<\/p>\n
Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, j\u00e4tkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on t\u00e4nane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas j\u00e4tkata v\u00f5i mitte. Seet\u00f5ttu on \u00e4\u00e4rmiselt t\u00e4htis oma varade v\u00e4\u00e4rtust adekvaatselt hinnata.<\/p>\n
<\/p>\n
K\u00f5ige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuv\u00e4\u00e4rtusest.<\/p>\n
<\/p>\n
Kogemuste puudumise t\u00f5ttu langeval kinnisvaraturul l\u00e4htuvad m\u00f5nedki ettev\u00f5tjad tihti vara turuv\u00e4\u00e4rtuse m\u00e4\u00e4ramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei v\u00f5rdu buumi ajal tehtud investeeringud turuv\u00e4\u00e4rtusega, millega oleks n\u00f5us n\u00e4iteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud s\u00f5ltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus m\u00f5nes segmendis suisa olematu, on ettev\u00f5tte juhile j\u00e4rjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara \u00f5iglast v\u00e4\u00e4rtust ehk turuv\u00e4\u00e4rtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavap\u00e4rasest sagedamini teostada ka varade \u00fcmberhindamist. \u00f5iglaselt kajastatud kinnisvara turuv\u00e4\u00e4rtus annab ettev\u00f5tte juhile ning omanikele v\u00e4ga olulise info n\u00e4iteks \u00e4ripartneritega l\u00e4bir\u00e4\u00e4kimistel, \u00e4ririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara m\u00fc\u00fcgil, ettev\u00f5tte likvideerimisel v\u00f5i radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist v\u00e4ljumiseks.<\/p>\n
<\/p>\n
Kuna kriis ei kesta igavesti, ettev\u00f5tlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis v\u00f5ib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord n\u00e4hakse ette asutatava p\u00f5hikirjas. Mitterahalise sissemakse v\u00e4\u00e4rtuse hindamisel tuleb l\u00e4htuda kinnisvara harilikust ehk turuv\u00e4\u00e4rtusest.
Juhul, kui mitterahaline sissemakse \u00fcletab 40 000 krooni v\u00f5i kui mitterahalised sissemaksed \u00fcletavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara v\u00e4\u00e4rtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara eba\u00f5ige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.<\/p>\n
<\/p>\n
Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuv\u00e4\u00e4rtus (Market Value) on hinnangul p\u00f5hinev summa, mille eest vara peaks v\u00e4\u00e4rtuse kuup\u00e4eval minema \u00fcle tehingut sooritada soovivalt m\u00fc\u00fcjalt tehingut sooritada soovivale ostjale s\u00f5ltumatus ja v\u00f5rdsetel alustel toimuvas tehingus peale k\u00f5igile n\u00f5uetele vastavat m\u00fc\u00fcgitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuv\u00e4\u00e4rtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.<\/p>\n
<\/p>\n
Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuv\u00f5tmist teostada andmete kogumine ja anal\u00fc\u00fcs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt anal\u00fc\u00fcs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse p\u00f5him\u00f5te on tulenevalt kinnisvara erip\u00e4radest kinnisvara hindamises v\u00e4ga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) m\u00f5istame „parima“ all vara k\u00f5ige t\u00f5en\u00e4olisemat kasutust ehk mis on f\u00fc\u00fcsiliselt v\u00f5imalik, vajalikult p\u00f5hjendatud, \u00f5iguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab k\u00f5rgeima v\u00e4\u00e4rtuse <\/p>\n
<\/p>\n
\u00e4rikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis p\u00f5hineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara v\u00e4\u00e4rtus v\u00e4ljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu k\u00e4esoleva hetke v\u00e4\u00e4rtust. Aluseks on p\u00f5him\u00f5te, et ostja ei ole kinnisvara eest n\u00f5us rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.
\u00fcldjuhul toimub \u00fc\u00fcritulu tootvate \u00e4riobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt p\u00f5hjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulum\u00e4\u00e4ra, kapitalisatsioonim\u00e4\u00e4ra ja diskontom\u00e4\u00e4ra kohta.<\/p>\n
<\/p>\n
Lisaks kasutatakse ka v\u00f5rdlusmeetodit, kus hinnatavat vara v\u00f5rreldakse sarnaste vaba turu tingimustes m\u00fc\u00fcdud varade hindadega. Meetodi aluseks on p\u00f5him\u00f5te, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga v\u00f5rreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse \u00fcldjuhul standardite n\u00f5uetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.<\/p>\n
<\/p>\n
Kuna l\u00e4hiperspektiivis t\u00f5en\u00e4oliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnat\u00f5usu ei toimu, tuleks just \u00e4rikinnisvara puhul suhtuda \u00e4\u00e4rmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelk\u00f5ige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.
Kulutused professionaalsele hindamisteenusele v\u00f5ivad olla marginaalsed v\u00f5rreldes v\u00f5imaliku oma kinnisvara turuv\u00e4\u00e4rtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses t\u00e4nases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis v\u00f5ivad ettev\u00f5tet m\u00f5jutada kuni pankrotini.<\/p>\n
<\/p>\n
Jana Timm
Ober-Haus Hindamisteenuste O\u00fc juhataja
Atesteeritud hindaja<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, j\u00e4tkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on t\u00e4nane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas j\u00e4tkata v\u00f5i mitte. Seet\u00f5ttu on \u00e4\u00e4rmiselt t\u00e4htis oma varade v\u00e4\u00e4rtust adekvaatselt hinnata. K\u00f5ige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuv\u00e4\u00e4rtusest. Kogemuste puudumise t\u00f5ttu langeval kinnisvaraturul l\u00e4htuvad […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22013"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22013"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22013\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22013"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22013"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22013"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}