Mullu suvel alanud kinnisvaraturu languse pikkus ja sügavus sõltub rohkem maailmamajanduse sündmustest kui kodumaiste ostjate-müüjate meelemuutustest, selgub BPE Kinnisvaraeksperdi koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaatest.

Eestis puudutab kinnisvaraturu hindade langus eelkõige maaturgu, kortereid ning elamuid, samas äri- ja tootmisobjektide puhul on hinnad püsinud stabiilsetena.

Maailma finantsturgudel jätkuv segadus ning USA majanduskasvu oodatav aeglustumine võib pidurdada ELi majandusarengut, mõjutades seeläbi ka Eestit.

Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialist Jana Kask märkis, et finantsturgude rahutuste mõju maailmamajanduse arengule on oodatust suurem.

Pessimistlik väljavaade

«Välismaailma areng on varasemast kurjakuulutavam, seda ka 2009–2010 osas,» märkis Kask. Eesti Panga viimase prognoosi kohaselt aeglustub Eesti senine kiire majanduskasv 2008. aastaks kahe ja 2009. aastaks kolme protsendi tasemele.

Majanduskasvu ootuspärast aeglustumist on mõjutanud eelkõige sisemaisele nõudlusele orienteeritud sektorid, näiteks ehitussektor.

Muutunud keskkond tähendab ka Eesti majanduse kasvuväljavaadete ja riskide ümberhindamist. Investorite arvates on riskid kasvanud neis riikides, kus välisrahastamisel on oluline roll.

Seni aktsepteeritavana tundunud riskid – laenumahu kiire kasv ja rekordiline jooksevkonto puudujääk – on viinud muutunud olukorras mitme riigi riigireitingute, Eesti puhul reitinguväljavaate alandamiseni.

Finantsturgudel on kajastunud muutunud riskihinnang Balti valuutade ja euro intressimäärade erinevuse kasvus. Selleks, et suhtumine Eesti majandusse muutuks, peavad makromajandusnäitajad paranema.

Kinnisvaraturu statistika kohaselt oli 2007. aasta IV kvartali kogukäive võrreldes 2006. aasta sama perioodiga 44 protsendi ehk ligi kümne miljardi krooni võrra väiksem.

BPE Kinnisvaraeksperdi asedirektori Aivar Tomsoni sõnul on kinnisvaraturg olnud 2008. aasta kevadkuudel jätkuvalt loid.

«Sellele ei ole ergutavalt mõjunud ka kevad, mis tavaliselt on kinnisvaraturul üks aktiivsemaid perioode», lisas Tomson.

Arvestades nii arendustegevust kui ka eraisikust lõpptarbijat, on eluasemelaenu saamine kallimaks läinud ja laenu saamine keerukam.

Elamispindade uusehituse tempo on aeglustunud. Korteriturg on jätkuvalt ooteseisundis ja seda vaatamata juba toimunud hinnalangusele.

Madala turuaktiivsuse on põhjustanud eelkõige kõrgemad laenuintressid, pankade konservatiivsem hoiak laenude väljastamisel, inimeste suurem ebakindlus tuleviku suhtes ja jätkuvad ootused suurema hinnalanguse osas.

Suurimad muudatused

BPE prognoosib korterituru jätkuvat paigalseisu, mis eeldavalt ei aktiviseeru enne 2008. aasta sügist. Kuid madal aktiivsus võib kesta ka oluliselt kauem, märgib BPE Kinnisvaraekspert.

Eramute ja elamumaa turg on tehingute arvu osas läbi teinud kõige suuremad muudatused. Paljudel puhkudel on kaasnenud sellega ka hinnalangus, mis on suuresti seotud konkreetsete projektidega.

Eramuturu ja eramukruntide võrdluses on tagasiläägid kõige suuremad olnud just maaturul. Tallinnas on hoonestamata elamumaa aktiivsuse langus olnud kõige järsem Haabersti ja Pirita linnaosades. Eramute osas ei ole muudatused sedavõrd suured.

Kaubanduspindade arendustegevus toimub kõigis suuremates Eesti linnades. Tallinna äärelinnas asuv Rocca al Mare keskus saab juurdeehituse tulemusel umbes kaks korda rohkem pinda, mis teeb sellest Tallinna kõige suurema kaubanduskeskuse.

Ka Tartus asuv Lõunakeskus laieneb 2009. aasta kevadeks ca 25 000 m². Pärnu linnas on samuti valmimas uusi kaubanduskeskusi, mille pindade väljarentimine on olnud edukas peaaegu kõigi uute projektide puhul.

BPE Kinnisvaraeksperdi prognoosi kohaselt on nõudlus rendipindade järele jätkuv, rendihinnad püsivad stabiilsed ja vakantsused madalad. «Kiireid muudatusi lähitulevikus ees oodata ei ole,» lisas Aivar Tomson.

Vähene nõudlus

Kontoriturgu ilmestab Tallinnas jätkuv nõudlus uute pindade järele, samas võib kiirelt lisanduv kontoripindade hulk põhjustada ka vastupidiseid muudatusi.

Peamine arendustegevus käib Mustamäe, Järve ja ülemiste piirkonnas, kesklinna on viimasel ajal kontoripindasid lisandunud vähesel määral. Tartu ja Pärnu kontoriturg on võrreldes Tallinnaga äärmiselt piiratud ning vajadus uute pindade järele on madal.

Tootmis- ja laopindade turul on renditasemed olnud suhteliselt pika perioodi jooksul stabiilsed. Kuna arendusperspektiiv on aga kesine, siis maaturg on loid ja enamikus piirkondades on äri- ja tootmiskruntide hinnatasemed alanenud.

Investeerimisturg on nii Eestis kui ka teistes Balti riikides jätkuvalt atraktiivne. Siiski on turule tulnud üha enam müügiobjekte ja tootlused on tasapisi tõusma hakanud.

Nõudlus on kõrge rahavoo-objektide osas nagu on seda kaubanduskeskused, kuid see huvi laieneb ka muule kaubandusele ning lisaks ka logistikale.

Allikas: 23.aprill 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara