Kinnisvaramaakleri poolt eksklusiivkorterina v\u00e4ljareklaamitu v\u00f5ib osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja v\u00f5i korteriks, kuhu p\u00e4ike kunagi ei paista. Eksitav reklaamkuulutus v\u00f5ib aga m\u00fc\u00fcjale kaasa tuua probleeme kuna kuulutuse teksti v\u00f5ib k\u00e4sitleda kui lepingutingimusi. Kui suur vastutus selle eest lasub maakleril?<\/p>\n
<\/p>\n
Maakleri karuteene m\u00fc\u00fcjale<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Eksitav reklaamkuulutus v\u00f5ib aga m\u00fc\u00fcjale tuua kaasa probleeme<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Nimelt, on m\u00fc\u00fcjal kohustus m\u00fc\u00fcgiobjekti kohta avaldada igasugust teavet, millest ostja v\u00f5iks huvituda. Kui tegelikkus ei vasta reklaamitule v\u00f5ib ostja, halvimal juhul, kasutada \u00f5igust taganeda m\u00fc\u00fcgilepingust. <\/p>\n <\/p>\n Kinnisvarakuulutuste tekstid ja pildid kui lepingutingimused <\/p>\n Maakleri vastutus<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Maaklerilepingule kohaldatakse nii k\u00e4sunduslepingu kui maaklerilepingu kohta s\u00e4testatut. Maaklerilepingu s\u00e4tetest tuleneb maaklerile ainu\u00fcksi kohustus vahendada k\u00e4sundiandjale lepingu s\u00f5lmimist kolmanda isikuga. Tehinguobjekti pakkumine avalike reklaamkanalite kaudu on \u00fcldiselt \u00fcks maakleri kohustusi, mille t\u00e4itmise kvaliteedikriteeriumeid t\u00e4psustavad k\u00e4sunduslepingu s\u00e4tted.<\/p>\n <\/p>\n Maakleril kui k\u00e4sundisaajal on hoolsus- ja lojaalsuskohustus. Kuiv\u00f5rd kinnisvaramaakler peab l\u00e4htuma m\u00fc\u00fcja huvidest ning neid huve igati kaitsma, ei saa lojaalsuskohustuse rikkumisena vaadelda eksitava kinnisvarakuulutuse sisestamist, sest eelk\u00f5ige aitab ilustav m\u00fc\u00fcgikuulutus kiiremini objekti realiseerida ning kuna kinnisvaramaakleri puhul on tegemist oma kutsetegevuses tegutseva k\u00e4sundisaajaga, on tal ka teatav tegutsemis- ja otsustamisvabadus m\u00e4\u00e4rata, kuidas m\u00fc\u00fcdavat objekti tutvustada. <\/p>\n <\/p>\n K\u00fcll aga v\u00f5ib eksitava reklaamkuulutuse sisestamine olla aluseks maakleri poolse hoolsuskohustuse rikkumiseks. Maakleril tuleb teha k\u00f5ik endast s\u00f5ltuv, et saavutada m\u00fc\u00fcja jaoks parim tulemus ning \u00e4ra hoida kahju tekkimine m\u00fc\u00fcja varale. Maakler peab toimima kinnisvaramaaklerite \u00fcldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, mille aluseks v\u00f5iks v\u00f5tta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (edaspidi EKK) liikmete heade tavade koodeksi ning Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika n\u00f5ukogu otsusega kinnitatud Kinnisvaramaakler III sisaldava kutsestandardi. Nendest l\u00e4htuvalt ei tohi kinnisvaramaakler anda kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni. Maakleri kohustus on koostada pakkumine ja edastada see reklaamikanalitele. Siiski ei anna dokumendid kindlust k\u00f5ikidele maakleriteenuse tellijatele, sest need kohalduvad ainult EKK liikmetele ning ei ole seet\u00f5ttu \u00fcldnormina kehtivad standardid, millest k\u00f5ik kinnisvaramaaklerid peaksid l\u00e4htuda.<\/p>\n <\/p>\n EKK tegeleb hetkel Eesti Standardikeskuse k\u00e4skkirjaga 28.02.2010.a. vastu v\u00f5etud Euroopa standardi EN 15733:2009 t\u00f5lkimisega. Kuiv\u00f5rd tegemist on Euroopas \u00fchtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult EKK liikmeid, vaid k\u00f5iki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid. Kinnisvaramaakleri hoolsuskohustust reklaamkuulutuse sisestamisel saaks standardi alusel sisustada j\u00e4rgmiseks: <\/p>\n Maakleri vastutust eksitava reklaami t\u00f5ttu m\u00fc\u00fcjale tekkinud kahju eest v\u00f5iks peagi jaatada, kuiv\u00f5rd ta on rikkunud oma k\u00e4sunduslepingust tulenevat hoolsuskohustust. Samas seni, kuni kohus ei ole asjasse puutuvat otsust teinud, ei saa t\u00f5sikindlalt seda v\u00e4ita. Ilmselt leiab antud k\u00fcsimus peagi vastuse, sest uus standard annab tarbijale kindluse p\u00e4\u00e4rduda oma \u00f5iguste kaitseks Tarbijakaitseameti poole seoses ebakvaliteetsete teenuste osutamisega kinnisvaramaaklerite poolt ning kvaliteedi taseme hindamisel hakkab Tarbijakaitseamet l\u00e4htuma just eelk\u00f5ige nimetatud standardist.<\/p>\n <\/p>\n
<\/strong>Tihti v\u00f5ib kohata kinnisvarakuulutusi, kus m\u00fc\u00fcakse „renoveeritud hoones asuvat eksklusiivset korterit“. K\u00f5igi mugavustega korter v\u00f5ib aga osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja v\u00f5i korteriks, kuhu p\u00e4ike kunagi ei paista. Lisaks vanade hoonetega seotud kinnisvaraobjektile eksitatakse ostjaid sageli ka uute arendusprojektidega, mille kuulutustes on 3D pildid keset rohelust ja p\u00e4ikesepaistet seisvast elamust, kuid mille k\u00f5rvale, taha ja ette kuulub l\u00e4hitulevikus ehitamisele mitu k\u00f5rget b\u00fcroohoonet. <\/p>\n
M\u00fc\u00fcja poolt tulevasele ostjale esitatud m\u00fc\u00fcgiobjekti v\u00f5i selle omadusi kirjeldavat informatsiooni ning m\u00fc\u00fcja \u00fchepoolset avaldust m\u00fc\u00fcdud asja omaduste kohta v\u00f5ib k\u00e4sitleda kui kokkulepet eseme n\u00f5utavate omaduste kohta. K\u00fcll, aga tuleb kinnisasja m\u00fc\u00fcgilepingute puhul arvestada asja\u00f5igusseadusest tuleneva vormin\u00f5udega, mille kohaselt on vastavasisulised poolte kokkulepped t\u00fchised, kui need ei kajastu notariaalses m\u00fc\u00fcgilepingus. Samas on v\u00f5la\u00f5igusseaduse kommentaaride autorid viidanud, et seesugused kokkulepped muutuvad siiski kehtivaks, kui ostja kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kui ostjal \u00f5nnestub vastavate kokkulepete olemasolu t\u00f5endada, saab ta nendele ka efektiivselt tugineda ning suurendada vaidluse korral seel\u00e4bi oma n\u00f5uete realiseerimise v\u00f5imalust. <\/p>\n
– ostjale edastav informatsioon peab olema selge ja \u00fchet\u00e4henduslik;
– iga m\u00fc\u00fcdav objekt tuleb kohapeal isiklikult \u00fcle vaadata;
– kehtestada ausus tegevuses standardiks;
– keelatud anda valesid, eksitavaid v\u00f5i liialdatud v\u00e4iteid. <\/p>\n