Püstloodis tõusnud kinnisvarahindade langemisega seotud esmased tulised emotsioonid on nüüdseks tuurid maha võtnud ning süveneda saab esialgsetesse analüüsidesse ja selgitada välja raugenud kinnisvarabuumist võitjad.Eesti Statistikaameti andmetel ehitati aastatel 1950–1989 kokku 457 200 ehk 23,5 miljonit m2 eluruume. Järgnevatel aastatel kuni aastani 2006 oli ehitatuid eluruumide arvuks 42 200 ehk 3,3 miljonit m2.

Nendest arvudest nähtub, et taasiseseisvusperioodil oleme juurde ehitanud kõigest 10 protsenti Eesti elamufondist, mis ehitati nõukogude ajal.
Väidetavalt on nõukogudeaegse elamufondi ekspluatatsiooniajaks arvestatud orienteeruvalt kuni 50 aastat. Seega on hoonete elukaar lõppemas ning need vajavad kapitaalremonti.

Marja poe traagiline näide on vast ekstreemseim, kus tegemist oli konkreetse ehitamispraagiga, kuid kõige suuremaks probleemiks olemasoleva elamufondi juures on tehnosüsteemide kehv kvaliteet ning praktiliselt olematu soojustus.

Renoveerimata kortermajade küttekulu on kordades suurem uute kortermajade omadest.

Ringiga nõudluse juurde tagasi

Taasiseseisvumisperioodi elamuehituse võib jagada tinglikult kolme etappi: 1990–1994, mil ehitati aastas keskmiselt 3120 eluruumi ehk 296 000 m2; 1995-2002, mil valmis aastas keskmiselt 887 eluruumi ehk 84 000 m2 ning 2003-2006, kui aastas ehitati keskmiselt 3625 eluruumi ehk 300 000 m2.

Eelnevast järeldub, et buumi ajal ehitati sama palju kui iseseisvuse alguses. Huvitav on jälgida sedagi, et Lasnamäel elab 112 000 elanikku ja buumi ajal ehitati 5-6 kortermaja. Mustamäel elab 64 000 elanikku ja buumi ajal ehitati ca 19-20 kortermaja.

Millised on järgmised trendid — kas järgmise kümne aastaga hakatakse väärtustama ka kauaräägitud Põhja-Tallinna ja sadama-ala? Ilmselt on statistikas suur hulk küsitavusi, kuid mingisuguse ettekujutuse elamuehitusest annab see siiski.

Taasiseseisvumisperioodil juurde ehitatud elamud annavad lootust, et mingil hetkel peaks nõudlus uute korterite järele taastuma. Sarnaselt autoostjatele jaguneb ka korteriostjate seltskond tinglikult kaheks: uute ja vanemate elamute pooldajad.

Tekib ka huvitav võrdlus — osta eksklusiivne vana auto, arvestades seejuures remondile kuluvate lisakuludega või suruda ego alla ning osta tavaline, kuid see-eest uus, mis tähendab vähemalt kahte-kolme muretut aastat.

Uus kasukas vana hinnaga

Tundub, et kinnisvarabuumist võitsid kõige rohkem inimesed, kes suutsid oma vana korteri maha müüa ja soetada enamvähem sama hinnaga uude kortermajja sarnase või suurema elamispinna. Seega võib kujundlikult äelda, et inimene müüs oma vana kasuka maha ning sai sama hinna eest uue.

Võitjate hulka võib lugeda ka inimesed, kes suutsid oma vana korteri väga hea hinnaga maha müüa ning uude kortermajja eluasemelaenu toel suurema osta.

Kui võetud laenu keskmiseks pikkuseks on 30 aastat, on suur vahe, kas hoone vanus on 40-60 aastat või on see ekspluatatsiooni alles antud.

Vana hoonet võib küll üritada renoveerida ja rekonstrueerida, kuid kokkuvõttes on olukord sama kui autodegagi — ehita ja pahtelda Žigulid palju tahad, Mercedeseks seda ikka ei muuda.

Täna on tekkimas uued ja huvitavad küsimused. Uute kortermajade ruutmeetri müügihinna maksumus tasapisi küll langeb, kuid millise piirini?

Uue kortermaja kortereid, mille ruutmeetri müügihinna sees on maa- ja ehitusmaksumus, finantseerimis- ja müügikulu ning arendaja kasum, ei hakata kunagi tasuta jagama.

Arvestades, et äärelinnas on korteri müügihind ligi 20 000–27 000 kr/m2, peaks vanade nõukogudeaegsete korterite müügihind olema olenevalt asukohast odavam 25-35 protsenti.

Seega, milline on hind, millega püütakse uute korterite ostjaid — kas on see maagiline 20 000 krooni piir, millest suudetakse allapoole tulla?

Kusjuures nimetatud summa oli buumiaegsel perioodil ainult ehituse hind.

Kui uue korteri hind suudetakse mahuga alla tuua, siis milliseks jääb reaalselt vanade korterite ruutmeetri hind? Ilmselt saame alles aastate pärast näha, kes pikema kõrre tõmbas.

Allikas: 2.juuli 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus