Kas Eesti kinnisvaramaaklerid koorivad liiga suurt tasu?
27.02.2008 Eesti Päevalehe ärilehes ilmus Villu Zirnaski artikkel „Uuringud: maaklerid võtvad palju“ http://www.arileht.ee/majandus/420217
Artikli aluseks on Standfordi majandusteadlaste uuring selle kohta, mida väärtuslikku teevad
ühendriikide kinnisvaramaaklerid oma keskmiselt 5-6 % komisjonitasu eest. Lühidalt kokku võttes jõuti kahele järeldusele, et maakleri kasutamine ei aita saada paremat hinda, kuid võimaldab kiiremini müüa. Lõppjäreldus oli, et kinnisvaramaakleri teenuse eest makstav hind on liiga kõrge vastu saadava väärtuse eest.
Eestis analoogilisi uuringuid tehtud pole. Kuid, kas nii võiks ka meil olla?
Kõigepealt sellest, et www.globalpropertyguide.com andmetel on Eesti 2-4 % suurused kinnisvaramaaklerite vahendustasud võrreldes lähiriikidega madalaimate hulgas.
Kinnisvaramaakleri tasu suurus on ainult üks oluline komponent turuosaliste (müüja, ostja, maakler) vahelistest suhetest. Turuosaliste tegevust ja osutatava teenuse kvaliteeti mõjutab oluliselt see, kuidas on turuosaliste tegevus reguleeritud seadusandlikult. Eestis on kinnisvaramaakleri teenuse turg reguleeritud väga liberaalselt, mis praktiliselt tähendab seda, et turg on korrastamata. Maaklerteenust võib osutada praktiliselt igaüks, kellel on ettevõtlikkust ja pealehakkamist. Hinnanguliselt pakub teenust ca 1000 – 2000 inimest, kelle hulgas kutselisi (atesteeritud) maaklerid on tänase päeva seisuga 239.
Enamuses arenenud riikides on seadusandlikult sätestatud, et maakleriteenust võivad osutada ainult kutselised maaklerid kuni selleni välja, et müüja saab oma kinnisvara maaklerile müüki anda ainuesinduslepinguga s.t. et kinnisvaraobjekti müüb ainult üks müüja poolt valitud maakler (näiteks Norras). Asja mõte on selles, et oleks võimalikult paremini tagatud teenuse kvaliteet ning teenust osutuvate inimeste efektiivne tegutsemine ja tasustamine. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Eesti Kinnisvarafirmade Liit on astumas samme selles suunas, et ka meie kinnisvaraturul saaksid tegutseda ainult kutselised maaklerid.
Põhiline väärtus kinnisvara müüjale on ikkagi see, et ta ei pea kinnisvara objekti müügiga ise tegelema, vaid ostab nimetatud teenuse professionaalilt, jäädes ise oma põhitegevuse juurde. Reeglina sisaldab maakleritasu ka maakleri poolt tehtavaid reklaamikulusid (meediareklaam, eripakkumised, reklaamtahvlid jne), mis mõnikord võivad küündida kuni 1-2 %-ni vahendustasust. Sõltub objekti müügikorralduse keerukusest ja müügiperioodi pikkusest.
Teenuse hind kujuneb turul valitsevast nõudmise-pakkumise vahekorrast. Nii kaua, kui on kinnisvaramaakleri teenuse järele nõudlus, nii kaua on ka pakkumine ja vastupidi. Viimaste aastate trend on ikkagi see, et üha vähemaks jääb omanikke, kes müüvad ja (või) üürivad kinnisvara maakleriteenust sisse ostmata.
Tegutsedes ise kinnisvaramaakleriteenuse turul viiendat aastat julgen väita, et tääjõu voolavus
antud turusektoris on suur ning lühiajalisi nn. „õnneotsijaid“ palju, kes kiiresti tääs pettuvad, sest raha teenimine toimub ainult tulemustasu põhimõttel.
Eriti raske on esimesel kahel aastal, kui puudub oma kliendibaas ning nn. suust-suhu soovitajad. Aga nagu ikka ellu jäävad need, kes oma tääd armastavad.
Aivar Sool
Atesteeritud kinnisvaramaakler, Ingver Kinnisvara Oü
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige