Kuu: detsember 2012

Vaadates mitmeid erinevaid tarku graafikuid , on näha, et alates 2009 a ei ole toimunud suuri tõuse ega langusi kinnisvara sektorit iseloomustavas statistikas. Aastad 2009-2012 on olnud üpriski sarnased. Siit omakorda võib järeldada, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud  uude ajastusse, mida võikski nimetada uuel tasemel toimivaks kinnisvaraturuks Eestis.

 

 

Mis on täna kinnisvaraturu aktiivsust pidurdavateks teguriteks? 

 

Kehvasti on lood Eesti inimeste keskmise palgatasemega. Samuti tundub, et ostujõulise rahvastiku osakaal ja nende turuaktiivsus on Eestis kahanenud. Samas on sellele olemas ka põhjus eurotsoonis toimuva näol, mis võtab Eesti inimeselt  kindluse tuleviku ees.  Raha antakse palju kaalutletumalt ja „raskemalt“ välja.

Ilmselt järgmisel aastast ei ole ka lohutust, kuna kallineb elekter ja seda päris suures ulatuses. Siit saab järeldada, et tõusmas on enamus hinnad. Lisame siia juurde ka mootorikütuse ja nendest tuleneva esmatarbekaupade hinnatõusu ning mõistame, et elukalliduse kasv ootab meid ees ka 2013 aastal.

Karta on, et nii Eesti inimeste kindlustunne tuleviku ees kahaneb veelgi ning kogutakse enda reserve nn „mustadeks päevadeks“. Samas selle vastu räägib pankade kehvake, et mitte äelda olematu hoiuste intressi tase.

Julgen siiski arvata, et kinnisvarasse hakatakse oma sääste aktiivsemalt paigutama 2013 aastal.

  

Kehvemaks lähevad lood ka ekspordiga, mis näitab kahanemise märke. Siinkohal peame hoidma päialt meie ekspordi peamistele partneritele, et nende majandused ei langeks liiga suurde madalseisu.

Eestis toimuv sisetarbimine on hetkel meid nn üleval hoidnud, kuid kauaks seda veel jagub …

 

 

Mis on täna kinnisvaraturul hästi ja annab lootust?  

 

 

Hästi on see, et kui jälgida keskmise palga ja korteritehingute ruutmeetrite hindu, siis ostja seisukohalt võib kindlalt väita, et 2009-2010 oli korteriostu sooritamiseks ilmselgelt parim aeg, mil see suhe oli kõige rohkem palga poole kaldu. Näha aga on, et ruutmeetri hind liigub ülespoole ja palgad ilmselt nii kiiresti üles ei liigu. Keskmiselt on hinnatõus olnud ca 10-12% . Kindlasti rohkem on tõusnud väärtuslikuma kinnisvara hind.

 

 

Hästi on ka see, et hetkel on minu teada ajalooliselt madalaima euribori tasemega ning pankade intressimäärad on mõistlikel tasemetel. Samas tuleb arvestada, et see nii igavesti ei jää, kuid 2013 võib see veel siiski nii olla, kui uskuda pankurite prognoose.

Tundub nagu oleks veel õige aeg enda elamistingimuste parandamiseks ja teha võiks seda oma ala spetsialistidega konsulteerides.

 

 

Samas on  teada, et ettevõtete ja eraisikute hoiuste maht on päris suur, kokku üle 10 miljardi euro. See tähendab et raha paljuski seisab, mis võiks sobivate investeerimisvõimaluste juures liikuda ka kinnisvara sektorisse.

Korteritehingute turul on märgata viimasel ajal aktiivsemat tegutsemist ning väidan, et nõudlus on isegi suurem kui pakkumine ja seda just järelturul. Küll see ei käi aga „mägede“ kohta – nii Lasnamägi, Mustamägi kui õismägi Tallinnas on oma hinda suhteliselt hoidnud „masu“ järgsel tasemel, kuid ma ei imestaks kui toimuvad korrektuurid hindades ka allapoole. Eriti kortermajades, mida ei hoita korras ja kus kommunaalkulud on suured.

 

 

Hoonestamata elumaade osas on tehingute arv aasta-aastalt vähenenud ning siin on üks oluline põhjus ka pankadel, kes just väga ei soovi rahastada nende oste.

Hoonestatud elamumaade ehk rida-, paaris- ja eramajade turg on olnud natuke aktiivsem, siin on pangad olnud ka olulisemalt lahkemad tehinguid rahastama.

 

 

Kui jälgida pankade välja antavaid laene, siis võib ennustada, et pangad sooviksid käesoleval hetkel kindlasti laene rohkem välja anda.

 

 

Hästi on tegelikult ka see, et kinnisvara ettevõtted tegutsevad aktiivselt oma inimeste koolitamisega ja teenuse kvaliteedi parandamisega. Ka maakleritele kutsetunnistuste andmine läbi eksamineerimise  tähendab seda, et järjest vähem on turul maaklereid, kes oleksid selgelt ebapädevad ja kelle teadmisi ei ole keegi kontrollinud.

Siit omakorda võiks klientide tähelepanu juhtida asjaolule, et oma kinnisvaraliste tehingute juurde maaklerit lubades võiks enne üle kontrollida tema kuuluvust Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta, tema Kutsetunnistuse omamist ning samuti võiks uurida täpsemalt ettevõtte tausta, mida see maakler esindab ja kas see ettevõtte on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige.  Kõik see annaks turvatunde edasiseks edukaks koostääks.

 

 

Arendustegevus on üsna aktiivne

  

Arendustegevus turul  käib ja huvi uute elamispindade ostmise vastu on aktiivne.

Samuti on rahavoo objektide vastu ostuhuvi päris suur ja seda nii kohalike, kui ka välisinvestorite poolt.

Võib ka uskuda, et paar suurimat arendust on mitmel ettevõttel olnud ootere�_iimil ning vähemalt mõned neist tuuakse järgmisel aastal ka turule.

Palju sõltub muidugi siin ka sellest, mida teeb ehitushind. Tundub, et see ei ole veel tänaseks selge.

 

 

Optimism ei ole kadunud, kuigi …

  

õnneks on veel tunda, et optimism inimesi veel maha jätnud ei ole.

Samas on ka eestimaalaste paremaks minemise usk  juba piiri peal. Seda näitab ka arstide streik ning pidev jõuetuse tunne hindade tõusu ees. Samas arvan, et valitsus on kriisiajal siiski hästi hakkama saanud, kuid eks alati on nõrgemaid kohti ka nende tegevuses.

2012 on kinnisvaraturg olnud oluliselt aktiivsem võrrelduna 2011 aastaga ja ma julgen arvata, et see aktiivsus kasvab ka 2013 aastal.

 

 

Järgneva aasta jooksul tahaks väga loota, et eurotsooni kriis võiks leebuma hakata ehk leitakse vähemasti lahendusi, millega edasi liikuda ja mis teeksid elu turvalisemaks. Kriisi järelmõjud kestavad kindlasti veel läbi aasta(te).

Täätuse vähenemisele on ka jätkuvalt lootus,  ent see toimub pigem madalama palgaliste kohtade arvelt, mistõttu need inimesed kinnisvaraturule niiväga mõju kahjuks veel ei avalda. Küll on nad juba mõju avaldanud üüriturule.

  

Mõned prognoosid 2013-ks

  

Korterite üüriturg on olnud 2012 aktiivne , kuid arvan, et see siiski rahuneb, sest üürihinnad on kasvanud päris kõrgeks.

2013 võib tuua kaasa nn uute või renoveeritud ühiselamu tüüpi kortermajade turule tuleku, et rahuldada odavama üürikorteri vajadust.

 

 

Büroopindade suhtes ennustaksin ettevõtete aktiivset  huvi, kuid ehk vähem aktiivselt tehtavaid otsuseid.

Huvi tõusu on märgata lao- ja tootmispindade osas. Selle aasta teises pooles on olnud nõudlus suur ja  soovitakse pindu, mida saaks paindlikult suurendada ja vajaduse korral koomale tõmmata.  üürileandja paindlikkus on märksõnaks.

 

 

Kokkuvõtvalt arvan, et 2013 aasta kinnisvaraturule võib vaadata mõõduka optimismiga.

Kindlasti on märksõnaks jätkuvalt üldine säästlik mõtteviis ja läbimõeldud tegevus nii äri-, kui isiklikus elus.

 

 

Mart Saa,Arco Real Estate AS juhatuse liigeEesti  Kinnisvarafirmade Liidu aseesimees 

Ebakindlus majanduses, tääkohtade koondumine tõmbekeskustesse, demograafiline situatsioon ja paljude isegi laenuvõimeliste kodanike soov mitte laenu võtta on kaasa toonud varasemast oluliselt suurema vajaduse üürikorterite järgi. Samuti ei eelda eluaseme üürimine võrreldes korteri ostmisega olulist omafinantseeringut.

Pärast kinnisvaramulli lõhkemist on ühiskonnas toimunud paradigma muutus, et eluaset ei pea tingimata omama koos mitmekümne aastase pangalaenuga. Samuti saadi kogemus, et kinnisvara hinnad ei saa ainult tõusta.

Kinnisvarabuumi ajal soetatud korterite omanikud või ka varasemast ajast mitme korteri omanikud on dilemma ees, kas müüa või anda vara üürile? Eriti kui saadav üüritulu ületab igakuiselt pangale tasutavat laenumakset. Siin ongi põletav vastuolu – kui tasuda seaduskuulekalt üüritulult tulumaksu üldkehtivas määras ehk 21%, siis kipub müük olema selgelt tasuvam ja olemegi probleemi ees – miks normaalne üüriturg kuidagi välja ei kujune?
Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on seisukohal, et elamispindade üürituru läbipaistvuse suurendamiseks ja reaalse konkurentsi tekitamiseks tasub riigil kaaluda eraisikust eluruumi üürileandjatele tulumaksuvabastust.
Tänane eluruumide üürileandmine toimib paljuski läbipaistmatu eraisikult-eraisikule suunatud ärina. Läbipaistmatus tähendab nõrku või puuduvaid üürilepinguid, ebakindlust nii üürileandja kui üürniku poolt ja mis siin salata – ebaausat manääverdamist maksudega.
Maksustamise mõttes hallis tsoonis asuv üürisektor annab olulise konkurentsieelise makse mittemaksvatele üürileandjatele. EKFL teeb ettepaneku see eelis kõrvaldada.

Tulumaksuvabastus päärab ebaausa äri konkurentsieelise tagurpidi. Tulumaksuvabastuse puhul saab eduseisu üürileandja, kes on valmis sõlmima korrektseid üürilepinguid ja liigutama üüriraha ausalt läbi pangakontode.

Maksusoodustused võimaldab üüripakkumisse tuua uusi kortereid ja seeläbi üürisektoril laieneda. Täna kasutab üüripinda hinnanguliselt 15% inimestest, see number võiks kasvada arenenud riikide suunas ja jõuda suurusjärku 25-35%.

Laiem üürituru osakaal võimaldab kõikidele inimestele paremat eluruumi valikuvõimalust ja suurendaks tääjõu mobiilsust. Laiem üüriturg hoiaks hinnad stabiilsed ja ära jääksid igasügisesed üürituru mini-buumid.

Ettepanek eraisikute üüritulu tulumaksuvabastuseks on ajendatud olukorrast, kus tänavu sügisel on üüriturul pakkumisi ligi 30-40% eelmisest aastast vähem. Tõsi, novembris on pakkumiste arv näidanud taas tõusutendentsi.

Käesoleval ajal on Tallinnas üürikorterite pakkumisi ca 1100-1200 keskmise hinnaga 300 eurot kuus. Oluliselt on hakanud üürihindu mõjutama sundkulude (kommunaalteenuste) märkimisväärne tõus. Potentsiaalne üürnik analüüsib ju kulusid kogumist, üür pluss sundkulud.
Tulumaksuseaduse (TuMS) § 16 lg 1 järgi on eraisikust kinnisvara üürile andjatest kohustatud deklareerima saadud tulud, kuid praktikas  jätab suurem osa neist saadavad tulud deklareerimata, mille tõttu jäävad riigikassasse laekumata miljonid eurod. üüritulu deklareerimata jätmist soodustab peamiselt kaks asjaolu:
• Esiteks – TuMS järgi pole võimalik deklareerida kinnisvara omamisega kaasnevaid kulusid. Näiteks maamaks, varakindlustus, remondi- ja renoveerimiskulud. Kui kinnisvaraomanik soovib üürimisega kaasnevaid kulusid deklareerida, siis peaks ta hakkama füüsilisest isikust ettevõtjaks, kuid sellega kaasneb omakorda sotsiaalmaksukohustus. Samuti ei oleks see kooskõlas sotisaalmaksu loogikaga kuna kinnisvara üürimisest saadud tulu pole klassikalises mõttes aktiivne st täätegemisest saadud tulu. Tegemist ei ole mõistliku lahendusega kinnisvara väljaüüriva eraisiku jaoks.
• Teiseks – kontrollorganil, Maksu- ja Tolliametil, on läbi olemasolevate andmebaaside keeruline teostada kontrolli kinnisvara väljaüürijate üle.

Selleks, et kinnisvara üürimisest saadud tulusid hakataks deklareerima nagu seadus kohustab, tuleb muuta TuMS-i üürileandja jaoks sõbralikumaks. Idee teostamise üheks võimaluseks oleks, et TuMS §16 viiakse sisse muudatused, mille tulemusel eraisikud saavad kinnisvara üürimisest saadud tulude deklareerimisel arvestada sisse ka kinnisvara üürimisega kaasnevaid kulusid kuludokumentide põhjal – maamaks, kindlustus, korteriühistu remondifond, kinnisvara renoveerimiskulud.

üürikulude deklareerimise võimalusega loodaks eeldused, et kinnisvara väljaüürijad hakkavad Maksu ja Tolliametile tasuma tulumaksu, kui üüritulud ületavad üürikulusid. Samuti looks nimetatud seadusemuudatus eeldused, et eraisikutest kinnisvaraomanikud on motiveeritud investeerima kinnisvara renoveerimisse, mis omakorda parandab üürniku eluaseme tingimusi. Kinnisvara renoveerimise tulemuseks on amortiseerunud elamufondi kvaliteedi paranemine, mis väljenduks eelkõige kortermajade soojustamises ja energiasäästus.

Lisaks eelnevalt nimetatule pakume välja ka alternatiivi: kinnisvara üürimisest saadud tulude maksustamine oleks madalama maksumääraga – näiteks 10%. Analoogset lahendust (10%) kasutatakse praegu mitteresidendi teatud liiki tulude maksustamisel ning see säte teeniks sama eesmärki st eelduslikud kulud võetakse arvesse ja ära jääb keeruline kontrollimenetlus.

Kirjeldatud ettepanekutega on Eesti Kinnisvarafirmade Liiduga ühinenud ka Eesti Omanike Keskliit ja Eesti Maksumaksjate Liit päärdumistes Majandus –ja kommunikatsiooniministeeriumi ja Rahandusministeeriumi poole. Seni oleme jäänud hüüdjaks hääleks kõrbes.

Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus