Kuu: september 2007

Kaido Kaljuste, Pindi Kinnisvara 
 

Hoolimata arvukatest vastuväidetest on näha olulisi märke, et kinnisvaraturg on vaikselt madalseisust taastumas ning tehingute arv peaks lähikuudel taas kasvama.

Eesti kinnisvaraturu viimaseid aastaid iseloomustab uskumatu tormilisus. Seda nii tehingute arvu plahvatusliku kasvu kui hinnatõusu osas. Näiteks ainuüksi 2005. aasta teises kvartalis kasvasid Tallinna äärelinnade korterite hinnad üle 60 protsendi. Sisuliselt tähendab see seda, et mõned kuud tagasi miljon krooni maksnud korteri hind tõusis kiirelt 1,6 miljoni kroonini. Tallinna äärelinnade turult alanud kasv kandus kiirelt üle teistesse linnaosadesse ning linnadesse ning sarnaselt prognoosidele jõudis kiire kasv 2006. aasta suveks maade ja eramute turule.

Paari aastaga kerkisid kinnisvarahinnad enam kui kahekordseks ning oli juba varem teada, et kauaks selline olukord kestma ei saa jääda. Käesoleva aasta alguses hakkaski turg tasapisi kinni kiiluma. Kevadeks-suveks langes tehingute arv kinnisvaraga umbes kuuelt tuhandelt vaid paarile tuhandele kuus. Seda mõjutasid eelkõige kallinenud laenuintressid – Euribor on paari aasta ga tõusnud kahelt protsendilt 4,7 protsendile – mis kahandas inimeste ostujõudu ning pankade karmistunud laenupoliitika, et vältida kaheldava maksejõuga klientide makseraskustesse sattumist.

Nüüdseks näitavad kõik märgid, et mõne kuu jooksul enam kui kümnendiku langenud kinnisvarahinnad on tekitanud turul taas elavat huvi. Ehkki pangad on laenuandjana varasemast oluliselt konservatiisemad ning Euribor püsib kõrgel, on pidevalt kasvav keskmine palgatase ostujõudu taas kergitanud ja vahepeal oma kodu vahetamisest loobunud ostjad on turul jällegi aktiivsed.

Praeguse seisuga võib väita, et ehkki paljud kinnisvaraobjektid on ikka veel üle hinnatud, on juba selgeks saanud hind, millega huvilised need ära ostaksid. Ja see hind on keskmiselt 5-10 protsenti madalamal, kui enamus müüjaid oma kaupa pakuvad. Samas on pakkumiste hulk niivõrd suur, et müüjad konkureerivad omavahel tihedalt ning igas tootegrupis leidub müüjaid, kes on valmis hinna langetama ostjatele sobivaks.

Kui kiratsevatel suvekuudel oli pankadesse esitatud laenutaotlusi alla 2000, siis praeguseks on nende hulk kasvanud juba umbes 5000le, mis näitab selgelt, et ostjaskond on turul taas aktiivseks muutumas. Võrdluseks, absoluutsetel tippaegadel oli taotlusi kuus umbes 8000.

Märkimisväärne on ka Tallinna Lasnamäe linnaosa roll turu prognoosimisel – oma suuruse ning elanikkonna mitmekesisusega on linnaosa muutunud omamoodi turu indikaatoriks ja suur osa olulistest muudatustest saavad alguse just eelkõige sealt – seda nii elanikkonna emotsionaalsuse kui hinnatundlikkuse tõttu. Praegu on juba näha, et seisak hakkab Lasnamäel läbi saama, ning korterid, mille hind ei ületa oluliselt 20 000 krooni ruutmeetri kohta, on jällegi nõutud kaup.

Paraku ei saa või ei taha paljud kinnisvaraomanikud oma vara hinda langetada. Samuti võib äelda, et eelkõige mõningad tugeva finantskoormuse all ägavad arendajad satuvad lähiajal küllaltki raskesse seisu, sest laenutähtajad pitsitavad ning hinna ja kvaliteedi suhtele mitte vastavate objektide puhul on oodata pankade surve tõttu teatavat hinnaalandust. On teada, et paljud kinnisvaraotsijad kasutavad just seda loogikat, et veenda ennast ning teisi terve turu keskmise hinnataseme tulevases languses. See loogika pole aga siiski eriti vettpidav, kuna sellised arendajad on selges vähemuses ning pigem saab olema tegemist mõningate ebaõnnestunud projektide omanikuvahetusega kui terve turu mõjutamisega.

Hoolimata pessimistlikest ning isegi mõneti kurjakuulutavatest nootidest annavad üldised näitajad siiski alust prognoosida, et sügise jooksul hakkab Eesti kinnisvaraturg vaikselt, kuid järjekindlalt taastuma. Kindlasti ei tule ette enam varasemal tasemel hinnatõuse, pigem on oodata teatud ülehinnatud vara puhul mõningast korrektsiooni, kuid tehingute intensiivsuse poole pealt on ilmselt turg juba põhjas ära käinud.

Oluliseks vaheks võrreldes paari aasta taguse ajaga on aga seik, et müüjate diktaat on täielikult lõppenud ning nüüd otsustab ostja, millise hinnaga ja millist vara ta osta tahab. Varem oli ostja tihtipeale sundseisus ja tehing sooritati objektiga, mis parasjagu kätte saadi.

Siinkohal ka soovitused kinnisvaraotsijatele – praegu ei ole põhjust enam vara ostmist edasi lükata. Suurem hinnalangus on ilmselt määdas ning sobiva vara korral on mõistlik teha selle müüjale endale taskukohane pakkumine. Ka vara omanikud on endale teadvustanud, et küsitud hinnaga ei pruugi tehing teoks saada ning hinnaläbirääkimistel ollakse külaltki paindikud.

Kokkuvõtteks võib äelda, et Eesti kinnisvaraturul on müüjate keskne turg asendunud ostjatekeskse turuga, mis kätkeb endas kauplemisruumi, suurt valikut ning inimväärset kohtlemist müüjate poolt, mis kahjuks mingil hetkel suurte kasumite tagaajamise käigus kaduma kippus.

Allikas: Eesti Postimees, Kinnisvara lisa 19.september 2007

ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht Mart Saa kinnitab, et üüriturul on tõepoolest hinnad tõusnud päris korralikult. Seda eriti süda- ja kesklinnas, kus hinnatõus oli 25 protsenti.

Heaks näiteks on ehk umbes 50ruutmeetrise korraliku 2toalise hind kesklinnas, mis aasta tagasi maksis koos kommunaalidega 4500-5500 krooni, ent tänaseks on tõusnud vahemikku 7500-8500 kroonini kuus. ‘Magalates nii suurt tõusu ei ole olnud, aga 1500 krooni korteri koha ehk ikka,’ märgib ta. Ta lisab veel, et sellel sügisel on kesklinnas kuni 8000kroonised üürikorterid olnud väga nõutud kaup.

Number

  • 8500 krooni kuus tuleb üüri maksta kesklinna kahetoalise korteri eest. Hinnad on kõvasti tõusnud – aasta tagasi võis samasuguse korteri saada 5500 krooni eest kuus.

AS Pindi Kinnisvara eluruumide osakonna juhataja Pärle Sepping-Raud arvab, et selleaasta algusest on üürihindade tõus olnud kuni 10 protsenti, suurem hinnatõus toimus eelmisel aastal ära. Kuna üüriturg on aktiivne just praegu ja hinnad viimastel kuudel kõrgemad, võib hinnatõusu põhjendada ka lühiajalise sesoonsusega, mis kestab veel septembri lõpuni.

‘Kuna üürikorterite nõudlus on müügihindade ja laenuintresside kõrge taseme tõttu suur, ei tasu praegu korterit müüa,’ kõneleb Sepping-Raud.

Magalates nii suurt tõusu ei ole olnud, aga 1500 krooni korteri kohta ehk ikka.

Mart Saa, ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht

BPE Kinnisvaraekspert turundusjuht Dea Hüvonen kinnitab samuti, et Tallinna korterite üüriturg on alates selle aasta esimestest kuudest märgatavalt aktiveerunud. Kõige enam tuntakse huvi kesklinna korterite vastu, mille juures on olemas parkimisvõimalused. Ka pakkumiste arv on kesklinnas kõige suurem, seal on umbes neli korda rohkem vabu üürikortereid kui Tallinna teistes linnajagudes.

Hüvoneni hinnangul on nõutud ka magalapiirkondade korterid. ‘Antud piirkondadesse kolivad peamiselt Tallinnast väljastpoolt õppima või tääle tulnud inimesed,’ märgib ta. üürnikud eelistavad Hüvoneni hinnangul peamiselt 2toalisi kortereid uutes või renoveeritud majades. Enim nõutakse head asukohta ja seisukorda ning moodsat sisustust. Samas on paljudel oma elu ja magamistoamääbel.

üks küimus

Kristina Sõmerik
Uus Maa Kinnisvarabüroo üüriosakonna juhataja

Kui palju on üürikorterid aasta alguses kallinenud ja kas saab välja tuua sektori, kus hinnatõus on kõige kallim? Ehk kuhu tasub osta korterit väljaüürimise eesmärgil või siis millise korteri puhul tasub müüki edasi lükata, kuna pakkumine on suur, ning korter hoopis välja üürida?

üürihinnad on tõusnud võrreldes aasta esimese poolega 500-2000 krooni. Kesklinnas ja vanalinnas on tõus olnud väike ja mitte nii märgatav. Suurema tõusu on teinud Mustamäe ja Lasnamäe korterid. Kesklinna piirkonnas on võimalik suured korterid välja üürida näiteks EBSi tudengitele, kes eelistavad üürida mitme peale. Nad saavad ilma transpordivahendita ringi liikuda, kuna elamine, kool ja enamik vabaajaveetmise asutusi asub kesklinnas. Kuid siinkohal peab arvestama sellega, et üheks tingimuseks peab olema korteris elementaarne määbel, tegemist peab olema soliidse sisustusega.

üürileandja kommentaar

Tiina Shein

Vaadates praeguseid üürihindasid, olen esialgse plaani oma korter maha müüa ootele pannud. Korter asub kesklinnas, Ilmarise kvartalis. See on hea koht, kus müügitehinguid palju ei ole.

Ilmarise kvartalit peetakse Tallinna üheks perspektiivikamaks ja see paneb mõtlema, kas ikka tasub müüa. Pigem võtan seda korterit kui investeeringut tulevikku.

üüri vastu on huvi kesklinna heades piirkondades suur ja see kergitab ka üürihindasid. Olen kindel, et saan oma 3toalise korteri eest küsida üüri 9000-12 000 krooni kuus ja usun, et üürnike leidmisega pikalt ootama ei pea.

näide
  • Aasta algul sai 2toalise korteri eest Tallinna kesklinna uues majas küsida üüri 9000 krooni, praegu võib omanik sama korteri eest saada juba 10 000 krooni.
  • Lasnamäe keskmises korras 2toalise korteri üür oli aasta algul 4500 krooni, nüüd 5000 krooni.

Allikas: 17.september 2007

Viimasel paaril aastal on iga kuu võetud keskmiselt 60 protsenti rohkem uusi kodulaene kui aasta tagasi samal ajal, tänavu juulis muutus hoogne kasv aga hoobilt 20protsendiliseks languseks.

Hansapanga Grupi tegevjuhti Erkki Raasukest laenuvõtmise kasvu muutumine kahanemiseks ei üllata. ‘Ma ei taha küll hirmutada, aga me oleme praegu noateral ja pigem muutub see langus veelgi järsemaks,’ märkis Raasuke. Tema sõnul võib ka kogu laenuportfelli vaadates tulla lähitulevikus kvartaleid, kus kasv on olematu.

Eesti Pank: pidurdumine oodatust äkilisem

‘Kuigi nägime ette eluasemelaenude kasvutempo aeglustumist selle aasta teises pooles, on pidurdumine olnud tõesti oodatust kiirem,’ sõnas Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialist Jana Kask. Ta lisas, et turu koomale tõmbumise taga on suures osas ootuste muutumine kinnisvaraturu arengute suhtes.

  • 400 mln kr võrra vähem anti tänavu juulis uusi kodulaene välja aasta varasemaga võrreldes. Aasta eest laenasid eestlased juulis kodu ostmiseks rohkem kui 2 miljardit krooni, tänavu juulis aga veidi üle 1,6 miljardi krooni.

Hansabank Marketsi makroanalüütik Maris Lauri nägi laenukasvu pidurdumise põhjust kinnisvaras. ‘Pered on muutunud ettevaatlikuks ning ilmselt on paljud ostu ka paremate aegade ja madalamate hindade lootuses edasi lükanud,’ märkis Lauri.

Sampo Panga tegevjuht Aivar Rehe nõustus, et turg on selgelt vaikne. ‘Selle aasta sügiskuudel enam määdunud aastate sügistele tavapärast elavnemist ei tule,’ nentis Rehe. Kodulaenuturu elavnemist peab Rehe tõenäoliseks alles 2008. aasta sügisel või isegi 2009. aasta kevadel.

Tänavu suvel koos elukaaslasega 1,6 miljonit krooni kodulaenu võtnud logistik Andrus Joasaar oma otsust ei kahetse, sest valik tehti pärast aasta kestnud ostusoovi. ‘Kuna korteri ostsime koduks, mitte spekuleerimiseks ja olen pikemas perspektiivis kindel kinnisvara hindade tõusus, siis sai laen võetud rahuliku südamega,’ rääkis ta.

Riskid ähvardavad intressi kõrgemale kruvida

Pangajuhtide sõnul on tunda ka intressimarginaalide tõstmise survet. ‘Intressimarginaalide tõusu surve on seotud laiemalt keskkonna riskidega, näiteks kõrge inflatsiooniga,’ ütles Nordea Panga juht Vahur Kraft.

Selle aasta sügiskuudel enam määdunud aastate sügistele tavapärast elavnemist ei tule.

Aivar Rehe, Sampo Panga tegevjuht

Raasuke meenutas 1990. aastate teist poolt, mil majandus oli langustsükli põhjas ja intressimarginaalid tõusid poolteise aastaga viiekordseks. ‘Midagi sarnast on ka praegu toimumas. Meie emapankade suurenenud finantseerimiskulud jõuavad väga kiiresti Balti turule,’ hoiatas ta.

SEB Eesti ühispanga jaepangandusdivisjoni juht Riho Unt ütles aga, et klientidele, kes võtavad võimetekohase laenu ja kellel on mõistlik omafinantseering, tema intressimäärade tõusu ei ennusta.

Joasaar fikseeris oma kodulaenu intressi viieks aastaks. ‘Tänane kuue kuu Euribor on äripäeva andmetel ainult 0,005 protsenti madalam kui meie fikseeritud intressi baasmäär. Nii et oleme end intressitõusu vastu hästi kaitsnud,’ sõnas ta.

Undi sõnul võib juba hinnata, et pankade väljastatavad laenumahud kujunevad väiksemaks, kui aasta alguses prognoositi. ‘Turu rahustamiseks on see hea, kuid kannatavad need ettevõtjad, kelle äriplaan nägi ette kiiret ostu-müüki. Seda enam ei ole ja ka lähema 7-10 aasta jooksul tõenäoliselt ei tule,’ tõdes Unt.

Allikas: 10.september 2007

Saatekülalised ennustasid üha kõrgemaid hindu, selgete kriisimärkide ilmnedes aga tegid juttu lühiajalisest korrektsioonist. Aktsiaturule saabus seepeale aga krahh ning aastatepikkune madalseis.

Baltimaade majandusarengute suhtes valvepessimisti maine omandanud Danske Banki vanemanalüütik Lars Christensen arvab, et kõigis kolmes riigis seisab ees tõsine ja pikaajaline langus. Ammu on räägitud, et Lätis kallineb kinnisvara märksa tormilisemalt kui Eestis. Ometi on Balti riikidest esimesena langusemärgid hakanud silma just siin. Mõni isegi väidab nüüd, et Läti turg olevat Eesti omast aasta-paar maas. ühtaegu viitavad ehitussektori ettevõtjate kindlustunde näitajad, et turulangus seisab ees kõigis kolmes Balti riigis.

Kinnisvarafirma Oberhaus Eesti elamispindade turukommentaar ennustab olulist turu aktiivsuse vähenemist, müügiperioodi pikenemist ja hinnalangust. Kinnisvaraettevõtete liidu juhatuse esimees ja Pindi Kinnisvara juht Peep Sooman on aga korduvalt kinnitanud, et tema suurt hinna alanemist ei usu. Tegelikult ei oska keegi hindade käitumist kuigi täpselt ette aimata.

Rahandusministeeriumi augustikuises majandusprognoosis toodud kinnisvaraturu kriisistsenaarium näeb ette 20-protsendist hinnalangust 2009. aasta sügiseks. Sellist langust on Eestis tegelikult juba korra nähtud – 1999. aastal Tartus, kui inimeste tulevikuväljavaade Vene kriisi tagajärjel tumenes.

 

Laenuvõtmise rõõmud läbi

 

Praegu on olukord järgmine. Kinnisvaratehinguid toimub vähem kui viimase kahe aasta jooksul – praegune seis on umbes sama mis 2004. aastal. Vahepeale jääb aga aeg, mil nii palkade, kinnisvaralaenude kui ka -hindade vallas toimus erakordselt kiire kasv. Selle põhjustas mitme asjaolu kokkulangemine.

2005. aastal avastasid eestlased laenuvõtmise rõõmud. Suur hulk inimesi tahtis elada paremates tingimustes kui varem. Lisandus ülikiire majanduskasv ning sellest veelgi nobedamini kerkivad palgad, mis panid inimesi aina lootusrikkamalt tulevikku vaatama. Palgatõus summutas mingil määral isegi kerkiva laenuintressi mõju. Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase sõnul katab 12-protsendine palgakasv üheprotsendise intressitõusu. Viimasel paaril aastal on intressimäär kerkinud üle kahe protsendi, palgad aga ligi 40%.

See ajajärk vältas tänavu kevadeni. Suvel hakkasid kinnisvarahinnad juba tasapisi langema. ühest küljest avaldasid kindlasti mõju psühholoogilised tegurid – aina rohkem hakati rääkima kinnisvarakrahhist ja kogu majanduse pidurdumisest. Teisest küljest olid aga kinnisvarahinnadki hälbinud pikas perspektiivis jätkusuutlikult rajalt – rebinud ennast palkadest kaugele ette. ühel hetkel hakkas ilmselt nappima neid, kes selle hinnataseme juures suutnuks veel kinnisvaralaenu võtta. Oma tää tegi ka intressitõus – veel aasta hakul saanuks sama tagasimaksega võtta 9% suurema laenu kui nüüd.

 

Hinnad peaksid alanema

 

Hindades peab seega toimuma mingi korrektsioon. Pikemat aega arvestades peaks ühe elamispinna ruutmeetri hind võrduma ligikaudu keskmise kuupalgaga. Piirkonniti on muidugi erinevusi – Mustamäe korteri ruutmeeter võiks vastata n-ä keskmise tallinlase sissetulekule, kesklinna pinnad aga pealinlaste jõukaima viiendiku palgale.

üks võimalus on, et hinnataseme tõus peatub ja ootab palgakasvu järele. Teine on aga hinnalangus.

Tehniliselt võiksid hinnad veidi alaneda, ütleb Eesti Panga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jaak Tõrs ja nendib: “Kindlasti oleks see tragäädia mõne konkreetse inimese jaoks, aga majanduse seisukohalt ei saaks see teatud ulatuses olla probleemiks.”

Kõik sõltub sellest, kui pikka aega vaadata. Näiteks viie aasta perspektiivis ei tähenda 30-protsendine langus midagi hullu – võrreldes 2005. aastaga on tegu ikkagi hinnatõusuga, mõnes piirkonnas isegi üsna korralikuga. “Aga kui näitaja on nii volatiilne, siis kipub kasv ka taastuma kiirelt,” lisab Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja ülo Kaasik.

Hinnalangus võib aga tähendada seda, et eluaseme, mille tagatisel on laenu võetud, väärtus langeb laenujäägist madalamale ning pank võib hakata nõudma lisatagatist. Tõrsi sõnul on pankadele siiski esmatähtis, et inimene tasuks tagasimakseid korralikult. “Tagatis on teine kaitse,” sõnab ta, “selle pärast hakatakse muret tundma siis, kui laenajal tekivad makseraskused.”

Praegu näib ka, et lähiajal ei ole karta intressimäära olulist tõusu, mis võiks põhjustada suuremaid raskusi laenude tagasimaksmisel. 12 kuu Euribor – mis väljendab rahaturgude ootusi intressitasemele aasta pärast – on kõrgem kui kümne aasta Euribor. Järelikult usuvad rahaturud vähemalt praegu, et pikemas perspektiivis võib Euroopa Keskpangalt oodata pigem intressilangetamist. Muidugi, see arvamus võib kiiresti muutuda.

Kinnisvaraga on seotud umbes viiendik Eesti SKT-st. Iga üheksas eestlane täätab ehitajana – viimati oli neid nii palju 1980-ndate lõpul. Rahandusministeeriumi hinnangul jõuaks kriis ehitusettevõtjateni umbes aastase viitajaga. Mida tähendab kinnisvaraturu pidurdumine ettevõtjatele?

Palju on räägitud ehitusmahu kasvu aeglustumisest – mullu teises kvartalis paisus ehitustegevus 34%, sel aastal langes kasvunäitaja viis korda. “See, et tänavu teises kvartalis suudeti 7% veel rohkem ehitada, näitab minu meelest pigem, et sky has no limits (kõik on võimalik – toim),” ironiseerib Kaasik.

Hansapanga vanemmakroanalüütiku Maris Lauri hinnangul võib ehitusmaht – kui hinnatõusu mitte arvestada – suureneda veel järgmiselgi aastal.

Ka asjaolu, et viimastel nädalatel langetavad arendajad aina sagedamini müüdavate pindade hinda, ei maksa üle dramatiseerida. See tähendab lihtsalt, et arendajate hinnaootused ei vasta enam turul valitsevale olukorrale. See aga ei tähenda, et nad peaksid kortereid-maju müüma omahinnaga või isegi kahjumiga. Tõenäoliselt saab enamik nüüd lihtsalt natuke väiksemat kasumit.

Tuleviku suhtes tasub aga olla ettevaatlik. Kannatama peavad tõenäoliselt need, kes on rajanud oma tulevikunägemuse elupindade sektori viimase paari aasta seisule. “See on ühekordne hüpe, mida ei tohiks ärisisendina aluseks võtta,” ütleb Tõrs. Need, kes on äriplaani koostades lähtunud realistlikest ootustest ning suudavad oma tegevust ümber korraldada, ei pea tõenäoliselt eriti kannatama. Iseasi, kui palju neid on.

BREC Kinnisvara augustikuine turuülevaade on Eesti eluasemepindade osas halastamatu: “Praegune menetluses olevate ja kehtestatud detailplaneeringute maht kataks uute eluruumide vajaduse Tallinnas ja lähiümbruses minimaalselt 10–15 aastaks.”

Tasub aga tähele panna, et siiamaani on juttu olnud pea eranditult elamispindadest, nagu kinnisvarateema puhul siinmail juba tavaks saanud. üks eluasemeturu pidurdumise tagajärgi on kindlasti see, et Eesti ettevõtjad suunduvad pigem äripindade ja infrastruktuuri valda.

BREC Kinnisvara ennustab, et järgmise aasta lõpul võib ka kontoripindade vallas tekkida lühiajaline ülepakkumine. Tõrsi meelest sarnaneb äripindade puhul olukord vägagi 1997. aastaga – ka siis oli kontoripindadele suur nõudlus ja vabu ruume nappis. Kuna arendamisprotsess on pikaldane, jõuab nõudlus pakkumisele järele aasta-paari pikkuse nihkega. Mis sünnib edasi, sõltub majanduse üldisest olukorrast.

 

Balti riikide “Manhattanid”

 

Eesti kinnisvara- ja ehitussektori firmade puhul tasub aga tähele panna, et enamasti tähendab välismaale laienemine liikumist Läti, vähem Leedu turule. Eestlased osalevad reklaamihõnguliste pressiteadete väitel Balti riikides koguni kahe “Manhattani” ehitamisel – üks peaks kerkima Paljassaarde, teine Riiga. Läti majanduse olukorda peetakse aga Balti riikidest kõige plahvatusohtlikumaks.

Läti majandus huugab – mõnel hinnangul tulikuumana – täisvõimsusel. Vastupidiselt Eestile on Läti majandustsükli kasvufaasis, nendib Lauri. Määdunud nädalal tuli teade, et aasta lõikes on Läti jooksevkonto defitsiit kerkinud 30%-ni SKT-st, kusjuures augustikuus eraldi moodustas jooksevkonto puudujääk 40% SKT-st.

Tasub küll märkida, et tegemist on esialgsete andmetega, mis võivad kontrollimisel muutuda. Igatahes Christensen on selle peale asunud kõigest jõust häirekella lääma. Majanduse üldine kinnijooksmine ei jäta ehitussektorit tavaliselt puutumata.

Pikas perspektiivis ei tohiks eestlased siiski näha pea kohal väga suuri murepilvi, leiab Kaasik. “Lühikeses perspektiivis on kõikumised rohkem inimeste meeleoludes kinni,” lisab ta.

 

Palgakasv tõstab ikka tarbimist

 

•• USA-s räägitakse palju sellest, kuidas mõjub sealne eluasemeturu hinnalangus tarbimisele.

•• Eesti Panga tänavuse uuringu* järgi kasvab eestlaste tarbimine 1,1 senti, kui kinnisvarahind tõuseb ühe krooni võrra. See on üle nelja korra madalam USA vastavast kordajast ning umbes võrdne Itaalia omaga.

•• Uuringus kasutatud andmed ulatuvad küll vaid määdunud aasta III kvartalini, kuid Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase sõnul ei ole põhjust oletada, et värskemad näitajad tooksid kaasa olulise muutuse. “Mõju on igal juhul väike,” ütleb ta. “Eestlased on ikka omanikud, mitte spekuleerijad või kinnisvara arvel tarbijad.”

•• Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja ülo Kaasiku hinnangul kehtib siiamaani rusikareegel: nii palju kui suurenevad sissetulekud, kasvab ka tarbimine.

* Paabut, A., Kattai, R. Kinnisvara väärtuse kasvu mõju eratarbimisele Eestis. Eesti Panga Toimetised 5/2007.

 

Baltimaade turg endiselt kuum

 

•• Newseci värske Läänemeremaade kinnisvaraturu ülevaate järgi on Eestis näha pidurdumise märke eluasemete, aga ka jaekaubanduspindade vallas, kus lähiaastail ei kavandata uusi suuremaid projekte. Küll aga püsib nõudlus kontoripindade järele. Samas leiab BREC Kinnisvara prognoos, et arendajate poolt selle aasta algusest kuni järgmise lõpuni planeeritud uute büroopindade maht – ligi 150 000 m2 – ähvardab turu üle küllastada.

•• Lätis püsib kõigi kinnisvaraliikide järele suur nõudlus. Suurimad arendused toimuvad praegu jaekaubandus- ja kontoripindade vallas. Kõige kiiremini kasvab aga eluasemesektor.

•• Leedu turul ennustab Newsec võimalikku jaekaubanduspindade ülepakkumist. Kontoripindade vallas nõudlus püsib – Vilniuse kontoriruumide kogupindala jääb Tallinnale alla, kuid edestab Riiat.

Allikas: Eesti Päevalehe majandusleht, 19. september 2007

Majanduse ja ühe osana sellest ka kinnisvaraturu areng toimub tsükliliselt. Kinnisvara täistsükleid oleme siiani näinud vaid büroopindade turul, kus 1990. aastate keskel toimunud kiire hinnatõus viis ajutise ülepakkumiseni, see omakorda hindade alanemise ja uute projektide seiskamiseni. Ring sai täis ning paar aastat oleme taas kogenud kiiret hinnakasvu. Kõik on toimunud loogiliselt ja selgelt prognoositava stsenaariumi järgi.

Samas mahus ehitus võiks turu nõudlust vaadates jätkuda veel kümme aastat.

Sama on juhtunud kaubanduspindade turul. Kaupmeeste nõudlus uute pindade järele viis uute keskuste plahvatusliku kasvuni 2-3 aastat tagasi. See omakorda pidurdas ajutiselt hinnakasvu ja tõstis keskuste vakantsust. Uusi keskusi enam juurde ei ehitatud, peagi olid kõik vabad pinnad kaupmeestega kaetud ja huviliste järjekord keskuste uste taga kasvas iga kuuga. Paari aastaga tegi üürihinna kasv üha uusi rekordeid. See näitab selget vajadust uute ja suuremate ostutemplite järele. Peagi tulevad needki, majandus tühja kohta ei salli.

Täna meediaruumis toimuvat jälgides jääb mulje, et paljudele on turu tsüklilisus midagi enneolematult uut. Elamispindade ligi aasta kestnud hinnaseisakut ning ebareaalsetele ootustele rajatud arendusprojektide korrigeerimist turu nõudlusele vastavale tasemele nimetavad ‘teadjamad’ koguni krahhiks, mida juba ammu ennustati. Nojah, sama suure ettenägelikkusega võiks prognoosida kevade saabumist järgmise aasta märtsis.

Hetkelise tasakaalupunkti saavutamise mõjul on elamispindade hinnavahe liikunud loogilises suunas, kuid pole veel õiglast vahekorda saavutanud. Ei ole normaalne olukord, et linna lähinaabruses küsitakse kiirelt püstitatud kergelamu eest 30 000 kr/m2 ning südalinnas võib osta korteri uues kivielamus vaid 10 000 kr/m2 kõrgema hinna eest. ühel juhul on maa väärtus korteri ruutmeetrihinnas mõõdetav sadades, teisel aga kümnetes tuhandetes kroonides. Julgen arvata, et see hinnavahe käriseb suuremaks nii põlluveere ülehinnatud kinnisvara languse kui kvaliteetse asukoha väärtuse tõusu kaudu. Kõik, mis ostja maksab üle ehitushinna, peaks avalduma asukohas. See lihtne tõde ununes ostjail vahepeal, kuid on taas meelde tulnud.

Elamispindade turg on läbinud tõusutsükli esimese ja kiireima faasi. Esmane vajadus uute eluasemete järele on saanud leevendust. Kuid Tallinnas on ca 170 000 eluaset, mis jäävad järjest vanemaks. Sellise mahu juures eeldab üksi praeguse elamufondi säilitamine 2000-3000 uue eluaseme ehitust aastas.

Kuna elanikkonna soov ja nõudmine elamistingimuste parandamiseks üha kasvab, võiks Tallinna turu tavapäraseks uusehituse mahuks olla vähemalt 5000-6000 ühikut, milleni ka 2005. ja 2006. aastal jõuti. Varasemate aastate tagasihoidlike numbrite taustal võisid need tõesti buumina tunduda, kuid samas mahus ehitustegevus võiks turu nõudlust vaadates jätkuda veel kümme aastat. Pikaajalises tõusutsüklis pole me esimesest veerandikust kaugemale jõudnud.

Rahutud turud on viinud olukorrani, kus pangad finantseerivad meelsasti lõpptarbijaid, kuid mitte arendusprojekte. Nii on see juba 10-12 kuud, mille tulemusena on kalevi alla pandud enamik suuremahulisi projekte. Turule jõuab kainestav teadmine umbes 6 kuu pärast, mil suurem osa projekte on valminud ja realiseeritud. Taas on ring täis ning algab uuesti ostjate jaht aeglaselt turule tulevatele üksikutele uutele projektidele.

Baltimaades on kõik protsessid kulgenud prognoositust kiiremini – turud on saanud küpseks, hinnad kerkinud ja projektide mahud suurenenud. Tõenäoliselt tuleb kiire lõppmäng ka praegusele passiivsusele – viimaste nädalate uudistele tuginedes on pikaajalised investorid juba asunud realiseerima soodsaid ostupositsioone. Nagu ikka, jääb enamiku rolliks aasta-kahe järel tagasi vaadates vaid ohata, et soodsad ostuvõimalused on taas määda lastud.

Allikas: 18.september 2007

KredEx avab 17. septembril järjekordse kortermajade rekonstrueerimistoetuste56,7 miljonit krooni. Toetus jaguneb:
1. 1941 – 1990.a. ehitatud kortermajade rekonstrueerimiseks,
2. kuni 1940-nda aastani (k.a.) ehitatud või miljääväärtuslikus piirkonnas asuvate kortermajade rekonstrueerimiseks,
3. omandireformi käigus tagastatud kortermajade renoveerimiseks. taotluste vastuvõtu. Kokku eraldatakse 2007. aastal kortermajadele toetuste jagamiseks

Sõltuvalt toetuse liigist saavad taotlejateks olla eraisikud, korteriühistud, hooneühistud või neis asuvad korteriomanike ühisused. Tagastamatut toetust eraldatakse 10-20% ulatuses tääde maksumusest. Toetuse maksimaalne suurus ruutmeetri kohta on 200-400 krooni. Taotluste vastuvõtt avatakse 17. september 2007.

Võimaldatakse taotleda toetust kortermajades teostatud piirde- ja kandekonstruktsioonide, elektri- ja küttesüsteemide ning gaasipaigaldiste rekonstrueerimis- ja renoveerimistäädele. Lisaks on jooksvalt avatud ehitise ekspertiiside ja energiaauditite läbiviimise toetus ning miljääväärtuslikel aladel asuvate ekspertarvamuste toetus.

Lähema info konkursi kohta leiate: www.projektid.ee/kredex. Projektiideede sobivust konkursile saate testida aadressil www.projektid.ee/idee (tasuta).

Info edastas Projektiekspert Oü, mis on viis aastat edukalt tegutsenud Eesti kapitalil põhinev firma. Peamine teenus on projektide koostamine toetuste taotlemiseks fondidelt.

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus