Kuu: juuni 2014

Kinnisvara soetamisel tasub olla tähelepanelik ostja ja eelnevalt täpsustada dokumentide ja vajalike lubade olemasolu. Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse aseesimees Mart Saa toob välja 10 punkti, millele tasub eelnevalt vastused leida.

 

Tüüpilisemad ohukohad, millele tähelepana päärata enne ostulepingu sõlmimist. 

 

1. Kontrolli ja täpsusta üle, mis on ostetava objekti täpne suurus ehk ruutmeetrite arv. Maja puhul ka krundi suurus. Hea oleks samuti teada kortermaja krundi suurust ja piire.

 

2. Saa kinnitust objekti ametliku kasutusele võtmise aasta kohta.

 

3. Küsi näha objekti dokumentatsiooni. Eramajade puhul on aina olulisemaks tõusmas kasutusloa olemasolu. Kindlasti tasuks tutvuda ka maja projektiga ning uurida, kas majal on eriosade projekt olemas. Kui neid ei ole, siis püüa aru saada miks ei ole ja kes nende taastamise või saamise korda ajab? Korterite puhul tasuks veenduda, et siseseinte ümberehitusi ei ole tehtud või kui on, siis kas need on ka seadustatud.

 

4. Korteri puhul kontrolli korteriühistu kaudu kommunaalmaksete võlgnevuste puudumist.

 

5. Tasuks uurida kortermaja elanike üldist maksedistsipliini kommunaalkulude osas, sest palju võlglasi tähendab korterelamu majandamisel võimalikke raskusi ja maja üldseisukorra halvenemist.

 

6. Uuri, kas korteriühistu on laenu võtnud maja korrastamiseks ja kui on, siis kui suured on igakuised laenumaksed antud korteri osas.

 

7. Selgita välja millised on parkimisvõimalused kortermaja ümbruses ja kuidas need on reguleeritud majaelanike vahel.

 

8. Puitmaja korral tasuks selgitada ega ei ole infot majaseente/majavammi olemasolu kohta. Kas seda on üldse uuritud?

 

9. Notariaalsesse lepingusse pane kirja kõik ,milles ostja ja müüja omavahel kokku lepivad. Kui on müügiobjektil puudusi, siis tasuks kindlasti need kirja panna ning kelle peale jääb nende likvideerimise kohustus ja mis on selle tegevuse tähtaeg.  Nii jääb ka vähem võimalusi segaduseks müüja poolt varjatud ja varjamata puuduste osas.

 

10. Notariaalse lepingu järgselt vormistage kindlasti ka objekti üleandmise-vastuvõtmise akt, kus kirjas üleandmise hetke mõõdikute näidud ning ka võimalikud puudused või muud kokkulepped edaspidiseks tegevuseks, kui neid võiks veel teha jääda.

 

Neil, kellele teema tundub keerukas ja võõras, on võimalik kasutada kinnisvarabüroode abi. Suur osa kinnisvara tehingutes toimuvadki kinnisvarabüroode kaasabil, nii peaks need nüansid iga professionaalne maakler juba enne objekti avalikku müüki panemist endale selgeks olema teinud.

 

Domus Kinnisvara arendusjuht Ingvar Allekand arvutas ühe keskmisi üürikortereid täis maja pealt, miks ei tasu arendajal täna üürimaja ehitada.

 

Paigutasime selle – keskmiste ehk 55 ruutmeetriste korteritega – võimaliku maja Lasnamäele ja arvutasime kui palju maa, trassid, ehitus ning projektijuhtimine, omanikujärelevalve, maksud jms kokku maksaks.

 

Saime tulemuseks kogukuluks 1380 eurot ruutmeetrist, milles ei ole sees finantseerimiskulu. Kui tõstaks sama maja teise kohta – Haaberstisse või Viljandisse -, muutuks hind vaid maa maksumuse võrra. ülejäänud kulud on samad.

 

Puhas ehitushind moodustab sellest summast veidi üle poole. Maa koos liitumistega 15%, käibemaks annab enamvähem sama suurusjärgu ja ülejäänu moodustavad arendusega kaasnevad kulud, mis on suhteliselt väikesed. Sellest ka mõttekohad, kuhu tuleks tähelepanu päärata, kui tahta üürimaju kättesaadavamaks muuta.

 

Raha tilgub tagasi. üürimajade rajamise probleem peitub rahavajaduses. Eelkõige selles, et tegemist on väga pikaajalise investeeringuga. Näiteks konkreetsesse projekti arendaja poolt 2,4 miljonit eurot omafinantseeringut sisse pannes tekib küsimus, millal selle tagasi teenib. Vastus on lihtne – alles siis, kui selle maja müün. Konkreetsel juhul oli finantsplaan 25 aastaks ehk isegi pensionisambana see ei kvalifitseeru.

 

Teine, võib-olla isegi kõige suurem probleem üürimajade mittetegemisele on, et sellist projekti ei finantseeriks keegi. Isegi kui arenduse omakapitali osa rahastaks investor, kes ei ootagi suurt tootlust ja on nõus 25 aastat ootama. Selle maja kohta käivate arvutustega ükskõik millisesse Eesti panka minnes, saadab pankur poole tunniga eitava vastuse. Kattekordaja on nii madal, et igakuised üüritulud ei kata ära laenumakseid.

 

Elukondliku üürimaja äriplaani üks väga nõrk koht on diskrimineeriv käibemaks. Sisuliselt peab arendaja riiki väga pika aja ning väga suurte summadega krediteerima. Täpselt samasuguse, aga äriotstarbelise kinnisvara puhul seda probleemi ei ole.

 

ärikinnisvara toodab palju enam tagasi. Kolmas asi on tootlus. Sellise maja puhul ulatub investeeritud kapitali tootlikkus 4% ja omakapitali tootlikkus 9%ni, mis võib kõlada hästi väga stabiilsel ja likviidsel turul, kuid meie regioonis on need tegelikult väga madalad näitajad. Alternatiivid on mitu korda kõrgemad.

 

Mis on alternatiivid investorile? Võimalik on raha panka panna ja selle seal hoidmisel peale maksta, sest inflatsioon ületab intresse. Tootlikkuselt järgmine võimalus on ehitada seesama üürimaja. Sellest parem plaan on panna raha näiteks Efteni kinnisvarafondi, mis investeerib selle eelkõige ärikinnisvarasse, mis annab omakapitalitootluseks 16%. Veel parem plaan on aga teha lihtsalt üks tore kortermaja arendusprojekt, millega teenime omakapitali pealt 25-35%. Kui nii vaadata, siis polegi võimalik oma raha kuskile üürimajja paigutada. Lisaks on uuest ja kvaliteetsest üürimajast saadav tootlus täna väiksem kui järelturult korteri kaupa ostval väikeinvestoril, kes hoiab nii sisenemiskulud madalal.

 

Seadused tuleb kohendada. Eraldi väga suur probleemide valdkond on üürisuhteid puudutav seadusandlus, mis on pärit omandireformi ajast ning seega tugevalt üürniku poole kaldu. Ettenägematute lõpptulemustega üürivaidlustega kaasnevaid riske on raske  eelarvestada.

 

Mis siis tegema peaks? Era- ja avalik sektor võiks teha koostääd. Näiteks võiks avalik sektor võtta eeskuju Soomest, kus kohalik omavalitsus arendab välja taristu ja annab maa hoonestusõigusega arendaja kasutusse tingimusel, et sinna rajatakse üürikorterid.

 

Arendajale enne tulud, siis kulud. Maad ei peaks loovutama tasuta, vaid hoonestusõiguse tasudega saab lükata kulud sellesse perioodi, mil hakkavad tekkima tulud. Täna pean arendajana kulud ära tegema, mis tõstab ka mu finantseerimiskulusid. Selle asemel võiksin kohalikule omavalitsusele maksta maa ja taristu eest siis, kui saan need kulud sisse kasseerida üürnikult. See lahendaks ära rahavoo küsimuse 15% ulatuses arenduse eelarvest.

 

Ca 15-20% ulatuses lahendaks rahavoo küsimuse ära diskrimineeriva käibemaksu kaotamine. Täna pole võimalik elukondlikule üürile lisada käibemaksu, mistõttu ei saa ka sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsida.

 

Ja loomulikult õigusliku regulatsiooni muutmine. Seni kuni kehtib tänane üürisuhete regulatsioon, jätkavad nii üürileandjad kui üürnikud ‘tõlgenduste’ vahel laveerimist ning sisuliselt kõik tegelevad seaduse rikkumisega. Aga stabiilset äri selliselt üles ei ehita.

 

üüriturg hoiaks mullistused. Kui need asjad ära lahendada, tekiks avalikul sektoril võimalus üürituru reguleerimises kaasa rääkimiseks nagu näiteks Soomes. Lisaks tekiks stabiilne üürivoog, mis võimaldab elukondlikku kinnisvara hinnata rahavoo põhiselt. Täna hinnatakse ainult võrreldavate tehingute alusel – kus parasjagu emotsioonid lakke krutivad, seal hinnad tõusevad, laenud suurenevad, järgmise kriisi ajal pisarad voolavad. Samas kui ärikinnisvara hinnatakse vastavalt rahavoole.

 

Suutes sama teha elukondlikku kinnisvara puhul ja rahavoog oleks avaliku ja erasektori vahel paika pandud, muutuks kinnisvaraturg oluliselt stabiilsemaks. Kui võrdleme kinnisvaraturu muutumist ajateljel graafikuna siin ja sealpool Soome lahte, siis siinpool näeme kardiogrammi laadset kõikumist, kuid Soomes on üles-alla liikumised oluliselt sujuvamad. Võib-olla saaksime oma väikese üürituru korda tegemisega ära hoida hoopis suuremaid probleeme.

 

Allikas: http://www.aripaev.ee/?PublicationId=7735e0fa-3117-4cb2-821d-edb2519bfdd8

 

 

 

Hoolimata kasvanud nõudlusest ei saada edu kaugeltki mitte iga uut korrusmajaarendust. Korteriruutmeetrite ehitamisel on muutunud võtmeküsimuseks kellele, kuhu ja millist lisandväärtust pakkuvat kinnisvara rajada, kirjutab Kaamos Kinnisvara juhataja Priit Uustulnd 11. juuni äripäeva lisas Kinnisvara.

 

Tallinna elamuturg on elav ning potentsiaalsete ostjate hulk, kes sooviksid omale uut korterit, endiselt suur. Turuaktiivsus on jõudnud eelmise kümnendi keskpaiga tasemele, kuid kinnisvaraarendajate tegevus ja ülesanded erinevad määdunud ehitusbuumiperioodiga võrreldes oluliselt.

 

Väljakujunenud taristuga ‘mägede’ korterites, kus on tagatud elementaarsed mugavused, elab peaaegu pool pealinlastest. Lasnamäed, Mustamäed ja õismäed eelistavad paljud korteriomanikud hea hinna- ja kvaliteedisuhte tõttu ning uute arendusprojektide ehitus jätkub ka neis piirkondades.

 

Privaatsus, isikupära ja prestii_ ei ole aga magalapiirkondade tugevaimad küljed, mis tingib selle, et võimaluste tekkimisel hakkavad sealsed elanikud otsima alternatiive. Täna on soovijal võimalik valida Tallinna eriilmeliste linnaosade ja asumite vahel ning soetada kodu, mis vastab tema ja lähedaste elustiilile.

 

Elustiil määrab linnaosa
Viimase kümne aasta jooksul on kinnisvaraostjate teadlikkus ja soovid kasvanud – sobiva korteri või maja otsimisel lähtub ostja varasemast rohkem oma elustiilist, millega uus kodu peab sobima nii palju kui võimalik. Esimene eelistus pannakse paika sõltuvalt leibkonna suurusest ja sellest, kas eelistatakse elada südalinnas, miljääväärtuslikus linnaosas või hoopis rahulikus eramajade piirkonnas.

 

Valikut mõjutab paljuski just elukorraldusliku logistikaga seonduv – kui kaugel asuvad tääkoht, kool, lasteaed ja pood. Aktiivsele inimesele on üliolulised ümbruskonnas olevad vabaaja veetmise võimalused ja  spordirajatiste lähedus.

 

Aktuaalne ja arukas on päärata tähelepanu hoone energiasäästlikkusele, samuti mängib olulist rolli arendaja usaldusväärsus. Nii äelda pehmetest argumentidest on inimese jaoks sageli väga tähtis ka kodupiirkonna identiteet ja enese samastamine kohaliku elustiiliga.

 

Rajooni elanikel oma nägu.
Pealinn areneb ja eristub, igal piirkonnal on oma nägu, mille kandjaks ja peegeldajaks on sealsed elanikud. Hea näide on miljääväärtuslik, madala hoonestusega Kalamaja, mis on viimase viie aastaga tõusnud fääniksina tuhast. Tänaseks on Kalamajal kindel kuvand ja sealsetel elanikel teistest eristuv elustiil.

 

Kalamaja residendile on omane olla loomeinimene, sõita jalgrattaga, einestada Kalamaja poppides kohvikutes ja külastada erinevaid piirkonna üritusi. Muu kõrval on olulisel kohal ka heasõbralikud suhted naabruskonnas, kogukonnatunne ja ühised ettevõtmised.

 

Kuidas uus ja vana kokku siduda.
Miljääväärtuslik piirkond ei tähenda sugugi vaid vanema hoonestusega asumit. Heaks näiteks on Rotermanni kvartal, kus vana on ühendatud uuega, kusjuures elamispinnad on kõik uushoonetes. Terviklikke, läbimõeldud uusasumeid on veelgi ning neis on hakanud tekkima oma identiteet ja piirkonna tunnetus.

 

Elu linna tuiksoonel, südalinnas, ei ole aga kaugeltki kõigile sobiv lahendus. Privaatsust ja looduslähedust südalinn nii palju ei paku. Seetõttu on ‘meie tunnet’ alati otsitud ka linnalähedastelt aladelt nagu Viimsi, Peetri või Tiskre. Just siin saavad teiste kõrval oluliseks ostjaskonnaks lastega pered, kes eelistavad head, turvalist, sõbralikku ja rahulikku elukeskkonda.

 

Kui senised populaarsed piirkonnad, kas või eelmainitud Viimsi ja Peetri, on juba üsna tihedalt asustatud, siis valikut, kus ka elu rahulikum, on veelgi. Neid ‘oaasikesi’ on rajatud üle linna – Nõmmele, Haaberstisse ja Kristiinesse.
Kuna Tallinna äärtes on veel omajagu nii äelda avastamata piirkondi, siis on neid kohti, kuhu rajada uusi miljääväärtuslikke, oma identiteedi ja teatava, heas mõttes, suletusega elupiirkondi veel piisavalt.

 

äärelinn kutsub ka hinnaga.
Nagu paljude vestlustega, nii jõuame ka siin lõpuks välja rahani.  Viimaste aastate jooksul hoogsalt kasvanud kinnisvarahindade puhul ei saa sellest teemast üle ega ümber ning eelmainitud elustiili ja logistikaga seotud valikute kõrval on tähtsaks kriteeriumiks ka raha.

 

Valikuid on turul palju ja hinnavahemik sõltuvalt asukohast küllalt lai. Uute kesklinna korterite ruutmeetrihinnad liiguvad sihikindlalt 2500 ja enama euro suunas, magalarajoonides jääb uute pindade hinnatase vahemikku 1500-1900 eurot ruutmeetri eest.

 

Soodsama hinnaga uued äärelinnakorterid müüvad kiiremini. Rahulikum elu, peresõbralik keskkond ja taskukohasem hind on see kooslus, miks ostjaskonna eelistused langevad uutele linnaäärsetele looduslähedasematele elupiirkondadele.

 

 

Võrreldes märtsiga langes aprillis Tallinnas kinnisvara ostu-müügitehingute arv 10,7 ning kogumaksumus 21 protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

 

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul hakkab hinnatõusule piir ette tulema ja viimase kuuga kukkusid kergelt kõik näitajad. ‘Tänavu kasvavad hinnad keskmiselt kümmekond protsenti ning järgmisel aastal jääb tõus veelgi madalamaks, pigem korrelatsioonis üldise inflatsiooniga. Käesolev väike buum paistab lõppevat suuremate ohvriteta,’ ütles Vahter.

 

Aprillis tehti Tallinnas kinnisvaraga 994 ostu-müügitehingut, mis on 10,7 protsenti vähem kui märtsis. Aastatagusega võrreldes langes tehingute arv neli ning kogumaksumus 7,5 protsenti.

 

Aprillis tehti Tallinna korteritega 669 tehingut, mis on märtsiga võrreldes 4,3 protsenti vähem. Tallinna korteri keskmine ruutmeeter maksis aprillis 1451 eurot, mis on 1,2 protsenti madalam kui kuu varem. 2013. aasta aprilliga võrreldes on korteri ruutmeeter tänavu siiski 20,3 protsenti kõrgem. Aprillis maksis Tallinna kalleim müüdud korter 695 000 ja odavaim 4500 eurot.

 

Tallinnas müüdi aprillis 28 hoonestatud elamumaa kinnistut, mis on 12 võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim eluhoonega hoonestatud kinnistu võõrandati 450 000 ja odavaim 1000 euro eest.

 

Hoonestamata elamumaa kinnistuid müüdi Tallinnas aprillis 18, mis on kahe võrra enam kui märtsis. Kalleim hoonestamata krunt müüdi 828 000 ja odavaim 16 000 euro eest.

 

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis määdunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

 

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine.

 

Allikas: http://arileht.delfi.ee/news/uudised/kinnisvarafirma-praegune-vaike-buum-paistab-loppevat-suuremate-ohvriteta.d?id=68641013

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus