{"id":21844,"date":"2008-03-03T00:00:00","date_gmt":"2008-03-03T00:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2008-03-03T00:00:00","modified_gmt":"2008-03-03T00:00:00","slug":"uudis-21844","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/uudis-21844\/","title":{"rendered":"Kinnisvaramullid ajaloos ja t\u00e4nases Eestis"},"content":{"rendered":"

Briti kinnisvaraekspertide liit RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) viitab oma eelmise aasta v\u00e4ljaandes t\u00f5siasjale, et alates 1970. aastast on paljudes Euroopa riikides olnud \u00fcks-kaks hinnalangust, mis on \u00fcletanud 15 protsendi piiri. Soome omab peaaegu 50 protsendini k\u00fc\u00fcndiva langusega Euroopa rekordit. Kas k\u00f5igil puhkudel on p\u00f5hjust k\u00f5neleda kinnisvaramullist? Kas tegemist on millegi taunitavaga, mille puhul v\u00f5ime k\u00f5neleda kindlatest s\u00fc\u00fcdlastest?
K\u00fcsimus on pigem selles, mida on meil enda ajaloost ja teiste riikide kogemusest k\u00f5rva taha panna. J\u00e4rgnevalt anname \u00fclevaate l\u00e4hiajaloo suurematest kinnisvaramullidest \u00fcle maailma.<\/p>\n

Aasia<\/span><\/p>\n

Kagu-Aasia riikides leidis 1980ndate aastate l\u00f5pus ja 1990ndate alguses aset kiire kinnisvara hinnat\u00f5us ja kinnisvaramulli tekkimine. J\u00e4rgnes mulli l\u00f5hkemine. Mulli paisumist elamispinnaturul ja sellele j\u00e4rgnenud langust iseloomustavad tabelis 1 toodud andmed.<\/p>\n

K\u00fcmme aastat p\u00e4rast 1997. aasta majanduskriisi oli enamus Aasia elamispinnaturge t\u00f5usul. Vaatamata sellele kattis hinnat\u00f5us vaid kriisiga tekkinud langust ja hinnad polnud saavutanud kriisile eelnenud taset. N\u00e4iteks Hongkongi elamispindade hinnad olid 38 protsenti madalamad 1997. aasta tipptasemest; Singapuris 30 protsenti 1996. aasta; Filipiinidel aga koguni 50 protsenti 1996. aasta tipptasemest.<\/p>\n

Filipiinide, Singapuri ja L\u00f5una-Korea elamispinna uut hinnat\u00f5usu m\u00f5jutasid majanduse kiire kasv ning tugev rahvusvaheline ja kohalik n\u00f5udlus elamispinna j\u00e4rele. Hongkongis algas 1999. aastal hinnat\u00f5us, mis tegi l\u00fchiajalise languse 2006. aasta alguses, kuid j\u00e4tkas siis t\u00f5usuga. Tai kinnisvaraturu arengut on pidurdanud poliitiline ebastabiilsus.<\/p>\n

Praegused majanduslikud tingimused eeldavad Aasia kriisiga haaratud maades j\u00e4tkuvat suurt n\u00f5udlust elamispinna j\u00e4rele. SKP kasv oli 2006. aastal k\u00f5igis neis maades \u00fcle viie protsendi ja elanikkonna sissetulekud on oluliselt kasvanud. N\u00e4iteks Indoneesias kasvas ajavahemikus 2001-2006 sissetulek inimese kohta 33, Hongkongis 28, Filipiinidel 24 ja L\u00f5una-Koreas 20 protsenti.<\/p>\n

Pangad ja finantsinstitutsioonid on t\u00e4nu kriisij\u00e4rgsetele reformidele oluliselt paremas olukorras. Intressim\u00e4\u00e4rad on madalamad kui kriisieelsel ajal.<\/p>\n

Arvatakse, et h\u00fcpoteeklaenu turg on suundumas buumile vaatamata sellele, et laenuandjad on teatud majandussektorite suhtes ettevaatlikumad. Kagu-Aasia maade sotsiaalmajanduslikud n\u00e4itajad viitavad samuti suurenevale n\u00f5udlusele elamispinna j\u00e4rele. Tugev urbaniseerumine ja elanikkonna kasv on suurendanud paljude linnade asustustihedust. Demograafiline profiil on paljudes maades noor, mis on v\u00e4ga erinev Euroopa riikidest ja Jaapanist: 2005. aastal moodustasid \u00fcle 60-aastased elanikkonnast alla 15 protsendi, samas kui laste (0-14 aastat) osakaal oli 20 protsenti. Suurim osa elanikkonnast on eas, mil luuakse majapidamisi, inimeste arv \u00fches majapidamises on v\u00e4henenud ja majapidamiste arv suurenenud.<\/p>\n

Euroopa ja Kanada<\/span><\/p>\n

Ajalugu n\u00e4itab, et finantssektor on sageli kas otseselt v\u00f5i kaudselt m\u00f5jutanud kinnisvaraturu kriiside teket. <\/p>\n

Enamikus tabelis 2 toodud maadest t\u00f5usid elamispinna hinnad finantssektori langusele eelnenud kahe kuni seitsme aasta jooksul keskmiselt enam kui 20 protsenti (inflatsiooniga korrigeeritud hindade alusel). Kui finantssektor hakkas langema, langesid elamispinna hinnad esimese kahe aastaga keskmiselt \u00fcle 15 protsendi. Sarnased muutused toimusid ka \u00e4ripindade turul.<\/p>\n

Kinnisvaramulli l\u00f5hkemise tagaj\u00e4rjed olid erinevates maades seotud finantssektori kriisi s\u00fcgavuse ja kestusega. Nii kestis n\u00e4iteks Kanadas kinnisvaramulli l\u00f5hkemine kolm aastat ja elamispinna hinnad langesid 21 protsenti, Soomes aga kestis langus peaaegu neli aastat ning hinnad langesid tervelt 47 protsenti. <\/p>\n

P\u00f5hjamaade kinnisvaramulli tekkimisele avaldas olulist m\u00f5ju finantssektori dereguleerimine ja liberaliseerimine 1980ndatel aastatel, mille tulemusena tekkis peale pangalaenu t\u00e4iendavaid v\u00f5imalusi kinnisvara finantseerimiseks ja laenumahud kasvasid kiiresti. Soome ja Rootsi kinnisvaramulli kasv l\u00f5ppes j\u00e4rsult 1990. aasta alguses seoses maailmamajanduse languse ja P\u00f5hjamaade panganduskriisiga. T\u00e4psemalt algas Soomes kinnisvarakriis 1989. aasta s\u00fcgisel ja saavutas oma p\u00f5hja 1993. aasta esimeses kvartalis.<\/p>\n

Kanadas, Iirimaal ja Hollandis ei toimunud kriisi kogu panganduses, vaid pigem \u00fcksikutes finantssektori osades. Kanadas pankrotistusid ainult v\u00e4ikesed finantsinstitutsioonid, suuri risk ei ohustanud, mist\u00f5ttu ka kinnisvara hinnalangus kestis l\u00fchemat aega. Iirimaad vaevasid 1980-ndate alguses k\u00f5rge inflatsioon ja k\u00f5rged intressim\u00e4\u00e4rad, mis t\u00f5id kaasa pankrotilaine ja kinnisvarahindade languse. Hispaanias soodustasid kinnisvara hinnabuumi pankade liberaliseerimine, konkurentsi kasv ja p\u00f5hjendamatul tmadalate intressim\u00e4\u00e4radega laenude kasv kinnisvarasektoris. Kriis panganduses ja kinnisvara hinnalangus algas 1979. aastal ja kestis kuni 1984. aastani.
Euroopa kinnisvaraturg on olnud viimase k\u00fcmne aasta jooksul riskivaba investeerimiskoht, sest kinnisvara v\u00e4\u00e4rtus on k\u00f5ikides maades kasvanud. N\u00fc\u00fcd, kui intressim\u00e4\u00e4rad on hakanud t\u00f5usma, on elamispinna hindade kasv pidurdunud v\u00f5i langemas. Eurotsooni elamispinna hinnakasv oli 2007. aastal 4,9 protsenti, mis on v\u00e4ikseim t\u00f5us alates 1998. aastast.
USA<\/span><\/p>\n

Suurim kinnisvaraturu kriis USA-s leidis aset 1930ndatel aastatel ja oli seotud kogu maailmamajanduse langusega ning nn. suure depressiooniga USA-s 1929. aastal. Aastatel 1925-1933 langesid elamispinna hinnad 30 protsenti. Kuna paljud majaomanikud sattusid kriisi k\u00e4igus h\u00fcpoteeklaenude tagasimaksmisel raskustesse, siis sekkus riik j\u00f5uliselt, et pidurdada langust ja aidata majaomanikel keerulisest olukorrast v\u00e4lja tulla.USA kogemus n\u00e4itas, et avalik ja erasektor suudavad koos pakkuda lahendusi kriisiolukorra leevendamiseks. Aastal 1932 loodi f\u00e4deraalne kodulaenu pangas\u00fcsteem, mis aitas raskustesse sattunud pankadel ja laenu\u00fchingutel hoida k\u00e4igus h\u00fcpoteeklaenude v\u00e4ljastamist.<\/p>\n

Samal aastal loodi ka Hindamise Instituut, mis t\u00e4\u00e4tas v\u00e4lja rahvusliku standardi kinnisvara hindamiseks. Aasta hiljem modifitseeriti pankrotiseadust ja USA kongress moodustas elamuomanike laenu\u00fchingu aitamaks neid, kellel oli raskusi h\u00fcpoteeklaenude maksete tasumisega. Pikendati laenut\u00e4htaegu ja kehtestati fikseeritud intressim\u00e4\u00e4rad.<\/p>\n

1938. aastal l\u00f5i kongress Fannie Mae nimelise ettev\u00f5tte, mis hakkas tegelema h\u00fcpoteeklaenude muutmisega v\u00e4\u00e4rtpaberiteks ja mille eesm\u00e4rgiks sai kindlustada ameeriklasi h\u00fcpoteeklaenudega.<\/p>\n

Viimane langus USA elamispinnaturul algas 2005. aastal ja kestab t\u00e4naseni. Kardetakse, et see v\u00f5ib kujuneda sama suureks kui 1930ndate kriis.<\/p>\n

Niisiis n\u00e4itab teiste riikide kogemus, et kinnisvaraturud liiguvad pidevalt \u00fcles-alla. Tasub meeles pidada: hinnat\u00f5usud ja –langused on osa turuts\u00fcklist ja neis pole midagi kummastavat. Pigem on tegemist reaalsusega, milles elame ning suure t\u00f5en\u00e4osusega ei suudeta hinnamulle ja kriise ka tulevikus v\u00e4ltida. Turuts\u00fcklid kaovad alles siis, kui kaob vaba konkurents. <\/p>\n

<\/p>\n

<\/p>\n

Ene Kolbre,Tallinna Tehnika\u00fclikool ja Aivar Tomson, kinnisvaraekspert <\/em>
<\/span><\/p>\n

Allikas: 29.veebruari eesti Postimehe lisa Majandaja<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kinnisvaraturg areneb ts\u00fckliliselt nagu kogu majandus. Hinnamullid ja kriisid on kinnisvaraturul m\u00e4\u00e4dap\u00e4\u00e4smatud, sest need on osa ts\u00fcklist.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21844"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21844"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21844\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21844"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21844"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21844"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}