{"id":21896,"date":"2008-09-16T00:00:00","date_gmt":"2008-09-16T00:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2008-09-16T00:00:00","modified_gmt":"2008-09-16T00:00:00","slug":"uudis-21896","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/uudis-21896\/","title":{"rendered":"Eesti kinnisvaraturu \u00fclevaade (III kvartal 2008. a.)"},"content":{"rendered":"

S\u00fcgise saabumisega peaks veidi kasvama ka aktiivsus kinnisvaraturul, vaatame detailsemalt, mis on toimunud elamispindade turul ning millised v\u00f5iks olla edasised trendid. <\/p>\n

 <\/p>\n

Kui 2007. aastal tegime \u00fclevaateid kinnisvaraturult pea igakuiselt, siis 2008. aastal on l\u00e4inud k\u00f5ik \u00fcsna prognoosi kohaselt ning nii sagedalt pole \u00fclevaateid tarvis. Hinnad vaikselt vajuvad ning statistikas on \u00fcllatusi v\u00e4he, seega igakuiselt konstanteerida ‘Turg taas kukkus!!’ pole eriti m\u00f5tet.<\/p>\n

Kuid s\u00fcgis k\u00e4es ning vaatame taas \u00fcle olukorra Eesti kinnisvaraturul, alustuseks statistika mida me ikka oleme vaadanud – Tallinna korteritehingute keskmine hind ning eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahud.<\/p>\n

 <\/p>\n

Tallinna korterihinnad<\/font><\/strong><\/p>\n

Kui Eesti kinnisvaraturu tipuks v\u00f5ib lugeda 2007. aasta algust, siis hinnad on p\u00e4rast seda \u00fcsna \u00fchtlaselt allapoole liikunud. Kinnisvaraturg on piisavalt suur ja ebalikviidne, et hinnad pole nii k\u00f5ikuvad kui aktsiaturul – trendid kestavad pikalt ja \u00fchtlaselt. <\/p>\n

2008. aasta augustis oli Tallinna korteritehingute keskmiseks ruutmeetri hinnaks (Maa-ameti andmetel) 20 514 krooni ning eelmise aasta augustiga v\u00f5rreldes teeb see languseks -23%. Tehingute arv oli 504, mis on 19,6% v\u00e4hem kui eelmise aasta augustis. <\/p>\n

<\/p>\n

 <\/p>\n

Eesti kinnisvaraostude kogumaht<\/font><\/strong><\/p>\n

Oleme pidevalt j\u00e4lginud Eesti eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahtusid – see on v\u00e4ga oluliseks teguriks kohalikul turul. Sest turu probleemiks on suur m\u00fc\u00fcgiks olevate objektide arv ning kui ostumahud muudkui v\u00e4henevad, on see t\u00f5siseks probleemiks – n\u00f5udlus kahaneb, samal ajal kui varude m\u00fc\u00fcmiseks oleks vaja just seda n\u00f5udlust.<\/p>\n

Tehingute kogumahtu on v\u00e4hendanud ka langenud hinnad – sarnase objekti ostu eest tuleb t\u00e4na v\u00e4hem raha v\u00e4lja k\u00e4ia, kuid kogumahu langus on olnud hinnalangusest kiirem – turul on v\u00e4henenud ka ostuhuvi. Mis muidugi on langeva turu tingimustes igati arusaadav. Ratsionaalselt l\u00e4henedes on parem osta langevate hindade ajal (hinnad odavamad), kuid emotsionaalselt on parem osta t\u00f5usvate hindade ajal (lootus edasiseks t\u00f5usuks). Ja keskmise eraisikust ostja puhul on emotsionaalne anal\u00fc\u00fcs reeglina ratsionaalsest anal\u00fc\u00fcsist \u00fcle.<\/p>\n

J\u00e4rgnevalt olukorra ilmestamiseks m\u00f5ned graafikud. Eraisikute kinnisvaraostude maht on eelmise augustiga v\u00f5rreldes alanenud -37,7%, tipust on langus \u00fcle 50%. <\/p>\n

<\/p>\n

Juriidiliste isikute kinnisvaraostude mahtude langus on protsentuaalselt suurem, peamiseks p\u00f5hjuseks siin see, et pangad on ettev\u00f5tete kinnisvaraprojektidele oluliselt rangemalt raha andmas.<\/p>\n

<\/p>\n

Allolevas tabelis on toodud ka t\u00e4psed mahud ning muutused aastataguse perioodiga v\u00f5rrelduna (YoY, tuhandetes kroonides).<\/p>\n

<\/p>\n

 <\/p>\n

Pankade laenamine eraisikutele<\/font><\/strong><\/p>\n

Kinnisvarasektori k\u00e4ek\u00e4igu m\u00e4\u00e4ravad suuresti pangad – enamus projekte ja oste laenurahaga ning pankade laenukraanide lahtisusest s\u00f5ltub paljuski ka kinnisvaraturu tervis. Oleme sellest mitmel pool kirjutanud, et pangad ei taha h\u00e4sti enam kinnisvaraettev\u00f5tteid finantseerida ning elamispindade turul on seet\u00f5ttu uute projektide pealetulek peaaegu peatunud. Kinnisvaraettev\u00f5tetel rasked ajad, kuid seda v\u00f5ib vaadata ka positiivse trendina turu seisukohast – uusi objekte ei tule enam m\u00fc\u00fcki, seega pakkumine turul enam ei suurene.<\/p>\n

Kuid v\u00e4ga oluline on vaadata ka seda, kui suur on pankade laenuraha liikumine eraisikutele (eluasemelaenud sellest 81%). Selleks oleme juba m\u00f5nda aega jooksvalt j\u00e4lgimas pankade eraisikutele antud laenumahu kasvu. Kui buumi tipus oli see keskmiselt ca. 2,5-3,0 miljardit krooni kuus, siis t\u00e4naseks on see langenud juba pea \u00fche miljardi juurde.<\/p>\n

<\/p>\n

Eelmine graafik m\u00f5\u00f5tis absoluutarve, kuid kui v\u00f5rrelda laenumahu aastast juurdekasvu, siis n\u00e4eme, et tempo jahtumine on veelgi tuntavam.<\/p>\n

<\/p>\n

Kuid siin ei tundugi probleem olevat pankade laenukraanide kinnikeeramine, erinevate pankadega r\u00e4\u00e4kides paistab \u00fcsna \u00fchtlane arvamus, et tavakodanikule kodu ostmiseks ollakse laenu j\u00e4tkuvalt valmis andma ning tingimused pole palju muutunud. Pigem tundub languse p\u00f5hjus olevat see, et kinnisvarahindade langus on inimesi ehmatanud ning majanduse jahtumine samamoodi – inimesed on kinnisvara ostmisega palju ettevaatlikumad. <\/p>\n

Kuid kindlasti on selle laenumahu edasine trend v\u00e4ga oluline – see m\u00f5jutab v\u00e4ga selgelt n\u00f5udlust turul. Kui laenukasv peaks nulli kukkuma, siis on see negatiivne ka kinnisvarasektori jaoks – n\u00f5udlus turul v\u00e4heneb veelgi. Kui igakuine laenuj\u00e4\u00e4gi kasv peaks aga miljardi krooni juures p\u00fcsima, siis loeksin seda toetavaks signaaliks, kuigi tase on oluliselt madalam kui turu tipu ajal, hoiaks see turgu suuremast hinnalangusest. S\u00fcgisel peaks aktiivsus suvest suurem olema, seega selle aasta neli viimast kuud toovad \u00fcsna olulist statistikat.<\/p>\n

 <\/p>\n

Kokkuv\u00f5te<\/font><\/strong><\/p>\n

Olen olnud Eesti kinnisvaraturu suhtes negatiivse vaatega 2006. aastast ning praegu on v\u00e4ga raske n\u00e4ha tegureid, miks peaks positiivsemaks muutuma. Hinnad on k\u00fcll langenud ja t\u00e4na ostmine on m\u00f5istlikum kui aasta tagasi, kuid arendajate poolt m\u00fc\u00fcgis olevate objektide arv on endiselt sedav\u00f5rd suur, et isegi kui uusi objekte juurde ei tule, seedib turg seda ca. 2 aastat. Seega pakkumine on n\u00f5udlusest m\u00f5nda aega veel suurem ja see survestab hindu. Lisaks on majanduskeskkonna jahenemine p\u00e4rssimas ostjate huvi. Seega ma arvan, et l\u00e4hema 12 kuu jooksul me kinnisvaraturu p\u00f5hja veel ei n\u00e4e.<\/p>\n

Elamispindade turul on olukord raske olnud juba m\u00f5nda aega (m\u00fc\u00fcjate seisukohast), n\u00fc\u00fcd on n\u00e4ha ka m\u00e4rke raskustest \u00e4ripindade turul. Kontoripindu lisandub sel aastal rekordiline arv ruutmeetreid, kuid samal ajal on n\u00f5udlus koos majandusega jahtumas. J\u00e4rgmiseks suveks on ilmselt poolt\u00fchjasid kontorihooneid p\u00e4ris mitmeid.<\/p>\n

Praeguse olukorra j\u00e4tkumine viib ilmselt selleni, et mingi hetk saabub \u00fclisoodne ostukoht Eesti kinnisvara suhtes. Ma arvan, et selleni on veel aega, kuid t\u00e4na oleme sellele oluliselt l\u00e4hemal kui aasta tagasi. Seega ‘Millal saabub Eesti kinnisvaraturu p\u00f5hi?<\/a>‘ on juba paras teema aruteluks ning tegin selle kohta ka eraldi foorumi ja k\u00fcsitluse (kliki siin<\/a>).<\/p>\n

Allikas: tarkinvestor.ee, 15.september 2008.a.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

S\u00fcgise saabumisega peaks veidi kasvama ka aktiivsus kinnisvaraturul, vaatame detailsemalt, mis on toimunud elamispindade turul ning millised v\u00f5iks olla edasised trendid.   Kui 2007. aastal tegime \u00fclevaateid kinnisvaraturult pea igakuiselt, siis 2008. aastal on l\u00e4inud k\u00f5ik \u00fcsna prognoosi kohaselt ning nii sagedalt pole \u00fclevaateid tarvis. Hinnad vaikselt vajuvad ning statistikas on \u00fcllatusi v\u00e4he, seega igakuiselt […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21896"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21896"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21896\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21896"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21896"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21896"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}