00fctiku Maris Lauri hinnangul v\u00f5ib ehitusmaht – kui hinnat\u00f5usu mitte arvestada – suureneda veel j\u00e4rgmiselgi aastal.<\/p>\n
Ka asjaolu, et viimastel n\u00e4dalatel langetavad arendajad aina sagedamini m\u00fc\u00fcdavate pindade hinda, ei maksa \u00fcle dramatiseerida. See t\u00e4hendab lihtsalt, et arendajate hinnaootused ei vasta enam turul valitsevale olukorrale. See aga ei t\u00e4henda, et nad peaksid kortereid-maju m\u00fc\u00fcma omahinnaga v\u00f5i isegi kahjumiga. T\u00f5en\u00e4oliselt saab enamik n\u00fc\u00fcd lihtsalt natuke v\u00e4iksemat kasumit.<\/p>\n
Tuleviku suhtes tasub aga olla ettevaatlik. Kannatama peavad t\u00f5en\u00e4oliselt need, kes on rajanud oma tulevikun\u00e4gemuse elupindade sektori viimase paari aasta seisule. “See on \u00fchekordne h\u00fcpe, mida ei tohiks \u00e4risisendina aluseks v\u00f5tta,” \u00fctleb T\u00f5rs. Need, kes on \u00e4riplaani koostades l\u00e4htunud realistlikest ootustest ning suudavad oma tegevust \u00fcmber korraldada, ei pea t\u00f5en\u00e4oliselt eriti kannatama. Iseasi, kui palju neid on.<\/p>\n
BREC Kinnisvara augustikuine turu\u00fclevaade on Eesti eluasemepindade osas halastamatu: “Praegune menetluses olevate ja kehtestatud detailplaneeringute maht kataks uute eluruumide vajaduse Tallinnas ja l\u00e4hi\u00fcmbruses minimaalselt 10–15 aastaks.”<\/p>\n
Tasub aga t\u00e4hele panna, et siiamaani on juttu olnud pea eranditult elamispindadest, nagu kinnisvarateema puhul siinmail juba tavaks saanud. \u00fcks eluasemeturu pidurdumise tagaj\u00e4rgi on kindlasti see, et Eesti ettev\u00f5tjad suunduvad pigem \u00e4ripindade ja infrastruktuuri valda. <\/p>\n
BREC Kinnisvara ennustab, et j\u00e4rgmise aasta l\u00f5pul v\u00f5ib ka kontoripindade vallas tekkida l\u00fchiajaline \u00fclepakkumine. T\u00f5rsi meelest sarnaneb \u00e4ripindade puhul olukord v\u00e4gagi 1997. aastaga – ka siis oli kontoripindadele suur n\u00f5udlus ja vabu ruume nappis. Kuna arendamisprotsess on pikaldane, j\u00f5uab n\u00f5udlus pakkumisele j\u00e4rele aasta-paari pikkuse nihkega. Mis s\u00fcnnib edasi, s\u00f5ltub majanduse \u00fcldisest olukorrast. <\/p>\n
<\/p>\n
Balti riikide “Manhattanid”<\/p>\n
<\/p>\n
Eesti kinnisvara- ja ehitussektori firmade puhul tasub aga t\u00e4hele panna, et enamasti t\u00e4hendab v\u00e4lismaale laienemine liikumist L\u00e4ti, v\u00e4hem Leedu turule. Eestlased osalevad reklaamih\u00f5nguliste pressiteadete v\u00e4itel Balti riikides koguni kahe “Manhattani” ehitamisel – \u00fcks peaks kerkima Paljassaarde, teine Riiga. L\u00e4ti majanduse olukorda peetakse aga Balti riikidest k\u00f5ige plahvatusohtlikumaks.<\/p>\n
L\u00e4ti majandus huugab – m\u00f5nel hinnangul tulikuumana – t\u00e4isv\u00f5imsusel. Vastupidiselt Eestile on L\u00e4ti majandusts\u00fckli kasvufaasis, nendib Lauri. M\u00e4\u00e4dunud n\u00e4dalal tuli teade, et aasta l\u00f5ikes on L\u00e4ti jooksevkonto defitsiit kerkinud 30%-ni SKT-st, kusjuures augustikuus eraldi moodustas jooksevkonto puuduj\u00e4\u00e4k 40% SKT-st. <\/p>\n
Tasub k\u00fcll m\u00e4rkida, et tegemist on esialgsete andmetega, mis v\u00f5ivad kontrollimisel muutuda. Igatahes Christensen on selle peale asunud k\u00f5igest j\u00f5ust h\u00e4irekella l\u00e4\u00e4ma. Majanduse \u00fcldine kinnijooksmine ei j\u00e4ta ehitussektorit tavaliselt puutumata.<\/p>\n
Pikas perspektiivis ei tohiks eestlased siiski n\u00e4ha pea kohal v\u00e4ga suuri murepilvi, leiab Kaasik. “L\u00fchikeses perspektiivis on k\u00f5ikumised rohkem inimeste meeleoludes kinni,” lisab ta. <\/p>\n
<\/p>\n
Palgakasv t\u00f5stab ikka tarbimist<\/p>\n
<\/p>\n
•• USA-s r\u00e4\u00e4gitakse palju sellest, kuidas m\u00f5jub sealne eluasemeturu hinnalangus tarbimisele.<\/p>\n
•• Eesti Panga t\u00e4navuse uuringu* j\u00e4rgi kasvab eestlaste tarbimine 1,1 senti, kui kinnisvarahind t\u00f5useb \u00fche krooni v\u00f5rra. See on \u00fcle nelja korra madalam USA vastavast kordajast ning umbes v\u00f5rdne Itaalia omaga.<\/p>\n
•• Uuringus kasutatud andmed ulatuvad k\u00fcll vaid m\u00e4\u00e4dunud aasta III kvartalini, kuid Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase s\u00f5nul ei ole p\u00f5hjust oletada, et v\u00e4rskemad n\u00e4itajad tooksid kaasa olulise muutuse. “M\u00f5ju on igal juhul v\u00e4ike,” \u00fctleb ta. “Eestlased on ikka omanikud, mitte spekuleerijad v\u00f5i kinnisvara arvel tarbijad.”<\/p>\n
•• Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja \u00fclo Kaasiku hinnangul kehtib siiamaani rusikareegel: nii palju kui suurenevad sissetulekud, kasvab ka tarbimine.<\/p>\n
* Paabut, A., Kattai, R. Kinnisvara v\u00e4\u00e4rtuse kasvu m\u00f5ju eratarbimisele Eestis. Eesti Panga Toimetised 5\/2007.<\/p>\n
<\/p>\n
Baltimaade turg endiselt kuum<\/p>\n
<\/p>\n
•• Newseci v\u00e4rske L\u00e4\u00e4nemeremaade kinnisvaraturu \u00fclevaate j\u00e4rgi on Eestis n\u00e4ha pidurdumise m\u00e4rke eluasemete, aga ka jaekaubanduspindade vallas, kus l\u00e4hiaastail ei kavandata uusi suuremaid projekte. K\u00fcll aga p\u00fcsib n\u00f5udlus kontoripindade j\u00e4rele. Samas leiab BREC Kinnisvara prognoos, et arendajate poolt selle aasta algusest kuni j\u00e4rgmise l\u00f5puni planeeritud uute b\u00fcroopindade maht – ligi 150 000 m2 – \u00e4hvardab turu \u00fcle k\u00fcllastada.<\/p>\n
•• L\u00e4tis p\u00fcsib k\u00f5igi kinnisvaraliikide j\u00e4rele suur n\u00f5udlus. Suurimad arendused toimuvad praegu jaekaubandus- ja kontoripindade vallas. K\u00f5ige kiiremini kasvab aga eluasemesektor.<\/p>\n
•• Leedu turul ennustab Newsec v\u00f5imalikku jaekaubanduspindade \u00fclepakkumist. Kontoripindade vallas n\u00f5udlus p\u00fcsib – Vilniuse kontoriruumide kogupindala j\u00e4\u00e4b Tallinnale alla, kuid edestab Riiat.<\/p>\n
Allikas: Eesti P\u00e4evalehe majandusleht, 19. september 2007<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Viimaste aastate kinnisvarateemalised s\u00f5nav\u00f5tud tuletavad meelde k\u00fcmne aasta tagust kuulsat b\u00e4rsiteemalist saadet “Kapital”.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21819"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21819"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21819\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21819"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21819"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21819"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}