• Esileht

üle-eelmisel aastal, mis on tuntud kiiresti tõusvate kinnisvarahindade poolest, tehti kokku umbes 56 000 kinnisvaratehingut. Mõne päeva pärast saavad 328 inimest, kes mõnes neis osales, maksuametilt kirja, kuna on tõenäoliselt jätnud tasumata oma tollal müüdud korteri, maja või maalapi pealt teenitud summalt tulumaksu.

Maksuhalduri tähelepanu on pälvinud isikud, kes 2005. aastal ostsid kinnisasja lühikeseks ajaks, ootasid, et selle hind tõuseks, ning siis selle maha müüsid. Spekulandid. Nii jäi ameti hinnangul 328 inimese peale kokku laekumata hinnanguliselt 38 miljonit krooni. ‘Kirjade saatmise eesmärk on anda füüsilistele isikutele võimaluse viia ise füüsilise isiku tuludeklaratsioonis kajastatavad andmed kooskõlla maksuseadustega, suurendades seeläbi edaspidi laekumisi riigieelarvesse,’ ütles maksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja Egon Veermäe.

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht Andres Hall sõnas ameti tegutsemist kommenteerides, et spekulante see tõenäoliselt ei hirmuta. ‘Spekulantide arvule maksuameti aktiivsem tegevus kindlasti olulist mõju ei avalda, sest makse tuleb ju maksta teenitud kasumilt ja kui ikka on kasumit, millelt maksta makse, peab järelikult tegemist olema tasuva tegevusega,’ rääkis ta.

Hall lisas, et tõenäoliselt võtavad spekulandid kasutusele veidi paremini läbimõeldud ning loodetavasti seaduslikud maksude optimeerimise võtted.

Järgmise etapina on maksuametnikel kavas ette võtta kinnisvara müüvate või vahendvate juriidiliste isikute ning kinnisvara broneeringutega tegelenud isikute maksustamine.

Taust:
* 2005. aasta kevadel saatis maksu- ja tolliamet 1000 ettevõttele kirja, milles viitas võimalikule ümbrikupalga maksmisele neis ettevõtetes.
* Pärast kirja saamist võttis maksuametiga ühendust 302 ettevõtjat ning 495 ettevõtjat muutis oma maksudeklaratsioonis esitatavaid palgaandmeid.
* Täiendavalt laekub kirja saanud ettevõtetelt aasta lõpuni 47 miljonit maksukrooni.
äripäev
17.01.07

Vastavalt Uus Maa värskele kinnisvaraturu ülevaatele on Tallinnas valdav osa uusprojektidest hinnaklassis 30 000–35 000 krooni. Jõukamale kihile on mõeldud projektid Kakumäel, Pirital ja Nõmmel, hinnad algavad 35 000 kr/m². Peale uusarenduste Nõmme ja Mustamäe piiril käib hoogne ehitustegevus Põhja-Tallinnas ja linnalähedastes Rae, Saku ja Harku vallas, samuti Keilas.

Tartus jäävad kinnisvarabüroo Uus Maa andmetel keskmised uute korterite ruutmeetri hinnad 25 000–40 000 vahemikku. Tekkimas on terved uute korterelamute linnakud.

Et uut korterit osta, tuleb võtta laenu miljon krooni või rohkem. See eeldab netosissetulekuks vähemalt 20 000 krooni. Maksuameti eelmise aasta andmetel on selliseid inimesi Eestis vaid 22 369. Arendajatel tuleb ostjate leidmiseks täna juba vaeva näha.

Siin on valikuvõimalused neile, kelle sissetulek võimaldab juba tänavu uude koju kolida.

K: asukoht A: arendaja M: müüja V: valmimisaeg

Tallinn

Jõepargi korterelamu A: Süda Maja A: Süda maja, M: 1Partner Kinnisvara, Pindi Kinnisvara V: suvi

Läänemere tee 70 A: Euro Kinnisvaraarenduse Oü M: A&A kinnisvara, 1Partner Kinnisvara V: aprill

Koidu 2a A: TSM Projektijuhtimise Oü M: A&A Kinnisvara V: mai

Lutheri kvartal A: Oü Grove Invest M: Ober-Hausi Kinnisvara V: oktoober

Korterelamu Uus-Tatari 8 A: Koger Kinnisvara M: Koger Kinnisvara V: august–september

Kopliranna 27 A: Vaaderpass Oü M: 1Partner Kinnisvara V: suvi

Korterelamu Tina 7 A: Artig KV M: Artig KV sügis

Sipelgapesa elurajooni I etapp K: Mustamäe A: Koger Kinnisvara M: Koger & Partnerid V: kevad

Korterelamu Tehnika 117 A: Eke Expo M: Pindi Kinnisvara V: aasta algus

Kodukolde korterelamu K: Helme tn A: Kolde AS M: Arco Vara Kinnisvarabüroo II etapp

V: valmib septembris

Korterelamu Spordi tn 19 A: Kolle M: Arco Vara V: jaanuar

Katusekorterid Tondi 48 A: Rime Kinnisvara M: Rime Kinnisvara V: juuni

Korterelamud Lehe 27 ja 27a K: Kristiine A: Enegar M: Stendhal Kinnisvara V: märts ja november

Korterelamu-ärihoone Juhkentali 52 A: Permanent Arendus M: BREC Kinnisvara V: august

Paarismajaboksid Pika-liival K: Haabersti A: Poderi Kinnisvara M: Poderi Kinnisvara V: aasta algus

Sädeme paarismajad K: Haabersti A: Noltiko Oü M: Uus Maa Kinnisvarabüroo, Adelberg V: veebruar

Korterelamu Koidu 60-62/Komeedi 14 A: Dobromir M: Mikro Kinnisvara V: juuni

Korterelamu Räga 10 ja 12 K: Rannamõisa A: Gruss Invest M: Gruss Invest V: aprill

Hansuõue elurajooni II etapp K: Haabersti A: Artig Kinnisvara M: Artig Kinnisvara V: mai

Korterelamu Jõeküla tee 14 K: Haabersti A: Nordway Partner M: Eri Elamispindade kinnisvara V: juuli

Korterelamu Jõeoti tee 11 ja 13 K: Haabersti A: AS Karl M: Eri Elamispindade Kinnisvara

Tiskre-Hansu ridaelamud K: Tabasalu A: Kodumajagrupi AS M: Kodumajagrupi AS, 1Partner Kinnisvara V: suvi

Suur-Kaare tee ridamajad K: Tabasalu A: Rilanto Kinnisvara M: Rilanto Kinnisvara V: mai–juuni

Korterelamu Paldiski mnt 28a A: Gruss Invest M: Gruss Invest V: mai

Harjumaa

Kuldala elurajooni II etapp K: Rae vald A: Koger Kinnisvara M: Koger ja partnerid V: aasta algus

Eramud Liivamäe elamurajoonis K: Jõelähtme vald A: Fortem Arenduse Oü M: Uus Maa

Kuldala elurajooni III etapp K: Rae vald A: Koger Kinnisvara M: Koger & Partnerid V: sügis

Korterelamu Haabneemes K: Heki tee, Viimsi vald A: Seldam Invest M: Pindi Kinnisvara V: september

Paarismajaboksid Sauel Kadaka elurajoonis Knoke M: Pindi Kinnisvara V: jaanuar–märts

Ridaelamuboksid Sauel Kadaka elurajoonis A: Knoke M: Pindi Kinnisvara V: jaanuar–märts

Käli ridaelamud K: Kuusalu vald A: Patrick Kinnisvara M: Arco Vara V: juuni-juuli

Aruküla korterelamud K: Raasiku vald A: Oma Ehitaja M: Oma Ehitaja V: I etapp märts, II etapp sügis

Korterelamu Instituudi tee 3 K: Harku vald A: Polar Holding M: Rilanto Kinnisvara V: märts

Kesk-Kaare tee ridamajad K: Viimsi vald A: Rilanto Kinnisvara M: Rilanto Kinnisvara V: mai–juuni

Paarismajad Jõhvika 4 ja 6 K: Rannamõisa A: Rilanto Kinnisvara M: Rilanto Kinnisvara V: veebruar

Eramud Rõõmu 2, 6, 8, 10 Keila A: Rilanto Kinnisvara, Rilanto Kinnisvara V: veebruar

Eramud Laiakülas K: Altmetsa elamurajoon A: 1Partner Kinnisvara 1Partner Kinnisvara V: kevad

Kirsiaia kolmikmajad K: Viimsi vald A: Q Vara Qvara V: veebruar

Korterelamu Põhja 8a K: Keila vald A: YIT Ehitus YIT Ehitus V: oktoober

Kauri elurajooni III etapp K: Laagri, Saue vald A: Artig Kinnisvara Artig Kinnisvara V: sügis

Tartu

Korterelamu Pärna alleel A: Merko Tartu M: Ober Hausi kinnisvara V: veebruar

Korterelamu Raatuse 83 A: AS Kindlus Grupp M: AS Kindlus Grupp V: kevad/suvi

Korterelamu Vaba 46 A: Tootal Kinnisvara M: Tootal Kinnisvara V: juuli

Korterelamu Herne 51a A: Tootal Kinnisvara M: Tootal Kinnisvara V: august/september

Korterelamu Selleri 12 A: Tootal Kinnisvara M: Tootal Kinnisvara V: märts

Korterelamu Raatuse 82 A: YIT Ehitus M: YIT Ehitus V: oktoober–november

Korterelamu Lossi 21/23 A: Eesti Ehitusarenduse Oü M: Raar Kinnisvara V: kevad

Korterelamu Lepa 23 A: Eesti Ehitusarenduse Oü M: Raar Kinnisvara V: sügis

Ridaelamud Aruheina ja Lillevälja teel A: Tartu Kinnisvaraarenduse Oü M: Arco Vara V: alates juunist

Korterelamu Lepa 23 A: Eesti Ehitusarenduse Oü M: Raar Kinnisvara V: sügis

Korterelamu Raatuse 61 A: Kindlus Grupp M: Kindlus Grupp V: kevad/suvi

Korterelamu Tähe 28 A: Albatrek M: Albatrek V: juuni

Tähe Majad K: Tähe 105, Teguri 35 A: Baltic Furniture M: Uus Maa Kinnisvarabüroo V: juuli

Korterelamu Kalevi 37 Karlova A: Avanty Trade M: ERI Lõuna-Eesti Kinnisvara V: mai

Tartumaa

Kõrvekülas Hariduse 2 ja 4 A: Tartu Kinnisvaraarenduse Oü M: Tartu Kinnisvaraarenduse Oü

Kaasiku kortermajad K: Kaasiku 1a A: Estonian Building Invest M: Estonian Building Invest V: aasta algus

Ridaelamud Salu elurajoonis K: Luunja vald A: Humala Invest M: Friis Kinnisvara V: august

Märja korterelamu K: Keskuse 16, Märja asula A: Tartu Kinnisvaraarenduse Oü M: Friis Kinnisvara V: märts

ülevälja paarismajad K: ülenurme vald A: Treede Ehitus M: Treede Ehitus V: märts

Keldriaugu elamurajoon K: Luunja vald A: AP Kinnisvara M: AP Kinnisvara V: kevad

Vikerkaare kortermajad K: Luunja vald A: Nordeks Arendus M: BRC Kinnisvara V: suvi

Pärnumaa

Hirvepargi elamurajoon A: Oü Saarte Investeering M: A&A Kinnisvara V: veebruar

Krundid Kullimännikul, Valgeranna villad A: Oü Valgeranna Villad M: LVM Kinnisvarabüroo V: kevad

Puti elamurajoon K: Sauga vald A: AP Ehitus M: AP Kinnisvara V: sügis

Pärnu

Külaliskorterid Seedri 4 A: Oü Hotell Pärnu M: LVM Kinnisvara

Päikesekodu korterelamu A: Sunplus Arco Vara V: juuni

Kohtla-Järve

Korterelamu Aru tn 3 A: As Benevar M: Uus Maa Kinnisvarabüroo V: märts

Saaremaa

Kolmepereelamu Roomassaare elamupiirkonnas K: Vikerkaare 5 A: ATK Ehitus-Invest M: Uus Maa Kinnisvarabüroo V: II kv

Vallimaa 26 K: Kuressaare A: Nevilar Saare Partner Kinnisvara V: veebruar

Haapsalu

Korterid Posti tn 41a A: Haapsalu Tü M: Arco Vara V: juuni

Korterelamud Kastani elurajoonis A: Kastani Kinnisvara M: Arco Vara V: september

Suur-Mere 20 korterelamu A: Suurmere Oü M: Arco Vara Kinnisvarabüroo V: juuli

Jõgevamaa

Korterelamu Mustvees Peipsi rannikul A: Oü Epitome M: Arco Vara Tartu esindus V: mai

SL õhtuleht
12.01.07

 

Kinnisvara viimaste aastate hinnatõuse mõõdetakse mitte enam protsentides, vaid kordades. Paljuski on see tingitud ehituse kallinemisest. Vara kasutuskuludel, ehituskuludel ja kinnisvara hinnal (väärtusel) on väga palju ühist, seega tuleb valmis olla vara kasutuskulude (sh eluasemekulude) jätkuvaks hinnatõusuks.

Vara kasutuskulud ja väärtus sõltuvad suuresti ehituskvaliteedist, kuid mitte ainult. Kinnisvara ostmine on sageli tehing kotis oleva põrsaga – ehituskvaliteet selgub alles aastaid hiljem. Vara väärtust mõjutab ka korrashoiu ja hoolduse kvaliteet, millega on võimalik ehitus- ja projekteerimisvigu süvendada või leevendada. Kinnisvaraturul osatakse järjest enam väärtustada kvaliteetset vara, mille korrashoiu kulud on kontrollitavad, seega on kuludel ja väärtusel otsene seos: mida suuremad kulud, seda madalam väärtus.

Vara kasutuskulude all mõistetakse enamasti mõõdetavaid kulusid. Kinnisvara pole võimalik kasutada kütte ja elektrita, mistõttu nende teenuste eest maksmine on meile enesestmõistetav. Kuid kasutuskulude alla mahub teisigi kulusid, mida on raske mõõta, kuna need on seotud mitte mingi konkreetse ressursi tarbimisega, vaid teenusega, st kellegi teise tääjõu ja professionaalsuse sisseostmisega. Just nende kulude kasvuks peamegi valmis olema.

Teame, et uue autoga tuleb käia pidevalt hoolduses, garantii säilimiseks on see kohustuslik. Kasutatud auto ja kinnisvara puhul ei nõua seda keegi. Autotootja annab garantii vähemalt kolmeks aastaks. Ehitaja garantii on vaid kaks aastat. Iga auto kapotil on tootja logo kui visiitkaart, kuid ehitised jäävad paraku anonüümseks. Ehitajal ja projekteerijal on pärast garantii lõppu ükskõik, kuidas kasutaja end tema toodetud kinnisvaras tunneb.

Kui auto vajab puuduliku hoolduse tõttu remonti, mõõdame kulusid enamasti kümnetes tuhandetes. Kinnisvara puhul võib kulu ulatuda sadadesse tuhandetesse. Kas meil omanikena on see raha tagataskus olemas, kui midagi peaks juhtuma? Kas oskame kulusid ja kinnisvarahooldust planeerida? Enamik ei oska ega peagi oskama, selleks on olemas spetsialistid – kinnisvara haldajad. Nemad annavad nõu, mida millalgi hooldada, parandada, asendada ja kuidas seda kõige soodsamalt teha. Kas oskame neilt seda nõu küsida või eeldame haldajalt vaid näitude ja arvete edastamist? Kas oskame haldaja tääd hinnata?

Järjest enam hakatakse mõistma kinnisvara professionaalse haldamise vajadust ja nõudlus haldusteenuse järele kasvab. Kui kasvab nõudlus, tõuseb ka hind. Hinnatõus ongi juba alanud – näiteks koristusteenuste hinnad on aastatagusega võrreldes ligi kaks korda tõusnud. Aeg maksab – ju on see esimene koht, kus on mõistetud, et ise tegemise asemel on mõistlik (ja odavam) tää sisse osta.

Hind ei tõuseks nii kiirelt, kui ka teenuse pakkumine kasvaks, paraku ei paista seda kuskilt. Vastupidi: ehitussektoris on tääjõukriis, seetõttu on märkimisväärne osa haldus- ja hooldustääjõust liikunud sinna. Need, kes on jäänud, dikteerivad täätingimused – nõuavad suuremat tasu. Seegi kinnitab mõtet, et teenuse hinnatõus on paratamatus.

Millised on meie valikud kinnisvaraomanikena? Halduseta ei saa hoonet korras hoida, laguneva vara väärtus langeb. Ise hallata on mõtet vaid siis, kui meie asjatundlikkus on teenusepakkuja omast suurem ja täätund odavam. Enamikul see nii ei ole, seega on ainus võimalus haldusteenus sisse osta ja maksta küsitud hinda.

Tark ostja otsib alati soodsamaid alternatiive, kuid mis on kinnisvara haldamisteenuse puhul soodsuse kriteerium? Eelkõige ikkagi kvaliteet. Usaldame ju haldajale oma kõige kallima materiaalse vara, mille väärtust ta aitab meil hoida. Reegel ‘ainult rikas võib osta odavaid asju’ kehtib ka kinnisvarateenuste turul.

Veronika Ilsjan
kinnisvarakonsultant, Oü HSD Property Concept

äripäev
04.01.2007

 üks osa Eestis elavaid inimesi oli laenuvõimelised ja nad otsustasid võtta eluasemelaenu. Teine osa sai tääd nende jaoks vajalike majade ja korterite ehitamisel. Ehitustäälised teenisid hästi ja muutusid ise laenuvõimelisteks. Neil endil tekkis võimalus võtta eluasemelaenu ja nad kasutasid seda võimalust. Suure osa riigi elanike prioriteediks muutus uute eluasemete soetamine, mis tingis kinnisvara- ja ehitushindade kiire tõusu. Kiirelt tõusnud kinnisvara väärtus võimaldas laenata ka tarbimiseks ja muuta oma elujärg praktiliselt üleää nüüdisaegse heaolu-tarbijaühiskonna sarnaseks. Suurtarbimine tõi kaasa paljude ettevõtete käibe suurenemise ja sealt ka majanduskasvu – ehk sisenõudlusel põhineva majanduse arengu.

Mis saab edasi? Analüütikud ennustavad, et aastal 2007 tuleb müüki vähemalt 5000 uut korterit. Kardetakse, et ei jätku piisavalt laenuvõimelisi kliente ja kinnisvara hinnad hakkavad kukkuma. Kui hinnad ka ei lange, siis nõudluse kahanedes ei ole vähemalt vaja ehitada uusi kortereid ja maju. Kõigile ehitajatele pole enam tegevust ja seetõttu ka sissetulekut. Pole enam millestki tagasi maksta laene ning ka tarbimine tuleb kokku tõmmata. Kui pangavõlglasi tekib palju, siis näeme varsti Eestis esimest korda suuremahulist kinnistute sundmüüki.

Oluliselt kahaneb sisenõudlus – see, mis meie majandust on viimastel aastatel üles kütnud. Kui väheneb ettevõtete käive, siis pole ka raha, mida palkadeks välja maksta. Mis sest, et palgad on paberil suured. Neil, kes majandusbuumi harjale ujuda ei suutnud, pole ka enam väljavaadet uut elamispinda soetada.  Oluliselt kahaneb elanikkonna võime igapäevaselt tarbida ja varasid soetada. Tulemuseks on ostujõuetus.  Arvestada tuleb ka sellega, et hinnad tõusevad iga päevaga.

ühesõnaga kokkuvõtvalt: ehitasime teineteisele elamispindu ja selle tegevuse käigus leidsime võimaluse ohtralt tarbida ja laenata. Kui aga majad ja korterid valmis, siis tuleb mõelda, mida tegelikult edasi teha ja kuidas raha teenima hakata. Kui head edasimineku varianti ei leia, siis lõhkeb ka kinnisvaramull.

Palgareform on hetkel ainuke reaalne ja käegakatsutav majanduspoliitiline meede, mis võimaldab meil leida variante ka pärast eluasemete valmis ehitamist ja laenulimiidi täis laenamist täisväärtuslikult edasi elamiseks. Palgareform tagab ettevõtluse arengu, sest motiveerib täätajaid ennast arendama ja väärtustab teadmistel põhineva, Euroopas konkurentsivõimelise tääjõu. Palgareform loob reaalse keskklassi, sest võimaldab inimestel koguda vara ning vabastab nad sundseisust elatada ennast laenudest.

Palgareform aitab inflatsiooni kontrolli all hoida ja euro kehtestamisele lähemale jõuda, sest palgad avaldavad hinnatõusule tarbimislaenudega võrreldes vähem survet.  Palka on võimalik ka investeerida ja säästa. Tarbimiskrediiti säästa ja pikaajalisteks investeeringuteks kasutada ei ole võimalik – järelikult tuleb tarbimislaen kohe ja mõtlematult sirgu lüüa. Siit tulebki oluline vahe.

Laenu võtmine ja elamufondi kiire väljaarendamine on vajalik, kuna inimestel on õigustatud ootus inimväärsele elule Euroopa Liidu liikmesriigis. Et laenud ega saavutatud inimväärne elu liiga lühikeseks ja näiliseks ei osutuks, selleks tuleb hoolitseda, et Eesti inimeste sissetulekud suureneksid ja see sissetulekute kasv oleks rajatud jätkusuutlikkuse vundamendile.

Aru tuleb saada sellest, et meie majandus on nagu arenev laps. Kui on saavutatud üks arengutase, siis tuleb hakata püüdlema teise poole. Kui gümnaasiumiharidus on käes, siis tuleb hakata omandama kõrgharidust. Kui eluasemed valmis ja laenud kaelas, siis tuleb kiirelt käima saada ekspordisuutlik teadmistel baseeruv teenuste osutamine ja tootmine. Laps vajab ülikoolis toime tulemiseks märksa rohkemaid sisendeid kui gümnaasiumis. Eesti vajab järgmisel arenguastmel palgareformi.

Kui laps ei lähe ülikooli kohe pärast gümnaasiumi lõpetamist, siis hiljem on seda sammu juba palju raskem astuda. Astumata jätmine võib tähendada allakäiku. Eesti peab suutma jätkata oma majanduse konkurentsivõime tõstmist täna ja kohe. Sellest tulenevalt on vajalik palgareform läbi viia täna ja kohe. Muid majanduspoliitilisi meetmeid, mis tagaksid palgareformiga võrreldava efekti sama kiire aja jooksul, pole olemas. Majanduse omapead jätmine ilma suunava majanduspoliitikata on võrreldav lapse viskamisega tänavale koos tema äralõikamisega kõigist hariduse- ja karjääriperspektiividest.

Autor: Edgar Savisaar (majandus-ja kommunikatsiooniminister

Eesti Ekspress
21.12.2006

Nii sisenes Soome kinnisvarakonsultatsiooni firma Catella andmetel aastatel 2001-2005 Soome kinnisvaraturule 31 märkimisväärse suurusega välisinvestorit, 2006. aasta sügise seisuga oli veel lisandunud 11. Peaaegu kõik neist on Soome ka pidama jäänud.

Suurte investorite võim
Kui kuni eelmise aastani oli tehingute maht kinnisvara investeerimisturul suurusjärgus 2-3 miljardit eurot, siis 2006. aastalt oodati mahu kasvamist 5 miljardi euroni. Siinkohal on silmas peetud seda osa turust, mis on seotud kontorite, kaubanduspindade, tootmis- ja laopindadega ning hotellidega.

Elamispindasid ei ole hulka arvatud. Välismaiste investorite osakaal turul on kasvanud 70 protsendini. Iseloomulik on ka see, et üle poolte tehingutest on seotud kinnisvaraportfellidega.

Otse loomulikult on seeläbi üksikobjektide osakaal turul vähenenud ja seeläbi võib väita, et üha suurem osa kinnisvaraobjektidest koondub suhteliselt väikese hulga suurte investorite kätte.

Soome areng on ühtlasem

Soomes on üle 60 protsendi kinnisvarturu käibest on seotud Helsingi piirkonnaga. ühest küljest on see küll kõrge näitaja, kuid Eestiga võrreldes on pigem põhjust väita, et kiire areng on Soome puhul omane siiski ka mitmele teisele kasvukeskusele ehk siis pealinnakesksust on oluliselt vähem. Enamik Soome välismaistest kinnisvarainvestoritest on Eesti oludes tundmatud.

Kõige enam, kokku kümmekond erinevat investorit on Saksa taustaga, investoreid on rohkem ka Suurbritanniast, Taanist ja Ameerika ühendriikidest. Naaberriikidest Norrast ja Rootsist on Soome turule tulnud ainult üksikud investorid. Soome turg on atraktiivne eelkõige tänu oma korrastatusele ja läbipaistvusele.

Renditootlus on kiirelt langenud ja oli Catella andmetel 2006. aasta sügisel parimate objektide puhul keskmiselt 5,3 protsenti. Vaatamata kiirele langusele võib tõdeda, et Eesti tootlus on tasemelt jõudnud Soomele väga lähedale. Omamoodi huvitav situatsioon on tekkinud aga seoses võõrfinantseerimisega.

Kuna Euribor on viimasel ajal erinevalt renditootlusest hoopis tõusnud, siis on laenuintressid jõudnud suhteliselt lähedale tootluse näitajatele. See on kasvatanud huvi eelkõige suuremate linnade äärelinnades ja väiksemates linnades paiknevate objektide vastu, kus tootlused on kõrgemad ja mille puhul laenuraha kaasamine annab mõnevõrra võimsama efekti.

Soome puhul on laenuraha osakaal tehingute puhul tavaliselt 70-80, mõnikord ka kuni 90 protsenti. Soome oma firmad on investeerinud näiteks Rootsi turule, kus tootluse tase on Soomega suhteliselt sarnane. Viimase aja arengute hulka kuulub ka see, et tüüpilised institutsionaalsed investorid on sisenenud arendusturule.

Tõsi, nende projektid on pigem sellised, kus riskid on viidud miinimumi, st reeglina on tegemist nn sale-and-lease-back tüüpi ettevõtmistega, kuid sellele vaatamata võib täheldada teatud hoiakute muutumist.

Turu suurus mõjutab

Nii Soome kui tegelikult ka terve Euroopa puhul on kommertskinnisvara turg siiski suhteliselt kasutajakeskne. Euroopas tervikuna omavad kasutajad ca 70 protsenti kinnisvaraobjektidest ehk siis potentsiaalne investeerimisturg selles osas on ca 30 protsenti. Soomes on omakasutuse osakaal pigem veelgi suurem, kuigi trend on selle vähenemise suunas. USA puhul on need suhted Euroopaga võrreldes vastupidised.

Kas Soome areng selles valdkonnas on Eestile oluline? Kindlasti ei astu Eesti täpselt sama rada määda, kuid üldised trendid on suhteliselt sarnased. Seega võib kindlasti oodata lähiaastatel ka Eesti puhul sarnast arengut.

Kuigi võib prognoosida välisinvesteeringute kasvu, siis vaatamata sellele on tegemist teistsuguste mastaapidega ja Soomega sarnane huvi ulatus ei ole Eesti turu mahte arvestades paraku võimalik.

Postimehe lisaväljaanne Kinnisvara
10.01.07

«Endiselt on eestlastel vähem elamispinda inimese kohta kui meie naabritel põhjamaades ja mujal Euroopas ning see tingib ka elamispindade vahetamist. Tahetakse avaramat ja kvaliteetsemat pinda.»

Milliseks täpsemalt kujuneb uus aasta kinnisvaraturul? Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman, Arco Vara kommunikatsiooniassistent Anu Võlma, Ober-Hausi turundusosakonna juht Katrin Klein-Näppi ja Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Annika Jakobson usuvad üksmeelselt, et ees ootab rahulik, mõõduka hinnatõusu aeg.

Hinnamuutused

Anu Võlma, Arco Vara n Kinnisvara hindade osas on oodata stabiilset aastat, mida iseloomustab mõõdukas hindade kasv.

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara n Meie prognoosime rahunevat turgu – hinnad ei lange, kuid samas jääb ka kiire turutõus minevikku. Tugev tõusupotentsiaal on aga väiksemate linnade elamukruntide puhul, samuti maamajadel ja originaalsetel talukohtadel.

Katrin Klein-Näppi, Ober-Haus n Ennustamine ei ole tänuväärne tää ja keegi ei julge äelda, mis juhtub hindadega. Arvata on, et väike hinnatõus siiski tuleb: 5–10%. Imelist kinnisvaratehingutest kasulõikamise aega Eestis, eelkõige Tallinnas ja teistes suuremates linnades küll ei julge lubada. Väikearendajad on veidi tagasi tõmmanud, sest oodatud kasumit ei tule.

Korterid

Anu Võlma, Arco Vara n Tüüpkorterite pakkumismaht hakkas määdunud aastal turul suurenema ning suureneb ilmselt mõnevõrra veel käesolevalgi aastal. Senise soodsa majandussituatsiooni jätkudes ei näe me põhjust tüüpkorterite järsuks hinnalanguseks, pigem prognoosime hindade stabiliseerumist – need kas jäävad samale tasemele, kus nad on, või tõusevad pisut.

Läbimõeldud uute kortermajade projektidele jätkub kindlasti nõudlust, mistõttu uutele korteritele prognoosime mõõdukat hinnakasvu. Nõudlus jääb püsima nii kesk- kui ka äärelinnas paiknevatele uutele korteritele.

Annika Jakobson, Uus Maa n Tallinnas ja Tallinna lähipiirkondade korterite turul on oodata suhteliselt stabiilset perioodi. Keskmiseks hinnatõusuks 2007. aastal prognoosime eri piirkondades kuni 10%.

Eramud ja krundid

Anu Võlma, Arco Vara n Suur nõudlus püsib sel aastal eramajade ja eramukruntide sektoris. Kuna nimetatud sektor läbis määdunud aastal märkimisväärse hinnatõusu, siis sel aastal hinnad nii järsult enam ei tõuse. Mõõdukat hinnatõusu prognoosime tervikliku infrastruktuuriga piirkonnas asuvatele ja kõrghaljastusega kruntidele ning väljakujunenud elamurajoonides (Pirita, Nõmme) pakutavatele kruntidele ja eramutele.

Annika Jakobson, Uus Maa n Elamumaa ja elamute turul on oodata stabiilset aastat. Hinnakorrektsioone (nii korterite kui ka maade-majade puhul) allapoole võib olla objektidega, mille asukoht ja seisukord ei ole vastavuses müügihinnaga.

Katrin Klein-Näppi, Ober-Haus n Eliitrajoonid, nagu Merivälja ja Nõmme, ei kaota kohe kindlasti oma hinnas ja nõudlus nende järele on väga suur. Näiteks ootavad paljud n-ä heade majade turule tulekut. Nõudlus on endiselt suur.

Põllule müügiks ehitatud majade müügiaeg pikeneb. Suurarendajatel on parem positsioon, sest koos rajoonidega arendatakse välja ka infrastruktuur.

Laenud

Katrin Klein-Näppi, Ober-Haus n Kui vaadata üldist Eesti majanduskasvu, jälgida Eesti kommertspankade prognoose ja Euribori liikumist, siis võime väita, et edaspidi väljastatavad kodulaenud ja igakuused laenumaksed tõusevad ja saavad olema n-ä kallimad. Ehitusmaterjalide hinnatõus aitab kallineda ka kinnisvaral.

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara n Kui praeguseks on müügiperioodid oluliselt pikenenud ning pangad peavad kõrgete hindade tõttu üha rohkem laenusoovijatele eitava vastuse andma, siis usutavasti olukord aasta teises pooles tänu pidevale palgakasvule muutub ning paljud praegu soovitud laenukünnist mitte ületavad inimesed saavad taas võimaluse endale soovitud eluase soetada.

üüriturg

Annika Jakobson, Uus Maa n Prognoosida võib ka korterite üürituru aktiivsemaks muutmist.

Büroo- ja kaubanduspinnad

Anu Võlma, Arco Vara n Büroopindade arendustegevus on liikumas üha enam äärelinna poole, büroopindade üürihinnad võivad pikemas perspektiivis tõusta, põhjuseks maa- ja ehitushindade tõus.

Kaubanduspindade turgu iseloomustab ka sel aastal koondumine suurematesse keskustesse.

Annika Jakobson, Uus Maa n Büroopindade turul on südalinnas nõudlus jätkuvalt kõrge, selles piirkonnas on ka üürimäärad tõusuteel. Büroopindade arendus suundub kesklinna lähipiirkondadesse. Suureneb nõudlus müügi eesmärgil arendatud büroopindade järele. Kaubanduskeskused tegutsevad ka sel aastal 0% vakantsiga, pinda kaubanduskeskusesse on raske saada ning sellest tulenevalt tõusevad ka üürid.

SL õhtuleht
12.01.07 

 

Ekspressi jõulunumbris kirjutab minister Edgar Savisaar, kuidas tõkestad kinnisvaramulli lõkemist. On vaja palgareformi, mis tooks kinnisvaraturule juurde palju lahtist raha – korterid müüdud ja kõik õnnelikud.

Ma ei tea plaanimajandusest nii palju kui minister Savisaar. Raske on ette kujutada, mida palgareform võiks tähendada. Turumajanduses on palgad üldiselt reguleeritud tääandja ja täävõtja vahelise kokkuleppega. Aga see selleks, tähtsam küsimus on, kas kinnisvaraturg võib kaua hoida hindu ülikõrgetena.

Nii kummaline kui ka see pole, kuid Eestis on kinnisvara suhteliselt kallim kui näiteks Soomes. Soomlase keskmine palk on umbes 2700 eurot kuus. Statistika keskbüroo andmetel oli määdunud aastal kinnisvara (elumajad, korterid) keskmine hind Soomes umbes 1800 eurot ruutmeetri kohta. Eestlase keskmine palk on umbes 8500 krooni kuus. Elamupinna ruutmeetri keskmine hind Eestis paistab olevat 17 000 – 20 000 krooni ringis. Tõsi, Helsingis või Tallinnas ei saa selle summaga enam midagi.

Täpne võrdlus eeldaks tulumaksu mahavõtmist, sotsiaaltoetuste lisamist ja veel mõningaid detaile, aga ärme nii kaugele lähe. Ilma nendetagi on näha, et soomlane saab ühe ruutmeetri kätte kolme nädala brutopalga eest. Eestlasel on vaja rügada selleks kaheksa-üheksa nädalat. Siit võib järeldada, et Eestis on kinnisvara suhteliselt kolm korda kallim kui Soomes. See võib olla Euroopa rekord.

Eesti kinnisvarahinnad on klassikaline näide spekulatsiooni mõjust hindadele. Spekulandid ostavad, sest hinnad tõusevad. Hinnad tõusevad, sest spekulandid ostavad.

Ent mis juhtub siis, kui kinnisvara hinnad langevad 10-20 protsenti?

Esimesena kaovad välismaalased

Esimeste seas kaovad Eesti kinnisvaraturult välismaised spekulandid. Nad lähevad sellepärast, et hinnad on juba laes. Kes investeeris kaks aastat tagasi, teenis kapitalile juurde 100 protsenti, aastane investeering tõi 50 protsenti. Välismaa spekulant teab, et rohkem paluda on ülbus, mille eest jumalad karistavad.

Osa jätavad Eesti kinnisvaraturu ka seepärast, et eurot niipea kasutusele ei võeta. Mingil põhjusel usutakse, et euro tulek tõstab kinnistute hindu.

Kuhu nad oma rahaga lähevad? Järgmised riigid võiksid olla näiteks Rumeenia ja Bulgaaria. Hinnad on seal veel madalad ja on oodata, et Euroliidu liikmelisus tõmbab hinnaralli käima. Uutes maades leidub uusi lolle, kes ratsa rikkaks saada soovides ei pea paljuks seda, kui elamine läheb aasta jooksul poole kallimaks.

Välismaa spekulantide lahkumine ei kukuta hindu ehk veel märgatavalt. Nende käes ei ole eriti palju kinnisvara, aga teisest küljest on Eesti turg päris õhuke. Mõnisada uut objekti turul paistab välja nagu suur pakkumise lisandumine, mis teadupoolest alandab hindu.

Järgmiseks lahkuvad turult Eesti spekulandid. Hinnakorrektsioon allapoole annab mõista, et kätte on jõudnud lõikusaeg ning on viimane hetk oma tää viljad realiseerida. Nüüd ilmub turule rohkesti vabu pindu. Kinnisvaraarendajad on paar aastat rääkinud rõõmusõnumeid: korterid ostetakse juba enne, kui kopp maasse lüüakse. Keegi ei osta endale niiviisi kodu. Need korterid on soetatud hinnatõusu ootuses.

Selles faasis tuleb juba markantsem hinnalangus. See jällegi kiirendab müümist, mis langetab hindu edasi. Loll nõiaring, aga mis teha? Kiired m&u uml;üjad võidavad, aeglased saavad vastu pükse.

Aga lihtrahvas?

Spekulantidele tulevad kiired ajad, aga kas see puudutab kuidagi ka tavainimest? Maksad pisitasa oma pangalaenu ja elad edasi. Kui korter või maja ei ole müügiks, vaid koduks, siis peaks olema ju ükskõik, kas hinnad tõusevad või langevad.

Kahjuks see nii ei ole. Ilma probleemideta saavad elada need, kellel on päritud või kinni makstud elamispind. Pangalaenu abil elamise soetanud inimesed on plindris, mille suurus sõltub maja või korteri soetamise ajast. Mida hiljem, seda hullem.

Palju räägitud intresside tõus ei ole suurim mure. Küll võlgnik kusagilt kokku kraabib need mõned sajalised, mis tuleb intressideks juurde maksta.

Lugu on hoopis teine siis, kui kinnisvara hind kukub näiteks poole võrra. Praegu ei peeta seda üldse võimalikuks, aga mis tahes hind, mis on spekulatiivselt üles aetud, võib igal hetkel kukkuda tasemeni, mis kajastab pigem reaalmajandust kui spekulandi ootusi ja lootusi. 

Oletame, et kodanik X ostis korteri kahe miljoni krooni eest. 200 000 krooni ajas ta kokku oma säästudest ja laenas sugulastelt. Kui 10 protsenti elamu hinnast oli käes, laenas pank puuduva 1,8 miljonit. Mis saab siis, kui korteri turuhind kukub 50 protsenti ehk antud näite puhul ühe miljoni peale?

Panga kohustus on hoida oma aktsionäride vara. Seega tahab pank lisatagatist 800 000 krooni väärtuses. Kõlbab teine kinnisvara või siis näiteks vanaonu käendus juhul, kui vanaonul on vähemalt 800 000 krooni eest likviidseid varasid.

Pank võib tulla kliendile vastu näiteks maksuaegade pikendamisega, aga laenu tagatis on see, mille suhtes pank määndusi teha ei saa. Soomes läks lama ajal mõni pankur isegi trellide taha lihtsalt sellepärast, et ei hoolitsenud piisava tagatise olemasolu eest.

Kui lisatagatist ei leidu, võtab pank kinnisvara endale ja paneb müüki. Sellest veel ei  piisa. Kui pank on müünud pinna, ütleme, ühe miljoni eest, jääb kodanik X ikka veel võlgu 800 000 krooni, mida pank jahib kas või kodaniku elu lõpuni.

Aga see ei ole ju võimalik? On küll. Soomes juhtus aastatel 1989-1991 niimoodi üle 100 000 perekonnaga. Mõned neist maksavad seda võlga siiani.

Stsenaarium on must ja veel mustemaks läheb, kui hakatakse mõtlema näiteks sellele, kui palju on väikeettevõtlust rahastatud just ettevõtja isikliku kinnisvara tagatisel.

Millal siis krahh tuleb?

Naljatades on äeldud, et ennustamine on raske tää, eriti tuleviku ennustamine. Selged ohu märgid on igal juhul olemas. Kinnisvarahindade langus on juba alanud, aga veel me ei tea, kas see on krahhi algus või väiksem korrektsioon.

Novembri lõpus teatas Rootsi pank SEB, et loobub kogu oma kinnisvarast Baltikumis. Kinnisvara hulgas on 47 ehitist, kuhu SEB tahab jääda rentnikuks, ning 16 muud kinnistut, millest tahetakse vabaneda. Kas oskame siit lugeda vihjet, et pank ootab suurt kinnisvarasadu oma sülle?

Pangad armastavad kinnisvara tagatisena, aga mitte omandina. Lama tegi Kansallis-Osake-Pankkist (nüüd osa Nordeast) ühe suurima kinnisvaraomaniku Soomes. Suurt tulu sellest ei tõusnud, vaid pank pidi maksma kütte, valve ja hoolduse eest. Panga aktsia kukkus bärsil 25 margalt 1 margani, kuid keegi ei tahtnud osta aktsiaid isegi nii odavalt. Sisuliselt oli pank pankrotis, aga riik p äästis selle (ja teisi panku ka) maksumaksjate rahaga.

18. detsembril leppisid Baltimaade ja Rootsi keskpangad omavahel kokku, kuidas hakatakse ohjeldama suurt majanduskriisi, kui see peaks tulema. Tuletõrje olemasolu ei eelda tingimata tulekahju, aga võib ju alati küsida, et miks just nüüd. Miks mitte näiteks aasta tagasi?

Sellele kõigele lisanduvad veel mitmed välistegurid. Näiteks Lätis paistab olukord kinnisvaraturul olevat sama hull kui Eestis. Krahh Lätis laieneks kiiresti Eestisse, sest meie kinnisvaraturud on osalt lõimunud. Samad spekulandid, samad pangad.

Kinnisvarakrahhi puhul kaotavad paljud, aga mitte kõik. Kui arendajal või ehitajal on kasutada vaba kapitali, võib ta rõõmsalt poole hinnaga osta tagasi majad, mis äsja kallilt maha müüs. ükski hinnalangus ei ole igavene.

Loo autor on Soome ajalehe Kaleva
siinne korrespondent. Ta on elanud
Eestis aastast 1992.

Eesti Ekspress
04.01.2007 

 

Viisteist aastat tagasi lõppes Kadaka aiandis tomati-, kurgi- ja lillekasvatus. Paljud endised kasvuhooned täitusid kõikvõimalikku välismaist nodi müüvate kaubitsejatega.

Kadaka turg muutus tõeliseks tõmbenumbriks nii kohalikele inimestele kui Soome st tulnud turistidele. Nüüd kerkib samale kohale uus elamupiirkond.

Kadaka Aiandi AS ning NCC Ehitus ehitavad linnavalitsuses heaks kiidetud detailplaneeringu järgi Kadaka, Mustamäe ja Tammsaare tee vahelisele 23,7 hektari suurusele maa-alale rohkem kui 1000 korterit.

Juhtmõte rohelus

NCC Ehituse arendusdirektor Priit Aer ütles, et päris ehituseks läheb järgmise aasta märtsis, korterite plaanid ja hinnakiri saavad avalikuks jaanuaris-veebruaris.

Ruutmeetri hinna kujundamisel lähtub NCC oma konkurentide pakkumistest Mustamäel. Kokku kulub kogu piirkonna valmimiseks kuus kuni kümme aastat.

Aeru sõnul saab uue elamupiirkonna üheks juhtmõtteks rohelus ja inimsõbralikkus. Lahtiseletatult tähendab see, et erinevalt paljudest teistest elamurajoonidest ei hakka elanike autod majade ümbrust ummistama.

Sõidukite hoidmiseks ehitatakse elamute soklikorrusele parklad, seega jäävad ära suured asfalteeritud parkimisplatsid.

Vabale alale majade ümber tulevad mänguväljakud, kõnniteed, istepingid ja muud inimestele mõeldud rajatised.

«Kui inimene oma korteri aknast või rõdult välja vaatab, siis näeb ta ümberringi korrastatud ja silmarõõmu pakkuvat ruumi, mitte lõputuid parklaid ja autosid,» ütles Aer.

Ta lisas, et kogu piirkonna haljastusprojekti on teinud üks Eesti paremaid maastikuarhitekte ülle Grišakov Kivisilla osaühingust.

Kuna Kadaka aiandi piirkonna väljaehitus võtab kuni kümme aastat aega, on Aeru sõnul praegu raske ütelda, kui palju kõik see kokku maksma läheb.

Kasvuhooned jäävad

Lõpliku investeeringu suurus sõltub ehitus- ja kinnisvarahindadest lähiajal. Vähem kui miljardi krooniga aga Aeru kinnitusel küll hakkama ei saa. Elamuehituse rahastamise korraldab NCC Ehitus.

Rabaküla arhitektuurse ideekonkursi võitnud KOKO Arhitektide Oü kavatseb endise aiandiala hõngu säilitada. See tähendab, et vanad kasvuhooned küll lammutatakse, kuid asemele ehitatakse uued ning need moodustavad majade vahel omapärase kaetud õueala ja lehtla.

Moodsatesse klaashoonetesse tahetakse lastele rajada liivakastid, rulakausid ja rulluisurennid ning täiskasvanutele istumiskohad, kus tuulise ja vihmase ilmaga saaks aega viita.

Mänguväljakud on ette nähtud ka parkimiskorruste peale. Ala läbiva promenaadi äärde jäävad pallimänguplatsid.

Kogu piirkond tahetakse välja ehitada nii, et Kadaka tee äärde tulevad büroo- ja ärihooned.

Nende taha, praeguse katlamaja korstna ümber kerkivad 12–14-korruselised tornelamud, mis on üksteise suhtes pääratud, et tagada võimalikult ilus väljavaade kõigist korteritest.

Kokku rajatakse Rabakülla kaheksa erinevat tüüpi kortermaju, kõige rohkem neist seitsme- või kaheksakorruselisi, mille katusele saab kujundada rohelise terrassi.

Allikas: Postimees

© 1994-2019 EKFL | Privaatsus