Kuu: september 2008

Praegused eluaseme turuhinnad on vaatamata viimase aja hindade langusele siiski liiga kõrged ning nõutav omafinantseering käib paljudele üle jõu. üheks võimaluseks on sellisel juhul kasutada lisatagatisena Sihtasutuse KredEx käendust.

Vaata lisaks

KredExi käendusel saavad pangalt laenu noored pered, kus kasvab vähemalt üks kuni 15aastane laps. Samuti käendatakse kuni 30aastaste spetsialistide, kellel on keskeri-, kutsekesk- või kõrgharidus, laene ja sundüürnike laene.

KredExi käendusega saab laenu kuni 90% ulatuses tagatisvara turuväärtusest. Lihtne näide: ostetav eluase maksab miljon krooni, pank saab käendust lisatagatisena kasutades väljastada laenu kuni 900 000 krooni. ülejäänud 100 000 krooni tuleb katta kas oma säästudest või lisatagatist kasutades. Selle näite puhul peaks olema kinnisvaralise lisatagatise väärtus vähemalt 125 000 krooni.

Muidugi võib kasutada suurema väärtusega lisatagatist, kasutades selleks näiteks olemasolevat või vanemate eluaset ja käendusest loobuda. Selline otsus ei pruugi olla väga mõistlik lahendus, kuna võib laenumaksevõime languse korral ohtu seada ka lisatagatise. Elu on täis ootamatusi ning mis saab, kui kaotate tääkoha või kui tervis ei võimalda täätamist praegusel ametikohal? Millisesse majanduslikku olukorda satub perekond? Kas tasub riskida oma vanemate korteri või majaga?

Kui vähegi võimalik, on soovitav lisatagatist mitte kasutada, eriti praeguses pingestunud turusituatsioonis. Pigem teha võimalikult suuremas mahus omafinantseering, mis annab võimaluse kaubelda pangalt soodsamaid laenutingimusi. Loomulikult eeldab see ka laenutaotleja senist korralikku maksekäitumist ja laenuteenindamiseks piisavaid sissetulekuid.

Kõrvalolevast tableist võib näha, et lisatagatise kasutamise vastu räägivad ka sellega kaasnevad kulutused: notaritasu, riigilõiv, hindamistasu ja kindlustasu. Kasutates eluaseme ostuks kahte kinnisvaralist tagatist (näide 3) oleksid need kulutused järgmised: 8724 krooni notaritasu ja riigilõiv, 2400 krooni tagatisvarade hindamise eest ja ca 1300 krooni aastas kindlustamisele. Kokku 12 424 krooni.

Käendust lisatagatisena kasutades (näide 2) tuleb tasuda hindamisakti eest 1200 krooni, notaritasu ja riigilõivu 7494 krooni, kindlustust ca 700 krooni aastas ja käendustasu 4500 krooni. Kokku 13 894 krooni.

Käendatavaks summaks on maksimaalselt 24 protsenti ostetava eluaseme väärtusest. Tabelis toodud näite 2 puhul on käendatavaks summaks 150 000 krooni. Esmapilgul võib tunduda käenduse kasutamine ebaotstarbekas käendustasu suuruse tõttu. Kuid ei maksa unustada, et käendustasu on ühekordne tasu. Kindlustust tuleb aga lisatagatise korral maksta igal aastal kuni laenuperioodi lõpuni või lisatagatise vabastamiseni.

Kui lisatagatisi mitte kasutada ja võtta tavatingimustel pangast laenu miljoni kroonise väärtusega eluaseme ostuks peaks omafinantseering olema vähemalt 250 000 krooni. See on suur summa, mille kogumiseks võib kuluda väga mitmeid aastaid. Kulutused oleksid kindlustusele, hüpoteegi seadmisele ja hindamisele kokku 9 394 krooni (näide 1).

Süvenemata kõikidesse detailidesse võib käenduse kasutamine tunduda kulukas, kuid on vähem riskantne võrreldes mitme kinnisvara laenu tagatiseks seadmisega, mille korral võite lisaks oma enda elamisele kaotada ka näiteks vanemate kodu. Samuti on käenduse kasutamine omafinantseerigu alandamiseks üks parimaid võimalusi neile, kellel puudub lisatagatis. Erinevaid tagatiste variante on mitmeid. Tuleb vaid enda jaoks selgeks teha, missugune kombinatsioon on parim.

Allikas: 8.september 2008.a. äripäev

äripäeva katse komistas kohe sellise vahenduse peale. Helistan väidetavalt otse omanikult pärinevale korteri üürikuulutusele. Telefon võetakse viisakalt teretades vastu, kuid ilma ennast tutvustamata. Kui asun põhjalikke küsimusi korteri kohta esitama, satub teisel pool olev inimene segadusse ja lubab omanikuga rääkida. Tema ei teadvat sellest korterist eriti midagi. Palub mul tagasi helistada.

Sellise maakleri kätte sattus ka Heidi, kes soovis Tartus oma ühetoalist korterit üürida. Kui ta oli kuulutuse üles pannud, hakkasid lisaks üürilesoovijatele helistama ka paljud maaklerid. Heidi tahtis siiski otse üürida ja ühelegi vahendajale korterit üürimiseks ei andnud. Peatselt võttiski ühendust inimene, kes oli pakutava korteriga väga rahul.

‘Ta oli nõus kohe üürilepingut sõlmima,’ räägib Heidi. Huviline päris vaid, miks pakutavale korterile maakler oli vajalik. Sellisele korterile saavat ka vahendajata üürniku. ‘Olin üllatunud, et keegi minult küsimata minu korterit pakkus ja sellest vahendustasu tahtis,’ nentis Heidi.

Svetlana ja tema abikaasa panid sellel suvel oma korteri müüki. Värskelt ehitatud elamine sai lõpuks valmis ja noorpere otsustas majja kolida. Mitmesse portaali pani Svetlana üles korterimüügikuulutuse, kus ütles ka, et korter on otse omanikult. Palju helistas kuulutuse peale ka kinnisvaramaaklereid, kes soovisid kahetoalise korteri müüki vahendada.

‘Ma ei olnud nõus, sest teadsin, kui nahaalsed on maaklerid,’ rääkis Svetlana ja märkis, et siiski tulid mõned maaklerid koos kliendiga tema korterit vaatama. ‘Olin šokeeritud,’ nendib Svetlana. ‘Kuidas keegi pakub minu korterit minu teadmata!’

Kinnisvarabüroo Uus Maa maade-majade osakonna ülem ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juht Andrus Soonsein märgib, et selline käitumine ei ole maakleritele lubatav ega käi kokku maakleri eetikaga.

‘Kahjuks peab tõdema, et igas ametis tuleb ette inimesi, kes rikuvad selle ameti mainet,’ ütleb Soonsein. Ta kinnitab, et kinnisvara omanikul ei ole sellise isehakanud maakleri ees mingeid kohustusi. ‘Kindlasti ei ole ta kohustatud tasuma maakleritasu, samuti puudub kohustus temaga koostääd teha,’ leiab Soonsein.

Kui maakler küsib luba oma kliendile kinnisvara näidata ja on vaid nõuandjaks ostusooviga kliendile, siis tasub vahendustasu ostja ning see on kinnisvaramaakleri ja ostja omavaheline eelnev kokkulepe.

Probleemide tekkides soovitab Soonsein päärduda Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poole, kus on olemas maaklerite koja aukohus.

Allikas: 15.september 2008.a. äripäev

Kui aasta tagasi olid äärelinnas arendajate poolt pakkumises olevatest korteritest vabad ligi pooled, siis nüüdseks on see osa oluliselt vähenenud ning vakantseid kortereid on napilt kolmandik.

Kuna uusi projekte selle aja jooksul eriti pakkumisse lisandunud ei ole, väheneb vabade korterite arv pidevalt. Seetõttu ongi vakantsused uutes majades vähenenud. Valdav enamus elamutest on valmis ning ootavad elanikke, väiksem hulk maju peaks valmima ka 2008. aasta lõpus või 2009. alguses. Spekulandid läinud

Aasta tagasi suurenes vakantsete korterite hulk ka seetõttu, et paljud broneeringu teinud inimesed tühistasid need, kuna ei soovinud turuolukorra muutudes enam korterit välja osta.

Praegu ostetud korterid niipea kindlasti müüki tagasi ei tule, kuna tegemist ei ole spekulatiivsete ostudega, vaid ikkagi kodu soetamisega pikemaks ajaks.

Lasnamäel on elanike arvuga proportsionaalselt vähem uusi kortereid kui näiteks Mustamäel ning ka arendajate poolt müüdavaid vakantseid kortereid on siin vähem alles. Enamik Lasnamäe tehingutest tehakse siiski vanemate tüüpkorteritega, kuna tehingute kogumahust vaid kümnendiku moodustavad tehingud uute korteritega.

Erinevates arendustes on väga hästi näha see, et esmaselt on ära müüdud odavamad ja madalamate korruste korterid. Arendajate hinnakujundus nägi ette kõrgematele korrustele kallimad hinnad ning seetõttu on just need korterid suures osas siiani vabad.

Suured hinnalangused

Hindade langetamine on saanud reaalsuseks mitmetes projektides ning keskmine müügihindade alandus on olnud 10-20%. Kahetoalise uue korteri hind on praegu Lasnamäel keskmiselt 1,2-1,5 mln krooni.

Ka Mustamäel on väga selgelt näha, et müüb soodne hind.

Lähestikku asetsevates majades, kus hinnavahe korteritel paarsada tuhat, on ühes majas enamik kortereid müüdud ning kallimate hindadega majas samal ajal müümata.

Projektides, kus hindasid on alandatud ulatuslikult ligi veerandi jagu, on ka korterid suhteliselt kiiresti ära müüdud. Mäepealse projekti 2007. aastal valminud majades on vaid mõned vabad korterid, Sipelga elurajooni kortermajades on samuti pärast hindade langetamist tehingute arv suurenenud.

Jätkuvalt aga seisavad korterid sellistes projektides, kus arendaja pole hinda langetanud ning hinnad on ostjate jaoks praegusel turul ilmselgelt kallid. Kardetavasti selliste projektide müük ei suju enne, kui hindu on kohandatud nüüdsetele tingimustele vastavaks.

Soodne Mustamäe

Mustamäel on suuremad arendused Mäepealse, Sipelga ja Aiandi.

Keskmine kahetoalise uue korteri hind Mustamäel varieerub 1,3-1,5 mln krooni vahel. Mustamäel moodustavad kõikidest korteriomandi tehingutest umbes veerandi tehingud arendajatelt ostetud uute korteritega.

Pirital ja Haaberstis on vabade uute korterite osakaal suhteliselt suur.

Palju on veel müümata kortereid Pirital Padriku tee kortermajades ja Haaberstis Kärneri tn ja Merirahu kortermajades, mis nüüdseks juba valmis on ning kus võimalik korteritesse kohe sisse kolida.

Palju kalleid kortereid

Samuti on palju vabu kortereid Pirita tee 28a valmivas elamus, kus ka ruutmeetrihinnad väga kallid on.

Keskmiseks pinnaühiku maksumuseks Pirita linnaosa uutes korterites on 32 000 – 35 000 krooni, mis teeb 2-toalise korteri hinnaks 1,7-1,9 miljonit krooni. Haaberstis on paljud arendajad hinnad alla lasknud ning keskmised hinnad on vahemikus 25 000 – 31 000 kr/m².

Põhja-Tallinnas on korterite müügihindasid arendusprojektides alandatud samuti kuni veerandi jagu, mis on taganud ka suurema aktiivsuse. Seetõttu on uute vakantsete korterite osakaal arendusprojektides oluliselt vähenenud.

Mitmed projektid on juba ära müüdud ning lõpetatud. Uute korterite müügihinnad on keskmiselt vahemikus 26 000 – 31 000 kr/m², mis teeb kahetoalise korteri hinnaks u 1,4–1,6 mln krooni.

Kuigi uute korterite müük on pidurdunud, siis vaatamata sellele moodustavad nad kogu korterite müügist arvestatava osa. Maaameti andmetele tuginedes võib äelda, et viimase poolaasta jooksul moodustavad kogu tehingutesummast keskmiselt 15–25% uued korterid.

Allikas: 3.september 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

Hall vastas eile aripaev.ee lugejate küsimustele.

Kas praegu ongi kinnisvaraturu põhi saabunud?

Sellele küsimusele ei oska täpset ja loogiliselt põhjendatud vastust anda mitte keegi. Kinnisvaraturu või ükskõik millise turu põhi on fakt, mida saab paraku hinnata vaid tagantjärele. Minu isiklik hinnang on, et me näeme veel mõningast kinnisvarahindade langust.

Millist kinnisvara Eestis praegu ostetakse? Kas praegu on kinnisvaraturul odavmüük?

Languse- ja säästuajal on populaarsed n-ä säästutooted. Nii ka kinnisvaraturul, kus praegu kõige likviidsem kaup on väiksemad, odavamad ja äkonoomsemad korterid.

Millal on õige aeg korter soetada?

Väga lihtsalt vastates on õige aeg siis, kui selleks on vajadus, võimalus ja veendumus, et just see konkreetne silma jäänud objekt on õige. Kui küsimus on õige hinna ajastamises, siis seda ei oska keegi täpselt faktidele toetudes ära põhjendada. Praegu on kindlasti turul pakkumisi, mille ostmist võiks pidada heaks otsuseks.

Kas Te ei arva, et kuna raha kallineb nii pankade kui ka eraisikute jaoks, siis suurem kinnisvarahindade langus on alles ees?

Jah, raha kallinemine koostääs majanduse üldise negatiivse situatsiooniga on soodne pinnas kinnisvara hindade langemise surve tekkeks.

Kas on tõenäoline, et põldudele kinnisvaramulli ajal ehitatud majade hind Eestis võib kukkuda kuni 50 protsenti, nagu näitab USA praktika?

Mitte ükski hinnatase pole raiutud kivisse, vaid on juhitud turu poolt. Teoreetiliselt võib igasuguse kinnisvara hinnatase langeda ka nulli, kuid praktikas seda päris kindlasti ei juhtu.

Mõne projekti või objekti hind võib tõenäoliselt võrreldes mõne aja taguse tipptasemega ilmselt kuni 50 protsenti langeda küll. Eelkõige võib see puudutada halva asukohaga ning ebaratsionaalsete varade hindasid. Nii nagu autoturul, saavad ka kinnisvaraturul majanduslanguse ajal enim langust tunda ebaäkonoomsed ja suurte ülalpidamiskuludega objektid.

Millal lükatakse kokku need jubedad kipsplaadist sarad põldudel? Nende turuväärtus on ju maa hind miinus lammutuskulud.

Ilmselt siis, kui nad on jõudnud oma ekspluatatsiooniperioodi lõppu. Praegu neid ehitisi lihtsalt ära lammutada ning loota, et maa turuväärtus sellisel juhul tõuseks, on jaburus, mida mitte keegi ette ei võta. Väga lihtne matemaatika aitab selles kahtlejatel samale arvamusele jõuda.

Millal kukuvad hinnad sellisele tasemele, et Eesti keskmine palk oleks keskmiselt 1 ruutmeetri hind?

See keskmise palga ja keskmise ruutmeetrihinna üksühene seos on linnalegend, mille ümberlükkamiseks leiab erinevaid näiteid: näiteks Soomes ja Rootsis on statistika kohaselt palga ja ruutmeetrihinna suhe veidi alla kahe.

Millise aja tasemele on kinnisvaraturg praeguseks kukkunud?

Tehingute arvult oleme praegu 2002.-2003. aasta tasemel, tehingute koguväärtuselt 2005. aasta tasemel. Keskmine korteri hind Tallinnas ja Harjumaal on praegu ligikaudu 2006. aasta alguse tasemel, umbes 20 500 kr/m2, 2007. aasta alguses oli hinnatase 25 000-26 000 kr/m2.

Kas Tallinna kesklinna korter polegi enam turvaline investeering?

Iga investeerimisega kaasneb kaotamise võimalus. Pikemas perspektiivis võib Tallinna kesklinna korterit siiski pidada turvaliseks investeeringuks, kuigi ilmselt küll mitte väga tootlikuks.

Kuidas läheb Uus Maal üldiselt – näiteks laienemised Bulgaarias – ja investeerimisprojektil EEREIF? Kui palju on praegune üldine majandusfoon muutnud juhtide tulevikuvisioone?

Uus Maa vaatab langusperioodi kui võimaluste avanemise aega: ootame jätkuvalt oma meeskonda häid spetsialiste ning täätame selle nimel, et oma turuosa suurendada. Saame rahul olla ka sellega, et jooksev tegevus on kasumis. Loomulikult peame väga palju tähelepanu päärama tegevuse tõhustamisele.

Laienemine Baltimaades Bulgaarias käib ning väga kindla tegevuskava alusel.

Ka EEREIF (Uus Maa ja GILD Bankersi ühiselt asutatud kinnisvarafond, vt uudist kõrval – toim) näeb praegu kinnisvaraturul võimaluste avanemist. õnneks ei läinud EEREIF kaasa buumiaja tormijooksuga ega ostnud iga hinna eest portfelli ülikõrge hinnaga kaheldava väärtusega objekte. Kuna EEREIFil on väga professionaalne ja pühendunud juhtkond, pole kahtlust, et seatud eesmärgid saavutatakse.

Allikas: 18.september 2008.a. äripäev

Sügise saabumisega peaks veidi kasvama ka aktiivsus kinnisvaraturul, vaatame detailsemalt, mis on toimunud elamispindade turul ning millised võiks olla edasised trendid.

 

Kui 2007. aastal tegime ülevaateid kinnisvaraturult pea igakuiselt, siis 2008. aastal on läinud kõik üsna prognoosi kohaselt ning nii sagedalt pole ülevaateid tarvis. Hinnad vaikselt vajuvad ning statistikas on üllatusi vähe, seega igakuiselt konstanteerida ‘Turg taas kukkus!!’ pole eriti mõtet.

Kuid sügis käes ning vaatame taas üle olukorra Eesti kinnisvaraturul, alustuseks statistika mida me ikka oleme vaadanud – Tallinna korteritehingute keskmine hind ning eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahud.

 

Tallinna korterihinnad

Kui Eesti kinnisvaraturu tipuks võib lugeda 2007. aasta algust, siis hinnad on pärast seda üsna ühtlaselt allapoole liikunud. Kinnisvaraturg on piisavalt suur ja ebalikviidne, et hinnad pole nii kõikuvad kui aktsiaturul – trendid kestavad pikalt ja ühtlaselt.

2008. aasta augustis oli Tallinna korteritehingute keskmiseks ruutmeetri hinnaks (Maa-ameti andmetel) 20 514 krooni ning eelmise aasta augustiga võrreldes teeb see languseks -23%. Tehingute arv oli 504, mis on 19,6% vähem kui eelmise aasta augustis.

 

Eesti kinnisvaraostude kogumaht

Oleme pidevalt jälginud Eesti eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahtusid – see on väga oluliseks teguriks kohalikul turul. Sest turu probleemiks on suur müügiks olevate objektide arv ning kui ostumahud muudkui vähenevad, on see tõsiseks probleemiks – nõudlus kahaneb, samal ajal kui varude müümiseks oleks vaja just seda nõudlust.

Tehingute kogumahtu on vähendanud ka langenud hinnad – sarnase objekti ostu eest tuleb täna vähem raha välja käia, kuid kogumahu langus on olnud hinnalangusest kiirem – turul on vähenenud ka ostuhuvi. Mis muidugi on langeva turu tingimustes igati arusaadav. Ratsionaalselt lähenedes on parem osta langevate hindade ajal (hinnad odavamad), kuid emotsionaalselt on parem osta tõusvate hindade ajal (lootus edasiseks tõusuks). Ja keskmise eraisikust ostja puhul on emotsionaalne analüüs reeglina ratsionaalsest analüüsist üle.

Järgnevalt olukorra ilmestamiseks mõned graafikud. Eraisikute kinnisvaraostude maht on eelmise augustiga võrreldes alanenud -37,7%, tipust on langus üle 50%.

Juriidiliste isikute kinnisvaraostude mahtude langus on protsentuaalselt suurem, peamiseks põhjuseks siin see, et pangad on ettevõtete kinnisvaraprojektidele oluliselt rangemalt raha andmas.

Allolevas tabelis on toodud ka täpsed mahud ning muutused aastataguse perioodiga võrrelduna (YoY, tuhandetes kroonides).

 

Pankade laenamine eraisikutele

Kinnisvarasektori käekäigu määravad suuresti pangad – enamus projekte ja oste laenurahaga ning pankade laenukraanide lahtisusest sõltub paljuski ka kinnisvaraturu tervis. Oleme sellest mitmel pool kirjutanud, et pangad ei taha hästi enam kinnisvaraettevõtteid finantseerida ning elamispindade turul on seetõttu uute projektide pealetulek peaaegu peatunud. Kinnisvaraettevõtetel rasked ajad, kuid seda võib vaadata ka positiivse trendina turu seisukohast – uusi objekte ei tule enam müüki, seega pakkumine turul enam ei suurene.

Kuid väga oluline on vaadata ka seda, kui suur on pankade laenuraha liikumine eraisikutele (eluasemelaenud sellest 81%). Selleks oleme juba mõnda aega jooksvalt jälgimas pankade eraisikutele antud laenumahu kasvu. Kui buumi tipus oli see keskmiselt ca. 2,5-3,0 miljardit krooni kuus, siis tänaseks on see langenud juba pea ühe miljardi juurde.

Eelmine graafik mõõtis absoluutarve, kuid kui võrrelda laenumahu aastast juurdekasvu, siis näeme, et tempo jahtumine on veelgi tuntavam.

Kuid siin ei tundugi probleem olevat pankade laenukraanide kinnikeeramine, erinevate pankadega rääkides paistab üsna ühtlane arvamus, et tavakodanikule kodu ostmiseks ollakse laenu jätkuvalt valmis andma ning tingimused pole palju muutunud. Pigem tundub languse põhjus olevat see, et kinnisvarahindade langus on inimesi ehmatanud ning majanduse jahtumine samamoodi – inimesed on kinnisvara ostmisega palju ettevaatlikumad.

Kuid kindlasti on selle laenumahu edasine trend väga oluline – see mõjutab väga selgelt nõudlust turul. Kui laenukasv peaks nulli kukkuma, siis on see negatiivne ka kinnisvarasektori jaoks – nõudlus turul väheneb veelgi. Kui igakuine laenujäägi kasv peaks aga miljardi krooni juures püsima, siis loeksin seda toetavaks signaaliks, kuigi tase on oluliselt madalam kui turu tipu ajal, hoiaks see turgu suuremast hinnalangusest. Sügisel peaks aktiivsus suvest suurem olema, seega selle aasta neli viimast kuud toovad üsna olulist statistikat.

 

Kokkuvõte

Olen olnud Eesti kinnisvaraturu suhtes negatiivse vaatega 2006. aastast ning praegu on väga raske näha tegureid, miks peaks positiivsemaks muutuma. Hinnad on küll langenud ja täna ostmine on mõistlikum kui aasta tagasi, kuid arendajate poolt müügis olevate objektide arv on endiselt sedavõrd suur, et isegi kui uusi objekte juurde ei tule, seedib turg seda ca. 2 aastat. Seega pakkumine on nõudlusest mõnda aega veel suurem ja see survestab hindu. Lisaks on majanduskeskkonna jahenemine pärssimas ostjate huvi. Seega ma arvan, et lähema 12 kuu jooksul me kinnisvaraturu põhja veel ei näe.

Elamispindade turul on olukord raske olnud juba mõnda aega (müüjate seisukohast), nüüd on näha ka märke raskustest äripindade turul. Kontoripindu lisandub sel aastal rekordiline arv ruutmeetreid, kuid samal ajal on nõudlus koos majandusega jahtumas. Järgmiseks suveks on ilmselt pooltühjasid kontorihooneid päris mitmeid.

Praeguse olukorra jätkumine viib ilmselt selleni, et mingi hetk saabub ülisoodne ostukoht Eesti kinnisvara suhtes. Ma arvan, et selleni on veel aega, kuid täna oleme sellele oluliselt lähemal kui aasta tagasi. Seega ‘Millal saabub Eesti kinnisvaraturu põhi?‘ on juba paras teema aruteluks ning tegin selle kohta ka eraldi foorumi ja küsitluse (kliki siin).

Allikas: tarkinvestor.ee, 15.september 2008.a.

  • 1
  • 2

© 1994-2021 EKFL | Privaatsus