Ekspressi jõulunumbris kirjutab minister Edgar Savisaar, kuidas tõkestad kinnisvaramulli lõkemist. On vaja palgareformi, mis tooks kinnisvaraturule juurde palju lahtist raha – korterid müüdud ja kõik õnnelikud.

Ma ei tea plaanimajandusest nii palju kui minister Savisaar. Raske on ette kujutada, mida palgareform võiks tähendada. Turumajanduses on palgad üldiselt reguleeritud tääandja ja täävõtja vahelise kokkuleppega. Aga see selleks, tähtsam küsimus on, kas kinnisvaraturg võib kaua hoida hindu ülikõrgetena.

Nii kummaline kui ka see pole, kuid Eestis on kinnisvara suhteliselt kallim kui näiteks Soomes. Soomlase keskmine palk on umbes 2700 eurot kuus. Statistika keskbüroo andmetel oli määdunud aastal kinnisvara (elumajad, korterid) keskmine hind Soomes umbes 1800 eurot ruutmeetri kohta. Eestlase keskmine palk on umbes 8500 krooni kuus. Elamupinna ruutmeetri keskmine hind Eestis paistab olevat 17 000 – 20 000 krooni ringis. Tõsi, Helsingis või Tallinnas ei saa selle summaga enam midagi.

Täpne võrdlus eeldaks tulumaksu mahavõtmist, sotsiaaltoetuste lisamist ja veel mõningaid detaile, aga ärme nii kaugele lähe. Ilma nendetagi on näha, et soomlane saab ühe ruutmeetri kätte kolme nädala brutopalga eest. Eestlasel on vaja rügada selleks kaheksa-üheksa nädalat. Siit võib järeldada, et Eestis on kinnisvara suhteliselt kolm korda kallim kui Soomes. See võib olla Euroopa rekord.

Eesti kinnisvarahinnad on klassikaline näide spekulatsiooni mõjust hindadele. Spekulandid ostavad, sest hinnad tõusevad. Hinnad tõusevad, sest spekulandid ostavad.

Ent mis juhtub siis, kui kinnisvara hinnad langevad 10-20 protsenti?

Esimesena kaovad välismaalased

Esimeste seas kaovad Eesti kinnisvaraturult välismaised spekulandid. Nad lähevad sellepärast, et hinnad on juba laes. Kes investeeris kaks aastat tagasi, teenis kapitalile juurde 100 protsenti, aastane investeering tõi 50 protsenti. Välismaa spekulant teab, et rohkem paluda on ülbus, mille eest jumalad karistavad.

Osa jätavad Eesti kinnisvaraturu ka seepärast, et eurot niipea kasutusele ei võeta. Mingil põhjusel usutakse, et euro tulek tõstab kinnistute hindu.

Kuhu nad oma rahaga lähevad? Järgmised riigid võiksid olla näiteks Rumeenia ja Bulgaaria. Hinnad on seal veel madalad ja on oodata, et Euroliidu liikmelisus tõmbab hinnaralli käima. Uutes maades leidub uusi lolle, kes ratsa rikkaks saada soovides ei pea paljuks seda, kui elamine läheb aasta jooksul poole kallimaks.

Välismaa spekulantide lahkumine ei kukuta hindu ehk veel märgatavalt. Nende käes ei ole eriti palju kinnisvara, aga teisest küljest on Eesti turg päris õhuke. Mõnisada uut objekti turul paistab välja nagu suur pakkumise lisandumine, mis teadupoolest alandab hindu.

Järgmiseks lahkuvad turult Eesti spekulandid. Hinnakorrektsioon allapoole annab mõista, et kätte on jõudnud lõikusaeg ning on viimane hetk oma tää viljad realiseerida. Nüüd ilmub turule rohkesti vabu pindu. Kinnisvaraarendajad on paar aastat rääkinud rõõmusõnumeid: korterid ostetakse juba enne, kui kopp maasse lüüakse. Keegi ei osta endale niiviisi kodu. Need korterid on soetatud hinnatõusu ootuses.

Selles faasis tuleb juba markantsem hinnalangus. See jällegi kiirendab müümist, mis langetab hindu edasi. Loll nõiaring, aga mis teha? Kiired m&u uml;üjad võidavad, aeglased saavad vastu pükse.

Aga lihtrahvas?

Spekulantidele tulevad kiired ajad, aga kas see puudutab kuidagi ka tavainimest? Maksad pisitasa oma pangalaenu ja elad edasi. Kui korter või maja ei ole müügiks, vaid koduks, siis peaks olema ju ükskõik, kas hinnad tõusevad või langevad.

Kahjuks see nii ei ole. Ilma probleemideta saavad elada need, kellel on päritud või kinni makstud elamispind. Pangalaenu abil elamise soetanud inimesed on plindris, mille suurus sõltub maja või korteri soetamise ajast. Mida hiljem, seda hullem.

Palju räägitud intresside tõus ei ole suurim mure. Küll võlgnik kusagilt kokku kraabib need mõned sajalised, mis tuleb intressideks juurde maksta.

Lugu on hoopis teine siis, kui kinnisvara hind kukub näiteks poole võrra. Praegu ei peeta seda üldse võimalikuks, aga mis tahes hind, mis on spekulatiivselt üles aetud, võib igal hetkel kukkuda tasemeni, mis kajastab pigem reaalmajandust kui spekulandi ootusi ja lootusi. 

Oletame, et kodanik X ostis korteri kahe miljoni krooni eest. 200 000 krooni ajas ta kokku oma säästudest ja laenas sugulastelt. Kui 10 protsenti elamu hinnast oli käes, laenas pank puuduva 1,8 miljonit. Mis saab siis, kui korteri turuhind kukub 50 protsenti ehk antud näite puhul ühe miljoni peale?

Panga kohustus on hoida oma aktsionäride vara. Seega tahab pank lisatagatist 800 000 krooni väärtuses. Kõlbab teine kinnisvara või siis näiteks vanaonu käendus juhul, kui vanaonul on vähemalt 800 000 krooni eest likviidseid varasid.

Pank võib tulla kliendile vastu näiteks maksuaegade pikendamisega, aga laenu tagatis on see, mille suhtes pank määndusi teha ei saa. Soomes läks lama ajal mõni pankur isegi trellide taha lihtsalt sellepärast, et ei hoolitsenud piisava tagatise olemasolu eest.

Kui lisatagatist ei leidu, võtab pank kinnisvara endale ja paneb müüki. Sellest veel ei  piisa. Kui pank on müünud pinna, ütleme, ühe miljoni eest, jääb kodanik X ikka veel võlgu 800 000 krooni, mida pank jahib kas või kodaniku elu lõpuni.

Aga see ei ole ju võimalik? On küll. Soomes juhtus aastatel 1989-1991 niimoodi üle 100 000 perekonnaga. Mõned neist maksavad seda võlga siiani.

Stsenaarium on must ja veel mustemaks läheb, kui hakatakse mõtlema näiteks sellele, kui palju on väikeettevõtlust rahastatud just ettevõtja isikliku kinnisvara tagatisel.

Millal siis krahh tuleb?

Naljatades on äeldud, et ennustamine on raske tää, eriti tuleviku ennustamine. Selged ohu märgid on igal juhul olemas. Kinnisvarahindade langus on juba alanud, aga veel me ei tea, kas see on krahhi algus või väiksem korrektsioon.

Novembri lõpus teatas Rootsi pank SEB, et loobub kogu oma kinnisvarast Baltikumis. Kinnisvara hulgas on 47 ehitist, kuhu SEB tahab jääda rentnikuks, ning 16 muud kinnistut, millest tahetakse vabaneda. Kas oskame siit lugeda vihjet, et pank ootab suurt kinnisvarasadu oma sülle?

Pangad armastavad kinnisvara tagatisena, aga mitte omandina. Lama tegi Kansallis-Osake-Pankkist (nüüd osa Nordeast) ühe suurima kinnisvaraomaniku Soomes. Suurt tulu sellest ei tõusnud, vaid pank pidi maksma kütte, valve ja hoolduse eest. Panga aktsia kukkus bärsil 25 margalt 1 margani, kuid keegi ei tahtnud osta aktsiaid isegi nii odavalt. Sisuliselt oli pank pankrotis, aga riik p äästis selle (ja teisi panku ka) maksumaksjate rahaga.

18. detsembril leppisid Baltimaade ja Rootsi keskpangad omavahel kokku, kuidas hakatakse ohjeldama suurt majanduskriisi, kui see peaks tulema. Tuletõrje olemasolu ei eelda tingimata tulekahju, aga võib ju alati küsida, et miks just nüüd. Miks mitte näiteks aasta tagasi?

Sellele kõigele lisanduvad veel mitmed välistegurid. Näiteks Lätis paistab olukord kinnisvaraturul olevat sama hull kui Eestis. Krahh Lätis laieneks kiiresti Eestisse, sest meie kinnisvaraturud on osalt lõimunud. Samad spekulandid, samad pangad.

Kinnisvarakrahhi puhul kaotavad paljud, aga mitte kõik. Kui arendajal või ehitajal on kasutada vaba kapitali, võib ta rõõmsalt poole hinnaga osta tagasi majad, mis äsja kallilt maha müüs. ükski hinnalangus ei ole igavene.

Loo autor on Soome ajalehe Kaleva
siinne korrespondent. Ta on elanud
Eestis aastast 1992.

Eesti Ekspress
04.01.2007