{"id":22014,"date":"2010-12-08T00:00:00","date_gmt":"2010-12-08T00:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2010-12-08T00:00:00","modified_gmt":"2010-12-08T00:00:00","slug":"uudis-22014","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/uudis-22014\/","title":{"rendered":"Arendusriskid kinnisvaras"},"content":{"rendered":"<p><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Kinnisvaraturu allak\u00e4igu algusest on m\u00e4\u00e4dunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et s\u00f5ltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, t\u00e4iesti riskivaba, kaubaks l\u00e4heb k\u00f5ik ja hinnat\u00f5us kestab seni, kuni v\u00e4hemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase! <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Arendusega hakkasid tegelema k\u00f5ik, st piltlikult \u00e4eldes juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Varsti selgus, et iga sepp peab siiski j\u00e4\u00e4ma oma liistude juurde. Eirati k\u00f5ige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja n\u00fc\u00fcd otsitakse j\u00e4tkuvalt s\u00fc\u00fcdlasi teiste hulgast. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Mitmetel arendajatel on t\u00e4naseni m\u00fc\u00fcmata buumi ajal ehitatud k\u00fcmneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, aga kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad uueks t\u00f5usuks. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">T\u00e4naseks on enamik arendajaid, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis, kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid turule, arvestades majanduse ts\u00fcklilisust, on liiga kallid. Eirati kolme k\u00f5ige olulisemat. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Eelk\u00f5ige seda, et ka kinnisvara hinnad v\u00f5ivad vastavalt majandusts\u00fcklile langeda ja langus v\u00f5ib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on m\u00fc\u00fcdud juba enne ehitusloa saamist, ei ole kindlasti j\u00e4tkusuutlik praktika. Samuti on ka muutuvad suurused kinnisvaraturgu v\u00e4ga oluliselt m\u00f5jutavad tegurid, nagu n\u00e4iteks: intressitase ja laenutingimused, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, \u00fc\u00fcritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur ja seda nii arendajale kui ka l\u00f5pptarbijale. Laiemalt vaadates ka demograafilised protsessid, elatustase, t\u00e4\u00e4puudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi l\u00f5puks l\u00e4bi n\u00f5udluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad \u00e4riprojektid on t\u00e4naseks muutunud muinasjutuks.<\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.<\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka p\u00e4rast mulli l\u00f5hkemist r\u00e4\u00e4giti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult t\u00f5usta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik t\u00f5de. Konkurents tegi siingi oma t\u00e4\u00e4. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt k\u00f5ige kulukam ja on v\u00f5imalus kaotada ka stabiilsel turul, kui s\u00f5lmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, t\u00e4htaegu ja l\u00f5puks hakkab k\u00fcsima t\u00e4iendavalt raha. V\u00f5ib juhtuda, et m\u00f5nele krundile l\u00e4heb ebapiisavate uuringute ja projekti t\u00f5ttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud \u00e4riplaanile. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">T\u00e4na peab nii m\u00f5nigi arendaja, kes soovib j\u00e4tkuvalt turul tegutseda arvestama t\u00e4iendavate kuludega, et v\u00e4ltida klientide algatatud kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi v\u00f5i lausa praagi p\u00e4rast. Eriti torkab see silma rasketes ilmastikuoludes, kus tekivad \u00fcleujutused, k\u00fclmuvad torud v\u00f5i uutes nn p\u00f5llupealsetes uuselamurajoonides, kus ei toimi tehnov\u00f5rgud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel v\u00f5ib juhtuda, et firma on pankrotis, omanikud kadunud ja kahjun\u00f5uet ei ole kellelegi esitada. <\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Kolmandaks on v\u00f5imalikud juriidilised probleemid.<\/span><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni v\u00f5ib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu p\u00f5hjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid, kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel v\u00f5ib parimal juhul krundile kerkida n\u00e4iteks \u00fchepereeramu. \u00fcldjuhul on linnades ehitus\u00f5iguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega m\u00e4\u00e4ratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, k\u00f5rgus jne. \u00fcldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering v\u00f5idakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht v\u00f5ib oluliselt v\u00e4heneda ja projekti tasuvus muutuda k\u00fcsitavaks v\u00f5i suisa kahjumlikuks. <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; margin: 0cm 0cm 0pt\" class=\"MsoNormal\"><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Kuna kinnisvaraarendus on samasugune \u00e4ri nagu iga teine ja reeglina \u00f5pime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale p\u00f5llumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarab\u00fcrooga.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">T\u00e4nu langenud ehitushindadele, laenutingimuste paranemisele ning n\u00f5udluse taastumisele eelk\u00f5ige Tallinna kesklinnas, kus asukohast tulenevalt on arendusriskid v\u00e4iksemad, v\u00f5rreldes teiste piirkondadega, toimub t\u00e4na v\u00e4hemalt 500 korteri ehitus. Lisaks on kesklinnas k\u00fcmneid algatatud detailplaneeringuga v\u00f5i juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete \u00fchikuteni. <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify; margin: 0cm 0cm 0pt\" class=\"MsoNormal\">&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify; margin: 0cm 0cm 0pt\" class=\"MsoNormal\"><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">V\u00f5imalik, et euro ootuse eufoorias ja riske valesti hinnates, keeratakse j\u00e4llegi vint \u00fcle nagu m\u00f5ned aastad tagasi.<\/span><\/p>\n<p><em><\/em><\/p>\n<p><em><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Rain R\u00e4tt&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <\/span><\/em><\/p>\n<p><em><\/em><em><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Ober-Hausi Kinnisvara AS<\/span><\/em><\/p>\n<p><em><\/em><em><span style=\" : &#39;Verdana&#39;,&#39;sans-serif&#39;;  : 10pt\">Anal\u00fc\u00fctik<\/span><\/em><span style=\" : 10pt\"><font face=\"Times New Roman\">&nbsp;<\/font><\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Kinnisvaraturu allak\u00e4igu algusest on m\u00e4\u00e4dunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et s\u00f5ltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, t\u00e4iesti riskivaba, kaubaks l\u00e4heb k\u00f5ik ja hinnat\u00f5us kestab seni, kuni v\u00e4hemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase! Arendusega hakkasid tegelema k\u00f5ik, st [&hellip;]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22014"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22014"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22014\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22014"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22014"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ekfl.ee\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22014"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}