Aimi Leht, BPE Kinnisvaraeksperdi jurist <\/p>\n
Elu- ja \u00e4riruumide \u00fc\u00fcrilepingute kohta on v\u00f5la\u00f5igusseaduses (V\u00f5S) toodud m\u00f5ned eris\u00e4tted, mille eesm\u00e4rgiks on kaitsta \u00fc\u00fcrilepingu n\u00f5rgemat poolt, kelleks on \u00fc\u00fcrnik.<\/p>\n
Siiski ei ole \u00e4riruumi pooled kaitstud nii tugevalt kui eluruumi \u00fc\u00fcrnik. \u00e4riruumi \u00fc\u00fcrnik ja \u00fc\u00fcrileandja saavad suure osa kokkulepetest s\u00f5lmida teistel tingimustel kui seaduses kirjas. Eluruumi \u00fc\u00fcrilepingute osas kehtib seevastu piirang, mille kohaselt lepingupoolte \u00f5iguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega s\u00e4testatust \u00fc\u00fcrniku kahjuks k\u00f5rvalekalduv kokkulepe on t\u00fchine (V\u00f5S § 275). <\/p>\n
Samas ei pruugi lepingu s\u00f5lmimisel kohe ilmneda, et see kokkulepe on \u00fc\u00fcrniku kahjuks k\u00f5rvalekalduv. (vt n\u00e4iteks allpool toodud n\u00e4idet \u00fc\u00fcrilepingu \u00fcles\u00fctlemise t\u00e4htaja kohta). <\/p>\n
Lisaks on m\u00f5nes V\u00f5S s\u00e4ttes otses\u00f5nu keelatud seadusest erinevaid kokkuleppeid s\u00f5lmida. N\u00e4iteks ei ole lubatud eluruumi \u00fc\u00fcrnikule peale panna leppetrahvi maksmise kohustust, kui ta lepingut rikub. Siiski ei puuduta see \u00fc\u00fcrileandja \u00f5igust n\u00f5uda viivist, kui \u00fc\u00fcrnik hilineb \u00fc\u00fcri ja muude tasude maksmisega. <\/p>\n
Kindlad reeglid<\/p>\n
Teatud juhtude on seaduses s\u00e4testatud kohustuslik vormin\u00f5ue. \u00fc\u00fcrilepingule iseenesest seadus vormin\u00f5uet ette ei n\u00e4e ja see v\u00f5ib olla mis tahes vormis. K\u00fcll peab olema \u00fc\u00fcrilepingu \u00fcles\u00fctlemine v\u00e4hemalt kirjalikult taasesitavas vormis (V\u00f5S § 325), muidu on \u00fcles\u00fctlemine t\u00fchine. \u00fcles\u00fctlemisavalduses peavad sisalduma v\u00e4hemalt j\u00e4rgmised andmed: \u00fc\u00fcritud asi, lepingu l\u00f5ppemise p\u00e4ev, \u00fcles\u00fctlemise alus ning \u00fcles\u00fctlemise vaidlustamise kord ja t\u00e4htaeg. Kui \u00fc\u00fcritud on eluruum ja \u00fc\u00fcrnik on abielus ja abikaasad elavad koos, peab \u00fc\u00fcrniku abikaasa andma n\u00f5usoleku kirjalikult taasesitavas vormis juhul, kui \u00fc\u00fcrnik soovib lepingu \u00fcles \u00e4elda. <\/p>\n
\u00fc\u00fcrilepingute s\u00f5lmimisel on tavaks, et \u00fc\u00fcrnik peab tasuma tagatisraha. V\u00f5S § 308 reguleerib vaid eluruumi \u00fc\u00fcrimisel v\u00f5etavat tagatisraha. Selle kohaselt v\u00f5ib \u00fc\u00fcrnikult k\u00fcsida maksimaalselt kolme kuu tagatisraha ja \u00fc\u00fcrnikul on \u00f5igus tagatisraha maksta kolme kuu jooksul v\u00f5rdsetes osades. <\/p>\n
Kui \u00fc\u00fcrileandja tagatisraha k\u00fcsib, peab ta arvestama, et tagatisraha tuleb hoiustada pangas oma varast eraldi v\u00e4hemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub \u00fc\u00fcrnikule ja suurendab tagatisraha. Viimane t\u00e4hendab, et lepingu l\u00f5ppemisel, kui \u00fc\u00fcrnik on k\u00f5ik kohustused t\u00e4itnud ja \u00fc\u00fcrileandjal ei ole talle «rahalisi etteheiteid», tuleb \u00fc\u00fcrileandjal \u00fc\u00fcrnikule tagastada tagatisraha koos intressidega ja \u00fc\u00fcrnikul tekib vastav n\u00f5ude\u00f5igus. <\/p>\n
\u00e4riruumide osas V\u00f5S tagatisraha regulatsioon eraldi ette ei n\u00e4e ja selles osas peavad pooled ise lepingus m\u00e4\u00e4rama, kui su ures summas ja mis tingimustel tagatisraha \u00fc\u00fcrileandjale tasutakse. <\/p>\n
\u00fc\u00fcrniku kohustus on tasuda \u00fc\u00fcrileandjale ruumide kasutamise eest tasu – \u00fc\u00fcri. Lisaks on \u00fc\u00fcrnikul kohustus tasuda muid kulusid vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. <\/p>\n
Seega juhul, kui lepingus ei sisaldu kokkulepet selle kohta, et \u00fc\u00fcrnik peaks maksma ruumide kasutamisega seotud teenuste ja muude kulude eest, siis j\u00e4\u00e4vad need kulud \u00fc\u00fcrileandja kanda ning \u00fc\u00fcrileandja ei saa \u00fc\u00fcrnikult n\u00f5uda nende tasumist. <\/p>\n
Kes tasub arved?<\/p>\n
Kui \u00fc\u00fcrilepingus sisaldub kokkulepe, et \u00fc\u00fcrnik peab tasuma kommunaalmakseid v\u00f5i kommunaalteenuste eest, siis vaidluse v\u00e4ltimiseks oleks m\u00f5istlik lepingus kokku leppida, mida kommunaalmaksete all silmas on peetud. N\u00e4iteks, kui esitakse arve, milles on toodud ka tasu haldus\/hooldus kulude, remondifondi vms eest, siis selle tasumine \u00fc\u00fcrniku poolt peaks olema eraldi kokku lepitud. <\/p>\n
Samas peab \u00fc\u00fcrileandja meeles pidama, et juhul, kui \u00fc\u00fcrnik ei tasu k\u00f5rvalkulusid n\u00e4iteks elektrienergia eest, siis j\u00e4\u00e4b selle eest vastutavaks \u00fc\u00fcrileandja, kuna elektrienergia m\u00fc\u00fcjaga on lepingu s\u00f5lminud \u00fc\u00fcrileandja. Seega oleks soovitav \u00fc\u00fcrileandjal tasuda ise k\u00f5ik vajalikud k\u00f5rvalkulud vastava teenuse osutajale ja esitada \u00fc\u00fcrnikule arve, et viimane tasuks k\u00f5rvalkulud \u00fc\u00fcrileandjale. <\/p>\n
\u00fc\u00fcrileping on kestvusleping ja seda on v\u00f5imalik s\u00f5lmida kas t\u00e4htajalisena v\u00f5i t\u00e4htajatuna. Lepingu s\u00f5lmimine t\u00e4htajalisena kindlustab lepingupooltele, et teine lepingupool ei saa lepingut enne t\u00e4htaega suvalisel p\u00f5hjusel \u00fcles \u00e4elda. <\/p>\n
T\u00e4htajaline leping l\u00f5peb t\u00e4htaja m\u00e4\u00e4dumisel, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt \u00fcles \u00e4eldud (V\u00f5S § 309 lg 1). T\u00e4htajalist lepingut on v\u00f5imalik ennet\u00e4htaegselt l\u00f5petada ka poolte kokkuleppel. T\u00e4htajatu lepingu saab kumbki lepingupool p\u00f5hjust avaldamata igal ajal \u00fcles \u00e4elda, teatades sellest teisele poolele ette 3 kuud. <\/p>\n
Erakorraline \u00fcles\u00fctlemine on lubatud eelk\u00f5ige siis, kui \u00fc\u00fcrnik ei saa asja kasutada, \u00fc\u00fcritud ruumide lepinguvastane kasutamine, \u00fc\u00fcrnik viivitab tasumisega, eluruum on terviseohtlik, \u00fc\u00fcrnik pankrotistub, kuid samas ei ole v\u00e4listatud ka muud m\u00f5juvad p\u00f5hjused, mille \u00fcle peab vaidluse korral otsusta ma kohus. Samas on praktikas v\u00e4lja kujunenud, et eluruumide \u00fc\u00fcrilepingutes kasutatakse t\u00e4htaja osas j\u00e4rgmist s\u00f5nastust: «Leping on s\u00f5lmitud t\u00e4htajaga \u00fcks aasta. Kumbki pool v\u00f5ib lepingu \u00fcles \u00e4elda, teatades sellest teisele poolele ette v\u00e4hemalt 30 p\u00e4eva.» <\/p>\n
Allikas: 24.oktoobri Postimehe lisa Kinnisvara<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Aimi Leht, BPE Kinnisvaraeksperdi jurist Elu- ja \u00e4riruumide \u00fc\u00fcrilepingute kohta on v\u00f5la\u00f5igusseaduses (V\u00f5S) toodud m\u00f5ned eris\u00e4tted, mille eesm\u00e4rgiks on kaitsta \u00fc\u00fcrilepingu n\u00f5rgemat poolt, kelleks on \u00fc\u00fcrnik. Siiski ei ole \u00e4riruumi pooled kaitstud nii tugevalt kui eluruumi \u00fc\u00fcrnik. \u00e4riruumi \u00fc\u00fcrnik ja \u00fc\u00fcrileandja saavad suure osa kokkulepetest s\u00f5lmida teistel tingimustel kui seaduses kirjas. Eluruumi \u00fc\u00fcrilepingute osas kehtib […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21822"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21822"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21822\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21822"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21822"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21822"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}