‘Kõige suurem erinevus korteriühistute ning hooneühistute vahel on omandis. Korteriühistu liikmed on oma korterite omanikud ja saavad neid vabalt käsutada ja koormata. Hooneühistu liikmed pole omanikud, neile kuulub vaid osak ehk praeguse nimetusega liik-mesus,’ selgitab Tipoliini Kinnisvara jurist Evi Hindpere.

Elamuühistu liige laenu ei saa

‘Praegu on elamuühistute liikmed kehvemas olukorras, kuna nad saavad oma liikmesust vaid sularaha eest ostjatele müüa, sest pangad neile laenu ei anna. See aga viib elamispinna hinnad alla. Renoveerimislaenu nad ka ei saa, sest nende omand ei kõlba tagatiseks,’ jätkab kinnisvaraspetsialist.

Juriidiliselt on kõik elamu- ja garaažiühistud muutunud vastavalt hooneühistuseadusele juba hooneühistuteks ning peavad 2008. aastaks oma põhikirjad seadusega kooskõlla viima. Lisaks tuleb ette võtta terve hulk seadusega ette nähtud toiminguid, mille lõppeesmärk on hooneühistu liikmete vormistamine registrisse konkreetsete korterite valdajatena.

Enamik loodud korteriühistuid tegutseb edukalt. Võetakse pangast laenu ja tehakse maja korda. Need, kes suurt laenu kardavad võtta, leiavad muid lahendusi – paljud ehitavad peale veel ühe korruse või müüvad katusekorruse maha ja renoveerivad selle eest ülejäänud maja ära. Evi Hindpere sõnul antakse korteriühistutele pankadest laenu ilma tagatiseta, aga elamuühistud peavad laenu tagatisena seadma oma varale hüpoteegi panga kasuks.

Ent korteriühistute loomise algusajal suhtusid paljud elanikud neisse eelarvamusega, sest oldi harjunud omaaegse majavalitsuste süsteemiga. Hiljem võtsid majavalitsuste kohustused üle haldusfirmad, kes küsivad iga liigutuse eest soolast hinda, ent sageli jätab pakutavate teenuste kvaliteet soovida.

üürivõlglaste võlgu aga kasseerivad paljud haldusfirmad seniajani sisse seaduskuulekalt kommunaalmakse tasuvatelt elanikelt. ‘Elasin Kalamajas Vabriku tänaval puumajas ja kuigi mulle sealne kant meeldis, olin sunnitud sealt ära kolima,’ räägib oma kogemustest Helvi Sepp.

‘Nimelt lagunes majatrepp nii ära, et enam ei saanud sealt käiagi. Kui maja hooldusfirmast Minu Vara asja uurima läksin, siis äeldi, et teil elab paar üürivõlglast, mistõttu ülejäänud elanikud peavad ka nende osa kinni maksma, ja muuks raha üle ei jää. Isegi välisukse luku vahetuse eest küsiti mingi päärane summa, vist oli 5000 krooni,’ lisab ta.

Nüüd elab Helvi Sepp korralikus majas, kus on tegus ühistu ning kõik kommunikatsioonid ja ka katus ära vahetatud. ‘Kulutused pole sugugi suuremad kui Vabriku tänava majas,’ on endine Kalamaja elanik rahul.

Korterivaldaja versus korteriomanik

Pärast elamu- või garaažiühistu liikmete valdajatena registrisse kandmist saavad ühistu liikmed seaduse kohaselt ka pangalaenu liikmesuse ehk osaku ostuks, renoveerimiseks vms. Sel juhul peavad nad muidugi pantima liikmelisuse panga kasuks. Millise intressiga pangad selliseid laene väljastama hakkavad, ei ole veel teada.

Kogu selle keerulise, aega- ja vaevanõudva protseduuri tulemusena on korterid ja garaažiboksid ikkagi ühistu kui juriidilise isiku omandis, ühistu liikmed aga vaid korterite ja garaažibokside valdajad.

Enamik ühistute liikmeid, kes on oma korteri või garaažiboksi kinni maksnud või turuhinnaga ostnud, soovivad saada omanikuks.

‘ühistud on juba varemgi pidanud tegema ümberkujundusi – kooperatiivist ühistuks, nüüd elamu- ja garaažiühistust hooneühistuks, tulemus on aga ikka sama – ühistute liikmed ei ole omanikud,’ nendib Evi Hindpere.

Paljud ühistu liikmed on juba omanikud

Kuidas siis saada omanikuks? ‘Eluruumide erastamise seadus näeb ette elamu- ja garaažiühistu ümberkujundamise korteriühistuks enne elamu või garaažide juurde kuuluva maa kinnistusse kandmist. See on kiire ja väheseid kulutusi nõudev protsess, kuid paraku on enamik ühistuid juba oma maa kinnistanud,’ vastab Evi Hindpere.

Kui maa on kinnistusse kantud, saab ühistu liikmete üldkoosolek 2/3 häälteenamusega lõpetada elamu- või garaažiühistu tegevuse ja likvideerimise käigus jagada kinnistu korteriomanditeks. Seejärel tuleb need jaotuskava alusel kinnistada ühistu liikmete omandisse.

Uued omanikud saavad moodustada elamu või garaažibokside majandamiseks korteriühistu. ‘See protsess on pikaajaline ja reorganiseerimisega võrreldes ka kallim, kuid teostatav,’ selgitab Evi Hindpere keerulise protsessi toimimispõhimõtteid.

Paljud ühistud on läinud seda teed ja nüüdseks on ühistu liikmed õnnelikud kinnisasja omanikud.

Notariaalselt vormistamata tehingud ei kehti

Alates 2005. aastast peavad olema notariaalselt tõestatud võõrandamistehingud, millega korteris elav inimene soovib oma liikmesuse ehk osaku kellelegi edasi müüa. Sellest seadusemuudatusest pole paljud ühistud kuulnudki ja seepärast jätkavad nad liikmete vahetust vana korra kohaselt ehk ühistu juhatuse otsusega.

Evi Hindpere sõnul on notariaalselt vormistamata tehingud tühised. Tulevikus, kui otsustatakse ühistu tegevus lõpetada ja korterid või garaažid omandisse jagada, osutub see suureks komistuskiviks.

Kuigi muudatusi on hooneühistuks üleminekul palju, on hea uudis see, et eluasemekulutused ei suurene. ‘Selles osas suuri muudatusi ei tule, juhul muidugi, kui ühistu laenu ei võta. Nii elamu- kui ka korteriühistu liikmed maksavad osamakseid,’ ütleb kinnisvaraspetsialist.

Osamaksed koosnevad aasta eeldatavast kulust ruutmeetri kohta (põhimõtteliselt sama mis äriühingutel osa- või aktsiakapital), sihtotstarbelistest maksetest (prügi, üldvesi, üldelekter, liftihooldus jne.) ja ettemaksetest (remondifond).

Elamu- ja garaažiühistute liikmed, ärge riskige oma kinnisvaraga!

Kui teie juhatus pole veel üldkoosolekut kokku kutsunud, siis on teil õigus talle täiesti viisakalt ja seaduslikult survet avaldada.

Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui sellekohase kirjaliku põhjenduse esitab vähemalt kümnendik ühistu liikmetest. Kui juhatus sellest hoolimata üldkoosolekut kokku ei kutsu, võivad elamu- ja garaažiühistute liikmed seda ise teha. ümbervormistamise viimasele minutile jätmise korral riskite oma kinnisvaraga.

Kiirustage, sest 2008. aasta alguseni on aega jäänud vähem kui kümme kuud.

Allikas:
SL õhtuleht
30.03.2007