Korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda selliste terminitega nagu hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus. Mida need õigupoolest tähendavad?

Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärk on ikkagi ehitise püstitamine. Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka asjaolu, et hoonestusõiguse ennetähtaegne lõpetamine on keeruline, andes seega hoonestajale juurde lisakindluse maa kasutamisõiguse üle hoonestusõiguse perioodi lõpuni.

Nagu eespool äeldud, seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures maksimaalne tähtaja pikkus võib olla 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel on jäetud tähtaeg märkimata, loetakse tähtaja pikkuseks ikkagi 99 aastat. Tähtaja määdumisel võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.

Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmise puhul on tarvis vabariigi valitsuse nõusolekut. Kui hoonestusõigus lõpeb põhjusel, et tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sel juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest.

Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel. Kui hüvitise suurus pole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.

Korteriomandiga sarnane

Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks, kusjuures kehtima jäävad samad tingimused, mis hoonestusõiguse seadmisel on kokku lepitud. Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga – korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korterihoonestusõigus kantakse samamoodi nagu korteriomand kinnistusraamatusse. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa, kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek.

Samuti on võimalik korterihoonestusõigust nagu korteriomanditki müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud. Lisaks tähtajalisusele on nende õiguste suurim erinevus selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata vaid maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne vastava tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut.

Tasu nõue

Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või näiteks vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku. Teiseks erinevuseks on asjaolu, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikeks. Ja kolmanda erisusena võib välja tuua selle, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu. Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse see tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse.

Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka läbi maa maksustamishinna, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodi peale või määratakse kindla protsendina maa maksustamishinnast.

Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse see summa proportsionaalselt kõigi ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt pinna suurusele. Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu), kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Allikas: 27.juuni 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus