Kuu: märts 2010

Tarmo Kase

Tegevdirektor

Ober-Hausi Kinnisvara AS

 

Arendusriskid 

Kinnisvaraturu allakäigu algusest saab käesoleva aasta kevadel 3 aastat. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja leiutatud igavene raha tootev perpetum mobile! Arendusega hakkasid tegelema juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Kuid nagu varsti selgus, peab ikka iga sepp jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks . Tänaseks on arendajad, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid, arvestades kujunevat turusituatsiooni on liiga kallid. Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole jätkusuutlik. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tääpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.Kui buumi ajal ja ka pärast räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus, et see ei ole tõsi. Konkurents teeb siingi oma tää. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem kui sõlmitakse lepingud ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks. Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide poolset kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma käesoleva aasta talvel, kus kukuvad rõdud, langevad katused või külmuvad torud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi nn juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada. Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid.Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühe pere eramu. üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne.üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega peab arendaja arvestama. Lisaks võidakse planeering kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks. Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga. Tänu langenud ehitushindadele ja laenutingimuste paranemisele ning nõudlusele taastumisele teatud piirkondades viimaste kuude jooksul ongi alustatud nii mõnegi uue perspektiivika arendusprojektiga tuntud arendajate poolt.

Ettevaatlikult, põhjalikult kalkuleerides, pingsalt maad kuulates ja riske hinnates on arendajad taas läänud kopa maasse.

Nordea Pank Eesti jaepanganduse juht Olavi Pakkoneni sõnul on sel aastal oodata eluasemelaenu languse pidurdumist. ”Selgemat turu aktiviseerumist on ilmselt oodata kevadel,” lisas ta. Kõikidele, kes ostavad märtsis või aprillis kinnisvara Ober-Haus Kinnisvarast ja tasuvad selle eest Nordea Pangast võetud laenuga, on hindamisakt tasuta. Lisaks sellele on maaklertasu kõikidelt tehingutelt Ober-Hausi hinnakirjast 50% soodsam. Teistele Nordea Panga klientidele pakub Ober-Haus Kinnisvara hindamisakti koostamist kuni poole võrra soodsamalt: Pärnus -50%, Tallinnas -30%, Tartus -20%, Jõhvis ning Narvas -10%. Kinnisvaraagentuur Ober-Haus tegutseb Balti ja Kesk-Euroopa regioonis, kaasa arvatud Eestis, Lätis, Leedus ja Poolas. Ober-Haus on suurte kogemustega kinnisvarateenuste pakkuja, kus täätab üle 300 kinnisvaraeksperdi üle 30-nes esinduses kogu regioonis. Alates 2007 juunist kuulub Ober-Haus Skandinaavia suurimasse kinnisvaragruppi Realia Grupp.Nordea on Põhjamaade suurim pank, kellel on üle 10 miljoni kliendi, ligi 1400 harukontorit ja 5,9 miljoni e-kliendiga juhtiv positsioon internetipanganduses.Tunnustatud majandusajakiri Global Finance valis Nordea Panga maailma usaldusväärsemate pankade edetabeli etteotsa. Ainsana Eestis kuulub Nordea Pank maailma 25 turvalisema panga hulka.  

 

Lisainfo:  

Gaili Eding                 

PR-juht                    

Nordea Pank Eesti      

Tel: 6283 185         

GSM: 55 47 535         

E-mail: gaili.eding@nordea.com              

http://www.nordea.ee/        

Katrin Klein-Näppi

Turundusjuht

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Tel: 665 9700

E-mail: katrin.klein@ober-haus.com

www.ober-haus.ee

 

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus