Kinnisvaraturg: normaliseerumine või hävingutee?

Ameerika ühendriikide ülipingelises seisus kinnisvaraturgu analüüsiv ajaveeb avaldas mõne aja eest põneva ja teravmeelse graafiku, mis kirjeldab turumulli psühholoogiat. Kas see graafik kirjeldab ka Eesti kinnisvaraturgu ning kus me praegu graafikul asuda võiks, arutlevad Eesti kinnisvaraettevõtjad.

	Kinnisvaraturul lähevad asjad käest, kui eluasemed muutuvad investeerimisobjektiks ning nende hinnad hakkavad käituma sarnaselt bärsikaupade hinnaga, leiab ajaveeb irvinehousingblog.com. Foto: Postimees

Kaur-Kaspar Kulli
1Partner hindamisrühma juht

Graafikut vaadates kipub naeratus näole tulema küll. Senised turuliikumised on väga hästi sellelt graafikult näha. Võiks arvata, et oleme tipust määdunud ja sammume trepist alla.

Kiire hinnatõusu tingimustes võtabki eufooria võimust ja ratsionaalne mõtlemine hääbub – ostetakse investeeringuks, mitte oma koduks. Arvatakse, et vahet pole, kus elad. Hiljem midagi sobivamat leides saab senise eluaseme kasumiga realiseeritud.

Praegusel langeval turul otsitakse selgelt oma kodu, mille ost vajab palju rohkem läbimõtlemist. Ega inimesed hakka oma kodu vahetama, kui selle turuväärtus on langenud, kuid halba ostuotsust ei taha keegi teha.

Kuidas juhtus see, et oleme tipust üle läinud, on seletatav mitmete põhjustega. Esmalt kindlasti halbade asjaolude kokkulangemine ja võimendumine.

Kui headel aegadel vaatavad kõik optimistlikult tulevikku, siis piisab ka ühest negatiivsest uudisest või kahtlusest, et hakataks tegelikkust vildakalt nägema, ning kui nähtu ei meeldi, tõmbuvad turuosalised tagasi, süveneb umbusk tuleviku suhtes, mis viibki turu langusesse.

Kindlasti on Eesti kinnisvaraturg tipust määdunud. Samas nii järsku langust, nagu graafikult näha, ma ei usu. Kinnisvara on õnneks piisavalt pikaajaline majandussektor.

Ma usun, et kui turu tõus on eri riikidel sarnane, siis langustrendid erinevad. Seega üht näidatud langustrendi ei tasu kohe sobitada Eesti oludesse. Leidmaks turu tasakaalu tuleb kogeda nii häid kui ka halbu aegu.

Ringo Rahumeel
ERI Kinnisvara turundusjuht

Graafikut vaadates saab Eestis toimunuga teatud määral paralleele tõmmata küll. Erinevuseks meie ja sealse lähiminevikuga on vast see, et Eestis oludes on see ajajoon mõnevõrra lühem ning üles-alla liikumise kõverad vähem lennukad.

ühendriiklastele on emotsionaalne ja äärmustesse kalduv tegutsemine lihtsalt loomupärasem kui vana mandri elanikele.

Esimesed 2/3 graafikust baseeruvad toimunul ehk siis reaalsel elu. Edasine joon tähistab juba tulevikku ehk siis kellegi hinnangut, ootusi või spekulatsiooni (kuidas parasjagu suupärasem).

Olenemata sellest, kas meil läheb nii või teisiti, küllap see kõver on ka tulevikus eestlastele omaselt pisut rahulikuma joonega kui sealpool ookeani.

Andres Hall
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid tegevjuht

Olen seda graafikut näinud 6–9 kuud tagasi ja tore, et see nüüd ka Eesti ajakirjanikeni jõudis.

Graafiku loogika on õige, sest see järgib majanduse tsüklilisuse põhimõtteid – igale langusele järgneb tõus ja vastupidi.

Oluline on see, et graafikul puudub igasugune mõõtkava, mis tähendab, et olukorra rõhutamiseks on lihtne venitada y-telg pikaks, suruda x-telg kokku ja joonistubki hirmutav pilt järskudest tõusudest ja dramaatilisest langusest, mida on sobiv krahhikuulutamisel kasutada.

Võrreldes Eesti majandust USA omaga, ei saa jätta märkimata, et Eesti majandus on väike, kus majandustsüklid toimuvad kiiremini kui suuremates majandustes.

Graafikult on näha, et kui USAs kulus avalikkuse tähelepanu faasist kuni graafiku tipuni 7 aasta ringis, siis Eesti läbis sama arengu aasta-pooleteisega, st 4–7 korda kiiremini.

Arvestades seda fakti ning asjaolu, et Eesti turu tippajast on määdas ligikaudu aasta, võiks väita, et Eesti on graafikul kohas, kuhu USA peaks jõudma aastatel 2011–2014, s.o turu põhja lähedal.

Maria-Kristina Sarapik
Domus Kinnisvara peamaakler

«Rikka isa» autor on äelnud – kui su kodu on su ainuke investeering, oled tõsises jamas. Pean  sellega nõustuma: kodu on kodu ja investeering võiks olla sellest täiesti eraldiseisev asi – vähemalt objekt, mida sul ei ole emotsionaalselt raske müüa, kui selleks vajadus tuleb.

Tabelit kommenteerides peaks ütlema, et Domus Kinnisvara seisukohalt ei ole meie firma  tulemused langenud, vaid tehinguid on olnud üsna palju. See ei anna põhjust negatiivselt meelestatud massipsühhoosiga kaasaminekuks, ei tahaks appi karjuda, kui abi vaja pole.

Elu kinnisvara alal läheb edasi, sest kuigi kallis, on kinnisvara siiski vajalik – kusagil peame ju elama. Inimeste vajadused on pidevas muutumises, mis teeb turu toimimise aktiivseks. Kinnisvaraturg on  mõjukas, kuid siiski vaid üks majandussegment.

Kinnisvarahindade langus ei tähenda veel kogu majanduse kokkukukkumist, küllap on samal ajal tõusuteel mõni teine oluline segment.

Eestist rääkides on siililegi selge, et vahepealne hinnabuum ning arendusega  hiigelkasumite teenimine ei olnud mitte normaalolukord, vaid ülimalt positiivne vahepala sektoris toimetajatele.

Kui nüüd hinnad on langenud, jäävad pidama vaid need, kes oma äriplaane tasakaalustatult on teinud, ka annab see inimestele võimaluse soodsamalt kinnisvara omandada.

Depressioon on muidugi nendes arendusfirmades, kes turu viimastes kõrgendikes omale vara on soetanud väga kalli hinnaga ning ka tää eest üle maksnud, ning ei olegi võimelised madalamat hinda  pakkuma. Erinevad isikud asuvad selles graafikus tõenäoliselt praegu viimasel kolmel kohal.

Mihkel Oiderma
Hauster Kinnisvara juht

Tahaks loota, et Eestis toimuvad protsessid tunduvalt kiiremini, kui selle graafiku seletuses antud ja ehk ei ole kõikumisedki nii drastilised. Samuti loodan, et ehk oleme siiski graafiku viimases lohus ja ei tahaks, et te lugejaid hirmutaks, et oleme seal esimeses lohus kohe pärast kõrgeimat tippu!

Peep Sooman
Pindi Kinnisvara

Kõver on loogiline, aga nii mina kui ka kõik kinnisvaraturul rahvusvaheliselt tegutsevad inimesed oleme veendunud, et Eestis ei kehti samasugune ajagraafik kui Ameerika ühendriikides. Seal on kinnisvaramulli tsükkel 16 aastat pikk, aga meil oli «õhkutõus» aastatel 2001–2002.

Ma ei ole päris kindel, kas asume graafikul pool sentimeetrit «härjalõksust» või pool sentimeetrit «meeleheitest» edasi.

On märke, et oleme nii-äelda normaliseerumise faasis, aga ma tahaks väga loota, et tegelikult oleme meeleheite faasist välja tulemas. Arvan, et hirm ja allaandmine on meil olemas ja eitusfaas jäi kusagile 2007. aasta algusesse.

Viimane laks on turul siiski olemata – pean silmas uusarendusprojekte, kus elitaarsuse sildi all pakutakse keskpärast toodet, mille netomarginaal ulatub kohati 40 protsendini.

Normaalne marginaal oleks kuni 15 protsenti. Vanema kinnisvara puhul on ostjad ja müüjad tasakaalupunkti leidmas ja sisuline kukkumine on juba ära olnud.

Praegu on ostjad siiski turul jälle olemas, aga nad on passiivsed ostjad , kellel on raha ja ostusoov olemas, aga turu segasuse tõttu esialgu oodatakse ostmisega. üle 30 000-kroonise ruutmeetrihinnaga kinnisvara müümine Tallinnas on keerulisem, aga sellest hinnapiirist allpool leiab ostja kiiresti.

Huvi on turul olemas ja eluaseme saab müüdud ka ilma sulast või Mercedest kauba peale pakkumata.

Teatud langus on siiski tulemas, sest praegu on vahe uute ja pruugitud eluruumide vahel ebaproportsionaalselt suur, kuni 40 protsenti.

Mullipsühholoogia vimkad

Kinnisvaraturul lähevad asjad käest, kui eluasemed muutuvad investeerimisobjektiks, väidab irvinehousingblog.com.

Hinnaralli startides saab kinnisvara omamine ahnusest pimestatud investorite kinnisideeks. Kui aga eluruumidest saab investeering, hakkavad ka nende hinnad käituma kui investeering ning turule tekib määramatu volatiilsus.

Kui kinnisvara hakkab turul käituma kui bärsikaup, on sellest rohkem kahju kui kasu, kirjutab ajaveeb, sest kinnisvarahindade suurel volatiilsusel on rasked tagajärjed.

Tõusu kinnisvaraturul saadab eufooria ning langusi häving, ning langused on vältimatud. Langevad kinnisvarahinnad kurnavad emotsionaalselt ja rahaliselt nii eraisikuid kui ka majandust tervikuna.

Tõusudega kaasneb mõõdutundetu laenamine ning langustega kitsikus ja pankrotid, ka eraisikute omad.

Allikas: 16.jaanuar 2008 Postimehe lisa Kinnisvara