{"id":21994,"date":"2010-03-02T00:00:00","date_gmt":"2010-03-02T00:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2010-03-02T00:00:00","modified_gmt":"2010-03-02T00:00:00","slug":"uudis-21994","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/uudis-21994\/","title":{"rendered":"Ober-Haus: Arendusriskid"},"content":{"rendered":"

Tarmo Kase<\/font><\/strong><\/span><\/p>\n

Tegevdirektor<\/font><\/strong><\/span><\/p>\n

Ober-Hausi Kinnisvara AS<\/font><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Arendusriskid<\/strong><\/font><\/span> <\/font><\/span><\/font><\/span><\/p>\n

Kinnisvaraturu allak\u00e4igu algusest saab k\u00e4esoleva aasta kevadel 3 aastat. <\/font><\/span>Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et s\u00f5ltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, t\u00e4iesti riskivaba, kaubaks l\u00e4heb k\u00f5ik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile! <\/font><\/span>Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp j\u00e4\u00e4ma oma liistude juurde. Eirati k\u00f5ige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja n\u00fc\u00fcd otsitakse s\u00fc\u00fcdlasi teiste hulgast. <\/font><\/span>Mitmetel arendajatel on t\u00e4naseni m\u00fc\u00fcmata buumi ajal ehitatud k\u00fcmneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks t\u00f5usuks . <\/font><\/span>T\u00e4naseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid. <\/font><\/span>Eirati kolme k\u00f5ige olulisemat. <\/font><\/span>Eelk\u00f5ige seda, et ka kinnisvara hinnad v\u00f5ivad vastavalt majandusts\u00fcklile langeda ja langus v\u00f5ib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid m\u00fc\u00fcdud juba p\u00e4rast ehitusloa saamist ei ole j\u00e4tkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu v\u00e4ga oluliselt m\u00f5jutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui l\u00f5pptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, \u00fc\u00fcritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, t\u00e4\u00e4puudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi l\u00f5puks l\u00e4bi n\u00f5udluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad \u00e4riprojektid on t\u00e4naseks muutunud muinasjutuks.<\/font><\/span>Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.<\/font><\/span>Kui buumi ajal ja ka p\u00e4rast r\u00e4\u00e4giti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult t\u00f5usta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole t\u00f5si. Konkurents teeb siingi oma t\u00e4\u00e4. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt k\u00f5ige kulukam ja v\u00f5imalus kaotada ka stabiilsel turul k\u00f5ige suurem kui s\u00f5lmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, t\u00e4htaegu ja l\u00f5puks hakkab k\u00fcsima t\u00e4iendavat raha. V\u00f5ib juhtuda, et m\u00f5nele krundile l\u00e4heb ebapiisavate uuringute ja projekti t\u00f5ttu ehitamine oluliselt kallimaks. <\/font><\/span>T\u00e4na peab nii m\u00f5nigi arendaja, kes soovib j\u00e4tkuvalt turul tegutseda arvestama t\u00e4iendavate kuludega, et v\u00e4ltida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi v\u00f5i lausa praagi p\u00e4rast. Eriti torkab see silma k\u00e4esoleva aasta talvel, kus kukuvad r\u00f5dud, langevad katused v\u00f5i k\u00fclmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel v\u00f5ib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjun\u00f5uet ei ole kellelegi esitada. <\/font><\/span>Kolmandaks on v\u00f5imalikud juriidilised probleemid.<\/font><\/span>Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni v\u00f5ib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu p\u00f5hjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel v\u00f5ib parimal juhul krundile kerkida n\u00e4iteks \u00fche pere eramu. \u00fcldjuhul on linnades ehitus\u00f5iguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega m\u00e4\u00e4ratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, k\u00f5rgus jne.<\/font><\/span>\u00fcldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks v\u00f5idakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht v\u00f5ib oluliselt v\u00e4heneda ja projekti tasuvus muutuda k\u00fcsitavaks v\u00f5i suisa kahjumlikuks. <\/font><\/span>Kuna kinnisvaraarendus on samasugune \u00e4ri nagu iga teine ja reeglina \u00f5pime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale p\u00f5llumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarab\u00fcrooga.<\/font><\/span> <\/font><\/span>T\u00e4nu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning n\u00f5udlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii m\u00f5negi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.<\/font><\/span> <\/font><\/span><\/p>\n

Ettevaatlikult, p\u00f5hjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas l\u00e4\u00e4nud kopa maasse. <\/span><\/p>\n

<\/font><\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tarmo Kase Tegevdirektor Ober-Hausi Kinnisvara AS   Arendusriskid  Kinnisvaraturu allak\u00e4igu algusest saab k\u00e4esoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et s\u00f5ltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, t\u00e4iesti riskivaba, kaubaks l\u00e4heb k\u00f5ik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile! Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21994"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21994"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21994\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21994"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21994"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21994"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}