Kuu: jaanuar 2007

Nii oli Eestis 2006. aastal kõrgeim ehk 54-protsendiline majade hindade kasv, see oli aga väiksem 2005. aasta hindade kasvust, mis ulatus isegi 57 protsendini.

Eestile järgnes pingereas Taani, kus hinnakasv oli 23 protsenti. Suhteliselt suur hinnatõus oli ka Norras ja Iirimaal, kus majad kallinesid vastavalt 14 ja 13 protsenti.

Märkimisväärne kinnisvara hinnakasv toimus ka Rootsis, Suurbritannias ja Soomes.

Prognoosid näitasid, et ka Lätis toimus suur hinnatõus, kuid 2006. aasta kohta andmed veel puuduvad.

Mujal maailmas toimusid suuremad hinnatõusud Lõuna-Aafrikas, kus majade hinnad kerkisid 12,7 protsenti. Siiski on see väike tõus võrreldes 2004. aastaga, mil Lõuna-Aafrikas kallinesid eramajad koguni 33 protsenti.

Kanadas, Uus-Meremaal ja USAs, mis on immigrantide jaoks atraktiivsed riigid, kerkisid majade hinnad umbes kümnendiku ehk vastavalt 11, 10 ja 8 protsenti.

Uuringu järgi on aga nüüd oodata maailmas kinnisvarabuumi vaibumist ning sestap jääb ka hinnatõus järgmistel aastatel märksa väiksemaks.

Postimees Kinnisvara
17.01.07

Järg Tutti, Uus Maa Kinnisvarabüroo

Ostjad eelistavad tavaliselt kommunikatsioonidega varustatud ja soovitavalt kuni 1,3 miljonit krooni maksvaid krunte – selliseid aga on pakkumises suhteliselt vähe.

Sestap saab rääkida hindadest alates 1,5 miljonist kroonist. Nõudlus elamukruntide järele oli kõige suurem vahetult pärast seda, kui korterite hinnad saavutasid lae. Praeguse seisuga on hinnad teised ja nõudlus mitte enam nii suur, kuid krunte otsitakse siiski. Nihe võrreldes korterite hindadega ei ole enam nii märgatav.

Hetkel on juba ka turul märgata uuele ringile paisatud kinnistute ülepakkumist, mis aasta alguses toob kaasa hindade stabiliseerumise. Näiteks oli mõned kuud tagasi üsna tavaline teenimisviis selline, et osteti arendusprojektist ära mitu kinnistut ja kui hinnad olid kallinenud, müüdi need näiteks koos ehituslubadega maha või ehitati majad peale ja müüdi siis.

Selline tulus äri aga on tänases turuseisus muutunud väga keeruliseks, sest hinnatõus ei ole võrreldes määdunud aastaga enam täheldamisväärne. Tuleviku seisukohast on prognoositav hindade tõusu peatumine ja stabiliseerumine, mis loob olukorra, kus paljud kliendid on äraootaval seisukohal ega kiirusta ostuotsusega ning samas pakkumine järjest kasvab, mis loomulikult toob kaasa pikemad müügiperioodid.

Turg on muutumas müüjate turust ostjate turuks ehk enam ei ole olukord, kus pane objekt ainult müüki ja kohe leitakse klient. Aina olulisemaks seoses sellega muutub professionaalne maaklerteenus ja inimese müügioskus.

Pakkumisse on lisandunud ka palju ridaelamu ja paarismaja krunte, mille lõpphinnad on üsna kõrged ja ulatuvad sõltuvalt võimalike bokside arvust kuni 3,9 miljonini. Aasta eest oli olukord teine, sest pakkumises olid siis enamasti vaid eramukrundid.

Hetkel on ikkagi kõige suurem nõudlus hea asukohaga ja mõistliku hinnaga eramu kruntidele, sest müügi eesmärgiga ehitamisel tekkiv kasum on muutunud olematuks. Enamasti on ostjateks pered, kes proovivad realiseerida olemasoleva korteri või ka muu, näiteks suvila ning soetada siis selle asemel kinnistu, kuhu rajada eramu.

Turult on kadumas väiksemad majaehitajad, kes otsisid arenduse eesmärgil eelkõige paaris- ja ridamaja krunte. Siiski on ka lihtsalt investoreid, kuid võrreldes eelmise aastaga on neid märgatavalt vähem.

Postimees Kinnisvara
17.01.07

Mart Saa, ERI Elamispindade Kinnisvara Oü tegevjuht: 

Samuti on pakkumine Tallinna Lasnamäe, Mustamäe ja õismäe korterite puhul suur. Paljud müüjad hoiavad kuulutusi kuude kaupa üleval, ent tehingu tegemiseks ollakse lõpuks sunnitud hindu langetama.

Samas ei ole ostjad mägedelt siiski täiesti kadunud, kuid erinevalt varasemast kaubeldakse ja valitakse tublisti. Paljud korteriomanikud on soetanud läbi koduvahetusteenuse eramu ning kuna see nüüd valmib, tuleb korter kiiresti müüa, kuna korter on juba laenuga koormatud.

Panga esitatud viimane tähtaeg müümiseks saabub aga peagi. Järelturul on uusi kortereid palju, ent paljud spekulandid püüdsid broneerigu kohe edasi müüa. Juba on kohata ka probleemidesse sattunud spekulante – näiteks kaup ei lähe nii kiiesti kaubaks kui spekulant ootas.

Seetõttu peab osa spekulante hakkama borneeritud kortereid ise välja ostma, sest broneeringuid ei õnnestu edasi müüa. Paljude uute majade kortereid müüakse nä «teist korda uuena», st et spekulant müüb seal juba soetatud korterit edasi.

Kui võimalusi napib, et broneering ise arendajalt välja osta, tuleb sellest kiiresti ja odavalt loobuda. Müügiperioodid on pikenenud kuni kolme kuuni, samas seisavad isegi tõeliselt head ja huvitavad projektid, sest turg on pakkumisi väga täis ja inimestel jagub valikuvõimalusi.

Majade hinnaralli aga jätkub. Aastaga on majade, aga ka rida- ja paarismajade hinnad tõusnud kaks korda. Kui rida ja/või paarismaja boks maksis aasta tagasi Pirital ca 2,5 miljonit, siis nüüd 4,5 miljonit.

Paremate majade hinnad algavad neljastpoolest-viiest miljonist kroonist. Samas pole majade turul veel sellel aastal ülepakkumist oodata.

Kui pikad on müügiperioodid?

Tüüpkorteritel kuni 3 kuud
Nn odavama hinnaklassiga ja üldjuhul Tallinna mägede korterid, millel on palju sarnaseid planeeringuid. Lätis ja Soomes sama periood.

Mittetüüpkorteritel kuni 6 kuud
üldjuhul kesk-ja südalinna korterid, kuigi praeguse suure nõudluse tõttu on neile alternatiiviks ka uued kortermajad kesklinnas, kesklinna äärealadel ning ridamajad linnast veidi väljas. Lätis ja Soomes sama periood.

Eksklusiivsed korterid kuni 1 aasta
üldjuhul vanalinnas või südalinnas asuv korter, mis on kordumatu ja mille väärtust on siiani hinnanud kõrgelt välismaalased ning jõukamad kohalikud elanikud. Lätis ja Soomes 3-6 kuud, kuid eeldusel, et hind vastab kvaliteedile ja pakkumise muule omapärale.

Majadel (kuni 6 miljonit krooni) – kuni 1 aasta
Suur nõudlus hetkel ning müügiperioodid lühemad, aga ilmselt siiski lähima aasta jooksul saab rahuldatud ja algab tavapärane müügiperiood. Lätis kuni 1 aasta, Soomes vaid kuni 4 kuud.

Majadel (üle 6 miljoni krooni) kuni 1,5 aastat
Tegemist eksklusiivsemate majadega ja kallimate asukohtadega. Riias kuni 12 kuud ja Soomes vaid 2-4 kuud.

Maad (kuni 1,5 miljonit krooni) – sõltuvalt aastaajast kuni 4 kuud
Selles hinnaklassis tegemist nn rahvamaja maa hinnaklassiga. Soomes ja Lätis 2-6 kuud.

Maad (üle 2 miljoni krooni) – sõltuvalt aastaajast kuni 1 aasta
Eksklusiivsema maad, mis asuvad hinnatumates piirkondades, näiteks mere ääres, linna lähedal. Soomes ja Lätis 2-6 kuud

Uued korterid – ehitusperiood + kuni 4 kuud
Müügiaeg võib venida isegi pikemaks just suuremahuliste korterelamute või kruntide arendusprojektide puhul, kui müügiühikuid on palju. Lätis ja Soomes müüakse tavaliselt kõik ehituse jooksul või siis kuni 3 kuud peale ehituse lõppemist.

Allikas: ERI Kinnisvara

Postimees Kinnisvara
17.01.07

üle-eelmisel aastal, mis on tuntud kiiresti tõusvate kinnisvarahindade poolest, tehti kokku umbes 56 000 kinnisvaratehingut. Mõne päeva pärast saavad 328 inimest, kes mõnes neis osales, maksuametilt kirja, kuna on tõenäoliselt jätnud tasumata oma tollal müüdud korteri, maja või maalapi pealt teenitud summalt tulumaksu.

Maksuhalduri tähelepanu on pälvinud isikud, kes 2005. aastal ostsid kinnisasja lühikeseks ajaks, ootasid, et selle hind tõuseks, ning siis selle maha müüsid. Spekulandid. Nii jäi ameti hinnangul 328 inimese peale kokku laekumata hinnanguliselt 38 miljonit krooni. ‘Kirjade saatmise eesmärk on anda füüsilistele isikutele võimaluse viia ise füüsilise isiku tuludeklaratsioonis kajastatavad andmed kooskõlla maksuseadustega, suurendades seeläbi edaspidi laekumisi riigieelarvesse,’ ütles maksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja Egon Veermäe.

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht Andres Hall sõnas ameti tegutsemist kommenteerides, et spekulante see tõenäoliselt ei hirmuta. ‘Spekulantide arvule maksuameti aktiivsem tegevus kindlasti olulist mõju ei avalda, sest makse tuleb ju maksta teenitud kasumilt ja kui ikka on kasumit, millelt maksta makse, peab järelikult tegemist olema tasuva tegevusega,’ rääkis ta.

Hall lisas, et tõenäoliselt võtavad spekulandid kasutusele veidi paremini läbimõeldud ning loodetavasti seaduslikud maksude optimeerimise võtted.

Järgmise etapina on maksuametnikel kavas ette võtta kinnisvara müüvate või vahendvate juriidiliste isikute ning kinnisvara broneeringutega tegelenud isikute maksustamine.

Taust:
* 2005. aasta kevadel saatis maksu- ja tolliamet 1000 ettevõttele kirja, milles viitas võimalikule ümbrikupalga maksmisele neis ettevõtetes.
* Pärast kirja saamist võttis maksuametiga ühendust 302 ettevõtjat ning 495 ettevõtjat muutis oma maksudeklaratsioonis esitatavaid palgaandmeid.
* Täiendavalt laekub kirja saanud ettevõtetelt aasta lõpuni 47 miljonit maksukrooni.
äripäev
17.01.07

Arco Vara Kinnisvarabüroo AS äripindade maakler Vivika Simmo tunnistas, et praeguses turuolukorras ei ole 200-kroonine või isegi kõrgem üürihind sugugi enam haruldus, kirjutab äripäev.

Määdunud aastal kesklinna A+ hoonetes sõlmitud üürilepingutes oli hind üldjuhul kõrgem kui 200 kr/m². Viimase paari aastaga on bürooruumide üürihind tõusnud suhteliselt kiiresti tänu suurele nõudlusele ning ehitushinna tõusule.

«Uute ärihoonete üürileandjatel kliente jätkub, mistõttu pole põhjust hinda langetada,» märkis Simmo.

Tänu suurele nõudlusele turul on tema sõnul võimalus üürihinda tõsta juba ka vanemate ärihoonete omanikel. Näiteks kui kesklinna bürooruumide eest sai kolm aastata tagasi küsida ca 130 krooni ruutmeetri eest, siis tänasel päeval pärast sama hoone ja selles paiknevate bürooruumide ning kommunikatsioonide remonti ja uuendamist võib kindlasti küsida juba 190 või isegi enam krooni ruutmeetri eest.

BPE Kinnisvaraeksperdi äripindade maakler Toomas Veskimäe sõnul võib 200 krooni eest ruutmeeter saada üsna korraliku heledaks värvitud seintega ja lihtsa vaiba või parketiga kontori. Sellises korteris pole üldjuhul määblit, kuid on telefoni- ja internetiühendus. Kõrghoonetes on kindlasti liftid ja oma maja toitlustus vms. Võimalik, et suurematele pindadele on kasutada oma kääginurk või tualetid.

Toimetas Kaire Uusen, PM online

Postimees Kinnisvara
17.01.07

Margus Kruut, AT Kinnisvarabüroo

Selliste eluruumide hinnaklass algab 200 000 kroonist ning neil on oma kindel ostjaskond.

Näiteks hinnatundlikud inimesed, kellele suurema pinna eest kommunaalkulude tasumine tekitab raskusi või käib lausa üle jõu. On ju 12 ruutmeetri suuruse toa küttekulud tunduvalt väiksemad kui 1-toalisel tüüpkorteril, kus käetavat pinda on ca 30-32 ruutmeetrit.

Väiksemasse eluruumi kolides kaotatakse kindlasti mugavuses ning endise ühiselamu tuba ka vähem prestiizne kui elamispind tüüpilises korterelamus, rääkimata eriprojektiga või ühe trepikojaga väiksematest majadest.

ühiselamute odavamad korterid on tavaliselt remontimata, ilma tualeti ja pesemisvõimaluseta ning asuvad renoveerimata elamutes. WC olemasolu korteris kergitab hinna juba üle 200 000 krooni. Näiteks müüdi eelmise aasta lõpus Sõle tänava piirkonnas 12 ruutmeetri suuruse pinnaga remonti vajav korter 220 000 krooni eest, mis teeb ruutmeetri maksumuseks 18 333 krooni.

Renoveerimata ühiselamutüüpi majades asuvate korterite hinnatase on üle linna suhteliselt ühesugune, ca 16 ruutmeetri suuruste eluruumide hinnad jäävad vahemikku 300 000 kuni 450 000 krooni. Hinnaskaala odavamasse ossa jäävad remontimata ja esimesel korrusel paiknevad elamispinnad, kallimasse aga kõrgematel korrustel asuvad remonditud eluruumid.

Seega osutuvad määravaks elamu ja korteri seisukord, samuti paiknemine hoones, sest esimesel korrusel olevad elamispinnad on tavaliselt vähem hinnatud. Hotellitüüpi elamute kallimad korterid asuvad renoveeritud majades ja on ületanud maagilise poole miljoni piiri.

Näiteks eelmise aasta sügisel müüdi Akadeemia tee renoveeritud endises ühiselamus põhjalikult remonditud 12 ruutmeetri suuruseid kortereid 380 000 krooniga ja 16 ruutmeetri suuruseid 500 000 krooniga. Kuid juba aasta lõpus tehti üksikuid tehinguid selliste eluruumidega elamus ka hinnaga 405 000 krooni 12  ja 535 000 krooni 16 ruutmeetri suuruse korteri eest.

Kapitaalremondi käigus maja soojustati, vahetati kommunikatsioonid, katusekate, aknad ja uksed. Korteritesse ehitati WC asemele WC-duširuum ning tuppa tehti kääginurk ja paigaldati nn minikääk. Vaadates ruutmeetri hindu, leiab kinnitust põhitõde, et suurema korteri ruutmeetri turuväärtus on üldiselt madalam kui samaväärse, kuid väiksema üldpinnaga korteril.

See tähendab, et näiteks sama piirkonna renoveeritud paneel- või telliselamu samaväärselt remonditud 1-toalise 30 ruutmeetrise pinnaga korteri ruutmeetri hind on kindlasti madalam kui 33 438 krooni ja 2-toalisel veelgi madalam kui 1-toalisel.

Kokkuvõtteks võib äelda, et alla 200 000 tuhande krooniga ei ole võimalik pealinna kinnisvaraturul eriti midagi korda saata, sest kahes suuremas kinnisvaraportaalis on üleval ainult üks pakkumine, mis jääb alla selle summa.

Postimees Kinnisvara
17.01.07

Kui veel aasta tagasi sai Mustamäe või õismäe korteri müügi järel asuda maja ehitama ning uute korterite hinnad olid olenemata kvaliteedist ja asukohast vanemate korteritega samas suurusjärgus, on nüüd oodata hindade erinevuse suurenemist.

Vanade korterite puhul tasub kinnisvarafirmade hinnangul valmis olla mõningaks hinnalanguseks.

Müügiperiood pikenes

Uus Maa kinnisvarabüroo andmetel ei toonud juba 2006. aasta teine pool näiteks Tallinnas ja selle lähipiirkondades kaasa suuri hinnatõuse ning nii maade-majade kui ka korterite müügiaeg pikenes.

«Korterite hinnad kasvasid mõõdukalt ning objektide hinnad läksid vastavusse asukoha ja seisukorraga,» rääkis Uus Maa turundusjuht Tiina Shein.

Kuigi ka uusi projekte tuleb endiselt peale, on nüüd suurim huvi rohkete lisaväärtustega korterite vastu.

Kruntide ja majade hinnad tõusid 2006. aasta kevad-suvel üsna kõrgele ja aasta teisel poolel enam hinnakasv ei jätkunud. «Huvi on endiselt suur, aga hinnad ei vasta ostjate võimalustele,» tõdes Shein.

Maade osas on Sheini sõnul hindade tõusuruumi ainult hea infrastruktuuriga ja kõrghaljastusega kruntidel ning Tallinna lähiümbruse seni madalamate hindadega püsinud piirkondades.

ERI kinnisvara prognoosib esimeseks poolaastaks Tallinna äärealade ehk Laagri, Saue, Nõmme ja Viimsi korterite vähest kallinemist.

«Ilmselt on oodata viieprotsendilist tõusu,» tõdes ERI Kinnisvara tegevjuht Mart Saa. «Samas ei saa välistada, et suuremate pakkumistega kohas, näiteks Haabneemes, hinnatõus sootuks peatub.»

Vana- ja kesklinnas ning mujal asuvad oma näota korterite hinnad jäävad Saa sõnul pigem seisma või kallinevad kõige rohkem kümnendiku.

Eripära hinnas

Kuid eripäraste kortermajade puhul, kus on näiteks kõrged laed, hea planeering või ilus vaade, on siiski oodata veel hinnatõusu kuni 15 protsenti.

Saa sõnul sõltub hinnatõus suuresti ehitusmaterjalide ja ehitushindade tõusust, mitte enam nii väga kinnisvara pakkumiste defitsiidist.

«Kindlasti hakatakse hindama kvaliteeti ja omanäolisi projekte,» märkis Saa. «Asukoht aga on ja jääb oluliseks teguriks hinnatõusu ja müügiedu prognoosimisel.»

Kinnisvarahinnad

Korterite hinnatõusu prognoos 2007. aastaks:
Tallinnas – kuni 10 protsenti üksikutes piirkondades ja sõltuvalt korteri kvaliteedist
Tartus – kallineda võivad uued korterid
Rakvere – hinnatõusu pole oodata
Pärnu – kerkida võivad kesklinna ja rannarajooni korterite hinnad
Viljandi – olulist hinnatõusu pole oodata
Kuressaare – hinnatõusu pole oodata

Allikas: kinnisvarabürood

Postimees
17.01.07

Nii sisenes Soome kinnisvarakonsultatsiooni firma Catella andmetel aastatel 2001-2005 Soome kinnisvaraturule 31 märkimisväärse suurusega välisinvestorit, 2006. aasta sügise seisuga oli veel lisandunud 11. Peaaegu kõik neist on Soome ka pidama jäänud.

Suurte investorite võim
Kui kuni eelmise aastani oli tehingute maht kinnisvara investeerimisturul suurusjärgus 2-3 miljardit eurot, siis 2006. aastalt oodati mahu kasvamist 5 miljardi euroni. Siinkohal on silmas peetud seda osa turust, mis on seotud kontorite, kaubanduspindade, tootmis- ja laopindadega ning hotellidega.

Elamispindasid ei ole hulka arvatud. Välismaiste investorite osakaal turul on kasvanud 70 protsendini. Iseloomulik on ka see, et üle poolte tehingutest on seotud kinnisvaraportfellidega.

Otse loomulikult on seeläbi üksikobjektide osakaal turul vähenenud ja seeläbi võib väita, et üha suurem osa kinnisvaraobjektidest koondub suhteliselt väikese hulga suurte investorite kätte.

Soome areng on ühtlasem

Soomes on üle 60 protsendi kinnisvarturu käibest on seotud Helsingi piirkonnaga. ühest küljest on see küll kõrge näitaja, kuid Eestiga võrreldes on pigem põhjust väita, et kiire areng on Soome puhul omane siiski ka mitmele teisele kasvukeskusele ehk siis pealinnakesksust on oluliselt vähem. Enamik Soome välismaistest kinnisvarainvestoritest on Eesti oludes tundmatud.

Kõige enam, kokku kümmekond erinevat investorit on Saksa taustaga, investoreid on rohkem ka Suurbritanniast, Taanist ja Ameerika ühendriikidest. Naaberriikidest Norrast ja Rootsist on Soome turule tulnud ainult üksikud investorid. Soome turg on atraktiivne eelkõige tänu oma korrastatusele ja läbipaistvusele.

Renditootlus on kiirelt langenud ja oli Catella andmetel 2006. aasta sügisel parimate objektide puhul keskmiselt 5,3 protsenti. Vaatamata kiirele langusele võib tõdeda, et Eesti tootlus on tasemelt jõudnud Soomele väga lähedale. Omamoodi huvitav situatsioon on tekkinud aga seoses võõrfinantseerimisega.

Kuna Euribor on viimasel ajal erinevalt renditootlusest hoopis tõusnud, siis on laenuintressid jõudnud suhteliselt lähedale tootluse näitajatele. See on kasvatanud huvi eelkõige suuremate linnade äärelinnades ja väiksemates linnades paiknevate objektide vastu, kus tootlused on kõrgemad ja mille puhul laenuraha kaasamine annab mõnevõrra võimsama efekti.

Soome puhul on laenuraha osakaal tehingute puhul tavaliselt 70-80, mõnikord ka kuni 90 protsenti. Soome oma firmad on investeerinud näiteks Rootsi turule, kus tootluse tase on Soomega suhteliselt sarnane. Viimase aja arengute hulka kuulub ka see, et tüüpilised institutsionaalsed investorid on sisenenud arendusturule.

Tõsi, nende projektid on pigem sellised, kus riskid on viidud miinimumi, st reeglina on tegemist nn sale-and-lease-back tüüpi ettevõtmistega, kuid sellele vaatamata võib täheldada teatud hoiakute muutumist.

Turu suurus mõjutab

Nii Soome kui tegelikult ka terve Euroopa puhul on kommertskinnisvara turg siiski suhteliselt kasutajakeskne. Euroopas tervikuna omavad kasutajad ca 70 protsenti kinnisvaraobjektidest ehk siis potentsiaalne investeerimisturg selles osas on ca 30 protsenti. Soomes on omakasutuse osakaal pigem veelgi suurem, kuigi trend on selle vähenemise suunas. USA puhul on need suhted Euroopaga võrreldes vastupidised.

Kas Soome areng selles valdkonnas on Eestile oluline? Kindlasti ei astu Eesti täpselt sama rada määda, kuid üldised trendid on suhteliselt sarnased. Seega võib kindlasti oodata lähiaastatel ka Eesti puhul sarnast arengut.

Kuigi võib prognoosida välisinvesteeringute kasvu, siis vaatamata sellele on tegemist teistsuguste mastaapidega ja Soomega sarnane huvi ulatus ei ole Eesti turu mahte arvestades paraku võimalik.

Postimehe lisaväljaanne Kinnisvara
10.01.07

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus