Jüri Pino: kuidas leida kinnisvara hinda
See ei tarvitse aga päriselt nii olla. On ju mõnigi maja, korter, osa müügis juba pikemat aega sama hinnaga. Ju siis liiga kõrge, tegelikkusele mittevastav hind. Mis aga oleks see õige turuhind, on maru raske oma peaga välja mõelda. Targad ka ei aita. Targad räägivad, et kinnisvaraturu põhi on kohe käes ja algab tõus ning endiselt on kõik, mis betoonist ja tellistest, suurepärane investeering.
Kraaksujad ütlevad jälle, et pole mingit põhja tulemaski, võib-olla hakatakse jõudma põhjamudani ja edasi tuleb alles veel päris mülgas. Võta, mis antakse, ja põgene, enam-vähem.
Mõlemad mõtlemised on hinnanguturul juba pikemat aega ja kummastki ei tundu abi olevat. Lähed vasakule, kaotad hobuse… lähed paremale…
Mingit moodi aga peaks siiski olema võimalik välja arvutada hind, millega vastu pükse ei saaks. Et mitte udus kobada. üks võimalus, mida mingi kalkulaator juba kasutavat, on võtta samaväärsete korterite hinnad ja arvutada välja keskmine.
Kuid – üks müüja võib olla meeleheitel, teine jällegi jalgadega maast lahti. Pealegi olevat iga asja tegelik hind ikkagi see, mis tegelikult makstakse. Kuulutuses üleval olev on vaid pakkumine. Mis võib olla nii liiga palju kui ka liiga vähe.
Niimoodi võib tammuma ja kõhklema jäädagi. Kui püsitakse valitseva kujutluse juures, et kinnisvara – mis tegelikult on enamasti korteri või maja peenem ümberütlemine – on kaup. Oli ju paljude ja paljude mõte kinnisvaravaimustusega kaasaminekul: ostan praegu, pärast müün kallimalt. Siis ostan jälle ja müün kallimalt ja nii lõputult, kuna, nagu teada oli, kinnisvarahinnad said ju ainult tõusta. Kogu aeg pidi järelikult lisanduma neid osta tahtjaid. Kust – sellele vist eriti ei mõeldud.
Mis tahes, pole mõtet kraaksuda. Punkt on, et kurikuulsast kinnisvarast natuke teistmoodi mõeldes on võimalik ka leiutada viis selle tegeliku hinna väljaarvutamiseks. Teistmoodi mõtlemine tähendaks, et kinnisvarast ei mõelda kui kaubast, vaid kui rahapaigutusest. Sarnaselt raha paigutamisega aktsiatesse, mis dividende toovad, või panka tähtajalisele hoiusele. Paned raha paika ja see tiksub tasapisi tagasi.
Kinnisvara puhul siis rendi või üürina. Mille kaudu arvutades võib ka kinnisvarahinna kätte saada. Samamoodi tuleb ette võtta samalaadne korter-maja-muu, kuid vaadata, millise hinnaga sellist kraami välja üüritakse. Mõnikord võib olla, et seesama müügis olev asi on samal ajal ka välja üürida. Korrutada kuuüür 12ga. Siis mõelda välja, millist tulu oma rahalt oodatakse, teha väikesed protsendiarvutused ja ongi käes.
Näiteks on korter müügis hinnaga, ütleme, 3,5 miljonit. Sama korter on aga välja üürida hinnaga 15 000 kuus. Tehes nüüd arvutuse 12 korda 15 000, saame aastaüüriks 180 000. Nüüd oleme natuke plindris, sest vajame võrdlust. Et telepurgis tuleb just BIGi tähtajalise hoiuse reklaam, siis võtame, et tahaks tulu 7,5 protsenti aastas. Jagame 180 000 7,5ga, korrutame 100ga ja saame korteri hinnaks oletatava tulu järgi hoopis 2,4 miljonit, milline summa teeniks siis selliselt hoiusel samasugust tulu.
Soovi korral võib sama valemi järgi võrrelda mõne teise panga hoiuseprotsendiga või võtta siis eeldatav tuluprotsent lausa laest. Mida ahnem ollakse ehk mida suuremat protsenti eeldatakse, seda väiksem summa saadakse hinna tulemuseks. Eeldades sellesama mitte just päris väljamõeldud, ainult ümardatud 3,5-miljonilise korteri puhul tuluprotsendiks 20, tuleks hinnaks vaid 900 000. Ja vastupidi. Swedbanki tähtajalise hoiuse protsendiga tuleks hinnaks üle nelja miljoni…
Niimoodi võib ka arvutada. Kuigi muidugi on selles arvutuses nõrku kohti. Maksud arvestamata näiteks; kui need eeldatavale tulule otsa väänata, tõmbaks see hinda igal juhul veelgi allapoole.
Allikas: 11.november 2009.a. Postimees