Kinnisvarahinnad kõik on veel võimali

Saatekülalised ennustasid üha kõrgemaid hindu, selgete kriisimärkide ilmnedes aga tegid juttu lühiajalisest korrektsioonist. Aktsiaturule saabus seepeale aga krahh ning aastatepikkune madalseis.

Baltimaade majandusarengute suhtes valvepessimisti maine omandanud Danske Banki vanemanalüütik Lars Christensen arvab, et kõigis kolmes riigis seisab ees tõsine ja pikaajaline langus. Ammu on räägitud, et Lätis kallineb kinnisvara märksa tormilisemalt kui Eestis. Ometi on Balti riikidest esimesena langusemärgid hakanud silma just siin. Mõni isegi väidab nüüd, et Läti turg olevat Eesti omast aasta-paar maas. ühtaegu viitavad ehitussektori ettevõtjate kindlustunde näitajad, et turulangus seisab ees kõigis kolmes Balti riigis.

Kinnisvarafirma Oberhaus Eesti elamispindade turukommentaar ennustab olulist turu aktiivsuse vähenemist, müügiperioodi pikenemist ja hinnalangust. Kinnisvaraettevõtete liidu juhatuse esimees ja Pindi Kinnisvara juht Peep Sooman on aga korduvalt kinnitanud, et tema suurt hinna alanemist ei usu. Tegelikult ei oska keegi hindade käitumist kuigi täpselt ette aimata.

Rahandusministeeriumi augustikuises majandusprognoosis toodud kinnisvaraturu kriisistsenaarium näeb ette 20-protsendist hinnalangust 2009. aasta sügiseks. Sellist langust on Eestis tegelikult juba korra nähtud – 1999. aastal Tartus, kui inimeste tulevikuväljavaade Vene kriisi tagajärjel tumenes.

Laenuvõtmise rõõmud läbi

Praegu on olukord järgmine. Kinnisvaratehinguid toimub vähem kui viimase kahe aasta jooksul – praegune seis on umbes sama mis 2004. aastal. Vahepeale jääb aga aeg, mil nii palkade, kinnisvaralaenude kui ka -hindade vallas toimus erakordselt kiire kasv. Selle põhjustas mitme asjaolu kokkulangemine.

2005. aastal avastasid eestlased laenuvõtmise rõõmud. Suur hulk inimesi tahtis elada paremates tingimustes kui varem. Lisandus ülikiire majanduskasv ning sellest veelgi nobedamini kerkivad palgad, mis panid inimesi aina lootusrikkamalt tulevikku vaatama. Palgatõus summutas mingil määral isegi kerkiva laenuintressi mõju. Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase sõnul katab 12-protsendine palgakasv üheprotsendise intressitõusu. Viimasel paaril aastal on intressimäär kerkinud üle kahe protsendi, palgad aga ligi 40%.

See ajajärk vältas tänavu kevadeni. Suvel hakkasid kinnisvarahinnad juba tasapisi langema. ühest küljest avaldasid kindlasti mõju psühholoogilised tegurid – aina rohkem hakati rääkima kinnisvarakrahhist ja kogu majanduse pidurdumisest. Teisest küljest olid aga kinnisvarahinnadki hälbinud pikas perspektiivis jätkusuutlikult rajalt – rebinud ennast palkadest kaugele ette. ühel hetkel hakkas ilmselt nappima neid, kes selle hinnataseme juures suutnuks veel kinnisvaralaenu võtta. Oma tää tegi ka intressitõus – veel aasta hakul saanuks sama tagasimaksega võtta 9% suurema laenu kui nüüd.

Hinnad peaksid alanema

Hindades peab seega toimuma mingi korrektsioon. Pikemat aega arvestades peaks ühe elamispinna ruutmeetri hind võrduma ligikaudu keskmise kuupalgaga. Piirkonniti on muidugi erinevusi – Mustamäe korteri ruutmeeter võiks vastata n-ä keskmise tallinlase sissetulekule, kesklinna pinnad aga pealinlaste jõukaima viiendiku palgale.

üks võimalus on, et hinnataseme tõus peatub ja ootab palgakasvu järele. Teine on aga hinnalangus.

Tehniliselt võiksid hinnad veidi alaneda, ütleb Eesti Panga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jaak Tõrs ja nendib: “Kindlasti oleks see tragäädia mõne konkreetse inimese jaoks, aga majanduse seisukohalt ei saaks see teatud ulatuses olla probleemiks.”

Kõik sõltub sellest, kui pikka aega vaadata. Näiteks viie aasta perspektiivis ei tähenda 30-protsendine langus midagi hullu – võrreldes 2005. aastaga on tegu ikkagi hinnatõusuga, mõnes piirkonnas isegi üsna korralikuga. “Aga kui näitaja on nii volatiilne, siis kipub kasv ka taastuma kiirelt,” lisab Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja ülo Kaasik.

Hinnalangus võib aga tähendada seda, et eluaseme, mille tagatisel on laenu võetud, väärtus langeb laenujäägist madalamale ning pank võib hakata nõudma lisatagatist. Tõrsi sõnul on pankadele siiski esmatähtis, et inimene tasuks tagasimakseid korralikult. “Tagatis on teine kaitse,” sõnab ta, “selle pärast hakatakse muret tundma siis, kui laenajal tekivad makseraskused.”

Praegu näib ka, et lähiajal ei ole karta intressimäära olulist tõusu, mis võiks põhjustada suuremaid raskusi laenude tagasimaksmisel. 12 kuu Euribor – mis väljendab rahaturgude ootusi intressitasemele aasta pärast – on kõrgem kui kümne aasta Euribor. Järelikult usuvad rahaturud vähemalt praegu, et pikemas perspektiivis võib Euroopa Keskpangalt oodata pigem intressilangetamist. Muidugi, see arvamus võib kiiresti muutuda.

Kinnisvaraga on seotud umbes viiendik Eesti SKT-st. Iga üheksas eestlane täätab ehitajana – viimati oli neid nii palju 1980-ndate lõpul. Rahandusministeeriumi hinnangul jõuaks kriis ehitusettevõtjateni umbes aastase viitajaga. Mida tähendab kinnisvaraturu pidurdumine ettevõtjatele?

Palju on räägitud ehitusmahu kasvu aeglustumisest – mullu teises kvartalis paisus ehitustegevus 34%, sel aastal langes kasvunäitaja viis korda. “See, et tänavu teises kvartalis suudeti 7% veel rohkem ehitada, näitab minu meelest pigem, et sky has no limits (kõik on võimalik – toim),” ironiseerib Kaasik.

Hansapanga vanemmakroanalüütiku Maris Lauri hinnangul võib ehitusmaht – kui hinnatõusu mitte arvestada – suureneda veel järgmiselgi aastal.

Ka asjaolu, et viimastel nädalatel langetavad arendajad aina sagedamini müüdavate pindade hinda, ei maksa üle dramatiseerida. See tähendab lihtsalt, et arendajate hinnaootused ei vasta enam turul valitsevale olukorrale. See aga ei tähenda, et nad peaksid kortereid-maju müüma omahinnaga või isegi kahjumiga. Tõenäoliselt saab enamik nüüd lihtsalt natuke väiksemat kasumit.

Tuleviku suhtes tasub aga olla ettevaatlik. Kannatama peavad tõenäoliselt need, kes on rajanud oma tulevikunägemuse elupindade sektori viimase paari aasta seisule. “See on ühekordne hüpe, mida ei tohiks ärisisendina aluseks võtta,” ütleb Tõrs. Need, kes on äriplaani koostades lähtunud realistlikest ootustest ning suudavad oma tegevust ümber korraldada, ei pea tõenäoliselt eriti kannatama. Iseasi, kui palju neid on.

BREC Kinnisvara augustikuine turuülevaade on Eesti eluasemepindade osas halastamatu: “Praegune menetluses olevate ja kehtestatud detailplaneeringute maht kataks uute eluruumide vajaduse Tallinnas ja lähiümbruses minimaalselt 10–15 aastaks.”

Tasub aga tähele panna, et siiamaani on juttu olnud pea eranditult elamispindadest, nagu kinnisvarateema puhul siinmail juba tavaks saanud. üks eluasemeturu pidurdumise tagajärgi on kindlasti see, et Eesti ettevõtjad suunduvad pigem äripindade ja infrastruktuuri valda.

BREC Kinnisvara ennustab, et järgmise aasta lõpul võib ka kontoripindade vallas tekkida lühiajaline ülepakkumine. Tõrsi meelest sarnaneb äripindade puhul olukord vägagi 1997. aastaga – ka siis oli kontoripindadele suur nõudlus ja vabu ruume nappis. Kuna arendamisprotsess on pikaldane, jõuab nõudlus pakkumisele järele aasta-paari pikkuse nihkega. Mis sünnib edasi, sõltub majanduse üldisest olukorrast.

Balti riikide “Manhattanid”

Eesti kinnisvara- ja ehitussektori firmade puhul tasub aga tähele panna, et enamasti tähendab välismaale laienemine liikumist Läti, vähem Leedu turule. Eestlased osalevad reklaamihõnguliste pressiteadete väitel Balti riikides koguni kahe “Manhattani” ehitamisel – üks peaks kerkima Paljassaarde, teine Riiga. Läti majanduse olukorda peetakse aga Balti riikidest kõige plahvatusohtlikumaks.

Läti majandus huugab – mõnel hinnangul tulikuumana – täisvõimsusel. Vastupidiselt Eestile on Läti majandustsükli kasvufaasis, nendib Lauri. Määdunud nädalal tuli teade, et aasta lõikes on Läti jooksevkonto defitsiit kerkinud 30%-ni SKT-st, kusjuures augustikuus eraldi moodustas jooksevkonto puudujääk 40% SKT-st.

Tasub küll märkida, et tegemist on esialgsete andmetega, mis võivad kontrollimisel muutuda. Igatahes Christensen on selle peale asunud kõigest jõust häirekella lääma. Majanduse üldine kinnijooksmine ei jäta ehitussektorit tavaliselt puutumata.

Pikas perspektiivis ei tohiks eestlased siiski näha pea kohal väga suuri murepilvi, leiab Kaasik. “Lühikeses perspektiivis on kõikumised rohkem inimeste meeleoludes kinni,” lisab ta.

Palgakasv tõstab ikka tarbimist

•• USA-s räägitakse palju sellest, kuidas mõjub sealne eluasemeturu hinnalangus tarbimisele.

•• Eesti Panga tänavuse uuringu* järgi kasvab eestlaste tarbimine 1,1 senti, kui kinnisvarahind tõuseb ühe krooni võrra. See on üle nelja korra madalam USA vastavast kordajast ning umbes võrdne Itaalia omaga.

•• Uuringus kasutatud andmed ulatuvad küll vaid määdunud aasta III kvartalini, kuid Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialisti Jana Kase sõnul ei ole põhjust oletada, et värskemad näitajad tooksid kaasa olulise muutuse. “Mõju on igal juhul väike,” ütleb ta. “Eestlased on ikka omanikud, mitte spekuleerijad või kinnisvara arvel tarbijad.”

•• Eesti Panga keskpangapoliitika osakonna juhataja ülo Kaasiku hinnangul kehtib siiamaani rusikareegel: nii palju kui suurenevad sissetulekud, kasvab ka tarbimine.

* Paabut, A., Kattai, R. Kinnisvara väärtuse kasvu mõju eratarbimisele Eestis. Eesti Panga Toimetised 5/2007.

Baltimaade turg endiselt kuum

•• Newseci värske Läänemeremaade kinnisvaraturu ülevaate järgi on Eestis näha pidurdumise märke eluasemete, aga ka jaekaubanduspindade vallas, kus lähiaastail ei kavandata uusi suuremaid projekte. Küll aga püsib nõudlus kontoripindade järele. Samas leiab BREC Kinnisvara prognoos, et arendajate poolt selle aasta algusest kuni järgmise lõpuni planeeritud uute büroopindade maht – ligi 150 000 m2 – ähvardab turu üle küllastada.

•• Lätis püsib kõigi kinnisvaraliikide järele suur nõudlus. Suurimad arendused toimuvad praegu jaekaubandus- ja kontoripindade vallas. Kõige kiiremini kasvab aga eluasemesektor.

•• Leedu turul ennustab Newsec võimalikku jaekaubanduspindade ülepakkumist. Kontoripindade vallas nõudlus püsib – Vilniuse kontoriruumide kogupindala jääb Tallinnale alla, kuid edestab Riiat.

Allikas: Eesti Päevalehe majandusleht, 19. september 2007