Täna hommikul oli rohkelt inimesi ootamas Rotermanni jõuluturu avamist.

Rotermanni jõuluturg on avatud 7 päeva nädalas iga päev 10.00 – 20.00, va pühapäeviti kell 11.00-18.00.

Eesti esimene vintage ja retrokultuuri päev, koos täika ja ajastuhõngulise meelelahutusega. Nostalgialainel hoiavad muusika, kohvik ja näitus parimatest leidudest.      

Retro päeval on võimalik soetada tolle ajastu riideid, kotte, plaate, määblit, lampe, raamatuid, ajakirju, mänguasju, ehteid, prille, plakateid.

Retro päev leiab aset laupäeval, 28.novembril kella 12.00 – 18.00 Rotermanni kvartali territooriumil aadressil Roseni tn 8, Tallinn. Lisa saad lugeda http://rotermanniretro.weebly.com/index.html

Kus Retrolaat täpselt asub: Postimaja ja kobarkino taga Rotermanni kvartali väljaku ääres olevas viilkatusega Prooviveski hoones (aadress Roseni tn 8, Tallinn). Vaata lisa: www.rotermannikvartal.ee/asukoht

Lisainfo:
Margit Kõrvits
Retrolaada korraldaja
E-mail margit@muuv.ee

Teen kokkuvõtte müüjate põhilistest murekohtadest ning annan soovitusi, kuidas tuleks toimida.

«Müün kinnisvara valel ajal ja liiga odava hinnaga.»
Professionaalsed maaklerid küsivad alati müüjalt põhjuseid, miks soovitakse kinnisvara müüa ja kas tegu on ikka kindla vajadusega.

Praegusel ajal on paljud müüjad makseraskustes, võlgu ollakse nii pankadele kui ka korteriühistutele. Kui klient soovib korterit müües laenudest vabaneda, annab maakler müüjale ülevaate turul toimuvast ning informatsiooni, milliste hindadega on samaväärseid kortereid sarnases piirkonnas müüdud.

Tavaliselt konsulteerivad maaklerid ka hindajatega, kes ütlevad maaklerile korteri turuväärtuse. Sellele informatsioonile tuginedes määratakse koos korteri omanikuga hind, millega korteri müümist alustatakse. 

Sageli on juhtunud ka nii, et kuuldes maakleripoolset hinnangut reaalsele müügihinnale, on klient niivõrd šokeeritud, et loobub müümisest sootuks.

Kuue kuu määdudes võtab ta aga maakleriga jälle ühendust. Olles valmis korteri kuuldud hinnaga siiski müüma, peab aga tõdema, et vahepeal on hinnad veelgi langenud.

Seetõttu soovitamegi kuulata alati põhjendatud soovitusi maaklerilt ja arvestada müügisolevate korterite pakkumisi, nõudlust turul ja reaalselt tehtud tehingute infot.

Kui on aga näha, et kliendil pole müümisega kiiret ja korteri hind on tõesti väga madal, soovitavad maaklerid tihti omanikule anda korter mõneks ajaks üürile ja oodata turuseisu paranemist.

«Ma pole valmis maaklerilepingut allkirjastama.»
Soovitame kindlasti sõlmida maakleriga leping, kus on muu hulgas kirjas lepingupoolte õigused ja kohustused.

Korteri müüjal on õigus nõuda maaklerilt lepingus kirjas olevate tegevuste täitmist ja küsida tagasisidet, mida maakler on tema korteri müümiseks teinud, paljudele isikutele korterit näidanud ja mis on olnud põhjused, miks korterit pole ostetud.

Kui on tõesti näha, et maakler lepingut ei täida, on lepingus kirjas, millise etteteatamisajaga on müüjal õigus leping ennetähtaegselt lõpetada.

«Kas asjaajamine sujub ja kas raha jõuab ikka arveldusarvele?»
Kuna tegu on suurte summadega, siis on suurimaks hirmuks just raha liikumine.
Sellel teemal tasub usaldada maaklerit, kes on oma ala professionaal ja organiseerib selliste tehingute tegemisi sageli.

Kui ostjal on osa ostusummast või kogu summa olemas ja ta ei vaja pangalaenu, tuleb paluda tal kanda raha notari deposiitkontole.

Tehingu tegemise eelduseks on ostusumma olemasolu notari deposiitkontol. Pärast asjaõiguslepingu allkirjastamist, notari poolt kinnistusraamatu seisu kontrollimist ja sinna avalduse esitamist kannab notar raha müüja või müüja poolt viidatud isiku arveldusarvele.
Kui ostja võtab korteri soetamiseks pangalaenu, siis on tehingu üheks osapooleks ka pank, kelle jurist lepingu allkirjastab.

Viimane võtab ostja allkirja lisaks maksekorraldusele, mille alusel panga esindaja raha müüja arveldusarvele kannab.

Teiseks peab olema lepingus kindlasti kirjas, mida korteri müügihind sisaldab (määblit, tehnikat vms), millal toimub valduse üleandmine ning kõik muud asjaolud, milles on enne lepingu allkirjastamist kokku lepitud.

Paljudel müüjatel on kinnisvaratehingutega seoses erinevaid hirme. Soovitan neid alati oma maakleriga jagada ning julgelt nõu küsida ja lahendusi otsida.

Eesti on väike riik, kus info ebaausast maaklerist liigub kiiresti. Kindlasti on professionaalne maakler alati valmis klienti igakülgselt kinnisvarateemadel nõustama.

Allikas: 11.november 2009.a. Postimees

Kinnisvaraturg ärkab taas ja hakkab vaikselt jõudu koguma. Nii-äelda stardivalmis on ka mitmed arendajad, kes on viimaste aastate kinnisvaraturul suutnud ellu jääda.

Nad kompavad turgu, et välja selgitada, milline on vastuvõetav hinnatase ja mida ostjad soovivad.

Toon välja kolm piirkonda Tallinnas, kus lähiaastatel on oodata kinnisvaraturul aktiivsemat tegevust, kus võiks olla hea elada ja mis pikemalt ette vaadates ilmselt ka turu kõikumistele paremini vastu peavad.

Kesklinn

Kinnisvara kesklinnas oli, on ja jääb kallima hinnaklassiga tooterühmaks. Inimesed soovivad elada kesklinnas, sest siin ollakse «elu» keskel.

Lihtne transpordiühendus muude linnaosadega, kauplused, meelelahutuskohad – võrreldes muude elupiirkondadega on kesklinnas kõik kodule väga lähedal. Elu keeb ja paljudele ongi sellises kiires (ja kallis) keskkonnas elamine just õige valik.

Kesklinnast leiab üksikuid piirkondi, kus vana kvartali asemele luuakse uus hoonestus ja haljastus, kuid neid on raske võrrelda suuremahuliste äärelinna uusarendustega.
Kesklinna lahendused pakitakse võimalikult kokku, et maksimaalselt ära kasutada kogu kasulik pind. Nii on vähem ruumi haljastusele, majad on kõrgemad ja hoovipinda vähem.

üldjuhul on omavahel seotud äri- ja elukondlik pind. Parkimine viiakse maa alla ja on tasuline. Samas on korterid väiksemad, aga kallimalt viimistletud. Arhitektuurse poole pealt on kesklinna uusarendused põnevamad kui mujal Tallinnas, hea näide on Rotermanni kvartal.

Nõudlus selliste pindade järele jääb. Mida nooremad inimesed, seda paremini kodu kesklinnas sobib. Samuti on siin suurem potentsiaal üürikorteritele ning see on hinnatud piirkond ka näiteks soomlastele.

Kinnisvaraturu elavnedes näeme mõnda suuremahulist arendust (Tivoli, Baltika kvartal jt), palju kerkib ka üksikuid kortermaju, mis ehitatakse tühjale krundile või lammutatud maja asemele. Need paiknevad hajutatult üle kesklinna.

Põhja-Tallinn

Eeskätt just rannaäärne piirkond, mis algab linnahallist ja suundub Paljassaare poole, on üks põnevamaid ja potentsiaalsemaid piirkondi tulevastele arendustele.

Tallinn soovib avaneda merele ning selle tarbeks on juba lõpetatud väga suures mahus detailplaneeringuid, mis teevad sellest piirkonnast tulevikus mõnusa elu- ja ärikeskkonna.
Vanad ja lagunenud täästushooned asendatakse ajapikku tänapäevase elukeskkonnaga, kuhu lisaks uutele elamis- ja äripindadele on linnakodanike tarbeks mõeldud promenaadid, pargid, jahisadamad ja teised vaba aja veetmiseks mõeldud avalikud kohad.

Ka Tallinna kõrgeim hoone on plaanitud Põhja-Tallinna Sitsi mäele endise Balti manufaktuuri maa-alale.

Viimastel aastatel valminud Ilmarise kvartali ja Noole tänava kompleksi uued korterid ei jää hinnatasemelt oluliselt alla Kesklinnas ja Kadriorus pakutule. Sama trend jätkub ka tulevikus kerkivate hoonetega ning ilmselt kunagi võivad selle piirkonna korterid ületada kesklinna hinnataseme.

Erinevalt kesklinna lahendustest on siin ilmselt suuremad võimalused nii korterite suuruse kui ka keskkonnaga mängimiseks.

Inimesed ostavad ühelt poolt kesklinna lähedust, teisalt on see piirkond oluliselt vaiksem ja seetõttu sobilikum näiteks lastega perekondadele.

Jääme lootma, et uued majad luuakse arvestusega, et võimalikult paljudel korteritel avaneks vaade Tallinna lahele.

Tartu mnt suund

Kui Põhja-Tallinna mereäärne piirkond ja kesklinn on kallima hinnaklassiga, siis tooks Tartu mnt suuna välja kui odavama, nn magala tüüpi piirkonna.

On kolm head põhjust, miks uus kodu võiks olla just sealkandis.
Esiteks jällegi kesklinna lähedus. Kui vaadata Tallinna kaarti, siis ulatub kesklinna piir ülemiste järve taha Mõiguni välja. Kauges tulevikus võib see ka edasi liikuda.

Võrreldes viimastel aastatel valminud uusarendusi, on näiteks Kuldala ja Peetri küla kesklinnale ilmselt lähemal kui enamik teisi suuremaid ja uuemaid elamupiirkondi.
Lisaks muudele võimalustele ja aja säästmisele korvab kesklinna lähedus areneva piirkonna puudusi.

Teiseks – elukeskkond on uus. Mustamäe, õismäe ja Lasnamäe on juba vanad ja väljakujunenud asundused ning kunagi ennast õigustanud linnaruumi kujundamise põhimõtted on seal aegunud.

Viimsis, Lasnamäe lõpus, Haaberstis ja Mustamäel valminud arendused on küll igati tänapäevased ja loodetavasti ei sisalda aknast avanev vaade suuremas koguses nõukogudeaegseid tornelamuid, kuid need asuvad kesklinnast kaugemal.

Suurim miinus Tartu maantee suunal on aga see, et arengule pole järele jõudnud muud olulised täiusliku elukeskkonna osad. Näiteks ühistransport seal juba toimib ja valminud on ka lasteaiad ja kool, kuid toitlustus või vaba aja veetmise ja sportimise võimalused on kesised.

Sellel piirkonnal on suur arengupotentsiaal, aga võimalusi elukeskkonna paranemiseks on rohkem kui «vanades» linnaosades.

Kolmandaks tääkohad. Tallinnast väljuvasse Tartu maantee äärsesse piirkonda on juba planeeritud erinevaid täästusparke, logistikakomplekse ja muid äriotstarbelisi uusehitisi.
Majanduse elavnedes täituvad needki lõpuks äritegevusega ja loovad tääkohti.

Mida soovitada inimesele, kel tulevikus uue kodu ost ees seisab?
•    Tutvu kohalikus omavalitsuses juba täna linna plaanidega. Uuri välja, millises suunas plaanib linnaosa areneda ning millised on arengukavad.
•    Suhtle kinnisvaraarendajate ja maakleritega, saamaks ülevaate sellest, mis ajal sind huvitavas piirkonnas ehitus võiks alata.
•    Hoidu kiirlaenudest. Praegu vaatavad pangad väga hoolikalt kliendi tausta ja kiirlaenu minevikuga laenusoovijal võib uue kodu
finantseerimisvõimaluste kasutamine kujuneda keerulisemaks.

Allikas: 11.november 2009.a. Postimees

Rotermanni kvartalis läbi suvekuude toimunud toiduturg saab jätku jõuluturu näol.

Jõuluturul pakutakse nii käsitääd, jõulukingiks sobilikke meeneid ja esemeid (küünlad, vildist mütsid, kootud kindad-mütsid, ehted jms), kui ka toidusaadused, mis imehästi jõululauale passivad (moosid, küülikupasteeti, marju jms). Samuti avatakse detsembrikuu keskpaigast ka raamatute jõuluturg.

Jõuluturg asub kobarkino taga Rotermanni kvartalis asuvas Rotermanni aatriumi siseruumes.

Turg on avatud alates 28. novembrist kuni 31. detsembrini seitse päeva nädalas, esmaspäevast laupäevani kella 10.00 – 20.00 ja pühapäeviti 11.00-18.00.

Allikas: http://rotermannikvartal.ee/news/

Riigikohus otsustas hiljuti, et kohustused üürileandja ees säilivad kuni lepingu tähtaja määdumiseni. Eesti õigusruumis on üürnike ja üürileandjate vaheliste suhete reguleerimine, õigemini nende reguleerimatus aastaid mõlemas pooles ebakindlust tekitanud.

Iseäranis päevakajaliseks on see muutunud majanduse jahenemise perioodil, mil üürnikud püüavad jõuliselt üürihindu alandada, ähvardades vastasel korral üüripinnalt lahkuda. üürnikud jätavad aga sageli arvesse võtmata, et üüripinnalt lahkumisega enne lepingu tähtaega ei pruugi lõppeda üürniku rahalised kohustused üürileandja ees.

Avaldatud riigikohtu lahend (www.nc.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-37-09) loob lepingu osapooltele selgemad väljavaated võimalike lepingurikkumiste – õigustamatu ülesütlemine üürniku poolt või lahkumine üüripinnalt – korral. Seni polnud piisavat selgust, millise aja eest võib üürileandja sellises olukorras üürnikult lepingu täitmist ja saamata jäänud üüri nõuda, ning valdavalt on arvatud, et saamata jäänud üüri piiriks on 3-6 kuud.

Väga levinud on olukord, kus üürnik esitab lepingu ülesütlemise avalduse ilma selleks õigust omamata või lahkub üüripinnalt. Selline käitumine ei lõpeta üürilepingut ning üürileandja saab üürnikult nõuda kogu üüri tasumist kuni kas lepingu tähtaja saabumiseni või üüripinna uuele üürnikule väljaüürimiseni või muul viisil kasutusse võtmiseni.

Kui üürnik aga rikub tähtajalist üürilepingut ja üürileandja ütleb seetõttu lepingu üles, saab üürileandja nõuda kogu üüri tasumist kuni lepingu ülesütlemiseni või ülaltoodud tingimuste (tähtaeg, uus üürnik) täitumiseni. Riigikohtu hinnangul saab alates uue üürilepingu sõlmimisest üürileandja nõuda endise üüri ja uue üüri vahe tasumist kuni endise üürilepingu tähtaja määdumiseni, kui uus üür on väiksem kui endine üür. Sellega on riigikohus selgelt nõustunud käsitlusega, et üürivahet võib nõuda endise üürilepingu kokkulepitud tähtaja määdumiseni, mis ongi selle lahendi kõige suurem väärtus.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja liidu ametlik õigusnõustaja Soraineni Advokaadibüroo on ühiselt seisukohal, et lahendi näol on tegemist esimese selge signaaliga turuosalistele. Loomulikult on üürisuhetes veel palju reguleerimist vajavaid nüansse, aga kahtlemata on Eesti kinnisvaravaldkonna ja eriti investeerimiskeskkonna jaoks tegemist äärmiselt olulise lahendiga, mis viib meid suure sammu lähemale euroopalikule äripraktikale.

Peep Sooman
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees

Allikas: 23.november 2009.a. äripäev

See ei tarvitse aga päriselt nii olla. On ju mõnigi maja, korter, osa müügis juba pikemat aega sama hinnaga. Ju siis liiga kõrge, tegelikkusele mittevastav hind. Mis aga oleks see õige turuhind, on maru raske oma peaga välja mõelda. Targad ka ei aita. Targad räägivad, et kinnisvaraturu põhi on kohe käes ja algab tõus ning endiselt on kõik, mis betoonist ja tellistest, suurepärane investeering.

Kraaksujad ütlevad jälle, et pole mingit põhja tulemaski, võib-olla hakatakse jõudma põhjamudani ja edasi tuleb alles veel päris mülgas. Võta, mis antakse, ja põgene, enam-vähem.

Mõlemad mõtlemised on hinnanguturul juba pikemat aega ja kummastki ei tundu abi olevat. Lähed vasakule, kaotad hobuse… lähed paremale…

Mingit moodi aga peaks siiski olema võimalik välja arvutada hind, millega vastu pükse ei saaks. Et mitte udus kobada. üks võimalus, mida mingi kalkulaator juba kasutavat, on võtta samaväärsete korterite hinnad ja arvutada välja keskmine.

Kuid – üks müüja võib olla meeleheitel, teine jällegi jalgadega maast lahti. Pealegi olevat iga asja tegelik hind ikkagi see, mis tegelikult makstakse. Kuulutuses üleval olev on vaid pakkumine. Mis võib olla nii liiga palju kui ka liiga vähe.

Niimoodi võib tammuma ja kõhklema jäädagi. Kui püsitakse valitseva kujutluse juures, et kinnisvara – mis tegelikult on enamasti korteri või maja peenem ümberütlemine – on kaup. Oli ju paljude ja paljude mõte kinnisvaravaimustusega kaasaminekul: ostan praegu, pärast müün kallimalt. Siis ostan jälle ja müün kallimalt ja nii lõputult, kuna, nagu teada oli, kinnisvarahinnad said ju ainult tõusta. Kogu aeg pidi järelikult lisanduma neid osta tahtjaid. Kust – sellele vist eriti ei mõeldud.

Mis tahes, pole mõtet kraaksuda. Punkt on, et kurikuulsast kinnisvarast natuke teistmoodi mõeldes on võimalik ka leiutada viis selle tegeliku hinna väljaarvutamiseks. Teistmoodi mõtlemine tähendaks, et kinnisvarast ei mõelda kui kaubast, vaid kui rahapaigutusest. Sarnaselt raha paigutamisega aktsiatesse, mis dividende toovad, või panka tähtajalisele hoiusele. Paned raha paika ja see tiksub tasapisi tagasi.

Kinnisvara puhul siis rendi või üürina. Mille kaudu arvutades võib ka kinnisvarahinna kätte saada. Samamoodi tuleb ette võtta samalaadne korter-maja-muu, kuid vaadata, millise hinnaga sellist kraami välja üüritakse. Mõnikord võib olla, et seesama müügis olev asi on samal ajal ka välja üürida. Korrutada kuuüür 12ga. Siis mõelda välja, millist tulu oma rahalt oodatakse, teha väikesed protsendiarvutused ja ongi käes.

Näiteks on korter müügis hinnaga, ütleme, 3,5 miljonit. Sama korter on aga välja üürida hinnaga 15 000 kuus. Tehes nüüd arvutuse 12 korda 15 000, saame aastaüüriks 180 000. Nüüd oleme natuke plindris, sest vajame võrdlust. Et telepurgis tuleb just BIGi tähtajalise hoiuse reklaam, siis võtame, et tahaks tulu 7,5 protsenti aastas. Jagame 180 000 7,5ga, korrutame 100ga ja saame korteri hinnaks oletatava tulu järgi hoopis 2,4 miljonit, milline summa teeniks siis selliselt hoiusel samasugust tulu.

Soovi korral võib sama valemi järgi võrrelda mõne teise panga hoiuseprotsendiga või võtta siis eeldatav tuluprotsent lausa laest. Mida ahnem ollakse ehk mida suuremat protsenti eeldatakse, seda väiksem summa saadakse hinna tulemuseks. Eeldades sellesama mitte just päris väljamõeldud, ainult ümardatud 3,5-miljonilise korteri puhul tuluprotsendiks 20, tuleks hinnaks vaid 900 000. Ja vastupidi. Swedbanki tähtajalise hoiuse protsendiga tuleks hinnaks üle nelja miljoni…

Niimoodi võib ka arvutada. Kuigi muidugi on selles arvutuses nõrku kohti. Maksud arvestamata näiteks; kui need eeldatavale tulule otsa väänata, tõmbaks see hinda igal juhul veelgi allapoole.

Allikas: 11.november 2009.a. Postimees

Swedbank on tänavu üheksa kuuga kohtutäiturile andnud üle 350 kodulaenu nõude, ütles panga pressiesindaja Mart Siilivask.

«2009. aasta üheksa kuu kokkuvõttes on see alla 50,» ütles Sampo panga personaal- ja jaepanganduse direktor Tõnu Vanajuur.

Nordea panga Eesti krediidi arendusjuhi Tiina Kuke sõnul jõuavad sundmüügini üksikud tagatised.

Võlglasi paar protsenti

SEB ei avaldanud kohtutäiturile üle antud kodulaenu nõuete arvu. Pangal on kommunikatsioonijuht Silver Vohu sõnul eluasemelaenu lepinguid 40 000, neist ligi kolm protsenti on rohkem kui 60-päevase võlgnevusega ja hinnanguliselt jõuab kohtusse kümnendik pikaajalistest võlgnevustest.

Swedbankil on üle 60 päeva viivises alla kolme protsendi kodulaenu lepingutest. Oktoobris oli üle 60-päevase võlgnevusega kodulaenukliente 2000, samas kui jaanuaris oli neid vaid 650. Viimasel kahel kuul on pikaajalistes makseraskustes eluasemelaenuklientide juurdekasv aga pidurdunud.

Ka SEB kinnitusel on viivislaenude kasv pidurdunud. Sama nähtub Eesti Panga statistikast.
üle 60 päeva viivises eluasemelaenude osatähtsus jäi septembris augustile alla 4,2 protsenti, olles eelnevalt kümne kuu jooksul tõusnud. Aasta tagasi oli üle 60 päeva viivises eluasemelaenusid vaid 1,5 protsenti.

Pangad aga väljastavad juba taas julgemalt eluasemelaene. Eesti Panga teatel oli septembris eluasemelaenude käive 571 miljonit krooni ehk kümme protsenti enam kui augustis.

Eluasemelaenude käibe aastane langus on viimastel kuudel püsivalt vähenenud. Märtsis oli eluasemelaenude käive 80 protsenti, septembris aga 65 protsenti väiksem kui mullu samal kuul.

«Viimastel kuudel on eluasemelaenude väljastamine kasvanud 10–15 protsenti,» ütles SEB jaepanganduse juht Riho Unt.

Swedbank sõlmis septembris 158 protsenti rohkem eluasemelaenu lepinguid kui jaanuaris. Kuna kinnisvarahinnad on langenud, oli kasv mahuliselt väiksem – 87 protsenti.

Nordea pank väljastas üheksa kuuga eluasemelaene üheksa protsenti suuremas kogusummas kui mullu samal ajal. Seevastu Sampo pangas ei ole selle aasta jooksul kodulaenu lepingute sõlmimine kasvanud.

Kuna Swedbank ja Nordea on hiljuti omafinantseeringu määrasid alandanud, võib oletada, et eluasemelaenude väljastamine muutub veelgi aktiivsemaks. SEB ja Sampo omafinantseeringu määrasid alandama ei kiirusta.

Piisavad kapitalipuhvrid

Samas võib Undi sõnul väita, et juba praegu on eluasemelaenu võtta soodsam kui paari aasta eest, kuna kinnisvarahinnad on alanenud ja Euribor langenud rekordmadalale.

«Kui pere sissetulekuallikad on stabiilsed ja laenuvõtmise kavatsus hästi läbi mõeldud, on sobiv aeg kodusoetamise peale mõelda,» sõnas ta. «Eluasemelaenude nõudluse hüppelist suurenemist me ei näe, kas või ainult sellepärast, et täätuse tase jääb lähiaastail kõrgeks.»

Eesti Panga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jana Kase sõnul võib tääpuuduse kasvu tingimustes võlgnevuses eraisikulaenude osakaal veel suureneda. Siiski ei mõista ta laenutingimuste leevendamist hukka.

Kase kinnitusel on laenuandjatel varasemalt kogutud piisavad kapitalipuhvrid, et võimalike laenukahjumitega toime tulla.

Allikas: 9.november 2009.a. Postimees