Kuu: märts 2007

Kinnisvara hindamistasud sõltuvad peamiselt sellest, kui palju hindamisakti koostamiseks hindaja aega kulutab.

Vastavalt Eesti Kinnisvara Hindajate ühingu heade tavade koodeksile peab hindamistasu lisaks tääle kuluvast ajast sõltuma veel objekti olemusest, analüüsi põhjalikkusest, mahust, vastutusest tää täitmisel ning analoogsete toimingute eest tavaliselt makstavast tasust, kirjutas äripäev.

Tüüpsete elamispindade hindamiseks on enamikul (kui mitte kõigil) kinnisvara hindamisega tegelevatel firmadel koostatud hinnakiri. Elamispindade hindamistasud on hinnakirjas toodud hindadest suuremad, juhul kui objekt paikneb kaugel või kui tegemist on eksklusiivse korteri või eramuga

äripindade hindamisel on hindamistasud kokkuleppel ja ühtset hinnakirja koostatud ei ole. Põhjus on selles, et äriobjektid erinevad üksteisest väga suurel määral ja seetõttu ei ole võimalik ühtset hinnakirja koostada. Keerulisematele objektidele turuväärtuse leidmiseks on vaja läbi täätada suur hulk andmeid alates üldplaneeringust või detailplaneeringust kuni hoonestuse plaanide ja üürilepingute andmeteni. Suuremate objektide hindamisele kulub seetõttu mitu nädalat. Sellest tulenevalt ulatuvad ka hindamistasud sageli kümnete tuhandete kroonideni.

üks kolmandik hindamistasust tuleb tavaliselt maksta ettemaksuna ning ülejäänud osa vahetult enne hindamisakti väljastamist. See on kompromisslahendus hindaja ja kliendi vahel. Paratamatult tuleb ette olukordi, kus tehing jääb mingil põhjusel ära ja kliendil ei ole enam tellitud hindamisakti vaja. Makstes ette ühe kolmandiku hindamistasust, on kliendil võimalik hindamisakti tellimisest loobuda maksmata sealjuures kogu hindamistasu.

Hoonestusõigus tähendab, et ühel isikul on õigus omada teise isiku maal ehitist. Isik, kellele kuulub taoline õigus, on hoonestaja.

Hoonestaja maksab maatüki omanikule hoonestusõiguse eest tasu. Hoonestamisele võiks mõelda inimene, kellel on soov ehitada kas kortermaja, eramu või ärihoone, aga pole mingil põhjusel võimalik soetada sobivat maatükki.

Maatüki omanikule on hoonestusõiguse seadmine hea lahendus juhuks, kui ta soovib teenida maatüki kasutusse andmiselt pikaajalist tulu, kuid ta ei taha oma maatükki võõrandada ja samas pole ka tahtmist või võimalust sinna ise midagi peale ehitada. Sellistel juhtudel oleks hoonestusõiguse seadmine õige samm.
number
99 aastat on maksimaalne aeg, milleks saab hoonestusõiguse seada.

Hoonestusõiguse saab seada vaid kindlaks tähtajaks. Maksimaalne tähtaeg on 99 aastat. Varasemalt oli asjaõigusseaduses sätestatud ka minimaalne lubatud tähtaeg, kuid tänaseks seda sätet enam ei eksisteeri.

Samas, kui on juhtunud nii, et hoonestusõiguse tähtaeg on määramata või määratud pikemaks ajaks kui 99 aastat, loetakse tähtajaks ikkagi 99 aastat.

Hoonestusõigust saab müüa, kinkida, pärandada ja pantida (hüpoteegiga koormata). Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, seega peavad kõik hoonestusõiguse seadmiseks ja võõrandamiseks tehtavad lepingud olema notariaalselt tõestatud vormis.

Tuleks silmas pidada seda, et kõik nimetatud tehingud teostatakse õiguse kui sellisega. Hoone, mis on selle õiguse alusel kinnisasjale püstitatud, on hoonestusõiguse oluline osa, mitte maatüki osa.

Hoonestusõigus kantakse kinnistusraamatusse. Selleks avatakse hoonestusõigusele iseseisev registriosa, kuhu kantakse andmed nii hoonestaja kui ka koormatud maatüki kohta, samuti hoonestusõiguse sisu. Hoonestaja ja maatüki omanik lepivad kõigis hoonestusõigusega seotud küsimustes kokku hoonestusõiguse seadmise lepingus.

Kokkulepped, mis on kantud kinnistusraamatusse viitega lepingu punktidele, kehtivad ka hoonestusõiguse järgmiste omanike suhtes, kui hoonestaja otsustab hoonestusõiguse võõrandada.
mis on mis
Korterihoonestusõigus
igale korterihoonestusõigusele avatakse iseseisev registriosa
korterihoonestusõiguse esemeks on piiritletud eluruumid ja selle juurde kuuluv mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde korter kuulub
korterihoonestusõigusele kohaldatakse korteriomandit ja hoonestusõigust reguleerivaid sätteid
tasub teada
kinnistusraamatusse peab olema kantud tingimus omaniku nõusoleku nõude kohta hoonestusõiguse koormamisel mõne asjaõigusega
hoonestajal on õigus hoonestusõigust lisaks müümisele ja pärandamisele ka hüpoteegiga ja teisiti koormata
kõik asjaõiguslikud koormatised tuleb kanda kinnistusraamatusse
kui hoonestusõigus koormatakse ostueesõigusega, siis seatakse see tavaliselt maatüki omaniku kasuks
maatükile võib seada ostueesõiguse igakordse hoonestaja kasuks
hoone, mis on selle õiguse alusel kinnisasjale püstitatud, on hoonestusõiguse oluline osa, mitte maatüki osa

Enne müüki põllumaa muutmine elamumaaks tasub ära, kui see asub elamuehituseks sobivas piirkonnas, magistraali ääres on kasulik seevastu teha ärimaa.
Tulusam ning riskivabam on kindlasti müüa maatükke, millele on tehtud detailplaneering.
Priit-Martti Ojari, Arco Vara Kinnisvarabüroo

Maaomanikul maksab kaaluda, kas müüa kinnistu või asuda ise planeeringuprotsessi läbi viima.

Kinnisvarabüroo Uus Maa kinnisvarakonsultandi Ruben Gornischeffi sõnutsi saab maa sihtotstarvet muuta vaid detailplaneeringuga. Detailplaneeringu koostamist peab ta otstarbekas vaid juhul, kui kinnistule on võimalik leida uus ja parem kasutusotstarve, näiteks kui tegemist on potentsiaalses arenduspiirkonnas paikneva krundiga. Samas hoiatab Gornischeff, et valesti koostatud detailplaneering võib kinnisvara väärtust alandada.

Pindi Kinnisvara äriklientuuri osakonna juhataja Hannes Käbi sõnul on mõtet põllumaad teha äri- või elamumaaks, kui põllu asukoht on selleks soodne, näiteks kui maa jääb vahetult mõne asula juurde ja infrastruktuur ei jää kaugele.
Kommentaar
Priit-Martti Ojari
Arco Vara Kinnisvarabüroo ASi äripindade osakonna juht

Eelkõige sõltub maa sihtotstarbe muutmine see piirkonna arenguperspektiividest.

Selle kohta peaksid põllumaa omanikud kohalikust omavalitsust võimalikult palju eelinfot koguma: kas ja milliseid detailplaneeringuid või lähteülesandeid detailplaneeringuteks vastavas piirkonnas seatud on.

See paneb paika, kas piirkonda on mõistlik välja arendada elamu- või ärimaana. Kindlasti tasuks konsulteerida samaaegselt kinnisvarabüroodega, kellel on ülevaade vastava piirkonna nõudluse ja pakkumise suhtest ning oskavad lähtuvalt piirkonna eripäradest anda soovitusi planeeritavate kruntide optimaalse suuruse kohta.

Tulusam ning riskivabam on kindlasti müüa maatükke, millele on tehtud detailplaneering või siis kinnitatud lähteülesanne detailplaneeringu koostamiseks.

Samuti võib kinnisvarabürool olla kruntidele potentsiaalseid huvilisi.
mis on mis
Maakorraldus
Tegevus, mille eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks hajaasustuses.
Maakorraldustoimingud
Maakorraldustoimingud on kinnisasja ümberkruntimine, vahetamine, jagamine, kinnisomandi kitsenduste selgitamine ja kinnisasja piiri kindlaksmääramine.
Lihtsad maakorraldustoimingud
Maakorraldustoimingud, mis viiakse läbi korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel:
kinnisasja vahetamine
kinnisasja jagamine
kinnisasja kitsenduste selgitamine
kinnisaja piiri kindlaksmääramine.
Kinnisasja jagamine
Kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi.
Kinnisasja vahetamine
Lihtne maakorraldustoiming, mille käigus maakorraldustoiming viiakse läbi kinnisasjade omanike kokkuleppel kinnisasja või selle osa koondamiseks, piiri korrastamiseks või maakorraldusnõuetega vastavusse viimiseks.
Maakasutuse sihtotstarve
õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. Katastriüksuse sihtotstarve fikseeritakse katastris, kusjuures fikseerimise aluseks on üldplaneering hajaasustuses.

Täna tähistame emakeelepäeva. Kuidagi piinlik on lugeda kinnisvarakuulutusi, kus kirjas ‘piltid tundud kustikud’ ja ‘broneeritud uks’.

Et klientide tähelepanu äratada, lähtuvad mõned kinnisvaramaaklerid www.city24.ee-s põhimõttest: unusta ära eesti keele oskus, ära korrektsuse pärast pinguta.

Pealegi pakuvad vigadega kuulutused põnevat mõistatamist uudissõnade osas.
reklaam:

Korter ‘tsokli korrusel’
Nii pakub üks maakler, et on ’ilus korter – galerei, tsokli korrusel. desaineri tää ja planeering, mõned dekori asjud:piltid tundud kustikud, vaasid ja nii edasi. ilus saun, mahtutav dzakussi (sõnast jacuzzi – mullivann, toim.), masazoriga dušš, kamin, avar kääk tehnikaga, määbel nahast, toolid, peegli lauad, kapp-kuppe. reguleriv ventilatsioon, oma katel, gaasi küttuse süsteem, boiler, põranda küte igal pool. korteris kaotatakse aeg, VäGA ilus disain, tule ja vaata!’

Teine maakler pakub n-ä nišitoodet: ‘maatükki Harjumaal, Nišši vald, Munalskme, Info: Metsavahi kinnistu reg nr 101280. Tallinnast 40 km; Vasalemma lähedal. Nišši valla keskust 10 km. Hea bissiühendus, olemas kool, lasteaed, pood.’

Asukoht: Kirikuu tee
Harku järve taga on müügis paarismaja kahekorruselise vannitoaga: ‘Kirikuu tee, Käämmo 8. Harku järved tagant. Boksi üldpind on 140 m2. Grunt 1300m2. Majas on 5 tubade arv. Esimesel korrusel on avar elutuba avatud kääginurgaga, saun, wc. 2-korruseline on 3 magamistubad ja vannituba. On ka kamin, rõdu, terrass. Toonitud aknad.Plaanering ja ehituse sissematerjalid kliendi soovil. Garazi väravadale kaugjuhtimis pult.Garazi-20m2.’

Sõnad ‘kaugjuhtimispult’ ja ‘graazivärav’ on üle jõu käinud ka teisele maaklerile, kes pakub: ‘Maja ehitusel olema, ehitamine kliendi soovil. Majas oleb puuaknad, aknad toonitud, rõdu, kamin, saun, garazi väravadele kaugjuhtimis pult, põranda küte. Garaz-20m2’

Broneeritud uks
Friikidele on pakkuda mitteläbukäidav ja broneeritud uksega Maardu korter: ‘Korter muudetud planeerimisega toad tehtud mitte läbukäidavaks. Kõik aknad PVC, klaasitud rõdu ja broneeritud uks.2

On veel saadaval üks mikrolaenuga vatu kääk: ‘Eksklusiivne korter uued määbliga ja tehnikaga (mikrolaen, külmkapp, tolmumeja) vatu kääk, väga ilus rajon, hea transpordi ühendus.’

Keelepärle kinnisvarakuulutustest
– piltid tundud kustikud
– broneeritud uks
– galerei, tsokli korrusel desaineri tää ja planeering
– maatükki Harjumaal, Nišši vald
– masazoriga dušš
– korter muudetud planeerimisega toad tehtud mitte läbukäidavaks
– gaasi küttuse süsteem
– korteris kaotatakse aeg, VäGA ilus disain, tule ja vaata!
– hea bissiühendus, olemas kool, lasteaed, pood
– majas on 5 tubade arv
– 2-korruseline on 3 magamistubad ja vannituba
– plaanering ja ehituse sissematerjalid kliendi soovil
– garazi väravadale kaugjuhtimis pult
– maja ehitusel olema, ehitamine kliendi soovil
– majas oleb puuaknad
– majas vahetatud püstikud ja torud, samuti olemas kahetarifiline elektri mõõdur
– väga mugav asukoht Maardu keskel, ilusad mere ja kiriku vaade
– eksklusiivne korter uued määbliga ja tehnikaga (mikrolaen, külmkapp, tolmumeja) vatu kääk
– grunt 1300m2
– reguleriv ventilatsioon
– mõned dekori asjud
– Harku järved tagant

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakleri Marko Kivisalu sõnutsi on kesklinna ummikud ja suured parkimisprobleemid suunanud üha rohkem bürooruumide kliente äärelinna.

Eelistatumad piirkonnad on Sõpruse pst, Mustamäe tee ja Ehitajate tee ehk siis eelkõige Mustamäe suund. Teiselt poolt pakub hulgaliselt uusi pindu ka ülemiste innovatsioonilinnak ning mitmed suured ettevõtted on lepingud sinna kolimiseks juba sõlminud.

Kivisalu hinnangul on ehitushinna tõus ja jätkuv nõudlus kvaliteetsete pindade järele tinginud selle, et uutes ärihoonetes ja valmivates arendusprojektides on büroopinna üürihinnad vahemikus 170-195 krooni ruutmeeter. Suuri hinnahüppeid büroopindade turul ei ole olnud ning jätkub mõõdukas hinnatõus, kuni 10 protsenti aastas.

Kivisalu ei usu, et tasuta parkimine oleks peamine argument kesklinnast mujale kolimiseks, kuna enamasti on uute hoonete ümbruses parkimine tasuline. ‘Pigem on põhjuseks piisavalt suur parkimisala, mis tagab mugava juurdepääsu nii täätajatele kui ka klientidele,’ märgib ta.

Rime Kinnisvara äripindade osakonna juhataja Tanel Veisson kinnitab samuti, et äärelinnas asuvad büroopinnad muutuvad atraktiivsemaks. Kiiret hinnatõusu Veisson linna servas ennustada siiki ei julge, sest aasta-paari jooksul lisandub äärelinna vähemasti 90 000 ruutmeetrit kvaliteetset büroopinda. Arvestades, et südalinna parkimismajades võrdub ühe ääpäevaringse kuukaardi hind juba väikeauto liisingu kuumaksega – ca 2500 krooni – ei ole tasuta parkimine äärelinna kolimiseks vähetähtis argument.

‘Kui siia lisada madalam üüritase, hea ligipääs ka tipptunnil ning miks mitte ka värskem õhk, siis ei olegi äärelinna kasvav populaarsus eriti üllatav,’ räägib Veisson
Webmedia haldusjuht Urmo Pärg põhjendas ülemistele kolimist uute arenguvõimalustega. ‘Enam ei tule ruumi osas füüsilist piirangut ette. Meil on inimeste arv igal aastal kahekordistunud,’ ütles Pärg.

Aeg, kui kinnisvara müümise asemel toimus kinnisvara jaotamine, on läbi saanud. See tähendab, et kinnisvara müümiseks tuleb müügitääga vaeva näha.

Kui on kindel soov ja tahtmine ise kinnisvara müügiga tegeleda, siis on põhiline küsimus selles, kuhu oma müügikuulutus üles riputada.

Kinnisvarabuum on turule toonud hulga uusi portaale. Paljud neist erinevad n-ä suurtest portaalidest selle poolest, et on spetsialiseerunud näiteks majadele või üüripindadele.
Kinnisvaraportaalid
Kolm suurt tegijat
www.city24.ee
www.kv.ee
www.4seina.ee
Kinnisvarabuum on toonud turule tohutu hulga väiksemaid portaale, millest paljud on spetsialiseerunud
www.kinnisvara.net
www.kinnisvara.eu
www.kinnisvara.com
www.kinnisvara.ee
www.cityinternet.ee
www.yyr.ee
www.maja24.ee
www.kinnisvaraturg.ee
www.kinnisvaramaailm.ee
www.elukoht.ee
www.majakeskus.ee

Turuhind on hind, millega müüja on nõus konkreetse kauba loovutama ja millega ostja seda ka tahab. Nii seisab raamatutes.

Tegelikus elus on kõik siiski tsipa keerulisem, sest algne turuhinna mõiste kujunes ostja ja müüja vahetust kauplemisest turul. Mis aga juhtub siis, kui mängu astub vahendajate brigaad? Ideaalseid näiteid ei pea kaugelt otsima – Eesti kinnisvaraturg sobib selleks kui rusikas silmaauku.

Vaid mõni aasta tagasi maksid korterid Tallinna kesklinnas umbes 10 000 krooni ruutmeetri kohta. Maatükid Otepää külje all maksid maksimaalselt krooni ja Tallinna elamukrundid 300–400 krooni ruudust. Huvi oli, kuid leige. Objekte müüdi mitmeid kuid. Keskmine pealinlane teenis siis umbes 7000–8000 krooni ja võis selle raha eest osta hektari maad näiteks Otepääl.

Veel paar aastat, ja eestlaste unistus saada miljonäriks oligi täitnud. Isegi Narvas ulatusid kahe-kolmetoaliste vanade korterite hinnad juba üle miljoni, ehkki aasta eest olid need maksnud umbes kaks korda vähem, veel aasta varem aga lausa kolmandiku praegusest hinnast.

Kui lihtrahvas kogu protsessist loogikat otsis, sättisid majanduseksperdid ja pankurid lipsud triiki ja pajatasid langenud pangaintressidest ja kasvanud majandusest. Eripeatükis räägiti Euroopa Liitu minemisest ja sellega kaasnevast tohutust huvist meie kinnisvara vastu. Hästilõhnastatud isakesed tegid näo, nagu olnuks see kõik tavaline ja loomulik areng, mida nad olid täpselt ette näinud. Targad kinnisvaraspetsialistid oskasid võluva kergusega lisada, et selline areng kestab, kuni igal Eesti perel on oma uus tänapäevane eluase. Ja paljud uskusidki.

Küünikuna olen alati armastanud vaadata asjade olemuse sügavusse ja teha oma järeldusi. Ma ei pretendeeri siin tõele, kuid majandusharidust saanuna julgeksin ka arutleda teist versiooni pidi. Las mu käsitlus paista pealegi liiga naiivne.

Nimelt on kinnisvara hüppeline hinnatõus tingitud minu hinnangul suures osas vaid mõnest psühholoogilisest nõksust, mille taga oli ja on endiselt pankade ja kinnisvarafirmade kokkumäng ning piisava hulga spekulantide teke. See, mis tegelikult juhtus, ei olnud eestlaste oluline rikastumine ega ka uute eluasemete nõudluse hüppeline kasv. Kuigi pankade intressilangust ei saa alahinnata, ei tohiks seda ka ületähtsustada. Määravamad on muud tegurid, mida nimetaksin siiski pigem tarbijaga manipuleerimiseks.

Esiteks. Kinnisvaratoodete müügi alustamine igakuise tagasimaksesumma, mitte aga kogumaksumuse kaudu. Nii ongi juhtunud, et meie seas on tänini neid, kes maksvad oma maja eest pangale tagasi 5000 krooni veel viis aastat, ja neid, kes teevad seda veel 35 aastat. Iseenesest on ju summa sama, eks ole!

Teiseks. Vahendajate kontrolli all olevate internetiportaalide loomine, kus igaüks sai vaadata, mis asjad maksavad. Varem polnud tädi Maalil aimugi, palju ta võiks oma hektari eest küsida, kui mõni mees poe juures küsima tuli. Nüüd sai ta aga uurida internetist, kuhu 99% ulatuses riputasid kuulutusi vahendajad. Vahendajad teadsid, et küsida võib rohkem, sest linnas raha paksult ja pangad annavad soodsaid laene. Ja sageli aitasid vahendajad tädisid sellega, et küsisid oma kuulutustes 20% kuni 200% rohkem, kui omanik oli algselt hinnaks arvanud.

Kui praegugi tahate osta mingit kinnisvara otse omanikult, siis sellist kuulutust pole teil enam ammu võimalik soliidsetesse portaalidesse lisada. Saate ainult valida endale sellest, mida seal pakutakse.

Kolmas tegur, samuti psühholoogiline, oli juba pidevalt kerkinud hindade toime inimestele: äkki tõusevad veel mõnda aega, jõuan õigel ajal paadi peale. Nii tormasid pankadesse soodsa laenu järele ka need, kel sinna muidu asja polnuks. Veelgi kummalisem: sageli tuldi välja lausa arulagedate tehingutega – näiteks müüdi oma kolmetoaline Mustamäe korter miljoniga, võeti pangast 30 aastaks juurde 500 000 krooni ja osteti… Tiskresse kahetoaline kümme ruutmeetrit väiksem uus korter. Soov elada uues majas ning pankade-arendajate jutumull, et hinnad lõpmatuseni vaid kasvavad, innustasid inimesi lausa ennast ületama.

Neljas hinnatõusu mõjutaja on minu arvates pankade surve anda võimalikult palju laenu. Kuigi seda üritatakse varjata, saavad juba pikka aega laene ka kindla sissetulekuta inimesed, kellel pole ette näidata isegi kolme kuu ametlikku palka. Olen seda korduvalt pealt näinud, ei valeta. Neid inimesi vahendavad pankadele arendajad ja maaklerid, ja üldjuhul sellised inimesed ei kauple ka hinnas, vaid ostavad, mis hinnaga neile asi vormistatakse.

Avalik saladus

Veelgi enam, asjaolu, et Rootsi omanike surve all pangad ei nõua enam ammu (mitteametlikult) 10% ega ammugi 25% omafinantseeringut, on juba tükk aega aidanud kinnisvarahindu kunstlikult kergitada. Süsteem on imelihtne: mees tuleb panka ja soovib osta uut kahe miljoni kroonist korterit uues majas, aga 10% ehk 200 000 krooni omafinantseeringuks tal pole. Pank pakub: lepime kokku, saad meilt kaks miljonit, aga lepingusse kirjutame, et tehing oli 2,2 miljonit, millest esimesed 200 000 on juba ära makstud. Iga mees on mõistagi nõus. Ainult et kuu aja pärast võtavad järgmised vahendajad kätte statistika ja konstateerivad: näe, taas on tehinguid tehtud 10% kõrgemal tasemel. Ning tõstavad hindu. Ja siis tuleb panka juba järgmine meestekolonn ning tõdeb, et 2,2 miljonit maksva korteri eest pole omafinantseeringut välja käia. Pank pakub: kirjutame lepingusse müügihinnaks 2 420 000.

Kui see ei ole manipuleerimine, vaid näiteks normaalne turuhinna kujunemine, siis olen vist omal ajal ülikoolis lausvalet õppinud.

Mitte kellelegi pole saladus, et samal ajal kui ehitusmeeste palgad kerkisid kaks korda, suurenesid lausa astronoomiliselt arendajate kasumid. Hinnad tõusid samale tasemele Helsingi eeslinnadega, kusjuures samuti Eesti ehitusbrigaadidega tääd rabav põhjanaabri arendaja teenis kõigest 10–15% kasumit, meie omad aga sageli 50–60%. Peagi mõistsid ehitajad ja arendajad, et turunõudlus on nii suur, et pakkuda võib mis tahes saasta. Nii asendusid rõdud nn Prantsuse rõdudega, naturaalparketid algul laminaadi, hiljem juba linoleumiga. Ja vaata imet, hinnad ainult tõusid.

Kuni turul nõudlus äkki otsa lõppes. Kes süüdistas selles vaikset intresside tõstmist, kes inimeste ostujõu otsalõppemist. Esimest korda kainestasid ohu märgid ja seisev turg kliente. Vahendajad aga veel ei väsi. Neil on uus evangeelium: kiire kasv asendub aeglasema kasvuga.

Miks ma ei usu, et Eestit mõjutas näiteks üleilmne kinnisvarasse investeerimise buum? Sest oleme provints ja meile mõjuvad vaid vähesed makromajanduslikud ilmingud ning kui, siis nihkega. Ja kui ka hinnatõusu taga olid passiivsed välismaised rahapaigutajad, siis seda enam on nende huvides hoida raha siin vaid teatud hetkeni, mitte aga kolida Maarjamaale elama. Aga kuidas ma küll ei usu, et just pankade intressimäärade oluline alandamine põhjustas laenubuumi? Sest üsna peagi tekkis igasuguseid laenukontoreid, kes pakkusid kodulaenu ilma palgatõendita 20–30% intressiga, ja huvi oli peaaegu sama suur kui kõrval pangas 4,5% laenule. Ja miks ma ei usu, et kinnisvarahinnad kasvavad edasi? Sest kohvi pealt vaadates on kolmandik turul ostetud kortereid hangitud edasimüümise huvist ehk spekulatiivselt ja ligi teine kolmandik on ostetud viimaseid sente kokku valetades. Just need korterid on juba tulnud ja tulevad peagi veel müüki ning kes küll tahaks selliste kehva kvaliteediga korduvmüügis karpide eest maksta rohkem kui uute eest? Ja kes hakkaks ehitama uusi, kui müügis on tuhandeid aastavanuseid kortereid?

Muide, on veel üks huvitav suhe, mida tasub jälgida. See on üürihinna ja müügihinna suhe. Kui veel seitse aastat tagasi oli inimesel valida, kas ta üürib kesklinnas korterit hinnaga 5000 krooni kuus või ostab endale 600 000 krooniga samaväärse, siis nüüd saab sama korterit üürida 7500 krooniga ja osta 2,2 miljoniga. Arvutus näitab, et veel mõne aasta eest tasus korteri ostmine ennast üürimishinna suhtes ära kümne aastaga, tänapäeval aga 35–40 aastaga. üürihinnad on tõusnud protsentides, müügihinnad aga kordi.

Rahunege, olin selles artiklis teadlikult subjektiivne ja ehk isegi manipuleerisin faktidega. Aga olen kindel, et Eesti kinnisvarahinnad ei peegelda turuhindu, vaid üksnes seda, et seniajani on vahendaja olnud kuningas. Näis siis, kauaks veel.

üha enam autostuvas Tallinnas on kesklinna piiratud parkimisvõimalused ja tipptunniliiklus ka kõige tugevama närviga inimeste kannatuse proovile pannud.

Seetõttu otsitakse büroopinda äärelinna, eriti Mustamäele.

Soovides külastada mõnd kesklinnas tegutsevat asutust, peab kõvasti vaeva nägema, et leida koht oma autole. Parem lugu pole ka kesklinnas täätavate inimestega. Neile on küll enamasti kindlustatud parkimiskoht, kuid selle hind võib ulatuda kuni 2500 kroonini kuus, mis on väga arvestatav väljaminek.

Sellest kõigest tulenevalt on juba pikemat aega paljude büroopinna otsijate pilgud suunatud äärelinna – eelkõige Mustamäe suunale.

Mustamäele ja Kristiinesse ehitatakse näiteks Sõpruse pst 145, Ehitajate tee 114 ja juba planeerimisel Tuisu 22 ja Kadaka tee 76d ärimajad. Arendajad omakorda on üles leidnud prioriteetse asukohaga kinnistud ning nüüd kerkivad sinna uued ja esinduslikud ärihooned.

Just nimelt esinduslikkus ongi praegu büroopinda otsiva kliendi eesmärk. Ollakse nõus maksma kõrgemat üürihinda, kui sellega on tagatud kvaliteet ja mugavus. Vanemad ja pisut amortiseerunud ärihooned jäävad ajale jalgu ning ainult madal hind enam klienti ei meelita. Arendajate eesmärk on pakkuda ärihoonet kui tervikuna toimivat kooslust, kus üürnikud on äripartnerid ja ühe firma tegevus toetab teist. Kliendile on selline lahendus samuti mugav, kui ta leiab kõik ühest majast ja ei pea sõitma linna eri paikadesse.

Valmib üle kümne uue büroomaja
    valik uusi büroohooneid Tallinnas, aadress; pind, m2

  • Lõõtsa 2 – 15 000
  • Pärnu mnt 102c – 10 000
  • Rävala pst 4 – 8500
  • Tornimäe kaksiktorn – 7000
  • Peterburi tee 2f – 7000
  • Pärnu mnt 139e – 6000
  • Veerenni 58b – 5000
  • Pärnu mnt 139 – 5000
  • Jõe 4a – 5000
  • Foorum – 5000
  • Mustamäe tee 46 – 4200
  • Liimi tn 1b – 3000
  • Fahle maja – 3000
  • Katusepapi 8 – 2500
  • Pärnu mnt 153 – 2000

 

TAUST
  • ehitushindade pidev tõus avaldab mõju büroopindade turule
  • vanemates hoonetes on võimalus üürida bürood hinnaga ca 130 kr/m2
  • uute arendusprojektide hind algab tavaliselt 175 kroonist ruutmeetri kohta
  • büroode müügipakkumisi äärelinnas sisuliselt pole
  • klient, kellel on huvi osta büroopinda uues hoones, peab arvestama hinnaga vahemikus 32 000-38 000 kr/m2
  • kui elamispindade hinnad stabiliseeruvad, siis äripindade hinnatõus on alles täies hoos
  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus