Aripaev.ee alustas artiklitesarja ‘Eesti 2018’, milles esitavad Eesti tuleviku kohta oma nägemuse valitud Eesti arvamusliidrid.

Arco Vara endine juht Viljar Arakas ennustab, et eluasemete hinnad ei jõua kümne aastaga tagasi tipptasemetele. Tema hinnangul maandub kinnisvaraturg raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on, soovitab Arakas. 

Esiteks on Eesti kinnisvaraturg 2018. aastal oluliselt igavam, kui me seda tänapäeval oleme harjunud nägema.

Kui järele mõelda, millistes kogustes on viimase viie aasta jooksul kirjutatud kinnisvaraalaseid uudiseid, arvamusi ja uuringuid tehtud, siis on see sisetarbimisele suunatud majandussektor saanud ebaproportsionaalselt palju avalikkuse tähelepanu. Kui me kulutaks sama palju leheruumi ja seminare, konverentse eksporditäästusesele, saaksime palju selgemalt aru, mida tähendab müstiline mõiste Eesti Nokia.

Kindlasti kujunevad järgmised 10 aastat Eesti kinnisvaraturule oluliselt keerulisemaks kui eelmised kümme. Globaalne kinnisvarasektor on just päärdunud positiivsest vägagi negatiivseks ja enne kui langev Eesti eluasemeturg oma põhja ära näeb, läheb aega palju rohkem aega, kui me täna tahaksime uskuda.

Olen täiesti veendunud, et sellist kinnisvarahindade ja tehingumahtude rallit kui aastatel 2004–2006 me järgmise kümne aasta jooksul kindlasti ei näe. Samuti olen veendunud, et nii kiiret elusasemehindade kasvu ei tule Eestis enam kunagi.

Kinnisvarasektor muutub igamehe kõrvalärist suurte ehitusfirmade tulusaks lisategevuseks, kus domineerivad pooleks 4–5 Eesti ja väliskapitalil põhinevat suurfirmat. Ei julge pakkuda konkreetseid nimesid, kuid praegu on vähemalt kümme väga head tänast tegijat, kes turu konsolideerimisel võivad järgmisest tõusulainest palju võita. Järgmise kümne aasta jooksul lahkub Eesti turult vähemalt üks tuntud Skandinaavia ehitusfirma, kui mitte rohkem. Peamiseks põhjuseks on tippjuhtkonna madal motiveeritus palgatäätajana ja sellest tulenev vähene konkurentsivõime võrreldes Eesti kapitalil põhinevate ehitusfirmadega. Tänases mõistes klassikalisi kinnisvaraarendusettvõtteid jääb aasta-aastalt järjest vähemaks ning need, kes jäävad, hakkavad tegelema nišituruga, mis suurtele arendajatele huvi ei paku. Paraku tuleb meil lähitulevikus tõdeda, et paljud arendusfirmad lõpetavad valusalt – pankrotiga.

Järgnev kümnendik ei kujune palju kergemaks ka äripindade turul. Tallinna büroopindade turul on oodata olulisi raskusi 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta alguses, kui selge ületootmise tulemusena valminud büroohooned jõuavad turule, kuid rentnikke ei jätku. Ei tasuks imestada, kui kesklinnaäärsete büroohoonete vakantsus on suurem kui 30%. Kui Eesti suudab ükskõik kui vähe majandust igal aastal kasvatada, suudetakse peatselt valminud äripinnad täielikult retnikega täita 2–3 aasta jooksul, millal algab järgmine kasvulaine.

Tõmbekeskusteks kujunenud kaubanduskeskused elavad täenäoliselt keerulised ajad suurema vakantsuse ja rendihinna kukkumiseta üle. Samuti ei paista olevat suuri probleeme täästuskinnisvara sektoris, kus ei ole büroopindadele sarnast ületootmist.

Laiemalt arvan, et äripindade sektoris näeme me järgmise kümnendi jooksul ära 1,5 ‘küüru’. Lähiperspektiivis (2-3 aastat) on oodata tagasilääke, millele järgneb järjekordne 5–6aastane tõusufaas, mis ületootmise tõttu päärdub järgmiseks languseks.

Suured muudatused ootavad ka kinnisvarateenuste sektorit. Järgneva kümne aasta jooksul on äripindade vahenduse ja nõustamise äri liikunud väga suures mahus rahvusvahelistele nõustamisfirmadele, jättes kohalikele firmadele väikese mängumaa. Elukondliku kinnisvaravahenduse ja teenuste sektoris domineerivad jätkuvalt kohalikud firmad, kuid ka siin seisab ees oluline konsolideerumine, mis näeb välja võimekate täätajate lahkumisena suurtesse firmadesse ning paljude väikefirmade kadumisena. Täpselt samad arengud on toimunud mitmes Ida-Euroopa riigis, kuhu globaalsed ärikinnisvara konsultatsioonifirmad on sisenenud. Baltimaad on jäänud tagaplaanile peamiselt oma väikese mastaabi tõttu võrreldes Poola, Rumeenia või näiteks Ukraina turuga. 

Elukondlik kinnisvarateenuste turg jääb peamiselt kohalike ettevõtjate teha. Usun, et järgmise 10 aasta jooksul jääb Eestis püüdmatuks 2006. aasta lõpu eluasemehindade tase. Meenutagem, et ka Helsingi kinnisvarahinnad ei ole praeguseks saavutanud 90ndate alguse hinnataset.

Algselt neljakümneks aastaks plaanitud Lasnamäe, Mustamäe ja õismäe seisavad oma kohtadel ning suurem osa korteriühistutest on võtnud laenu ja oma majad nii tehniliselt kui ka visuaalselt korda teinud. Nõukogudeaegsete magalate hinnatase erineb kümne aasta pärast üksnes statistilise vea võrra paljudest 21. sajandi alguse kinnisvarabuumi aegsetest karbiküladest. Osaliselt ka tänu sellele, et valglinnastumist jäävad piirama omavalitsuste väikesed investeeringud uute mastaapsete infrastuktuuride ehitusse. Kui praegu elab eestlane keskmiselt kolmandiku võrra väiksemal pinnal kui keskmine eurooplane, siis 10 aasta pärast oleme Euroopa keskmisele tasemel järele võtnud. Seda osaliselt tänu negatiivsele iibele ja teisalt jätkuvale suurele ehitusmahule, mis hakkab taas hoogu koguma mitte varem kui 2010. aastal.

Kuna kinnisvaraturu areng sõltub suuresti laenuraha kättesaadavusest, saab võtmeteguriks Eesti pangandusturu areng. Usun, et järgmine kümnendik ei kujune oluliselt sündmustevaesemaks kui määdunud dekaad. Kindlasti jagatakse turuosad märkimisväärselt ümber, tänased kaks turuliidrit loovutavad turgu teistele pankadele, kes kodusel Skandinaavia turul on neist mahult suuremad. Usun, et näeme ka minimaalselt ühe ning maksimaalselt kolme uue universaalpanga Balti turule tulekut, eelkõige pärast euro kasutuselevõttu. Kõige põnevamaks tõotavad tulla ülevõtmised ja võimalikud ühinemised.

Kui tõusta kinnisvaraturu spetsiifikast kõrgemale, riikliku majanduse tasandile, siis ei ole pilt sugugi roosilisem. Usun, et täna mõistab kriitiline arv mõtlevaid Eesti inimesi, et meie majandus vajab struktuurseid reforme. Olukorras, kus täpne suund on teadmata, jääb 10 aastat struktuursete reformide viljade nägemiseks liiga lühikeseks ajaks. Paraku tähendab see, et meid ootab ees pikem vindumisperiood. Kindlasti suurendab see rahva rahulolematust valitsevate poliitiliste jõududega ning järjest suuremat jõudu hakkab omama selline liik poliitikuid nagu euroskeptikud. Seda eriti olukorras, kus majanduslikult suured EU liikmesriigid tüdinevad liigse demokraatia mängimisest väikeriikidega ja taotlevad (ning ka saavad) senisest suurema esindusmandaadi.

ühe ja ainsa Eesti Nokia leidmine defineeritakse ümber väiksemateks alameesmärkideks ehk „10 Husqvarna“ leidmiseks. Usutavasti räägitakse ausalt ja ilma valehäbita Eesti majanduslikest probleemidest ja eestlasele omaselt otsitakse olukorrast väljapääsu. Sellises olukorras on paratamatu ajude väljavool eelkõige EU sees, mis oma struktuurilt võtab järjest enam USA mõõtmeid.

Väikeriigina oli, on ja jääb Eesti eeliseks dünaamilisus, seega see on eelis, mille peame välja mängima, kuid mida oleme praegu minetamas, langedes populistlikesse poliitilistesse vaidlustesse, mille tulemuseks on mittetoimiva status quo säilitamine.

Tihti on väikeriigid suurriikide kõrval valinud endale konkureerimiseks maksuparadiisi tee. Kui Tallinn omab ambitsiooni finantskeskusena rikka Skandinaavia kõrval, siis ilma väga madalate maksude keskkonnata ei ole see kindlasti võimalik. See ei tähenda automaatselt maksuparadiisi loomist.

Kitsasse kinnisvarasektorisse tagasi tulles võiks sellise arengutee juures püstitada veel mitu kõrghoonet Tallinna kesklinna, mida täidaksid investeerimisfondid ja finantsnõustajad. Kesklinna kõrghooned eristavad meid juba nüüd madalast ja tihti igavast Skandinaavia linnaruumist. Kesklinna „finantskeskuse“ kõrghoonete rendihindade tase on kaubanduskeskuste kõrval ainuke hinnatase, mis on 10 aasta pärast kõrgem tänasest tasemest. Seda ka ilma maksuparadiisita.

President Lennart Meri ütles omal ajal, et olukord on sitt, aga see on meie tuleviku väetis. Usun, et see laenatud tsitaat sobib ideaalselt iseloomustama meie kinnisvaraturu praegust seisu. Peojärgne pohmelus võib paari aastaga taanduda, kuid loodetavasti kogemused jäävad. Tegemist on vajaliku õppetunniga varakapitalistlikus ühiskonnas, mis aitab tulevikus langetada kõigil turuosalistel targemaid ja rohkem kaalutletud otsuseid. Aastal 2018 olukorrale tagasi vaadates oleme ühiselt nõus, et sellist õppetundi oli meile väga vaja, hoolimata valulikest tagajärgedest. Olen jätkuvalt veendunud, et kinnisvaraturg maandub raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on!

Allikas: www.aripaev.ee