Aripaev.ee alustas artiklitesarja ‘Eesti 2018’, milles esitavad Eesti tuleviku kohta oma n\u00e4gemuse valitud Eesti arvamusliidrid.<\/p>\n
Arco Vara endine juht Viljar Arakas ennustab, et eluasemete hinnad ei j\u00f5ua k\u00fcmne aastaga tagasi tipptasemetele. Tema hinnangul maandub kinnisvaraturg raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on, soovitab Arakas. <\/p>\n
Esiteks on Eesti kinnisvaraturg 2018. aastal oluliselt igavam, kui me seda t\u00e4nap\u00e4eval oleme harjunud n\u00e4gema. <\/p>\n
Kui j\u00e4rele m\u00f5elda, millistes kogustes on viimase viie aasta jooksul kirjutatud kinnisvaraalaseid uudiseid, arvamusi ja uuringuid tehtud, siis on see sisetarbimisele suunatud majandussektor saanud ebaproportsionaalselt palju avalikkuse t\u00e4helepanu. Kui me kulutaks sama palju leheruumi ja seminare, konverentse ekspordit\u00e4\u00e4stusesele, saaksime palju selgemalt aru, mida t\u00e4hendab m\u00fcstiline m\u00f5iste Eesti Nokia.<\/p>\n
Kindlasti kujunevad j\u00e4rgmised 10 aastat Eesti kinnisvaraturule oluliselt keerulisemaks kui eelmised k\u00fcmme. Globaalne kinnisvarasektor on just p\u00e4\u00e4rdunud positiivsest v\u00e4gagi negatiivseks ja enne kui langev Eesti eluasemeturg oma p\u00f5hja \u00e4ra n\u00e4eb, l\u00e4heb aega palju rohkem aega, kui me t\u00e4na tahaksime uskuda. <\/p>\n
Olen t\u00e4iesti veendunud, et sellist kinnisvarahindade ja tehingumahtude rallit kui aastatel 2004–2006 me j\u00e4rgmise k\u00fcmne aasta jooksul kindlasti ei n\u00e4e. Samuti olen veendunud, et nii kiiret elusasemehindade kasvu ei tule Eestis enam kunagi. <\/p>\n
Kinnisvarasektor muutub igamehe k\u00f5rval\u00e4rist suurte ehitusfirmade tulusaks lisategevuseks, kus domineerivad pooleks 4–5 Eesti ja v\u00e4liskapitalil p\u00f5hinevat suurfirmat. Ei julge pakkuda konkreetseid nimesid, kuid praegu on v\u00e4hemalt k\u00fcmme v\u00e4ga head t\u00e4nast tegijat, kes turu konsolideerimisel v\u00f5ivad j\u00e4rgmisest t\u00f5usulainest palju v\u00f5ita. J\u00e4rgmise k\u00fcmne aasta jooksul lahkub Eesti turult v\u00e4hemalt \u00fcks tuntud Skandinaavia ehitusfirma, kui mitte rohkem. Peamiseks p\u00f5hjuseks on tippjuhtkonna madal motiveeritus palgat\u00e4\u00e4tajana ja sellest tulenev v\u00e4hene konkurentsiv\u00f5ime v\u00f5rreldes Eesti kapitalil p\u00f5hinevate ehitusfirmadega. T\u00e4nases m\u00f5istes klassikalisi kinnisvaraarendusettv\u00f5tteid j\u00e4\u00e4b aasta-aastalt j\u00e4rjest v\u00e4hemaks ning need, kes j\u00e4\u00e4vad, hakkavad tegelema nišituruga, mis suurtele arendajatele huvi ei paku. Paraku tuleb meil l\u00e4hitulevikus t\u00f5deda, et paljud arendusfirmad l\u00f5petavad valusalt – pankrotiga.<\/p>\n
J\u00e4rgnev k\u00fcmnendik ei kujune palju kergemaks ka \u00e4ripindade turul. Tallinna b\u00fcroopindade turul on oodata olulisi raskusi 2008. aasta l\u00f5pus ja 2009. aasta alguses, kui selge \u00fcletootmise tulemusena valminud b\u00fcroohooned j\u00f5uavad turule, kuid rentnikke ei j\u00e4tku. Ei tasuks imestada, kui kesklinna\u00e4\u00e4rsete b\u00fcroohoonete vakantsus on suurem kui 30%. Kui Eesti suudab \u00fcksk\u00f5ik kui v\u00e4he majandust igal aastal kasvatada, suudetakse peatselt valminud \u00e4ripinnad t\u00e4ielikult retnikega t\u00e4ita 2–3 aasta jooksul, millal algab j\u00e4rgmine kasvulaine. <\/p>\n
T\u00f5mbekeskusteks kujunenud kaubanduskeskused elavad t\u00e4en\u00e4oliselt keerulised ajad suurema vakantsuse ja rendihinna kukkumiseta \u00fcle. Samuti ei paista olevat suuri probleeme t\u00e4\u00e4stuskinnisvara sektoris, kus ei ole b\u00fcroopindadele sarnast \u00fcletootmist. <\/p>\n
Laiemalt arvan, et \u00e4ripindade sektoris n\u00e4eme me j\u00e4rgmise k\u00fcmnendi jooksul \u00e4ra 1,5 ‘k\u00fc\u00fcru’. L\u00e4hiperspektiivis (2-3 aastat) on oodata tagasil\u00e4\u00e4ke, millele j\u00e4rgneb j\u00e4rjekordne 5–6aastane t\u00f5usufaas, mis \u00fcletootmise t\u00f5ttu p\u00e4\u00e4rdub j\u00e4rgmiseks languseks. <\/p>\n
Suured muudatused ootavad ka kinnisvarateenuste sektorit. J\u00e4rgneva k\u00fcmne aasta jooksul on \u00e4ripindade vahenduse ja n\u00f5ustamise \u00e4ri liikunud v\u00e4ga suures mahus rahvusvahelistele n\u00f5ustamisfirmadele, j\u00e4ttes kohalikele firmadele v\u00e4ikese m\u00e4ngumaa. Elukondliku kinnisvaravahenduse ja teenuste sektoris domineerivad j\u00e4tkuvalt kohalikud firmad, kuid ka siin seisab ees oluline konsolideerumine, mis n\u00e4eb v\u00e4lja v\u00f5imekate t\u00e4\u00e4tajate lahkumisena suurtesse firmadesse ning paljude v\u00e4ikefirmade kadumisena. T\u00e4pselt samad arengud on toimunud mitmes Ida-Euroopa riigis, kuhu globaalsed \u00e4rikinnisvara konsultatsioonifirmad on sisenenud. Baltimaad on j\u00e4\u00e4nud tagaplaanile peamiselt oma v\u00e4ikese mastaabi t\u00f5ttu v\u00f5rreldes Poola, Rumeenia v\u00f5i n\u00e4iteks Ukraina turuga. <\/p>\n
Elukondlik kinnisvarateenuste turg j\u00e4\u00e4b peamiselt kohalike ettev\u00f5tjate teha. Usun, et j\u00e4rgmise 10 aasta jooksul j\u00e4\u00e4b Eestis p\u00fc\u00fcdmatuks 2006. aasta l\u00f5pu eluasemehindade tase. Meenutagem, et ka Helsingi kinnisvarahinnad ei ole praeguseks saavutanud 90ndate alguse hinnataset. <\/p>\n
Algselt neljak\u00fcmneks aastaks plaanitud Lasnam\u00e4e, Mustam\u00e4e ja \u00f5ism\u00e4e seisavad oma kohtadel ning suurem osa korteri\u00fchistutest on v\u00f5tnud laenu ja oma majad nii tehniliselt kui ka visuaalselt korda teinud. N\u00f5ukogudeaegsete magalate hinnatase erineb k\u00fcmne aasta p\u00e4rast \u00fcksnes statistilise vea v\u00f5rra paljudest 21. sajandi alguse kinnisvarabuumi aegsetest karbik\u00fcladest. Osaliselt ka t\u00e4nu sellele, et valglinnastumist j\u00e4\u00e4vad piirama omavalitsuste v\u00e4ikesed investeeringud uute mastaapsete infrastuktuuride ehitusse. Kui praegu elab eestlane keskmiselt kolmandiku v\u00f5rra v\u00e4iksemal pinnal kui keskmine eurooplane, siis 10 aasta p\u00e4rast oleme Euroopa keskmisele tasemel j\u00e4rele v\u00f5tnud. Seda osaliselt t\u00e4nu negatiivsele iibele ja teisalt j\u00e4tkuvale suurele ehitusmahule, mis hakkab taas hoogu koguma mitte varem kui 2010. aastal.<\/p>\n
Kuna kinnisvaraturu areng s\u00f5ltub suuresti laenuraha k\u00e4ttesaadavusest, saab v\u00f5tmeteguriks Eesti pangandusturu areng. Usun, et j\u00e4rgmine k\u00fcmnendik ei kujune oluliselt s\u00fcndmustevaesemaks kui m\u00e4\u00e4dunud dekaad. Kindlasti jagatakse turuosad m\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rselt \u00fcmber, t\u00e4nased kaks turuliidrit loovutavad turgu teistele pankadele, kes kodusel Skandinaavia turul on neist mahult suuremad. Usun, et n\u00e4eme ka minimaalselt \u00fche ning maksimaalselt kolme uue universaalpanga Balti turule tulekut, eelk\u00f5ige p\u00e4rast euro kasutuselev\u00f5ttu. K\u00f5ige p\u00f5nevamaks t\u00f5otavad tulla \u00fclev\u00f5tmised ja v\u00f5imalikud \u00fchinemised.<\/p>\n
Kui t\u00f5usta kinnisvaraturu spetsiifikast k\u00f5rgemale, riikliku majanduse tasandile, siis ei ole pilt sugugi roosilisem. Usun, et t\u00e4na m\u00f5istab kriitiline arv m\u00f5tlevaid Eesti inimesi, et meie majandus vajab struktuurseid reforme. Olukorras, kus t\u00e4pne suund on teadmata, j\u00e4\u00e4b 10 aastat struktuursete reformide viljade n\u00e4gemiseks liiga l\u00fchikeseks ajaks. Paraku t\u00e4hendab see, et meid ootab ees pikem vindumisperiood. Kindlasti suurendab see rahva rahulolematust valitsevate poliitiliste j\u00f5ududega ning j\u00e4rjest suuremat j\u00f5udu hakkab omama selline liik poliitikuid nagu euroskeptikud. Seda eriti olukorras, kus majanduslikult suured EU liikmesriigid t\u00fcdinevad liigse demokraatia m\u00e4ngimisest v\u00e4ikeriikidega ja taotlevad (ning ka saavad) senisest suurema esindusmandaadi. <\/p>\n
\u00fche ja ainsa Eesti Nokia leidmine defineeritakse \u00fcmber v\u00e4iksemateks alameesm\u00e4rkideks ehk „10 Husqvarna“ leidmiseks. Usutavasti r\u00e4\u00e4gitakse ausalt ja ilma valeh\u00e4bita Eesti majanduslikest probleemidest ja eestlasele omaselt otsitakse olukorrast v\u00e4ljap\u00e4\u00e4su. Sellises olukorras on paratamatu ajude v\u00e4ljavool eelk\u00f5ige EU sees, mis oma struktuurilt v\u00f5tab j\u00e4rjest enam USA m\u00f5\u00f5tmeid.<\/p>\n
V\u00e4ikeriigina oli, on ja j\u00e4\u00e4b Eesti eeliseks d\u00fcnaamilisus, seega see on eelis, mille peame v\u00e4lja m\u00e4ngima, kuid mida oleme praegu minetamas, langedes populistlikesse poliitilistesse vaidlustesse, mille tulemuseks on mittetoimiva status quo<\/em> s\u00e4ilitamine. <\/p>\n Tihti on v\u00e4ikeriigid suurriikide k\u00f5rval valinud endale konkureerimiseks maksuparadiisi tee. Kui Tallinn omab ambitsiooni finantskeskusena rikka Skandinaavia k\u00f5rval, siis ilma v\u00e4ga madalate maksude keskkonnata ei ole see kindlasti v\u00f5imalik. See ei t\u00e4henda automaatselt maksuparadiisi loomist. <\/p>\n Kitsasse kinnisvarasektorisse tagasi tulles v\u00f5iks sellise arengutee juures p\u00fcstitada veel mitu k\u00f5rghoonet Tallinna kesklinna, mida t\u00e4idaksid investeerimisfondid ja finantsn\u00f5ustajad. Kesklinna k\u00f5rghooned eristavad meid juba n\u00fc\u00fcd madalast ja tihti igavast Skandinaavia linnaruumist. Kesklinna „finantskeskuse“ k\u00f5rghoonete rendihindade tase on kaubanduskeskuste k\u00f5rval ainuke hinnatase, mis on 10 aasta p\u00e4rast k\u00f5rgem t\u00e4nasest tasemest. Seda ka ilma maksuparadiisita.<\/p>\n President Lennart Meri \u00fctles omal ajal, et olukord on sitt, aga see on meie tuleviku v\u00e4etis. Usun, et see laenatud tsitaat sobib ideaalselt iseloomustama meie kinnisvaraturu praegust seisu. Peoj\u00e4rgne pohmelus v\u00f5ib paari aastaga taanduda, kuid loodetavasti kogemused j\u00e4\u00e4vad. Tegemist on vajaliku \u00f5ppetunniga varakapitalistlikus \u00fchiskonnas, mis aitab tulevikus langetada k\u00f5igil turuosalistel targemaid ja rohkem kaalutletud otsuseid. Aastal 2018 olukorrale tagasi vaadates oleme \u00fchiselt n\u00f5us, et sellist \u00f5ppetundi oli meile v\u00e4ga vaja, hoolimata valulikest tagaj\u00e4rgedest. Olen j\u00e4tkuvalt veendunud, et kinnisvaraturg maandub raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on! <\/p>\n