Kuu: märts 2007

Looduskaitsealustes piirkondades pakutakse küll maalilise maastikuga maatükke, kuid erinevad ehituspiirangud muudavad maa kasutamisvõimalused nullilähedaseks.

Samuti on pärast suuri maavahetusskandaale vahetuskorda karmistatud.

Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevdirektori asetäitja Ruben Gornischeff soovitab maad ostes looduskaitsealusesse piirkonda kindlasti uurida, millised on selle maatüki ehituspiirangud: kas ehitus on täielikult keelatud või mingis osas siiski lubatud.

‘Ehituspiirang kahandab maa hinda oluliselt,’ hoiatab Gornischeff. Kui ehitamist pole üldse lubatud, siis on tema hinnangul väga keeruline määrata maatüki turuväärtust, kuna pole nõudlust maatüki ostmiseks.

Küll aga võib sellisele maale olla erihuvidega ostjaid, kellele näiteks kuuluvad kaitsealuse maaga piirnevad maatükid, kuhu on lubatud ehitada – ning privaatsuse säilitamiseks ostetakse ka kaitsealune maa.

‘Pärast suuri kaitsealuste maade vahetusskandaale on vahetamiskorda karmistatud, üldjuhul ei saa enam vahetada kinnistut, mis oli juba enne soetamist kaitse all,’ selgitab Gornischeff.

 

 TASUB TEADA

looduskaitse seab ehituspiirangud

    Maaostuga kaasnevad riskid

  • kohaliku omavalitsuse vastuseis väiksemate kruntide moodustamisele
  • servituudid ning kitsendused seoses krunte läbivate tehnovõrkudega
  • looduskaitsealuses piirkonnas kehtivad ehituspiirangud
  • liigkõrged kommunikatsioonidega liitumise tasud
  • planeeringute ja piirkonna üldise arengu risk
    Infot maatükkide ja võimalike ehituspiirangute kohta saab

  • omanikult
  • maa-ametist
  • kinnistusraamatust
  • ehitusregistrist
  • muinsuskaitsest
  • looduskaitsest
  • kohaliku omavalitsuse planeerimisametist

Allikad: äripäev, Riigi Teataja I 2001, 49, 276

 

MIS ON MIS

Maatüki maksustamishind
Arvutatakse järgmist valemit kasutades, kui maa väärtuste loetelus ei ole maatüki suurusest tulenevaid erisusi:
Hk= Ht×S
    kus:

  • Hk on maatüki maksustamishind.
  • Ht on maakasutuse sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastava hinnatsooni väärtus kroonides maatüki hektari kohta, kusjuures mitme sihtotstarbeliigi samaaegsel esinemisel samal maatükil arvestatakse nende omavahelist proportsiooni.
  • S on maatüki pindala maakatastri andmetel.

 

äRIPäEV KIRJUTAS

    Riigikogu keskkonnakomisjoni esimees, reformierakondlane Tõnis Kõiv algatas seadusemuudatuse, mis piirab looduskaitse all olevate maadega hangeldamist.

  • Tõnis Kõivu kinnitusel piiratakse seadusemuudatusega oluliselt kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja vahetamist.
  • Edaspidi on maadevahetus õigustatud juhul, kui looduskaitseline piirang on tekkinud pärast omandiõiguse teket.

 

TAUST

  • soodsa hinnaga pakutakse müüa suuremaid maatükke, mida müüjate kinnitusel on väiksemateks kruntideks jagatuna võimalik suure kasumiga edasi müüa
  • kohalik omavalitsus seisab vastu väiksemate kruntide moodustamisele
  • enamik Tallinna lähiümbruse valdadest on kehtestanud rajatavate kruntide miinimumsuuruseks 2000 ruutmeetrit, mõned isegi 3000 ruutmeetrit

Kinnisvarakuulutuste juures on sageli märge “otse omanikult”, mis viitab justkui sellele, et kaup on seda odavam, mida vähem on vahemehi. Aga ei pruugi olla, sest müüja on endalt ilmselt küsinud, miks peaks ta tuhandeid kroone kinkima maaklerile, kui ta võiks selle raha oma tasku panna.

Kuid miks üldse maaklerit kasutada, kui teisi pakkumisi ana-lüüsides suudad isegi oma vara hinnata? Nii mõnigi korteriomanik, kellel on aega oma kodu näidata ja kümnetele kõnedele, millest suurema osa teevad niisama huvilised, vastata, otsustab müügitää enda õlule võtta. Muidugi on oht küsida liiga madalat või kõrget hinda. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimehe Andrus Soonseina sõnul tuleb enam ette olukordi, kui omanik hindas oma vara kallimaks, sest hinna sisse on arvatud ka emotsioonid. Kavalam meelitab maakleri koju, laseb tal võimaliku müügihinna pakkuda ning alustab siis omal käel müüki. Pärast esimest kuulutust saabub kõnerahe, täänädala lõpus laekuvad esimesed tõsisemad ostuhuvilised.

Kraanid on läikima poleeritud ja koer päevaks rõdule pagendatud, et ta piinlikult puhastatud põrandale oma musti karvu ei poetaks. Esimene sisse astunud noormees viskab korterile kiirpilgu ja leiab, et kaup on koos. Pressib lausa jõuga 5000 krooni ettemaksu pihku, et korter kindlasti talle saaks. See süstib müüjasse umbusku – äkki oleks pidanud siiski rohkem küsima.

Müügitehing läheb ludinal, aeg on sooritada uue pinna ostutehing. Taas maaklerit ei kasuta, kaup käib käest kätte. Alles notari juures selgub, et leskmees ei saagi oma korterit poegade nõusolekuta müüa, sest pärast naise surma on korterist saanud pärandvara. Kaup jääb katki ja hetkeks saabub peataolek, sest vanast kohast tuleb välja kolida, aga uut kodu veel polegi.

Omal käel müük on võimalik

Andrus Soonsein on veendunud, et maaklerit tasub kasutada. “Ma ei välista seda, et inimene saab müügiga ise hakkama, aga asjaajamine on suhteliselt keeruliseks läinud. Ka autot võib ise remontida, aga enamik seda siiski ei tee,” toob ta paralleeli.

Vilve (40) ja Sven (40) otsustasid samuti maakleri teenusest loobuda, kui alustasid Haapsalu kesklinnas oma neljatoalise kodu müüki. Kohalik maakler selgitas neile, et küsitav hind on üle mõistuse kõrge ja tema müüks korteri odavamalt, aga see-eest kiiresti maha. Asjaga polnud kiiret ja müüjad jäid endale kindlaks.

Järgmiseks võttis Sveniga ühendust müügikuulutust lugema sattunud kunagine koolivend Tallinna kinnisvarafirmast. Ta küsis luba korterit kinnisvarabüroo kodulehel reklaamida. Selle vastu polnud müüjail midagi.

Lõpuks tuli siiski omanike endi kuulutuse peale ostja, kes soostus maksma ka küsitud hinda. Sven teavitas sellest koolivenda. “Ja siis läks asi inetuks,” meenutab Vilve. Maakler hakkas neilt välja pressima summasid, mida ta olla kulutanud korteri reklaamile, ja teatas, et aeg maksab kah midagi. Tuttav ühest teisest kinnisvarabüroost rahustas korteriomanikud maha. Ta selgitas, et maakleril pole õigust midagi nõuda, sest lepingut polnud sõlmitud. “Edastasime selle vastuse juba tuld purskavale maaklerile, kes siunas meid edasi ja lubas, et ei jäta asja sinnapaika. Tegelikult jättis, kui sai aru, et tal pole millegi eest raha nõuda,” selgitab Vilve.

Maaklereid on igasuguseid

Andrus Soonsein tunnistab, et maaklereid on igasuguseid, ka selliseid, kellel on vaid oma huvid silme ees. Seepärast soovitab ta enne maakleri valimist uurida büroo tausta, seda, kaua on tegutsetud, kas on olemas koduleht ja kui palju on neil atesteeritud maaklereid. Alati ei pea valima tuntumat firmat. Soonseina sõnul on ka väiksemaid kahe-kolme maakleriga büroosid, kellel polegi soovi laieneda, kuid kes pakuvad usaldusväärset teenust.

Midagi pole aga parata, kui satute ühepäevaliblikate otsa, keda ilmub massiliselt, kui kinnisvaraturul on soodsad ajad. Rahunemise ja stabiliseerumise järel hakkavad nad vaikselt kaduma. Nn trepikojamaaklerite tasud on väiksemad, sest nad ei pea büroole kulutama, ja Soonsein eeldab, et ka maksude tasumise osas käib neil tugev optimeerimine. Aga kuidas trepikojamaaklerit ära tunda?

Zaporožetsiga maakler

“Saabub maakler, lips viltu, ülikond tolmune. Sõiduvahendiks päevinäinud sapakas, mille uks käib lahti koos hingedega,” kirjeldab üürikorterit otsinud Anna-Liisa (21). “Enne kui ta jõuab mind tervitama tulla, tuleb eest ära kukkunud uks jalaga auto külge kinni taguda.” Veerandtunnisest hilinemisest ei tee maakler väljagi, vaid asub kohe asja juurde. Korteriukse juures alustab härra oma kõmiseva bassihäälega kiidukõnet ühiskorterile. “Suurepärased korterikaaslased, kõik on omavahel lähedased sõbrad!” kuulutab ta. Küsimuse peale, kas enne üürilepingu sõlmimist tulevasi elukaaslasi ka näha saaks, kergitab ta kulmu: “Miks ometi?” Vahendustasuks soovib ta kuu üüri ja hea meelega sõlmiks ta lepingu kohe. “Selleni meie meeleolukas ärikohtumine paraku ei jõudnud, ning paljudest huvilistest hoolimata oli sama kuulutus internetis üleval veel kuid,” lisab Anna-Liisa.

Toredad maaklerid

Palju on maaklereid, kellega sujub koostää nagu õlitatult. Ta ootab sind õigel ajal ja sõidutab üürikorterit vaatama. Tema autos on isegi sinu väikesele beebile turvatool. Korter sobib ja juba paar tundi hiljem on tal lepingud allkirjastamiseks valmis, korterivõtmed kaasas ja ka oma vahendustasust on ta nõus 500 krooni loovutama.

Maire (44) meenutab oma kogemusi kümne aasta tagusest ajast, kui ta ühel hetkel oli lapse ja kassiga kodutu. Tääkohale lähimast büroost sai ta nädalaga meelepärase üürikorteri, kus veedeti paar aastat. “Mõistsin siis, et võõral pinnal elada ei taha ning võõrale kontole oma pisikeste kätega teenitud raha ka kanda ei raatsi,” meenutab ta.

Samas büroos ootasid teda juba tuttavad silmad. Ei määdunud nädalatki, kui nimekiri naise rahakotile sobivatest korteritest potsatas tema postkasti. Kõik korterid vaadati üle ja nende seast leiti sobiv. Maire sõnul täätas kõik laitmatult. Praeguseks on tema maakler Peeter Nurm tõusnud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aseesimeheks.

Säästa emotsioone

Endine maakler Katrin Lember soovitab maaklerit juba närvide säästmise tõttu. “Paljud kliendid ei arvesta sellega, et omanik müüb oma kodu, ja hakkavad negatiivseid kommentaare loopima,” selgitab ta. Näiteks läks ta sõbranna selleks ajaks alati kodust ära, kui ostuhuvilised tulid. “Ta ütleb, et armastab inimesi, aga vihkab ostjaid,” selgitab Lember.

Hea näide, kuidas omal käel kinnisvara müües võib põruda, on Kristjani (30) kolmetoalise korteri müük paari aasta eest. Huvilisi oli palju ja esimene, kes korteri üle vaatas, otsustas selle ka osta. Probleeme polnud ja notariaeg lepiti kokku. Et korter oli ära lubatud, siis uusi huvilisi Kristjan vastu ei võtnud, kuigi üks proua oli valmis esimesed ostjad üle pakkuma.

Lugu muutus inetuks päev enne notaritehingut, kui ostja tuli ühes vennaga korterit uuesti üle vaatama. üksteise võidu norisid nad kõige kallal, et hinnast alla saada. Müüjal oli lõpuks tunne, et isegi Nõukogude ajal viltu ehitatud korteriseinad on tema süü. Tehing toimus, aga 7000 krooni madalama hinnaga, kui algselt oli kokku lepitud. Lemberi sõnul oleks sellisest olukorrast päästnud eelleping, mida osapooled polnud sõlminud.

Soonseina hinnangul kasu-tab elamispinna müügil 60–80% inimestest maaklerit. Nii Soonsein kui ka Lember soovitab kasutada üht müüjat. “Kui müüa läbi kümne firma, kaob maakleril huvi selle müügiga tegeleda, sest miks panustada tehingusse, mille võib lõpetada hoopis keegi teine,” selgitab Lember.

Viimastel aastatel on kinnisvaraturul toimunud sündmused kogu maailmas olnud meeletumad kui kevadel rohelisele aasale lastud vasikad. Kinnisvarahinnad on kahe- ja kolmekordistunud, ostjad on kasutanud ära odavaid laenuprotsente ja vaid positiivse tulevikustsenaariumi lootuses oma võimeid kohati üle hinnanud. Seepärast ennustavad majandusteadlased ülekuumenenud turgudel kinnisvaramulli lõhkemist. Deutsche Bank on USA langevate kinnisvarahindade pärast mures, kartes, et Euroopa on järgmine. Arvatakse, et paindliku pandilaenusüs-teemi pärast on suurimas ohus Iirimaa. Suurbritannia annab nakkusepisiku üle Hispaaniale, sest inglastest suvekodude soetajad on olnud sealse kinnisvarabuumi oluliseks ergutajaks.

Kuid mis saab Eestist, kus viimase kümne aastaga on kinnisvarahinnad kümnekordistunud? Hansabank Marketsi makro-analüütiku Maris Lauri sõnul ei saa Eesti puhul praegu enam kindlasti kinnisvaramullist rääkida. “Olukord on väga selgelt stabiliseerunud, eriti eluasemeturul,” selgitab ta. “Võib isegi äelda, et sündmused on positiivsed, kuigi kindlasti on paljudele kinnisvarafirmadele saabunud keerulised ajad.” Lauri sõnul on võimalik, et nii mõnigi arendaja läheb pankrotti, tekivad kohtukaasused ning kohati ka hinnalangus. “Arvestades, et sisuliselt on juba terve aasta turg vaikselt jahtunud, on suure kokkukukkumise tõenäosus väike. Muidugi juhul, kui Eesti majanduses midagi väga viltu ei lähe,” lisab ta.

Laena mõistlikult

Hansapanga investeerimistoodete müügi ja turunduse osakonna juhi Art Lukase sõnul on viimase aasta jooksul eestlaste huvi investeerimisvaldkonna vastu suurenenud.

Kuigi ka eraisikute säästmine aina suureneb, jääb see siiski mitu korda alla laenamisele. Laenumaht kasvab iga kuu keskmiselt umbes 2,6 miljardit krooni. Näiteks Hansapanga laenuportfell on praegu umbes 34 miljardit, viis aastat tagasi oli see umbes neli miljardit krooni.

Laenu toel eluaseme soetanud inimesel on kindlasti kõige olulisem jälgida, kas ta suudab intressitõusu või sissetulekute vähenemise korral jätkata laenude tagasimaksmist. Määdunud aasta lõpus suuremate pankade korraldatud stressitestist selgus, et viimase aasta jooksul eluasemelaenu võtnud peredel on makseraskuste tekkimise oht oluliselt suurem. “Lõhki laenamiseks seda tõenäoliselt siiski veel pidada ei saa, ent tulevasi laenuvõtjaid võiks see siiski kutsuda suuremale ettevaatlikkusele,” leiab Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialist Jana Kask.

Ameerika mõju

Tarbijate kasvavad kinnisvarakulud on kannustanud 1990-ndatest majanduskasvu nii USA-s, Euroopas kui ka Aasias. Seepärast ennustatakse Herald Tribune’is, et langevad kinnis-varahinnad lõikavad tänavu USA majanduskasvust vähemalt kaks protsenti.

Kask tõdeb, et kinnisvara- ja ehitusturu kiire areng on olnud viimasel paaril aastal ka üks olulisi Eesti majanduskasvu soo-dustavaid tegureid. Ligikaudu veerandi mullusest 11-protsendilisest majanduskasvust võiks kirjutada kinnisvara ja sellega seotud tegevusalade arvele. Seega, kui majandusarengu muud tegurid kõrvale jätta, võib kinnisvaraturu jahenemisest järeldada ka majanduskasvu aeglustumist. Eesti konjunktuuriinstituut prognoosib tänavuseks aastaks 9% majanduskasvu.

Kommentaar

Tiina Shein:

Kümne aastaga kümnekordne

hinnatõus

Kümne aasta jooksul on Eesti kinnisvara hinnad tõusnud keskmiselt kümme korda. Kui 1996. aastal sai heas seisukorras Lasnamäe neljatoalise korteri 150 000 krooniga, siis nüüd saab selle müüa enam kui 1,5 miljoni krooniga.

Kui Tallinnas Maakri tänaval maksis 1996. aastal kahetoaline umbes 60-ruutmeetrine renoveeritud ning sel ajal nüüdisaegse ja lääne sanitaartehnikaga korter 350 000 krooni, siis praegu küsitakse selle eest vähemalt 2,3 miljonit krooni. Suurim hinnatõus oli 2005. aastal. On loomulik, et sellise tempoga hinnatõus kinnisvarasektoris jätkuda ei saa. Siiski ei saa veel rääkida langusest, sest kui ka elamispindade osas turg rahuneb, siis juba näitab tõusumärke äripindade sektor.

Elamispinnad moodustavad suure osa kogu kinnisvaratehingute käibest. Kui 2006. aastani elamispinnatehingute osakaal kõigi tehingute seas järjest suurenes, siis mullu see juba vähenes veidi. Seega võtab kasvu üle ärisektori kinnisvara.

Tiina Shein on kinnisvara-büroo Uus Maa turundusjuht.

Säästmine kasvab aeglasemalt kui laenamine

•• Sissetulekute suurenemine ja laenuturu aktiivsus peegelduvad ka eraisikute hoiuste kasvus. Jaanuari lõpu seisuga moodustas eraisikute hoiuste jääk üle 43 miljardi krooni (2003. aastal oli hoiuste kogusumma 22 miljardit krooni), olles aastaga kasvanud üle 30 protsendi. Tähtajaliste või säästuhoiuste osakaal on 40 protsenti eraisikute hoiuste kogumahust. Pangahoiuste kõrval on kiiresti kasvanud ka muud finantsvarad. Näiteks era-isikute omanduses olevate investeerimisfondide osakute maht hakkab lähenema kolmele miljardile kroonile.

•• Kuigi eraisikute säästmine suureneb, jääb see siiski mitu korda alla laenamise kasvutempole. Näiteks kui viimase aasta jooksul on pangahoiustele lisandunud keskmiselt ligi 840 miljonit krooni kuus, siis laenumahu igakuine keskmine juurdekasv on samal ajal olnud umbes 2,6 miljardit krooni.

•• Hüpoteegiga on tagatud 86 protsenti Eesti eraisikute laenuportfelli mahust summas 69 miljardit krooni. 2002. aasta alguses oli eralaenudega seotud hüpoteekide maht 9,2 miljardit krooni ja 1997. aasta alguses 1,8 miljardit krooni (moodustades vastavalt 42 ja 9 protsenti era-isikute laenujäägist).

Allikas: Eesti Pank

ükskõik, kas tahad müüa, osta või üürida eluaset, võta appi maakler. Seepärast on hea teada, milline on usaldusväärne maakler ja missuguse ettevalmistuse on nad koolis saanud.

Mida ootavad kliendid kinnisvaramaaklerilt?

Haabersti Maja kinnisvarakooli direktor Anne Tõniste: Professionaalset nõuannet ja abi oma kinnisvaraasjade lahendamiseks. Tavaliselt pole klientidel piisavalt teadmisi kinnisvara valdkonnast. Maakler peaks seadust tundma, samuti ehitust, ta peaks teadma häid müüginippe jne.

Kahjuks ei saa maakler alati kliendi ootusi täita. Näiteks ei või maaklerit süüdistada, kui müük jääb venima, kuna klient soovib saada turuväärtusest tunduvalt kõrgemat hinda. Sel juhul on maakleri ülesanne selgitada kliendile turuseisu. Kui tingimused on mõistlikud, laabub kinnisvaratehing edukalt ja klient on rahul, siis on see igale maaklerile suur tunnustus.

Tavaliselt vajab klient eelkõige maakleri nõuandeid. Tihti küsitakse viimaselt näiteks, kas müüa kohe või peaks veel ootama, kui pikk on tavaliselt müügiaeg, mille järgi osta eluaset, kuidas finantseerida jne.

Milliseid vigu noored maaklerid oma karjääri algul tavaliselt teevad?

Noorel kinnisvaramaakleril pole tääkogemust ja seetõttu võib ta loomulikult ka eksida. Eriliselt ebameeldivad on sellised juhtumid, kui mõni klient püüab varjata midagi olulist kinnisvara kohta ning maakler jääb tema sõnu uskuma. Siis võivad hiljem selguda ebameeldivad asjaolud.

Vigade vältimiseks räägime loengutes kursuslastele, et usaldage klienti, kuid kontrollige siiski kõik vajalikud dokumendid üle, tehke selgeks omanikering, samuti omandiõiguse, abikaasade ühisvara ja pärandi probleemid. Algajatena ei pruugi objekti kirjeldus alati meelde jääda, seepärast tuleb teha märkmeid. Põhjalikult tuleks tutvuda müüki võetud kinnisvara seisukorraga. Kogemus tuleb aastatega, seetõttu tasub nõu küsida ka vanematelt kolleegidelt.

Miks leidub siis ikka veel maaklereid, kes vassivad ja püüavad müügiobjektide vigu varjata? Miks määrivad nad ostjatele pähe kinnisvara, milles hiljem nad peavad pettuma?

Kahjuks on see tõesti nii. Turu korrastamise nimel me täätamegi. Kuna kinnisvaravaldkond on väga lai, nõuab see järjekindlat, kindlameelset ja pikaajalist koolitust.

Ajapikku suruvad koolitatud maaklerid isehakanud turult välja tänu oma teadmistele ja usaldusväärsele klienditeenindusele. Kliendid on muutunud ajapikku nõudlikumaks ja see sunnib maaklereid ka rohkem pingutama. Libamaaklerid ei suuda enam pakkuda ostjatele-müüjatele kvaliteetset teenust ning nende asemel hakatakse üha enam eelistama haritud maaklereid.

Millega lõpeb maakleri tää, kas enne või pärast notari juures käiku? Millised ülesanded ei kuulu maakleri kompetentsi?

Kinnisvaramaakleri tää ei lõpe tavaliselt pärast objekti müüki ja vormistamist notari juures. Olenevalt lepingust tuleb osalistel – müüjal, ostjal ja maakleril – täita veel kohustusi. Objekt, dokumendid ja projektid tuleb üle anda, vormistada objekti kasutusluba, tasuda halduskulud, lahendada ühistu liikmelisus, anda lisainformatsiooni jne. Nende kohustuste täitmine võib võtta veel mitu kuud aega.

Sageli soovib mõni osalistest hiljemgi maaklerilt või kinnisvarafirmalt praktilist abi uue kodu sisseseadmisel ja loomulikult seda ka tehakse.

Viimasel ajal on ostjad hakanud järjest rohkem tähelepanu päärama objekti ehituskvaliteedile, varjatud puudustele jms. Kinnisvaramaakler aga ei tee müügiobjekti ehitusekspertiisi – soovi korral peab selle tellima ostja.

Samuti ei saa maakler vastutada varjatud puuduste eest, mida müüja varjab. Juhul, kui puudusi varjab maakler, saab kahju temalt sisse nõuda.

Millised peaksid olema eeldused, et saada maakleriks?

Ennekõike hea suhtlemisoskus ja tahe teha müügitääd. Igal kliendil on oma iseloom ja oma soovid, seepärast peab maakler üles näitama head pingetaluvust ning teenindus- ja koostäävalmidust.

Loomulikud on selle ameti pidamiseks tähtsad ka täpsus, kohusetunne, iseseisev otsustusvõime, enesekindlus ja intelligentsus.

Kui palju on teie kooli lõpetanuid juba tääturul?

üsna palju tegevmaaklereid on lõpetanud just meie kooli. Oleme välja andnud 845 ametitunnistust neile, kes on sooritanud eksami. Lisaks on igal kursusel inimesi, kes tulevad meie loenguid kuulama huvist teema vastu. Kokku on meie juures õppinud üle 1000 inimese.

Kinnisvaramaaklerite koolide õppeaineid

Kinnisvara õigussüsteem, kinnisvaraturg, müügitää, majandusõpetus, notari osa kinnisvaratehingutes, ülevaade ehitis-, rahvastiku- jm registritest, kinnisvara maksustamine, kinnisvara hindamine, kinnisvara haldamine, kinnisvara hooldamine, ehitus ja planeeringud, arhitektuuri ajalugu ja muinsuskaitse, klienditeeninduse psühholoogia.

Hea ja halb kogemus maakleritega

Kui Merle korterit ostis, siis pakkus seda kompetentne maakler, kes teadis, mis majas toimub ja millal hakatakse selle ümbrust korrastama. Samuti oskas ta anda näpunäiteid, kuidas korterit oleks võimalik ümber teha ning kust leida selleks ehitusmehi.

Negatiivne kogemus on aga äsjane. Merle broneeris korteri Tallinnas Lutheri kvartalisse Vana-Lõuna tänavale, pakkujaks kena näitsik.

Merle ütleb, et tegelikult oli seal kaks maaklerit, mõlemad naised, ja tema valis välimuse poolest sümpaatsema. Kahjuks selgus peagi, et ilu ei võrdu kompetentsusega.

Praegu on Lutheri kvartalis ehitus peatatud. Loomulikult ei süüdista Merle selles ainult maaklerit, kuid asjad logisesid juba alguses, kui näitsik veel asja ajas. Küll ei suutnud ta küsimustele vastust anda ega ka arendajalt infot juurde küsida. Iga vastus saabus kõige varem nädala pärast ning siis ka pika meeldetuletamise peale. Tütarlaps ei saanud hakkama ka palvega muuta korteri planeeringut.

Allikad: Haabersti Maja kinnisvarakool, Tipoliini kinnisvarakool

Statistikaameti andmeil tehti mullu Eestis hoonestamata maaga kokku 13 647 ostu-müügitehingut. See on võrreldes varasemate aastatega rekordhulk, näiteks ligi kahe tuhande tehingu võrra rohkem kui tunamullu.

Hinnad kerkisid piirkonniti küll erinevalt, aga aasta jooksul oli tõus väga kiire. Näiteks Tallinna ja Harjumaa eramukruntide keskmine hinnatõus aastas küündis statistikaameti andmeil 147 protsendini. äri- ja tootmismaa hinnatõus küündis kohati isegi üle 400 protsendi, kuid keskmine tõus jäi siiski väiksemaks. Seega, hoolimata raskustest ehitajate leidmisel, oli nii eramu- kui ka ärikruntide ostjaid palju.

Maahinnad tõusid mullu kiiresti ning jõudsid aasta teises pooles tasemele, kus samas tempos tõusu enam oodata ei saa. Nõudlus püsib aga jätkuvalt suur ja turuhinnaga võib kinnistu müüa üsna ruttu.

Eramukrundid

Häid eramukrunte on vähe, sest suurem osa atraktiivsematest kruntidest on täis ehitatud. Kliendid seavad krundiostul eeltingimusteks väljaarendatud infrastruktuuri ja kehtiva ehitusõiguse. Ka soovitakse või-malikult kiiret liitumisvõimalust kanalisatsiooni, elektri ning veega. Maatulundusmaa sihtotstarbega kruntide vastu tuntakse huvi vaid juhul, kui tegu on atraktiivse asukohaga.

Tallinna piires, näiteks Nõmmel, võivad kruntide hinnad küündida nelja miljoni kroonini. Miljon kuni poolteist miljonit krooni maksva krundi võib leida Tallinna naabervaldadest – näiteks Saue, Rae, Saku või Raasiku vallast.

Protsentuaalselt tõusid mullu enim Kiili, Saku, Saue ja Keila eramukruntide hinnad, mis varem olid madalamad. Ostjaid meelitasid pealinna lähedus ja hea infrastruktuur – asulakeskustes on koolid, lasteaiad ja kauplused. On ka palju kõrghaljastust, mis on krundiostjatele väga oluline.

Piirkondlikult olid endiselt kõige populaarsemad ja kallimad Nõmme ja Pirita, samuti Haabersti kant (Tabasalu, Kakumäe).

Müügiajad eelmise aasta teises pooles pikenesid, jäädes keskmiselt kolme kuni nelja kuu piiresse. Seda muidugi eeldusel, et müügipakkumine tehti turuhinnaga.

äri- ja tootmismaa

Nõudlus äri- ja tootmismaa kinnistute järele ületab jätkuvalt pakkumist. Eelistatud piirkonnad on Peterburi, Tartu ja Pärnu maantee väljasõit. Tootmismaade turule tulekut on siiani pidurdanud arendajate keskendumine elamumaadele.

 

 

 

  • 1
  • 2

© 1994-2020 EKFL | Privaatsus