Kuu: detsember 2010

Eramute üüriturg eksisteerib eelkõige Tallinnas ja linna lähipiirkonnas, mõningal määral ka Tartus ja Pärnus. Eesti teistes piirkondades on eramute üüripakkumiste hulk ja likviidsus praktiliselt olematu.  Käesoleval aastal on majade üüripakkumiste hulk ja üürihinnad püsinud stabiilsetena. Võrreldes kinnisvarabuumi tippajaga 2007. aastal on hinnalangus olnud 20 – 40% sõltuvalt objekti täpsest asukohast ja seisukorrast ning kasvanud on ka pakkumiste arv.Tänases turusituatsioonis on mitmedki majandusraskustesse sattunud eramute omanikud andnud oma eramu üürile ja kolinud tagasihoidlikumale elamispinnale, tasudes üüritulust igapäevaseid kulutusi ja pangalaenu. Sarnaselt korteriomanikega on ka minimaalse omafinantseeringuga ostetud eramu omanikel laenu kuumakse tõenäoliselt suurem kui saadav võimalik üüritulu. Samas korterile üürnikku leida on oluliselt lihtsam kui eramule.Võrreldes korterite üürituruga on eramute üüriturg vähem läbipaistvam ja tehingute hinnad kõikuvamad ning tingimisruum oluliselt suurem. Täna on Tallinnas ja Harjumaal ca 150 üüripakkumist eramutele, Tartus ja Pärnus ainult ca 10. Tallinna ja Harjumaa eramute üüripakkumised algavad mõnest tuhandest kroonist ja ulatuvad 120 000 kroonini kuus.Luksuslike ja kaasaegsete keskmisest suuremate eramute üürihinnad Tallinna hinnatud piirkondades Pirital, Nõmmel, Kakumäel ja kesklinnas võivad ulatuda kuni 50 000 kroonini kuus.Saatkondade residentsideks sobivatel hoonetel võivad üürihinnad ulatuda ka üle 100 000 kr kuus, kuid sellises hinnaklassis tehingud on väga erandlikud, neid toimub mõni üksik aastas ja tulenevalt meie kinnisvaraturu väiksusest, ei saa me rääkida diplomaatilise korpuse residentside üüriturust. Samuti eeldavad residentsideks sobivad hooned teatud eritingimusi, milleks on asukoht, krundi ja hoone suurus, erinevate ruumide planeering ja suurus, turvalisus, sisustus, haljastus. Reeglina ei täida neid karme nõudmisi isegi keskmine väga heas korras kaasaegne eramu Pirital.

Tallinna piirkonnas toimub enamik üüritehinguid eramutega hinnavahemikus 8 000 – 15 000 kr kuus, üürijate sihtgrupiks tavaliselt kohalikud elanikud. Välismaalastele on hinnapiiriks tavaliselt 30 000 kr kuus, kuid ka üüritavad eramud paiknevad väga hinnatud piirkondades ja on keskmisest parema kvaliteedi ning sisustusega. Eelistatud on äkonoomse küttega, kaasaegsed, täielikult tehnika ja määbliga varustatud eramud. Järjest enam pääravad potentsiaalsed kliendid tähelepanu kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale.

 

Omanikud eelistavad üldjuhul sõlmida kuni aasta pikkusi üürilepinguid, kuid näiteks saatkonnad on huvitatud vähemalt 3 – 5 aasta pikkustest üürilepingutest. Lisaks on omanike jaoks probleem leida korralikud pikaajalised üürnikud, sest üürnik võib tekitada lühikese ajaga suurema rahalise kulu kui võimalik saadav üüritulu. Järjest enam soovivad üürileandjad võimalikult rohkem taustainfot potentsiaalsete üürnike kohta. Samas väldivad üürnikud eramuid, mis on samaaegselt müügis, sest see tekitab ebakindlust ja häirib igapäevast elu.

 

Reeglina on lühemaks perioodiks (puhkuseperiood, nädal, kuu) eramute – suvilate üürihind oluliselt kõrgem kui näiteks aastaks üürimisel.

 

  

Sarnaselt üürikorterite turuga jätkub eramute üüriturul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Tõenäoliselt tekib eelkõige Tallinna piirkonnas lähima 5 aasta perspektiivis normaalse tootlusega ja sarnase õigusruumiga eramute üüriturg nagu näiteks Skandinaavias.

 

   

Rain Rätt                                                              

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik 

Kinnisvaraturu allakäigu algusest on määdunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja hinnatõus kestab seni, kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase! Arendusega hakkasid tegelema kõik, st piltlikult äeldes juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Varsti selgus, et iga sepp peab siiski jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse jätkuvalt süüdlasi teiste hulgast. Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, aga kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad uueks tõusuks. Tänaseks on enamik arendajaid, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis, kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid turule, arvestades majanduse tsüklilisust, on liiga kallid. Eirati kolme kõige olulisemat. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on müüdud juba enne ehitusloa saamist, ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on ka muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid, nagu näiteks: intressitase ja laenutingimused, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur ja seda nii arendajale kui ka lõpptarbijale. Laiemalt vaadates ka demograafilised protsessid, elatustase, tääpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka pärast mulli lõhkemist räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik tõde. Konkurents tegi siingi oma tää. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja on võimalus kaotada ka stabiilsel turul, kui sõlmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavalt raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud äriplaanile. Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide algatatud kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma rasketes ilmastikuoludes, kus tekivad üleujutused, külmuvad torud või uutes nn põllupealsetes uuselamurajoonides, kus ei toimi tehnovõrgud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma on pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada. Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid.Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid, kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühepereeramu. üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering võidakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks.

Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga.

 

Tänu langenud ehitushindadele, laenutingimuste paranemisele ning nõudluse taastumisele eelkõige Tallinna kesklinnas, kus asukohast tulenevalt on arendusriskid väiksemad, võrreldes teiste piirkondadega, toimub täna vähemalt 500 korteri ehitus. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

 

Võimalik, et euro ootuse eufoorias ja riske valesti hinnates, keeratakse jällegi vint üle nagu mõned aastad tagasi.

Rain Rätt                                                              

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik 

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus