Kuu: august 2007

Kesklinna, Kristiine, Nõmme ja Pirita linnaosas vähenes kahetoalise korteri ruutmeetrihind statistikaameti andmeil juba tänavu esimeses kvartalis allapoole aastavahetuse taset. Kesklinnas oli langus 38 000 kroonilt 35 900-le, Kristiines 28 100-lt 26 900-le, Pirital 34 500-lt 31 600-le ja Nõmme korterite hind langes juba mullu teisest kvartalist 25 600 kroonilt tänavu esimeseks kvartaliks 23 600 kroonile.

Uus Maa Kinnisvarabüroo teise kvartali ülevaade kinnitas, et hinnad on poole aastaga langenud viis kuni kümme protsenti.

Firma turundusjuhi Tiina Sheini kinnitusel on selle aasta seitsme kuuga eluruumide pakkumine kasvanud poole võrra. Määdunud aasta lõpus tehtud kokkuvõttes hindas firma aastaseks pakkumiste juurdekasvuks sada protsenti.

Ostjad eelisseisus

Pindi Kinnisvara juhi ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul on aastaga enam kui kahekordistunud pakkumine andnud ostjaile võimaluse valida. «Seda võimalust pole kaua olnud, alles hakatakse taipama, et hinda saab kaubelda.»

Peale korteriomanike on hindu alandama hakanud arendajadki. «On neid, kes seda ei tee, kuid kui korteri müümata jätmine pole võimalik, lastakse alla ka uute projektide hindu,» ütles Sooman. «Aina kõrgemat hinda küsisid seni müüjad, kes elasid kujutluses, et turg läheb aina üles, kuid nüüd hakatakse aru saama, et nii see pole.»

Pärast märkimisväärset hinnalangust Rime Kinnisvara Luha tänava majas Tallinna kesklinnas on hindu langetanud ka 1Partner Sõpruse puiestee 230 majas ja Skanska oma Pirita tee korterelamus. Ehitusfirma YIT jätab praegu lõpetamata kaks kortermaja Keilas, sest ka Tallinna ümbruse vastu on huvi jahenenud.

Maa-ameti andmebaasist selgubki, et Harjumaal vahetas tänavu juulis omanikku 877 korterit, mullu oli neid aga 1077. See näitab tehingute vähenemist ligemale viiendiku võrra. Ka kogu Eesti näitaja tänavuse ja mulluse juuli võrdluses on langenud, ehkki vähemal määral: tänavu 1646, mullu 1950.

Põhjust sellele võib muu hulgas otsida ka laenuandmise piiramises. Uus Maa maaklerite kinnitusel jääb üha enamatel tehing tegemata, sest pank ei anna piisavalt laenu.

Samas Sooman tervitas rangemaid laenutingimusi. «See pole tingimuste karmistumine, vaid normaliseerumine,» kinnitas ta.

Peale suuremate nõudmiste laenusaamiseks on tõusnud ka kuue kuu Euribor, mis laenu hinna määrab. Madalaimalt tasemelt 2001. aastal, 2,1 protsendilt on see nüüdseks tõusnud 4,4 protsendini ning tõusu on oodata veelgi. See tähendab, et näiteks 30 aastaks võetud miljonilaenu kuumakse on tõusnud toonaselt umbes 4000 kroonilt 5300-le.

Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna kinnisvara hindamise juht Olavi Mätik nimetas hindade allapoole nihkumist aga pigem korrektsiooniks, sest inimesed ei osta enam järele mõtlemata kõike, vaid pääravad enam tähelepanu parkimisvõimaluste, koolide, kaupluste ja muu sellise olemasolule.

Euroopa tasemest puudu

üldist nõudluse vähenemist tema sõnul aga veel oodata ei ole. «Kui arvestada ruutmeetrite arvu inimese kohta, siis oleme Euroopa ja Skandinaavia keskmisest kõvasti maas. Pigem on hinnatase liiga kõrge,» kinnitas Mätlik.

Eestis on iga elaniku kohta keskmiselt 28 ruutmeetrit elamispinda, võrreldes vanade ELi riikide 35–45 ruutmeetriga.

Rahandusministeeriumi majandusanalüüsi osakonna juhataja Andrus Säälik ütles, et kuna neil pole infot eraldi uute ja kasutatud kesklinna korterite hindade kohta, ei saa nad veel väita, et hinnalangus oleks üldine.

«Kui korrektsiooni taga on uue kinnisvara müügihinna vähenemine, siis vaadates uusehituse kvaliteeti, võib seda pidada normaalseks ning isegi oodatuks,» ütles ta.

«Kinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on võrreldes muu äritegevusega olnud olulisemalt kõrgem, mis ei ole kuidagi põhjendatud,» nentis Säälik, lisades, et seega saavad arendajad suurema mureta korterite hindu langetada.

Allikas: Postimees, 14.august 2007.a.

Kui juunis Tallinna kinnisvaramaaklerite seas korraldatud küsitluse sõnum on, et mingit kinnisvarakrahhi lähiaastail ei saabu, siis Edgar Savisaare lennuka idee – “riik loogu” süsteem kodulaenu tasumise või tagamisega hätta jäänud inimeste aitamiseks – taustaks on eeldus, et tuleb suur kukkumine.

Hinnalangus, mida mõnes rahulikuma majandusega riigis võiks ka krahhiks tituleerida, on meil tegelikult juba käes. Paljudes müügipakkumistes on viimasel ajal hindu langetatud: näiteks Rime on aasta eest müüki lastud Tallinna kesklinna Luha tänava korterite hindu langetanud keskmiselt 15 protsenti, mõnel korteril vähem, mõnel rohkem. Näiteid 10–20-protsendisest hinnalangusest leidub teisigi. Aga arvestades, kui tohutult tõusid kinnisvarahinnad hinnalangetustele eelnenud aastatel, ja seda, et tipuhindadega jõudsid eluaseme osta vähesed inimesed, pole põhjust maakleritega vaielda, kui nad eelistavad toimunut korrektsiooniks ja turu korrastamiseks nimetada.

Laenuvõtjad tulevad ju eluasemelaenude tasumisega seni valdavalt kenasti toime. Halbu laene (mille tagasimaksmisega on laenuvõtja korduvalt üle 60 päeva hilinenud), on alla poole protsendi väljaantud laenudest. Ka võimalus, et pangad hakkavad laenuvõtjatelt nõudma lisatagatist, on esialgu reaalseks ohuks tühisele osale umbes

130 000-st kodulaenu võtnud perest. Ja kinnisvaraarendajate kasumimarginaal on ka uute hindadega müües endiselt korralik.

Optimistid arvavad, et sellega asi piirdubki – et sügisel, kui hulk inimesi naaseb puhkustelt ja hakkab asisemate asjade peale mõtlema, läheb kinnisvaramüük jälle elavamalt käima, arendajad pääsevad likviidsus-

probleemidest ning ostjad on õnnelikud, et saavad kodu kätte 10–20 protsenti odavama hinnaga, kui küsiti kevadel.

 

Elamistingimuste parandamine

 

Sellise stsenaariumi kaalukat argumenti selgitas siinsamas lehes 28. juulil Heido Vitsur. Eesti elamufondi viletsale seisukorrale viidates kirjutas ta: “Kõigest sõltumata sunnib meie elamufondi reaalne olukord ka tulevikus kümneid tuhandeid inimesi esimesel tekkival võimalusel võtma riskantseid laene, et kindlustada endale normaalsemaid eluruume.”

Soov ja vajadus elamistingimusi parandada on hulgal eestlastel kahtlemata olemas. Vaidluskoht on see, kas hinnad on nüüdseks juba küllalt palju langenud, et neile, kes veel laenu pole võtnud, on laenud muutunud jõukohaseks ja vastuvõetavaks. Tundub, et ei ole, sest hinnad on küll langenud, aga samas on tõusnud ka laenuintress. Laenukalkulaatoriga mängimine näitab, et sama suurele kuumaksele vastabki praegu ligi 15 protsenti väiksem laenusumma kui aasta tagasi (eeldusel, et laen võetakse 25 aastaks).

Samas on ka Eesti keskmine sissetulek aastaga tõusnud, mis peaks võimaldama vähemalt osal inimestel toime tulla varasemast suuremate kuumaksetega. Vastukaaluks sellele arengule on ostjate meelsuse muutus – võib arvata, et potentsiaalsetest maksejõulistest klientidest on seni veel ilma laenu ja meelepärase eluasemeta põhiliselt skeptilisemad ja ettevaatlikumad inimesed ning isegi kergemeelsemad ja riskijulgemad kliendid ei vaata kinnisvara enam läbi nii roosade prillide kui aasta või pool tagasi. Kohale on jõudnud teadmine, et vanemate juurest eraldi pinnale, väikesest korterist suuremasse või korterist majja kolimine ei ole alati väärt laenukoormat, mille selleks praeguste hindade juures võtma peab. Kvaliteetkinnisvarana reklaamitavad asjad ei ole ju seda tegelikult sageli.

Seega ei pruugi hinnalangus kinnisvaraturul sellesuviste soodusmüükidega lõppeda. Võimalus, et kinnisvara kallineb jälle juba lähemal ajal, on väga väike. Kui ostja pole just leidnud oma unistuste kinnisvara, millest jõud mõistliku laenukoormaga üle käib, on targem oodata – ostjale halvemal juhul jäävad hinnad samaks, aga võib-olla langevad veel, sest pakkumine kasvab iga nädalaga ja kõigil müüjatel pole võimalik müügiga lõputult oodata.

 

Võimalik langus

 

Kas kinnisvaraturu jahtumine võib üle minna ka nii laiaulatuslikuks majanduskriisiks nagu 1990. aastate esimesel poolel Soomes?

Soomes sai üheks languse põhjuseks intressimäärade järsk tõus – Euroopa rahaturu intressimäärad tõusid tol ajal kahe aastaga viis protsendipunkti. Praegu on kuue kuu euribor oma kõige madalamalt tasemelt (umbes 2,1 protsenti 2005. aasta juunis) tõusnud 4,4 protsendini ehk 2,3 protsendipunkti. Riskimarginaal, mis Eesti pangad euriborile lisavad, pole selle aja jooksul oluliselt muutunud ja on ikka 0,5–0,8 protsendi ringis. Kõigi eelduste kohaselt jätkab Euroopa Keskpank intresside tõstmist, mistõttu uue aasta alguseks võib euribor olla praegusest veel pool protsendipunkti kõrgem. Kokku tähendaks see u kolmeprotsendist tõusu kahe ja poole aastaga.

Soome hädasid süvendas 1990. aastate alguses see, et  neile väga oluline Vene turg muutus maksejõuetuks. Ka Eesti majandusel on praegu muu (ja suurem) mure tõusvate eurointressimäärade kõrval – konkurentsivõime vähenemine kiire palgatõusu ja tääjõupuuduse tõttu. Aga see on pigem hiilivalt lähenev probleem kui lühikese ajaga kümneid tuhandeid inimesi täätuks jättev sˇokk. Pealegi on lootust, et kinnisvaraga mitte tegelevate firmade tääjõu- ja palgatõusumured saavad hoopis veidi leevendust, kui ehitus- ja kinnisvarasektor maha jahtub.

Taustsüsteem on meil praegu seega parem kui omal ajal Soomel – intressimäärade tõus on olnud väiksem ja aeglasem, kaubanduspartnerite majanduses suuri hädasid ei ole. Nagu majandusanalüütikute enamik praegust olukorda hindab – Eesti majandus on pääranud pehme maandumise teele.

Mõni sõna ka Savisaare ideest. Kui selgub, et majanduse praegused trendid hakkavad üksteist siiski rohkem negatiivselt võimendama kui tasakaalustama, ning maailmamajandus nügib ka ebasoodsalt, on võimalik, et pehme maandumine läheb üle kõv(em)aks maandumiseks. Miks peaks kodulaenuvõtjatele sellisel juhul pakkuma eraldi päästerõngast, on ikkagi arusaamatu. Kuna pankade huvides on probleemsed laenulepingud niimoodi ümber teha, et tagatiseks olevad korterid ei jääks neile tühjalt kätte, ei ole laenuvõtjate massilist kodutuks jäämist ka kõva maandumise korral karta. Lihtsalt mõne uljama laenuvõtja laenukorterist saab üürikorter ning mõni peab tagasihoidlikumale pinnale kolima.

Allikas: Eesti Päevaleht, 6.august 2007

Villu Zirnask, kolumnist

Kui viimastel aastatel on büroopinna otsijaid kummitanud kvaliteetsete pindade põud, siis järgmisel aastal muutub kõik, sest turule on oodata 150 000 ruutmeetrit uut pinda. Samas oleks turul vajadust vaid 50 000 ruutmeetri uue büroo järele.

BREC Kinnisvara äripindade hindamise juht Timo Tammaru hinnalangusesse siiski ei usu. ‘Tõenäoliselt hinnad ei muutu, sest pigem on arendajad nõus suurema vakantsiga, kui et iga hinna eest üürniku sisse võtavad,’ märgib ta.

Iga üürniku lisandumine toob lisakulusid

Tammaru hinnangul kaasnevad iga üürnikuga kulud pinna kohandamiseks vastavalt üürniku vajadustele, samuti võib turu normaliseerudes olla keerukas madala hinnaga võetud üürnikust lahti saada.

‘üüri alandamine võib tulla kõne alla juhul, kui arendajad jätkavad senise hooga uute pindade turule toomist ja majanduskasv järsult alaneb,’ ennustab ta.

Broneerida tasub juhul, kui on leitud firma vajadustele täpselt vastav pind. Vähem nõudlikul kliendil peaks Tammaru arvamuse kohaselt olema tuleval aastal piisavalt valikuvabadust ning broneerimiseks ta otsest vajadust ei näe.

Tammsaare ärikeskuse arendaja Priit Uustulndi sõnul on nõudlus kvaliteetsete büroopindade järele suur ja selliste pindade suhtes ta nõudluse kiiret kahanemist ei prognoosi. ‘Kuna viimastel aastatel on olnud uute büroopindade alapakkumine, täidavad praegu ehitatavad hooned siiani rahuldamata nõudluse,’ arvab ta.

üüripakkumiste kasv mõjub turule hästi

Kogu büroopindade üürituru pakkumiste suurenemist saab Uustulndi sõnul vaadelda ainult positiivselt, kuna see annab potentsiaalsele üürnikule võimaluse valida just tema jaoks parim pind nii asukoha, parkimisvõimaluste, arhitektuurse lahenduse kui ka muude üürniku jaoks oluliste tingimuste poolest.

Uustulnd soovitab büroopinna üürimisega tegelema hakata nii vara kui vähegi võimalik, kui üürnik soovib üüripinna enda maitsele vastavalt kujundada.

Kommentaar

Marko Kivisalu
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade maakler

Järgmisel aastal valmib suurel hulgal büroopindu. Praegust turuseisu vaadates julgen väita, et suur ülepakkumine ja hinnalangus meid siiski ees ei oota.

Põhjuseid on mitu. Näiteks, kuna pangad ei finantseeri enam spekulatiivseid arendusi, on uued büroohooned enamasti ehitamise alguseks juba suures osas üürilepingutega kaetud. Lisaks on uute arendusobjektide hinnad suhteliselt võrdsed, jäädes vahemikku 175-195 kr/m2. Konkreetne hind sõltub eelkõige asukohast, üüritava pinna suurusest ja üürilepingu pikkusest.

Aivar Villemson
A&A Kinnisvara Oü tegevdirektor

Tuleval aastal valmib Tallinna kesklinnas ja selle läheduses palju uusi büroopindu, mis on mõeldud peamiselt rentimiseks. Müüdavaid büroopindu on väga vähe.

Kui mõni ettevõte sooviks osta büroopinda uude ärihoonesse Viimsi suunal, Pärnu mnt või Tartu mnt äärelinna, Tabasallu või Paldiski mnt-le, siis sellised pakkumised praegu praktiliselt puuduvad. Siiani on äärelinnadesse büroohooneid ehitatud vähe ja seda peamiselt ettevõtete enda tarbeks.

Lähitulevikus pole ette näha ka äärelinnas paiknevate A-klassi büroopindade müügipakkumisi, mis nõudluse rahuldaks.

üks küsimus

Eve Strang
notarite koja jurist

Kuna kinnisvaraturg on tublisti jahtunud ning suvel on niikuinii tavapäraselt vähem tehinguid, kui pikad on praegu notarijärjekorrad? Kas kinnisvaraturu jahtumine on notarite tääs tunda andnud?

Loomulikult on kinnisvaratehingute vähenemine kaasa toonud ka notari ooteaegade lühenemise.

Keskmise tehingu ooteaeg peaks Tallinnas jääma praegu 1 nädala kanti või isegi alla selle.

Eelduseks on siiski, et vajalikud andmed ja dokumendid on notaribüroosse esitatud. Kui soovitakse lihtsalt aega reserveerida ja andmete esitamisega viivitatakse või selgub mõni tehingu tegemist takistav asjaolu, siis läheb kauem aega.

Täpsema ülevaate ooteaegadest teeb Notarite Koda augusti teises pooles, kui puhkuseperiood lõppema hakkab.

Allikas:äripäev, 13. august 2007.a.
  • 1
  • 2

© 1994-2024 EKFL | Privaatsus