Nagu kuldnokad kuulutavad kevade algust, on majanduslanguse esimesteks kuulutajateks kriisid kinnisvaras ja panganduses. Firma Uus Maa Kinnisvarakonsultandid analüütiku Annika Jakobsoni sõnul levibki praegu igal pool Eestis pessimism. «Hinnatõusust (kinnisvara – toim) ei saa kusagil rääkida,» tõdes ta.

Tallinnas, Tartus ja Pärnus juba mullu igapäevaseks muutunud korterite ja majade hinnalangus on sel aastal tabanud ka kinnisvarabuumist oma ajal vähem haaratud Eesti piirkondi. «Nüüdseks on igal pool hinnad alanenud 15–25 protsenti,» nentis Jakobson. Veidi vähem on tema sõnul langust väiksemates linnades, nagu näiteks Jõgeval, Paides ja Lõuna-Eesti linnades.

Samas võib Jakobsoni hinnangul neis paikades oodata edasist hinnalangust, sest tehingute arv on kahanenud kiiresti ja palju. Buumiajal spekulantide ja tavakodanike silmis magusateks linnadeks olnud Haapsalu ja Kuressaare kohta ei anna septembri ja oktoobri statistika ühtegi arvu ehk müük on nullilähedane. Sama lugu on Võrus ja Valgas.

Kui kõrgeimad hinnad on jätkuvalt Tallinnas, siis langus on Jakobsoni sõnul suurim seal, kus pakkumisi kõige rohkem. «Näiteks põllupealsed elamukrundid, karbi kujul elamud, äärelinna keskpärase viimistlusega uued korterid jms,» loetles ta. Selliste objektide hinnad kukkusid erinevate kinnisvarafirmade väitel kohati isegi poole võrra.

Samuti tõi Jakobson välja praeguste ostjate tingimused, mis hinnalangustele aina hoogu takka läävad: «Ostuotsus tehakse vaid siis, kui ollakse veendunud, et hind on hea või alla keskmise,» märkis ta.

Buumi aja jäljed

Kõige vähem on hind muutunud Eesti neis paigus, kuhu eestlased isegi buumi ajal maju ega kortereid osta ei tahtnud.

1Partner hindaja Koit Uus selgitas: «Mida kaugemal Tallinnast või muust keskusest objekt asub, seda vähem on toimunud ka hinnamuutusi. Näiteks Aegviidu alevikus toimub aastas kokku umbes kümme kinnisvaratehingut ning nende tehingute puhul on peamisteks mõjutajateks kohalikud inimesed.»

Kui tehinguid on vähe ja objektid väga erinevad, siis ei saa ka mingit üldistavat statistikat teha. Seega ei saa ka suuremate linnadega võrreldavat hinnalangust olla. Samas selgub, et langus pole läänud paigast seniseid hinnasuhteid eri piirkondade vahel.

«Suuremad Tallinna magalarajoonid on endiselt samas proportsioonis,» sõnas Uus.
Nii võivad hinnad langeda palju tahes, Mustamäe ja Lasnamäe hinnatase on jätkuvalt üsna sarnane, õismäe on neist ligi viis protsenti ning Kristiine paneelelamute korterid ligi kümnendiku kõrgemalt hinnatud. Kui Põhja-Tallinna kesklinna- poolsem osa on hinnalt magalarajoonidega võrreldav, siis Kopli piirkond jääb ka praegu madalaimalt hinnatud elurajooniks.

«Siinkohal on räägitud tehingu absoluuthindadest, sest pigem kujuneb tehingu pinnaühikuhind tehingu absoluutsumma alusel, mitte vastupidi,» rõhutas Uus.

Eri hinnad mägedes

Teisisõnu tähendab see, et kuna eri linnaosades võivad tüüpkorterite suurused olla erinevad, tekivad ruutmeetrihindadesse vahed. «Näiteks Mustamäe ja Lasnamäe 2-toaliste korterite pinnaühikumaksumuste vahe on ca 5–10 protsenti, samal ajal kui absoluuthinnad on võrdsed,» selgitas Uus.

Jakobson lisas, et samas olid buumi ajal paigast ära Tallinna äärelinna uute korterite ja Tallinna kesklinna hinnad. «Kohati oli vahe vaid 15 protsenti. Nüüdseks on vahe taas veidi suuremaks läinud,» märkis ta.

Mitme kinnisvarafirma andmeil erinevad praegu nimetatud ruutmeetrihinnad kohati isegi kolmandiku võrra. Hinnavahe suurenemise põhjuseks on äärelinna uusarenduste hindades toimunud märkimisväärsed langused.

Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajev lisas, et Tallinna korterite puhul on enam langenud kehvema asukoha ja kvaliteediga arendusprojektid, mille müük ei lähe.

«Kuid arendajatel on pangalakenuna kohustus ning saabumas on ka kütteperiood, mis suurendavad veelgi arendajate maksekoormust,» lisas ta.

Allikas: 16.oktoobri 2008.a. Postimees