Kuu: september 2008

‘Parkimine on muidugi probleem. Nendest kohtadest, mida pakutakse ruutmeetri kohta, jääb väheks – eks tuleb linnast mujalt juurde leida,’ tunnistas Aeroc International ASi tegevjuht Ivar Sikk Liivalaia tänaval valmivasse uude Nordea majja sissekodeeritud autokohtade nappust.

Keskuses lepitakse hinnaga

Teisalt, viidates firma renomeele ja korralikule käibele, on Siku meelest kesklinna ruumide valiku argumentideks tihe suhtlemine klientide ja partneritega pankade, audiitorite ja teiste seast.

Uurinud ümbruskonna juba täitunud pindade hindu, leppis Aeroc sellega, mis arendaja pakkus. Nimetamata küsitud hinna suurust, ei usu Sikk, et Vabaduse platsi, Kaubamaja kandi tuiksoonte üürihinnad võiksid langeda – on ju seal nõudlust küll. Samas äärelinnas peaks hinnalangus kindlasti toimuma.

Kui Nordea Panga administratsioonijuht Regina Raag tõdes, et ankurkliendina saadi ikka ise hinda kujundada, siis Liivalaia tänaval järgmise aasta augustiks valmiva büroohoone arendaja Liivalaia Arenduse Oü emafirma ASi Eurox juhatuse esimees Vello Väinsalu libises sellest üle. Lisaks ei usu ta, et sealkandis rendihind niipea üldse langeda võiks. Hoone vakantsus võiks tulla kuni 5 protsenti, seega täidetud saab hoone kindlasti. Mis siin karta on, viitas Väinsalu nõudlusele.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade osakonna juhataja Tanel Olek siiski eristas ka kesklinnas kahte tüüpi büroopindu: ühed, mis on rahvavoogude teel tuiksoontel, ja teised, mis on jäänud kõrvale. Esimestel üürihinnad veel püsivad, kuid teistel langevad. Siiski tunnistas ta esimese tüübi hinnastabiilsuse näiliseks, sest surve hinna langetamiseks on järjest suurem. Seega ka Liivalaia tänaval on hinna kukkumine aja küsimus.

‘Kas üür 300 krooni ruudust on palju, otsustab turg. Kas maja saab täidetud, sõltub arendajast,’ jäi ta kahtlevale seisukohale.

Klient nõuab rohkem stiili

Kui kesklinnas on büroohoonete vakantsus kuni 5 protsenti, on kõik hästi. Kui kuni 10 protsenti, pole ka hullu. Kriitiliseks muutub olukord Oleki sõnul 10 protsendi ületamisel. Eelolevaks talveks ennustas ta kesklinna üüriturul muutumatust, kuigi arendajate võimalused on aina lahjemad. Nüüd tuleb rõhuda kliendi nimel mugavustele, hoone esteetilisele küljele, praktilisusele.

Parkimiskohti ikkagi vähe

Arendajate järgmise aasta märksõnaks peaks olema võitlusvaim, sest paljud kukuvad ja tugevamad tugevnevad. Kui tänavust aastat iseloomustab pohmell, siis järgmist võitlus ellujäämise nimel.

‘Kui tehakse üle 10 000 m2 büroo, siis olgu ikka viis korrust parkimist,’ tõi esimese hooga Liivalaia tänava 14 000 ruutmeetri suuruse ja ühe parkimiskorrusega büroomaja miinuse välja Arco Vara ärikinnisvara ja investeeringute juht Kristjan Kivipalu.

Ehkki praegu näeb Kivipalu kesklinnas mõningat ülepakkumist, on tema hinnangul 300kroonine ruutmeetri hind küsitav olukorras, kus kliendid loevad raha aina rohkem.

Kuni 8protsendine vakantsus on kesklinnas päris hea. Kuid üle 25protsendilist peab Kivipalu väga hulluks – siis ju jäävad pangalaenud tasumata. Kuigi Nordea maja arendajad on olnud tublid ankurüürniku leidmisel – see on ju nüüd ülikeeruline -, jäi Kivipalu järgmise aasta üürituru osas kõhklema.

Kommentaar

Regina Raag
Nordea Pank Eesti administratsioonijuht

Liivalaia 45/47 hoones saime ikka ise ka hinda kujundada. Ankurrentniku võlu selles seisnebki, et meie arvamus loeb. Meie jaoks on oluline, et asukoht on hea ja et ehitatav hoone tuleb atraktiivne. Pealegi ei kao see ju kusagile – asukoht ja välimus on ka tulevikus sama head. Hinnatase on mõistlik. Ruumid tulevad sellised, milliseks meie arhitekt nad meile joonistab. Seega oleme rahul. Loodame, et teised rentnikud sama arvavad ja hoone täitub.

Allikas: 29.september 2008.a. äripäev

Veel enne, kui sajandi suurim finantskriis oli jõudnud haripunkti tõusta, hakkas intensiivne süüdlaste otsimine ning need leiti ka üsna kiiresti. Süüdi olevat pankurite ahnus. USAs olevat peasüüdlasteks investeerimispankurid ja bärsimaaklerid, meil Skandinaavia pangad.

Ehitusbuum lõppes järsku. A…

Kindlasti on mullide tekkel ning kasvamisel oma osa ka ahnusel, kuid peamiseks põhjuseks on siiski majanduse tsüklilisus ning viimase mulli mootoriks on madalad intressid. Minu arusaamise kohaselt on tegemist laenumulliga, mis tekkis ülimadala intressitaseme tõttu.

Kui eelmine, internetimull sajandivahetusel lõhkes, reageeris USA keskpank tollase juhi Alan Greenspani juhtimisel agressiivse baasintresside langetamisega. USA, aga ka teiste arenenud riikide majandustele lõi noa selga 11. septembri terrorirünnak, mis ähvardas viia globaalse majanduse seisakuni. Nende sündmuste tulemustena oli USA keskpank alandanud baasintressi kahe ja poole aastaga 2002. aasta suveks 5,5 protsendipunkti võrra, 1 protsendile. Sel tasemel oli dollari baasintress tervelt aasta, aga alla 2 protsendi püsis see peaaegu kolm aastat.

Euroopa Keskpank oli mõnevõrra uimasem, aga trend oli samasugune. 2protsendilist baasintressi nautisid laenuvõtjad Euroopas samuti enam kui kaks aastat.

Sütik oli süüdatud, aga Eestis oli lisakütuseks liitumine Euroopa Liiduga, mis tõi lisaks laenude baasintressiks kujunenud kuue kuu Euriborile alla ka intressimarginaalid, mis mingil ajal langesid samale tasemele Saksamaa ja teiste eurotsooni riikidega.

Miks siis juhtus nii, et meie pankurid andsid ohjeldamatult laenu põldudele papist majakeste ehitamiseks, ja ühendriikides said massiliselt laenu need, kes seda poleks tohtinud saada? Vastus on lihtne. Põhjus on pankadevaheline konkurents.

Eestis alustas intressimarginaalide järsu alandamisega 2002. aastal Nordea Panga siinne filiaal. Selleks, et kliendid minema ei jookseks, olid sunnitud marginaale alandama ning laenutingimusi lõdvendama ka teised pangad, aga mõnevõrra ettevaatlikumalt.

Aga ikka hakkas Hansapank eraisikute laenuturul turuosa kaotama ning panga tollased juhid Indrek Neivelt ning Erkki Raasuke vallandasid 2004. aasta mai alguses eraisikute panganduse juhi Andres Liinati, kes oli varem avaldanud arvamust, et turuosa liigne kasv võib olla ettevõtte jaoks ka probleemide allikaks.

Pärast Liinati vallandamist sai Hansapanga kasv uue hoo, mis päädis Baltimaade suurima finantsinstitutsiooni täieliku ülevõtmise Swedbanki poolt ning Indrek Neivelti tõusmisega äri- ning poliitilise eliidi hulgas pooljumaluse seisusesse. Laenuralli sai sisse uue hoo ning elamuehitusbuum kestis niikaua, kui turg muutus üleküllastunuks.

Enam-vähem sarnased protsessid toimusid teisel pool Atlandi ookeani, kus investeerimispangad pakendasid riskantsed laenud keerulistesse finantsvõimendusega instrumentidesse. Madalate intresside tõttu olid pankade ning investeerimisfondide tulud väikesevõitu, mistõttu hakkasid investeerimisfirmad otsima tulusamaid, aga ka riskantsemaid teenimisvõimalusi. Mingil hetkel läks paljudel neist aga riskide juhtimine käest ära ning tagajärjeks on ajaloo suurim finantskriis.

Jääb ainult oodata, missugune on ja millal lõhkeb järgmine mull. Praegu on raske äelda, kas toorainemull on juba lõhkenud või on see meid alles ootamas. Tuntud riskikapitalist Eric Janszen ennustas aasta alguses, et uus mull on ilmselt seotud alternatiivkütustega. Juhul, kui toorainemull pole veel lõhkenud, võib see tõesti nii ka olla.

Madalad intressid on süüdi ka kütuste hiiglaslikus hinnatõusus

Ehkki finantsanalüütikud on põhjendanud nafta kümnekordset hinnatõusu viimase kümne aasta jooksul nõudluse kasvuga eelkõige Hiinas ning Indias ning samal ajal naftavarude peatse ammendumisega, on nende tegurite näol tegemist siiski pigem jäämäe veepealse osaga. Ka nafta, metallide ning teiste toorainete hinnaralli suureks süüdlaseks on needsamad madalad intressid.

Nimelt kaubeldakse toorainetega peamiselt tulevikutehingute bärsidel, kus kasutatakse laenurahal põhinevat finantsvõimendust. Mida odavam on laenuraha, seda lihtsam on seda kätte saada investoritel, et positsioone soetada. See aga tähendab, et reaalsed tehingud, kus nafta (või metall) vahendab omanikku, moodustavad vaid mõne protsendi paberil toimunud tehingute kogumahust.

Siit leiame vähemalt osaliselt vastuse küsimusele, miks nafta hind kerkis 1999-2007 kümme korda, samal ajal kui tarbimine ja tootmine kasvasid sel perioodil 13 protsenti.

Allikas: 29.september 2008.a. äripäev

Järgneva paari aasta jooksul näeme kinnisvarafirmade tegevuses ja positsioonides hulganisti muutusi ning ootamatu ei oleks isegi terve turu ümberjagunemine.

Lähema aasta jooksul jääb turule 3−4 suuremat kinnisvarabürood, mis hõivavad vähemalt kolmandiku turust.

Kalev Roosiväli

Turul on kinnisvara ostu-müügitehingute arv kahanenud kolmandiku võrra ehk 61 000 tehingult tippajal 2006. aastal eeldatavalt ca 40 000 tehinguni tänavu.

Samal ajal on kinnisvarabüroode arv märkimisväärselt kasvanud. Enamus neist rajas kogu finantsstruktuuri headele aegadele, keskendudes eelkõige kõrgetele, kui mitte põhjendamatutele tuludele, mitte kontrollitud ja õigustatud kuludele.

Pole kahtlustki, et turul hakkavad õige pea toimuma korrektiivid ning praegused üksikud teated kinnisvarabüroode tegevuse lõpetamistest saavad kulminatsiooni alles järgmisel aastal.

Mis siis juhtub? Juba praegu teevad kinnisvarabüroode kliendid karmi, kuid õiglase valiku tugevate kaubamärkide kasuks. Müüjaturu tingimustes ei pruukinud olla suurt vahet, kas vara vahendas mõni sõbrast kinnisvaramaakler või suur ja mainekas büroo.

Nüüd on see oluline ning mitte ainult usalduse tõttu kaubamärgi vastu − on käputäis firmasid, kes suudavad analüüsida turgu oluliselt põhjalikumalt kui teised turutegijad ning langevas turukeskkonnas maksab ainult adekvaatne info, olgugi see kliente kainestav.

Number

  • 40 000 kinnisvara ostu-müügitehingut tehakse eeldatavalt tänavu.

Suuremad bürood tagavad täisteenuse − vahendus-, hindamis- ja mõnel juhul ka haldusteenuse ühest kohast. Tugevad organisatsioonid leiavad kergemini soodsaima ja mugavaima finantseerija, mis praeguseks on saanud paljudele ostjatele tehingu sooritamisel komistuskiviks.

Klient otsustab, kellelt ta teenust tellib ning kellele oma raha selle teenuse eest viib. Praeguseks on klient oma otsuse teinud ning väikebürood on määratud hääbumisele. Väikestest, alla 10 täätajaga büroodest jäävad ellu vaid need, kes suudavad spetsialiseeruda kindlale sihtgrupile, määraku selle siis piirkondlik, rahvuslik või mingi muu tegur.

Keskmise suurusega kinnisvarabürood kaotavad täielikult oma hindamise turuosa − ligipääs turuinfole on piiratud ning ajaga kaotavad nad lihtsalt oma usaldusväärsuse pankade ees, kelle klientide tarvis hindamisakte koostatakse.

Et vahendusäris ellu jääda, on nad sunnitud liituma, vastasel juhul tuleb samuti tegevus lõpetada. Usutavasti kuuleme järgmisel aastal mitmest ‘leiva ühte kappi panekust’ ja seda just peamiselt keskmiste büroode seas.

Nii suuremate kui ka keskmiste büroode omanikud, kes suudavad firmaomamise egost lahti saada ja jahtuva turu tingimustes ühineda, või miks mitte sõlmida ka ühise majandamise kokkuleppeid efektiivsuse kasvu eesmärgil, on kindlasti võitjad.

Müügimeeskondade ja ka tugiteenuseid pakkuvate spetsialistide ühinemised loovad lisaks kulude kokkuhoiule ka võimalusi turu eri segmente paremini katta ja pakkuda seega kliendile paremat teenust.

Suurimad võitjad on aga suured üle-eestilise kontorivõrguga ettevõtted, mis suudavad oma kulusid kontrolli all hoida. Pole välistatud ka suuremate büroode ühinemised, kuna Eesti kinnisvaraturg on tugevalt killustunud − kolme suurema büroo turuosa kokku on seni vaid 13%.

Kindlasti see suhtarv kasvab, eelkõige väikefirmade hääbumise tõttu, kuid julgen ennustada, et lähema paari aasta jooksul jääb turule 3−4 suuremat kinnisvarabürood, mis hõivavad vähemalt kolmandiku turust.

Allikas: 22.september 2008.a. äripäev

Uut kodu soetades seisab inimene küsimuse ees, kuivõrd peegeldavad kinnisvaraportaalides või leheveergudel kirjas olevad pakkumishinnad tegelikkust: kui suur on pakkumishindade ja tehinguhindade vahe?

Kui võrrelda kinnisvaraportaali KV.EE korterite pakkumishindu ja maa-ameti tehingustatistikat, selgub, et viimase aasta jooksul on pakkumishinnad ületanud tehinguhindu 15 kuni 22%.

Langeval turul on kogu võim ostja käes

Kinnisvaraportaalides või ajalehtedes avaldatavates kuulutustes kirjas olev pakkumishind on müüja otsustada: oma korterit võimalikele ostjatele pakkudes püütakse esialgu – kui asjaga mingil põhjusel just kiire pole – seda müüa nii kallilt kui võimalik. Tihtilugu on korter müüja silmis küll oluliselt rohkem väärt kui ostja arvates.

Ostja soovib kauba eest alati võimalikult vähe maksta, seetõttu on täiesti loomulik, et ta tahab kaubelda. Kauplemiseks annab hea positsiooni ka praegune kinnisvaraturu langus – olukord, kus hinnad langevad ja vähenemas on ka kinnisvaratehingute arv. See sunnib kinnisvara müüjaid müügiga kiirustama, ostjale annab aga võimaluse rahulikult oma ostuotsust kaaluda.

Kui korteriostja ja müüja jõuavad omavahel kõigis tingimustes kokkuleppele, lepitakse kokku tehingu hind. Turul, kus kogu võim on ostjate käes, on selge, et tehinguhind jääb pakkumishinnast allapoole. Portaali KV.EE pakkumishindade ja Tallinna korteriomanditehingute hinnavahe on viimase aasta jooksul kõikunud 15 kuni 22%.

See ei tähenda veel aga ilmtingimata seda, et rääkimisruum, mille võrra korteri hinda alla saab kaubelda, on viiendik pakkumishinnast. Erinevusi võib põhjustada portaalis olevate pakkumiste struktuuri erinevus tehingute struktuurist.

Kui näiteks portaalis pakutakse keskmisest kallimaid kortereid, siis tõstab see keskmist pakkumishinda. Kui samas aga reaalseid tehinguid tehakse keskmisest odavamate korteritega, siis venib vahe pakkumis- ja tehinguhinna vahel suureks.

Keskmist korterit pole olemas

Pakkumishindade ja tehinguhindade vahe ei tähenda ka seda, et igalt pakkumiselt on võimalik hinda vähemalt paarikümne protsendi võrra alla kaubelda. Kindlasti saab rohkem alla kaubelda nende pakkumiste hinda, mis selgelt ületavad turuväärtust, vähem on kauplemisruumi nende pakkumiste puhul, mille hind on turuväärtuse tasemel või koguni alla selle.

Indikatsiooni keskmiste pakkumishindade kaubeldavuse kohta juuresolev graafik siiski annab. Arvan, et selle alusel võib julgelt väita, et keskmine pakkumishind on kaubeldav 10–15% – ehkki siinkohal ei saa jätta meenutamata, et keskmist pakkumist kui sellist tegelikult polegi olemas.

Igal juhul on praegustel koduotsijatel võimalus rahulikult ringi vaadata ja ostuotsust kaaluda, et see saaks tehtud parim võimalikest. Hind on korterit osta soovijale väga oluline, vahel koguni kõige tähtsam kriteerium – ja see on teema, mille üle praegu on võimalik läbi rääkida märksa enam kui näiteks paari aasta eest.

Allikas: 19.september 2008.a. SL õhtuleht

Tegelikult on tema hinnangul juba praeguseks toimunud hinnalangus ostujõudu arvestades piisav. Majanduslangus tekitab aga sektoris negatiivset fooni ning jätkuv negatiivsus seab nii hinnad kui ka tehingute arvu surve alla. Nii ennustaski Rüütel, et langus kestab esimeste positiivsete makromajanduslike uudisteni. See peaks lõpetama jätkuva hinnalanguse ootusel põhineva stagnatsiooni.

‘Ei usu, et kinnisvarafirmade tääjõukuludes uuel aastal suuri muutusi tuleb,’ kommenteeris Rüütel. ‘Kuid on selge, et tehingute arvu vähenemisega vajatakse ka vähem tääjõudu ning nõrgemad spetsialistid peavad leidma endale teise ameti.’

Samuti lõpetavad tema hinnangul sektoris liiga lennuka strateegiaga ettevõtted pankrotiga, ent nende hulk pole ilmselt väga suur.

‘Arvan, et teenindusfirmadel on ees rasked ajad ja nad peavad oma kuluprintsiipi kohandama. Arendajatel muutub tehingute rahastamine keeruliseks,’ kommenteeris kinnisvarasektori tasuvust Häuser-Oberschneider Oü juhatuse esimees Paul Oberschneider. Sektori käive kasvab tema hinnangul finantssektorite likviidsust arvestades 2009. aastal vähe.

Rüütli hinnangul kasutavad ettevõtted tuleval aastal müügis pigem hindade alandamise taktikat kui võimalike lisaboonuseid, nagu auto või käägimääbel.

Kinnisvaraturg 2008
  • ülepakkumine jõudis ka büroopindade turule.
  • Kinnisvaraturul tervikuna on tänavu hinnad langenud eelmise aastaga võrreldes veerandi võrra.
  • Alates turu tipphetkest 2006. aastal on objektide müügiperiood pikenenud kaks korda ja tehingute arv vähenenud kaks korda.
  • Täätasud langesid.

Allikas: 29.september 2008.a. äripäev

‘Ma ei usu, et langus enne kahte-kolme aastat tõusule päärdub. Pärast seda hakkavad hinnad jälle vaikselt tõusma, aga see võib ka kauem võtta,’ ütles Oberschneider eelmisel nädadal äripäeva konverentsil ‘äriplaan 2009’.

Oberschneideri sõnul ei kuku kinnisvarahinnad kolinal, vaid pigem tasapisi laskudes, ning korterite hinnad ilmselt enam kuigipalju ei kuku. ‘Te ei müü ju oma kodu ära, et kolida üle tänava lihtsalt sellepärast, kuna kardate oma maja hinna langust 15 protsendi võrra,’ ütles Oberschneider. ‘Ilma detailplaneeringuta arendamata maa osas olen pessimistlikum – need hinnad peavad langema märkimisväärselt,’ lisas ta.

Tallinna hinnad põhja ligi

‘Kui vaadata praegust seisu kinnisvaraturul, kus vara on kallis ja finantseerimisega kitsas, siis võib minna veel aastapäevi või rohkemgi, et saavutada uus tõus,’ sõnas kinnisvaraettevõte Uus Maa juht Jaanus Laugus.

Laugus nõustus Oberschneideriga selles, et korterite hinnad Tallinnas on põhja lähedal. Tema sõnul haaratakse headest pakkumistest endiselt kiiresti kinni ning huvi eluasemete vastu langenud ei ole. ‘Küsimist on palju,’ lisas Laugus.

Mis aga puudutab detailplaneeringuta arendamata maid, siis siinkohal lähevad Oberschneideri ja Lauguse vaated mõnevõrra lahku.

Rohkem tuleb analüüsida

‘Kui me räägime viljakast põllumaast, siis ei ole selle eest küsitud hind kindlasti kõrge. Tähtis on kinnisvara asukoht. Praegu peame ehk mõnevõrra rohkem analüüsima, mis saab homme, millised on omavalitsuse plaanid,’ sõnas Laugus.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter määnis, et põhimõtteliselt on Oberschneideri äeldu õige. Tema sõnul on tavaarusaam kinnisvaraturust selline, justkui oleks 20-30protsendilised aastased hinnakorrektuurid normaalsed ja kõik, mis on alla selle, ei ole märkimisväärne. ‘Usun, et järgnevad aastad tulevad tunduvalt igavamad, kui seni oleme harjunud. Hinnad on enam-vähem stabiilsed, kõikudes paar protsenti,’ rääkis Vahter. ‘Jagan ka seda seisukohta, et mõne objekti puhul, näiteks detailplaneeringuta kinnistutel, on tõepoolest hinnalangus veel ees.’

Soovitus
Kinnisvaraärimees Paul Oberschneider soovitas äriplaani konverentsil veeta aega oma pere seltsis, investeerida endasse ja ettevõttesse. ‘Kõige raskem on käsi taskus hoida ja mitte midagi teha, aga praegu on selleks just õige aeg. Kui asjad hakkavad taas ülesmäge liikuma, pole niisama logelemiseks enam aega. Tulevik algab ideest. Olge konservatiivsed!’ ütles ta.

 

Allikas: 29.september 2008.a. äripäev

 

Tänapäeval korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda terminiga ‘korterihoonestusõigus’. Mida terminid ‘hoonestusõigus’ ja ‘korterihoonestusõigus’ siis õigupoolest tähendavad?

Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärgiks on ikkagi ehitise püstitamine.

Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka see, et hoonestusõigust on keeruline enne tähtaega lõpetada, andes seega hoonestajale lisakindlust maa kasutusõiguses hoonestusõiguse perioodi lõpuni.

Nagu eespool äeldud, seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures tähtaeg võib olla kuni 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel tähtaega ei märgitud, loetakse selle pikkuseks ikkagi 99 aastat.

Tähtaja määdudes võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.

Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmine eeldab Vabariigi Valitsuse nõusolekut. Kui hoonestusõigus lõpeb, kuna tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sellisel juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest. Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel.

Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk teisisõnu keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.

Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks. Hoonestusõiguse jagamisel korterihoonestusõigusteks jäävad kehtima samad tingimused, mis hoonestusõiguse seadmisel kokku lepiti. Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga − korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korterihoonestusõigus kantakse kinnistusraamatusse, nagu ka korteriomand. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa, kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek. Samuti võib korterihoonestusõigust müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud.

Lisaks hoonestusõiguse tähtajalisusele on suurim vahe korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata ainult maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut. Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku.

Teine erinevus on, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikud. Ja kolmanda erisusena võib välja tuua, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu.

Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse. Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka maa maksustamishinna kaudu, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodile või määratakse protsendina maa maksustamishinnast.

Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse nimetatud summa üldjuhul proportsionaalselt kõikide ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt elamispinna suurusele. Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu), kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Allikas: 22.september 2008.a. äripäev

üha enam lisandub kinnisvara vahendavaisse netiportaalidesse nn tavakasutajaid, kes püüavad korterit, maja või suvilat ise, maaklerit palkamata, müüa. Kes selle tee on läbi käinud, pole pääsenud maaklerite kõnedest, kes end appi pakuvad. Et pealetükkivaid vahendajaid eemale peletada, on nii mõnegi kuulutuse juures palve “Maakleritel mitte tülitada!”. Ent tihtipeale ei takista see vahendajaid helistamast, seda on kogenud ka Kalev (40), kes müüb maja Sakus ja Raplamaal Kohila vallas. Uhiuute majade hinnaks on 1,77 miljonit krooni ja kuulutuse juures on märkus “Maakleritele vaatamine tasuline”. “Kui soovivad, eks ikka näitan, aga vaatamine maksab viissada krooni,” hoiatab Kalev.

Ta selgitab, et sellise ettevaatusabinõu oli ta sunnitud kasutusele võtma, et maaklereid eemal hoida. Siiani täätavat see hästi, ükski pole huvi tundnud. “Kui maaklerid sekkuvad, läheb asi keeruliseks,” tunnistab Kalev oma pelgust vahendajate suhtes. “Hakkavad hinda korrigeerima, siis igaüks müüb eri hinnaga, see tekitab ostjas segadust.”

 

Saab ka ise hakkama

 

Pirital müüb 7,5 miljoni krooniga maja proua Sepp. Netikuulutuses on suurte tähtedega kirjas “otse omanikult”. Sepp selgitab, et ta ei näe põhjust maksta maaklerile, kui suudab müügiga seostuva ise korda ajada. “Raske on pükse üle pea selga tõmmata,” vastab ta küsimusele, kas keeruline pole. Sepa sõnul on paar maaklerit talle juba helistanud ja avaldanud soovi objekti ise müüa. “Olen küsinud, et kas neil on mõni klient, kes oleks ostust huvitatud, ent klienti neil pole olnud,” põhjendab Sepp, miks ta on sellistest pakkumistest loobunud. Ta on varemgi kinnisvara omal käel müünud ja tunnistab, et on sattunud maaklerite otsa, kes on üpris pealetükkivad.

Arendaja Jüri Anepaio müüb Tartumaal Mäksa vallas majakarpi alla miljoni krooniga ja lubab samuti kuulutuses, et müük toimub otse omanikult. “Maakler tahab oma osa saada,” põhjendab ta vahendajata müüki.

Imre Viilukas pakub Võrus Kubja järve ääres alla kahe miljoni krooniga maja. “Ise ehitasin, ise müün,” selgitab ta. Viilukas on varem maakleritääd teinud ja kinnitab, et selles pole midagi kontimurdvat. Tema sõnul paneb maakler nõndasamuti kui tema kuulutuse netti üles ja suuremat vaeva ta ei näe. Praegu müüb sama maja ja sama hinnaga üks tema maaklerist sõber, kes ise tegi ettepaneku müügile kaasa aidata. Muul juhul poleks mees maaklerit oma asjade ligi lasknud.

Ta lisab, et huvi maja vastu on lahja, kuigi alla 14 000-kroonine ruutmeetri hind on ehitushindu arvestades madal. “Ega ise suurt ei teeni, maksud ka veel maksad ära ja nullivärk,” lisab ta. Viiluka sõnul ei tasu praegu enam müü-gieesmärgiga ehitama hakata.

Mari-Liis Liivamägi peab maakleriteenust liig kalliks, sel põhjusel on ta hakanud ka pooleli olevat maja Pärnumaal Sindis ise müüma. Hind on 1,3 miljonit krooni, mille pealt tuleks maaklerile tema sõnul maksta 50 000–70 000 krooni. Liivamägi kahtleb, kas maakler müügil enamat teeks, kui ta ise.

 

Eraisikuid aina rohkem

 

Kinnisvaraveebi KV.EE juhatuse liikme Tarvo Tesloni sõnul hakkasid eraisikud aktiivsemalt kuulutusi üles panema määdunud aasta suvest. Kui enne seda moodustasid eraisikute kuulutused vaid protsendi ülejäänud pakkumistest, siis kevadeks kasvas see viie protsendini. Pärast suvepuhkusi on eraisikute kuulutuste arv hakanud taas kiirelt suurenema. “Just augusti lõpust on eraisikute kuulutuste osa tõusnud poole kuuga julgelt kolmandiku võrra,” lisab ta.

“Arvatakse, et maakler ei saa müügiga hakkama. Vahepeal hakkasid firmad kaduma, osa lõpetas tegevuse, osa viskasime võlgnevuste pärast välja, ja inimene märkas äkki, et tema kuulutust polegi enam üleval,” pakub ta põhjusi.

Allikas: 11.september 2008.a. Eesti Päevaleht

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus