Pangad kinnitavad omalt poolt, et kinnisvara müügihind võib jääda objekti peale võetud laenusummast ka madalamaks, kuid sel juhul peab arendaja lisaks müügist saadavale rahale kasutama laenu tagasimaksmiseks ka omavahendeid.

Pankade huvi kinnisvarahindade püsimise vastu on mõistetav, kuna kolm neljandikku 260 miljardi krooni suurusest laenuportfellist on tagatud kinnisvaraga.

1Partner Kinnisvara juht Martin Vahter kinnitas, et teab mitmeid näiteid, kus pankade määratud minimaalne müügihind segab arendajaid korteritest lahti saamast. ‘Ost-müük on selgelt panga tingimustega seotud neil arendajatel, kelle puhver on väike,’ märkis ta ja lisas, et tegemist on patiseisuga, kus arendajad uut laenu ei saa, müüa ka mitte. Vahter oli kindel, et pankades juba luuakse täie hooga osakondi, mis hakkavad probleemse kinnisvaraga tegelema.

Arendaja: pank tahab oma raha tagasi saada

Kinnisvaratehingute vahendaja Uus Maa juht Mika Sucksdorff on müügitehingu katkijäämisel saanud nii mõneltki arendajalt põhjuseks pankade määratud minimaalse müügihinna.

‘Meie edastame klientide pakkumised, kuid arendaja ei saa neid aktsepteerida, kui hind vajub alla poole panga nõudmisest,’ märkis ta. Sucksdorffi sõnul ongi nõiaring valmis, sest arendaja ei saa müüdud ja pank ei saa raha tagasi.

‘Minimaalne müügihind, millest me allapoole ei tohi minna, on meil SEB pangaga laenulepingus kokku lepitud. Pank tahab olla kindel, et saab oma raha tagasi,’ sõnas Fine Kinnisvara juht Janek Saveljev. Ta väitis, et miinimumhinnaga pole ta Mustamäe Keskuse tänava arenduse kortereid siiski seni veel müüma pidanud. ‘Miinimumhindade teema on tõusnud päevakorda seoses osa arendajate sooviga lahendada likviidsusprobleeme kiirema ning odavama müügiga, mis aga panga poole pealt vaadates ei pruugi olla parim lahendus,’ arvas Saveljev.

Osa kinnisvaraprojekte on selgelt miinuses

Hiljuti pankrotistunud BREC Kinnisvara juht Sven Soomuste nentis, et osa projekte on selgelt vee all ehk nende turuhind jääb laenujäägile alla. ‘Kui laenujääk on näiteks 10 000 krooni ruutmeetri kohta, siis arendaja ei saa korterit müüa 5000 krooniga ruutmeetri eest,’ selgitas ta. Pankadel on Soomuste sõnul sellises olukorras kaks varianti: saada ise kinnisvaraomanikuks või muuta laenulepingut.

Hulga teiste arendajatega vesteldes selgus kiiresti, et äripäeva tõstatatud teema on asjaosalistele valus, et mitte äelda tabu.

ühed väitsid, et probleem on olemas, kuid võõras mure. Teised ei soovinud üldse kommenteerida. Kolmandad küll kommenteerisid, ent eitasid pankade sekkumist hinnapoliitikasse.

‘Praegu on enamikul juhtudel kinnisvaralaenude tagatise väärtus suurem kui hind, mida turult võib saada,’ kinnitas Tootal Kinnisvara juht Talis Toompere.

Ta pidas igati loogiliseks, et pangad müügihindadele piiranguid seavad.

‘Meid see probleem praegu ei puuduta, kuna oleme kõik oma arendused külmutanud. Mis üldse edasi saab, sõltub pankade paindlikkusest,’ märkis Toompere.

Pangad sekkuvad jõuliselt arendajate tegevusse

‘Ma ütlen kohe ära, et meil pole sellist asja olnud,’ teatas ASi Kolle kinnisvaraarenduse direktor juba enne, kui küsimus päriselt lõppeda jõudis. Pankade viimase aja karmistunud käitumine on Nikitini sõnul siiski ootuspärane.

‘Enne laenu pikendamist küsivad nad osa laenu tagasi. Teatud arendajatele võib see põntsu panna küll,’ nentis ta.

Müügihindade jõulise alandamisega on viimastel nädalatel algust teinud mitmed suuremad kinnisvaraarendajad.

Arco Vara langetas sel nädalal oma Kodukolde arenduse korterite hindu keskmiselt 34%, kuid firma ise müügihindade dikteerimist ei karda.

‘Finantseerimislepingutes fikseeritakse reeglina minimaalne laenu tagastamine müükidelt. Müügihinda ei fikseerita,’ märkis Arco Vara arendusdivisjoni juht Veiko Taevere.

Ta lisas, et pangad sekkuvad praegusel ajal arendajate äriplaanidesse päris aktiivselt. Erilise tähelepanu all on eelkõige finantseerimisel lisatingimuste kehtestamine.

Pangad: me ei sekku kinnisvara müügiprotsessi

Suuremate pankade esindajad väitsid justkui ühest suust, et arendajate hinnapoliitikasse nad otseselt ei sekku, ent tagatisvara müügist saadud raha peab siiski katma kohustused panga ees.

‘Arendajate laenulepingutes on punkt, mis reguleerib, kui palju tuleb tagastada laenu ruutmeetri kohta olukorras, kus müüakse korter lõpptarbijale,’ sõnas Swedbanki ettevõtete finantseerimise juht Tauno Vanaselja.

Tagatisvara müük peab katma kohustused

Ta jätkas, et olukorras, kus korterite hinnad on langenud, võib buumi tipus laenu võtnud arendajal olla lepingus fikseeritud vastav ruutmeetri hind tasemel, millest praegune tegelik turuhind on allpool.

‘See tähendab, et laenulepingu tingimuste kohaselt peaks arendaja korteri müügil alla selle hinna pangale omast taskust peale maksma,’ nentis Vanaselja. Hea tava kohaselt lepingus märgitud piiri arendaja või panga initsiatiivil siiski alandatakse, et arendaja saaks kortereid turuhinnaga müüa.

Nordea Pank Eesti juhatuse liikme Ivar Kallasti sõnul peab tagatisvara müügist saadav summa katma panga ees võetud kohustused. Samas eitab ka Nordea müügihindade dikteerimist. ‘Me ei sekku arendajate müügiprotsessi. Kui tagatisvara müügiperiood muutub ebamõistlikult pikaks, teeme ettepaneku pigem tagatisvara müügisumma alandamiseks,’ märkis ta.

SEB: soovime, et arendajad saaks kaubast kiiresti lahti

SEBs ei peetud vajalikuks teemat pikemalt kommenteerida kui kahe lausega pressiesindajalt: ‘SEB ei ole kirjeldatud miinimumhindasid kehtestanud. Pigem on praegu olnud panga poolt arendajatele surve müügihindu rohkem langetada, et tagada projektide kiiremat müüki.’ Fine Kinnisvaraga sõlmitud laenulepingus minimaalse müügihinna kehtestamist ei soovinud SEB kommenteerida.

Rehe: arenduses on oodata suuremaid tagasilääke

‘Kinnisvara müügi hinnataseme määrab turg ning kui on objekt ehitatud laenutooteid kaasates, peaks müügihind ühelt poolt katma laenu tagasimakset ning teine osa jääb omanikule.

Kui tulenevalt turuhindade muutusest ei suudeta objekti realiseerida oodatud tasemel, lepime kliendiga kokku, kuidas jagatakse madalama müügihinna puhul omaniku osa ning laenumakseid,’ rääkis Sampo Panga juht Aivar Rehe. Ta lisas, et kinnisvaraarenduse valdkonnas on oodata suurimaid tagasilääke ja vajadust teha laenude restruktureerimise otsuseid. ‘Kindlasti pangad kannatavad enim selles sektoris ka kahjusid.’

Kommentaar

Meie õnneks oleme objektide vastu vähe laenanud ja see on taganud ka kõikide laenude pikendamise, kuna pangad tunnevad ennast mugavalt ja parem lasevad minul seda stressirohket tääd teha, kui ise kinnisvaraärisse sukelduvad.

Pangad on huvitatud kinnisvara müümisest hinnaga, mis pole madalam kui nende laenujääk. Kui laenu on antud ruutmeetrisse selgelt valesti, siis peavad pangad laene maha kirjutama. Meil sellist muret pole, me pole ostnud ühtki kinnistut turu tipust ega võtnud suuri laene ruutmeetri kohta eelmise kahe aasta jooksul.

Allikas: 28.november 2008.a. äripäev