<\/p>\n
Domus Kinnisvara arendusjuht Ingvar Allekand arvutas \u00fche keskmisi \u00fc\u00fcrikortereid t\u00e4is maja pealt, miks ei tasu arendajal t\u00e4na \u00fc\u00fcrimaja ehitada. <\/p>\n
<\/p>\n
Paigutasime selle – keskmiste ehk 55 ruutmeetriste korteritega – v\u00f5imaliku maja Lasnam\u00e4ele ja arvutasime kui palju maa, trassid, ehitus ning projektijuhtimine, omanikuj\u00e4relevalve, maksud jms kokku maksaks.<\/p>\n
<\/p>\n
Saime tulemuseks kogukuluks 1380 eurot ruutmeetrist, milles ei ole sees finantseerimiskulu. Kui t\u00f5staks sama maja teise kohta – Haaberstisse v\u00f5i Viljandisse -, muutuks hind vaid maa maksumuse v\u00f5rra. \u00fclej\u00e4\u00e4nud kulud on samad.<\/p>\n
<\/p>\n
Puhas ehitushind moodustab sellest summast veidi \u00fcle poole. Maa koos liitumistega 15%, k\u00e4ibemaks annab enamv\u00e4hem sama suurusj\u00e4rgu ja \u00fclej\u00e4\u00e4nu moodustavad arendusega kaasnevad kulud, mis on suhteliselt v\u00e4ikesed. Sellest ka m\u00f5ttekohad, kuhu tuleks t\u00e4helepanu p\u00e4\u00e4rata, kui tahta \u00fc\u00fcrimaju k\u00e4ttesaadavamaks muuta.<\/p>\n
<\/p>\n
Raha tilgub tagasi. <\/strong>\u00fc\u00fcrimajade rajamise probleem peitub rahavajaduses. Eelk\u00f5ige selles, et tegemist on v\u00e4ga pikaajalise investeeringuga. N\u00e4iteks konkreetsesse projekti arendaja poolt 2,4 miljonit eurot omafinantseeringut sisse pannes tekib k\u00fcsimus, millal selle tagasi teenib. Vastus on lihtne – alles siis, kui selle maja m\u00fc\u00fcn. Konkreetsel juhul oli finantsplaan 25 aastaks ehk isegi pensionisambana see ei kvalifitseeru. <\/p>\n <\/p>\n Teine, v\u00f5ib-olla isegi k\u00f5ige suurem probleem \u00fc\u00fcrimajade mittetegemisele on, et sellist projekti ei finantseeriks keegi. Isegi kui arenduse omakapitali osa rahastaks investor, kes ei ootagi suurt tootlust ja on n\u00f5us 25 aastat ootama. Selle maja kohta k\u00e4ivate arvutustega \u00fcksk\u00f5ik millisesse Eesti panka minnes, saadab pankur poole tunniga eitava vastuse. Kattekordaja on nii madal, et igakuised \u00fc\u00fcritulud ei kata \u00e4ra laenumakseid.<\/p>\n <\/p>\n Elukondliku \u00fc\u00fcrimaja \u00e4riplaani \u00fcks v\u00e4ga n\u00f5rk koht on diskrimineeriv k\u00e4ibemaks. Sisuliselt peab arendaja riiki v\u00e4ga pika aja ning v\u00e4ga suurte summadega krediteerima. T\u00e4pselt samasuguse, aga \u00e4riotstarbelise kinnisvara puhul seda probleemi ei ole. <\/p>\n <\/p>\n \u00e4rikinnisvara toodab palju enam tagasi. <\/strong>Kolmas asi on tootlus. Sellise maja puhul ulatub investeeritud kapitali tootlikkus 4% ja omakapitali tootlikkus 9%ni, mis v\u00f5ib k\u00f5lada h\u00e4sti v\u00e4ga stabiilsel ja likviidsel turul, kuid meie regioonis on need tegelikult v\u00e4ga madalad n\u00e4itajad. Alternatiivid on mitu korda k\u00f5rgemad.<\/p>\n <\/p>\n Mis on alternatiivid investorile? V\u00f5imalik on raha panka panna ja selle seal hoidmisel peale maksta, sest inflatsioon \u00fcletab intresse. Tootlikkuselt j\u00e4rgmine v\u00f5imalus on ehitada seesama \u00fc\u00fcrimaja. Sellest parem plaan on panna raha n\u00e4iteks Efteni kinnisvarafondi, mis investeerib selle eelk\u00f5ige \u00e4rikinnisvarasse, mis annab omakapitalitootluseks 16%. Veel parem plaan on aga teha lihtsalt \u00fcks tore kortermaja arendusprojekt, millega teenime omakapitali pealt 25-35%. Kui nii vaadata, siis polegi v\u00f5imalik oma raha kuskile \u00fc\u00fcrimajja paigutada. Lisaks on uuest ja kvaliteetsest \u00fc\u00fcrimajast saadav tootlus t\u00e4na v\u00e4iksem kui j\u00e4relturult korteri kaupa ostval v\u00e4ikeinvestoril, kes hoiab nii sisenemiskulud madalal. <\/p>\n <\/p>\n Seadused tuleb kohendada. <\/strong>Eraldi v\u00e4ga suur probleemide valdkond on \u00fc\u00fcrisuhteid puudutav seadusandlus, mis on p\u00e4rit omandireformi ajast ning seega tugevalt \u00fc\u00fcrniku poole kaldu. Etten\u00e4gematute l\u00f5pptulemustega \u00fc\u00fcrivaidlustega kaasnevaid riske on raske eelarvestada. <\/p>\n <\/p>\n Mis siis tegema peaks? Era- ja avalik sektor v\u00f5iks teha koost\u00e4\u00e4d. N\u00e4iteks v\u00f5iks avalik sektor v\u00f5tta eeskuju Soomest, kus kohalik omavalitsus arendab v\u00e4lja taristu ja annab maa hoonestus\u00f5igusega arendaja kasutusse tingimusel, et sinna rajatakse \u00fc\u00fcrikorterid. <\/p>\n <\/p>\n Arendajale enne tulud, siis kulud. <\/strong>Maad ei peaks loovutama tasuta, vaid hoonestus\u00f5iguse tasudega saab l\u00fckata kulud sellesse perioodi, mil hakkavad tekkima tulud. T\u00e4na pean arendajana kulud \u00e4ra tegema, mis t\u00f5stab ka mu finantseerimiskulusid. Selle asemel v\u00f5iksin kohalikule omavalitsusele maksta maa ja taristu eest siis, kui saan need kulud sisse kasseerida \u00fc\u00fcrnikult. See lahendaks \u00e4ra rahavoo k\u00fcsimuse 15% ulatuses arenduse eelarvest. <\/p>\n <\/p>\n Ca 15-20% ulatuses lahendaks rahavoo k\u00fcsimuse \u00e4ra diskrimineeriva k\u00e4ibemaksu kaotamine. T\u00e4na pole v\u00f5imalik elukondlikule \u00fc\u00fcrile lisada k\u00e4ibemaksu, mist\u00f5ttu ei saa ka sisendk\u00e4ibemaksu riigilt tagasi k\u00fcsida. <\/p>\n <\/p>\n Ja loomulikult \u00f5igusliku regulatsiooni muutmine. Seni kuni kehtib t\u00e4nane \u00fc\u00fcrisuhete regulatsioon, j\u00e4tkavad nii \u00fc\u00fcrileandjad kui \u00fc\u00fcrnikud ‘t\u00f5lgenduste’ vahel laveerimist ning sisuliselt k\u00f5ik tegelevad seaduse rikkumisega. Aga stabiilset \u00e4ri selliselt \u00fcles ei ehita. <\/p>\n <\/p>\n \u00fc\u00fcriturg hoiaks mullistused. <\/strong>Kui need asjad \u00e4ra lahendada, tekiks avalikul sektoril v\u00f5imalus \u00fc\u00fcrituru reguleerimises kaasa r\u00e4\u00e4kimiseks nagu n\u00e4iteks Soomes. Lisaks tekiks stabiilne \u00fc\u00fcrivoog, mis v\u00f5imaldab elukondlikku kinnisvara hinnata rahavoo p\u00f5hiselt. T\u00e4na hinnatakse ainult v\u00f5rreldavate tehingute alusel – kus parasjagu emotsioonid lakke krutivad, seal hinnad t\u00f5usevad, laenud suurenevad, j\u00e4rgmise kriisi ajal pisarad voolavad. Samas kui \u00e4rikinnisvara hinnatakse vastavalt rahavoole. <\/p>\n <\/p>\n Suutes sama teha elukondlikku kinnisvara puhul ja rahavoog oleks avaliku ja erasektori vahel paika pandud, muutuks kinnisvaraturg oluliselt stabiilsemaks. Kui v\u00f5rdleme kinnisvaraturu muutumist ajateljel graafikuna siin ja sealpool Soome lahte, siis siinpool n\u00e4eme kardiogrammi laadset k\u00f5ikumist, kuid Soomes on \u00fcles-alla liikumised oluliselt sujuvamad. V\u00f5ib-olla saaksime oma v\u00e4ikese \u00fc\u00fcrituru korda tegemisega \u00e4ra hoida hoopis suuremaid probleeme.<\/p>\n <\/p>\n