Pindi Kinnisvara: Eesti kinnisvaraturg hakkab taas kosuma
Kaido Kaljuste, Pindi Kinnisvara
Hoolimata arvukatest vastuväidetest on näha olulisi märke, et kinnisvaraturg on vaikselt madalseisust taastumas ning tehingute arv peaks lähikuudel taas kasvama.
Eesti kinnisvaraturu viimaseid aastaid iseloomustab uskumatu tormilisus. Seda nii tehingute arvu plahvatusliku kasvu kui hinnatõusu osas. Näiteks ainuüksi 2005. aasta teises kvartalis kasvasid Tallinna äärelinnade korterite hinnad üle 60 protsendi. Sisuliselt tähendab see seda, et mõned kuud tagasi miljon krooni maksnud korteri hind tõusis kiirelt 1,6 miljoni kroonini. Tallinna äärelinnade turult alanud kasv kandus kiirelt üle teistesse linnaosadesse ning linnadesse ning sarnaselt prognoosidele jõudis kiire kasv 2006. aasta suveks maade ja eramute turule.
Paari aastaga kerkisid kinnisvarahinnad enam kui kahekordseks ning oli juba varem teada, et kauaks selline olukord kestma ei saa jääda. Käesoleva aasta alguses hakkaski turg tasapisi kinni kiiluma. Kevadeks-suveks langes tehingute arv kinnisvaraga umbes kuuelt tuhandelt vaid paarile tuhandele kuus. Seda mõjutasid eelkõige kallinenud laenuintressid – Euribor on paari aasta ga tõusnud kahelt protsendilt 4,7 protsendile – mis kahandas inimeste ostujõudu ning pankade karmistunud laenupoliitika, et vältida kaheldava maksejõuga klientide makseraskustesse sattumist.
Nüüdseks näitavad kõik märgid, et mõne kuu jooksul enam kui kümnendiku langenud kinnisvarahinnad on tekitanud turul taas elavat huvi. Ehkki pangad on laenuandjana varasemast oluliselt konservatiisemad ning Euribor püsib kõrgel, on pidevalt kasvav keskmine palgatase ostujõudu taas kergitanud ja vahepeal oma kodu vahetamisest loobunud ostjad on turul jällegi aktiivsed.
Praeguse seisuga võib väita, et ehkki paljud kinnisvaraobjektid on ikka veel üle hinnatud, on juba selgeks saanud hind, millega huvilised need ära ostaksid. Ja see hind on keskmiselt 5-10 protsenti madalamal, kui enamus müüjaid oma kaupa pakuvad. Samas on pakkumiste hulk niivõrd suur, et müüjad konkureerivad omavahel tihedalt ning igas tootegrupis leidub müüjaid, kes on valmis hinna langetama ostjatele sobivaks.
Kui kiratsevatel suvekuudel oli pankadesse esitatud laenutaotlusi alla 2000, siis praeguseks on nende hulk kasvanud juba umbes 5000le, mis näitab selgelt, et ostjaskond on turul taas aktiivseks muutumas. Võrdluseks, absoluutsetel tippaegadel oli taotlusi kuus umbes 8000.
Märkimisväärne on ka Tallinna Lasnamäe linnaosa roll turu prognoosimisel – oma suuruse ning elanikkonna mitmekesisusega on linnaosa muutunud omamoodi turu indikaatoriks ja suur osa olulistest muudatustest saavad alguse just eelkõige sealt – seda nii elanikkonna emotsionaalsuse kui hinnatundlikkuse tõttu. Praegu on juba näha, et seisak hakkab Lasnamäel läbi saama, ning korterid, mille hind ei ületa oluliselt 20 000 krooni ruutmeetri kohta, on jällegi nõutud kaup.
Paraku ei saa või ei taha paljud kinnisvaraomanikud oma vara hinda langetada. Samuti võib äelda, et eelkõige mõningad tugeva finantskoormuse all ägavad arendajad satuvad lähiajal küllaltki raskesse seisu, sest laenutähtajad pitsitavad ning hinna ja kvaliteedi suhtele mitte vastavate objektide puhul on oodata pankade surve tõttu teatavat hinnaalandust. On teada, et paljud kinnisvaraotsijad kasutavad just seda loogikat, et veenda ennast ning teisi terve turu keskmise hinnataseme tulevases languses. See loogika pole aga siiski eriti vettpidav, kuna sellised arendajad on selges vähemuses ning pigem saab olema tegemist mõningate ebaõnnestunud projektide omanikuvahetusega kui terve turu mõjutamisega.
Hoolimata pessimistlikest ning isegi mõneti kurjakuulutavatest nootidest annavad üldised näitajad siiski alust prognoosida, et sügise jooksul hakkab Eesti kinnisvaraturg vaikselt, kuid järjekindlalt taastuma. Kindlasti ei tule ette enam varasemal tasemel hinnatõuse, pigem on oodata teatud ülehinnatud vara puhul mõningast korrektsiooni, kuid tehingute intensiivsuse poole pealt on ilmselt turg juba põhjas ära käinud.
Oluliseks vaheks võrreldes paari aasta taguse ajaga on aga seik, et müüjate diktaat on täielikult lõppenud ning nüüd otsustab ostja, millise hinnaga ja millist vara ta osta tahab. Varem oli ostja tihtipeale sundseisus ja tehing sooritati objektiga, mis parasjagu kätte saadi.
Siinkohal ka soovitused kinnisvaraotsijatele – praegu ei ole põhjust enam vara ostmist edasi lükata. Suurem hinnalangus on ilmselt määdas ning sobiva vara korral on mõistlik teha selle müüjale endale taskukohane pakkumine. Ka vara omanikud on endale teadvustanud, et küsitud hinnaga ei pruugi tehing teoks saada ning hinnaläbirääkimistel ollakse külaltki paindikud.
Kokkuvõtteks võib äelda, et Eesti kinnisvaraturul on müüjate keskne turg asendunud ostjatekeskse turuga, mis kätkeb endas kauplemisruumi, suurt valikut ning inimväärset kohtlemist müüjate poolt, mis kahjuks mingil hetkel suurte kasumite tagaajamise käigus kaduma kippus.
Allikas: Eesti Postimees, Kinnisvara lisa 19.september 2007