Kuu: juuni 2007

‘Uute väljunditena on juba räägitud ka Balkani tiigritest ja Türgist,’ rääkis LHV veebitoodete juht Alo Vallikivi uutest kinnisvarasse investeerimise perspektiividest. Vallikivi rõhutas, et Euroopa Liidu võimalik laienemine nendesse riikidesse on investoritele võlusõna. Ta selgitas, et Kesk- ja Ida- Euroopa riikide kõrval on hakatud rääkima Lõuna-Euroopa riikidest, nagu Albaania, Bulgaaria, Rumeenia, Makedoonia ja Serbia. Vallikivi sõnul oli nende riikide start teistest idabloki riikidest aeglasem, kuid viimastel aastatel on olukord muutunud ning kasv kiirenenud. See on tõmmanud ligi välisinvesteeringuid ning tõstnud kinnisvara hindasid.

Väikeinvestoreid peibutavad eelkõige fondid

Vallikivi rääkis, et Eesti investorile on oluline kindlus ja riskide hajutatus. Seetõttu eelistatakse teiste maade kinnisvarasse investeerimisel fonde. ‘üksikaktsiate puhul on enimkaubeldud kohalikud ehitusfirmad, kuid huvi tuntakse ka Poola ehitus- ja arendusfirmade vastu,’ lisas ta.

Hansa Ida-Euroopa kinnisvara aktsiafondi juht Alvar Roosimaa väljendas kindlat veendumust Rumeenia kinnisvara arengu üle: ‘Olin ise kaks nädalat tagasi Rumeenias, nägin väga huvitavaid suuremahulisi projekte ja kohti, kus kopp kohe-kohe maasse lüüakse.’ Roosimaa põhjendas otse investeerimise vajadust sellega, et Balti riigid on oma arengus teistest Ida-Euroopa riikidest mõned aastad ees. ‘üks majandustsükkel on tipust läbi ja ilmselges languses, sellega koos ka kinnisvara. Balkani riigid, millest mõned kuue kuu eest ELiga liitusid ja mõned alles täätavad selle nimel, on tsükli alguses ja seetõttu äärmiselt huvitavad,’ rääkis Roosimaa. Venemaa ja Ukraina kohta ütles ta, et nemad tulevad lihtsalt nii madalalt tasemelt, et areng on suhteliselt kiire. Nõudlus on praeguses olukorras lõputu, kuna riigid on suured.

Roosimaa oli kindel, et Eesti ja Läti on ilmselt ühed vähesed Ida-Euroopa turud, kus kinnisvara osas languse või vähemalt paigalejäämise riskid valitsevad.

Poola kinnisvaraarendaja aktsiaid märgiti innuga

Roosimaa sõnul on äripäev väga Eesti-keskne ja seda ilmselt paratamatult, aga Arco Vara märkimistulemuste järgi ei maksa liiga kaugeleulatuvaid järeldusi teha.

‘Poola LC Corpi emissioon, mida te eelmisel nädalal Arcoga võrdlesite, märgiti hinnavahemiku tipus kolm korda üle ja ettevõte kaasas investoritelt edukalt 200 miljonit eurot,’ selgitas Roosimaa.

Sampo Panga portfellihalduse valdkonna juht Peeter Luikmel usub, et kinnisvarasektori edulugu võib jätkuda riikides, milles majandusreformid on algusjärgus, kuid valmisolek nende teostamiseks olemas. ‘Kindlasti tasub tähelepanu päärata valimistulemustele Türgis ja Ukrainas.’ Samuti usub Luikmel Balkani piirkonna ja teiste veelgi vaesemate Kesk- ja Ida-Euroopa riikide tugevasse arengusse, kus turumajanduse põhimõtteid tasapisi omaks võetakse. Hiina arengupotentsiaal on Luikmeli arvates pikal perioodil kõrge, kuid lähiajal tasub aasta algusest kestnud tõusule paratamatult järgnev korrektsioon ära oodata.

Luikmeli arvates on Eesti investori riskitaluvus jätkuvalt kõrge – riikidest eelistatakse Kesk- ja Ida-Euroopa piirkonda. Luikmel rõhutas veel, et kerkinud intresside tõttu on aktsiate kõrval kasvanud huvi ka kohalike võlakirjade vastu ja et üksikutesse aktsiatesse panustamise kõrval tuntakse üha suuremat huvi investeerimisfondide vastu.

SEB ühispanga Eastern Europe ex Russia Fundi juhi Alo Kullamaa hinnangul on usk KIE-majanduse helgesse tulevikku maailmas jätkuvalt väga tugev.

‘Kuigi ajutiselt võib mõnes nišis (nagu näiteks Tallinna korterid) esineda ülepakkumist, siis pikemas perspektiivis on nii elamispindu, ärikinnisvara kui ka infrastruktuuri selgelt juurde vaja,’ on Kullamaa tuleviku suhtes optimistlik.

Vana-Euroopa vastu ei tunne investorid huvi

Määdunud neljapäeval lükkas Euroopa suurim laohoonetele spetsialiseerunud kinnisvarafirma Shurgard Self Storage Europe Ltd edasi oma bärsile tulemise plaani.

Tegemist oli juba neljanda Euroopa kinnisvarafirmaga, mille aktsiaemissioon pole sel kuul õnnestunud.

Shurgard pole bärsiplaanidest küll loobunud. Kinnisvarafirma pikendas aktsiaemissiooni tähtaega ja edastas investoritele ettevõtte kohta uut informatsiooni. Shurgard süüdistas ebaõnnestumises vaenuliku olukorda turul.

Juuni alguses katkestas kahe miljardi naela suuruse aktsiaemissiooni Suurbritannia firma Vector Hospitality Plc, mis kavatses investoritelt saadavat raha kasutada hotellide ostmiseks. Ebaõnnestumise põhjuseks toodi langus Euroopa ja USA bärsidel.

Amethoonetele keskendunud Hollandi kinnisvarafirma Uni-Invest peatas aktsiaemissiooniplaani 19. juunil. Aktsiate müük on peatatud ka Grupo Tremonil.

Allikas: äripäev, 25.juuni 2007

Heal juhul tänavu sügisest käivitatakse Tallinna bärsi juures alternatiivturg, mis mõeldud väiksematele ja keskmistele ettevõtetele. Alternatiivbärsist räägiti tegelikult juba eelmisel aastal ning nimetati algusajaks määdunud kevadet. Viimati mainiti suve, aga nüüd on selge, et asi jääb aasta teise poolde. Valitsus ja riigikogu ei jõua lihtsalt bärsi käivitamiseks vajalikke seadusemuudatusi varem vastu võtta. “Kõige hiljemalt 1. novembriks,” lubab Tex Vertmann Tallinna bärsilt.

 

Pankurite lubadus

 

“See on üsna ebameeldiv venitamine,” ütleb investeerimispanga SEB Enskilda Eesti juht Henrik Igasta. SEB Enskilda on üks loodava alternatiivbärsi sertifitseeritud nõustajaid. Igastal on kavas päris mitu ettevõtet alternatiivturul “listida”. Ta ei nimeta küll konkreetseid nimesid, kelle jaoks SEB Enskilda juba ettevalmitusi teeb, kuid lisab siiski: “Usun, et huvi võiks olla päris suur.” Võrdluseks võib tuua Skandinaavia analoogi, aasta tagasi tegevust alustanud alternatiivbärsi First North. Praegu on seal noteeritud 98 ettevõtet ja veel 12 seisab ootejärjekorras.

“Kõige suuremat huvi on olnud kinnisvarafirmade poolt,” lisab Gild Bankersi ettevõtterahanduse üksuse juht Lauri Isotamm. Ka Gild on üks sertifitseeritud nõustajaid, kelle abiga firmad alternatiivbärsile pääsevad.

Kinnisvarafirmade kõrval jätkub huvi seinast seina. Kindlasti võiks noteeritute hulgas olla mõni laenukontor või SMS-laenude pakkuja, kellel vaja lisaraha kaasata. Kindlasti võiks noteeritud olla mõni IT- ja tarkvarafirma. Isotamm mainib huvitatute seas ka täästust ning kaubandust. Paari aasta jooksul võiks pankurite arvates Tallinna alternatiivbärsi nimekirjas olla 10–15 firmat.

Eelmainitud Skandinaavia alternatiivbärsi First North kogemus näitab, et ettevõtteid tuleb vägagi erinevatest valdkondadest. Nii ka tulemusi. On noteerituid, kellega käib väga aktiivne kauplemine, on ka surnult seisvat kaupa. Lauri Isotamm kommenteerib: “See, et Tallinna alternatiivbärsil tuleb mingi likviidus ja suur kauplemine, on tühi lootus.” Ka Henrik Igasta nõustub: “Eks likviidsuse mure on üks peamiseid, mida meiegi käest küsitud.”

Alternatiivturu mõte aga ongi teine. See on mõeldud ikkagi keskmistele ja väiksematele, ehk ka suurema riskiga ettevõtetele. Nende poolt vaadates tähendaks alternatiivbärs vaheldust private equity fondidele. Kui mingi konkreetse fondiga üks-ühele läbi rääkida, siis tekib omanikel alati mure, et üht ja ainust fondi vastu võttes antakse ka kontroll firma üle fondi kätte. “Private equity üldiselt tahabki kõva kontrolli,” ütleb Isotamm. Alternatiivbärsi kaudu saaks aga sisse tõmmata korraga mitmeid fonde, samuti üksikisikutest erainvestoreid. Rahapaigutaja poole pealt võiks alternatiivbärs pakkuda omakorda ligipääsu firmadele, kelle osanikuks muidu ei saaks, kiiret kasvu ja suuremaid lootusi.

 

Ettevõtjad skeptilised

 

Investeerimispankurite optimismi taustal on ettevõtjad ise pigem skeptilised. Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman ütleb näiteks: “Minul sellesse usku pole. Traditsioonilised võtted, pangalaen, võlakirjad, omanikelt tulev lisaraha toimivad väga hästi.” Sama mõtet väljendab ka ühe teise kinnisvarafirma, Q-Vara juhataja Meelis Shokman. Vee-, kanalisatsiooni- ja gaasitorustikke rajava kontserni Water Ser, kes on samuti kunagi bärsiplaane arutanud, juhatuse liige Andres Pürg lisab kõrvalt, et Water Seril on laienemiseks rohkem vaja õigeid inimesi kui uusi investoreid: “Raha ikka leiab.”

üsna negatiivne on ka meelelahutusärimehe Peeter Rebase arvamus: “Ma küll ei saa aru, kellele seda vaja on. Eesti on niivõrd väike, et siit leiab alati fonde ja investoreid, kes on valmis lisaraha tooma.” Rebane saab rääkida kas või enda kogemusest, näiteks kinoketi Cinamon arendamisest.

Positiivsemaid sõnu leiab tarkvarafirma Regio juht Teet Jagomägi, kes tunnistab, et on uurinud alternatiivbärsile mineku tingimusi. “Seal vist oli mingi nüanss, mis imestust tekitas, kuid muidu oleks okei,” ütleb Jagomägi. Mingit kindlat plaani alternatiivbärsi kaudu raha juurde hankida Regiol Jagomäe kinnitusel siiski pole.

Mõni nädal tagasi noteeriti Skandinaavia alternatiivbärsil First North (selle eeskujul luuakse ka Tallinna oma) Eestist juhitav põllumajanduskontsern Trigon Agri. Agri sobib alternatiivbärsile nagu rusikas silmaauku. Kiire laienemine, kõva potentsiaal, suurem risk ja uue raha vajadus. Ent tegevusajalugu puudub – ainuüksi seetõttu ei kõlbaks firma ühelegi traditsioonilisele bärsile. Firma on ainult liiga suur, juba praegu on tal vara paari miljardi krooni eest.

Trigoni juht Joakim Helenius ütlebki, et kui neil ka oleks olnud võimalik Tallinna alternatiivbärsi kasutada, oleks see jäänud Agri jaoks tõnäoliselt liiga väikeseks. Helenius toob sobiva ettevõtte näiteks hoopis teise Trigoni gruppi kuuluva firma, aiandusäriga tegeleva Hortese. Paras suurus, paras ajalugu. “Kui Hortes vajaks lisaraha või tahaks kõvasti laieneda, siis tema jaoks võiks Tallinna alternatiivbärs sobida,” sõnab Helenius. “Aga see on puhtalt näitlikustamiseks toodud spekulatsioon, mingit otsust pole.”

 

Riias alternatiivbärs “tegutseb”

 

•• Selle aasta juunist käivitati alternatiivbärs First North Baltic juba lõunanaabrite juures Riias. ühtegi ettevõtet avamisega ei noteeritud ja ka praegu on bärs olemas, kuid firmasid nimekirjas pole.

•• Järjekorras ootavad Vilniuse ja Tallinna alternatiivbärs. Eesti investeerimispankurid ning Tallinna bärs lubavad, et siin avatava alternatiivbärsi puhul sellist asja ei juhtu.

•• “Kui alternatiivbärs Tallinnas alustab, siis kohe koos noteeritavate ettevõtetega,” ütleb Tex Vertmann Tallinna bärsilt.

Allikas: 13.juuni, ärileht

Läinud aastavahetus tõi kinnisvarasektori maa peale tagasi. Selgus tõsiasi, et Eesti elanike arv ja ostujõud pole põhjatu. Välisinvestorid ei osta enam endise hooga kortereid ega maid kokku ning tagatipuks karmistasid pangad laenupoliitikat nii kinnisvaraarendajatele kui ka lõppostjatele.

Muutunud kapitalivajadus hakkas kinnisvaraomanikke ja arendajaid pingestama: varem planeeritud arendusprojektide realiseerimine neelab kaks-kolm korda rohkem omakapitali, kruntide omandamistehingud tuleb teha omakapitali baasil, arendusperioodi finantseerimise puhul esitavad pangad tihti lisatagatiste nõudeid, mida pole sageli otstarbekas anda. Selgus kurb tegelikkus, et “homsele nõudlusele” ja “ülehomsetele hindadele” rajatud plaanidel pole katet. See põhjustas suurema kinnisvaraportfellide puhastamise, mis teisisõnu tähendab, et turule tulevad väiksema potentsiaaliga projektid. Kinnisvaraportfelle revideerivad kõik, Arco Varast YIT-ni ning kes iganes tähestikus sinna vahele mahub.

Mõõdukamal määral pingestab kinnisvara valdkonnas tegutsejaid intressimäärade tõus. Enamik kinnisvaralaenude intresse on väljastatud Euribori baasil, kuue kuu Euribor liigub tempokalt uue taseme, 4,5% suunas. Näiteks maailmamajanduse kasvuaastatel millenniumi vahetusel ületas kuue kuu Euribor 5,2% taseme. Pessimistlike makroanalüütikute kiuste kestab põhjalas ja Iirimaal kõrgseis, tõusu näitab ka EL-i majandusmootor Saksamaa. Euribori stsenaariume on erinevaid, kuid suurte intressikuludega peaks arvestama iga kinnisvaraturu osaline. Kuigi senine kinnisvara väärtuskasv on kinnisvaralaenude intressikulud kuhjaga tagasi teeninud, siis esimese teguri aeglustumine ja teise (intressi) kiire tõus kärbivad kinnisvara tootlust kardinaalselt.

Nii saab selle aasta võtmesõnaks likviidsus – projektide rahastamise ja realiseerimise võime. Kinnisvara praeguse hinnataseme puhul on ostujõudu vaid kinnisvarafondidel, kes muutuvad Ida-Euroopas üha valivamaks, ning iga hinna eest Baltikumis jälje maha jätta soovijaid napib. üleilmsetel kinnisvarafondidel tekib eelis Baltikumist alguse saanud fondide ees, sest nende krediidikaasamise võime ning finantseerimistingimused on paremad.

Kui eelmine aasta oli vaene suuremate kommertsobjektide tehingutest, siis tänavu tuleb müügipakkumisi turule selgelt rohkem. Näiteks üksnes Tallinna äripiirkonnas (Olümpia-Stockmanni-Viru kvartal) on müügis kolm tootvat äriobjekti, maade pakkumisi on mitu korda rohkem. Praegu on nõudmine kvaliteetsete kinnisvaraobjektide järele veel pakkumisest ees, kuid rahvusvaheliste investorite isu muutub ja seda nii koduturgude võimaluste avardumise kui ka Baltikumis kasvanud pakkumise taustal. Kui näiteks veel paar aastat tagasi oli Soome turg suhteliselt suletud ja korporatiivne, siis eriti viimase 12 kuuga on tehingute maht kahekordistunud – KTI andmeil jõudis see 2006. aastal 5,6 mln euroni. Rahvusvaheliste investorite lemmikturg on viimasel kolmel aastal olnud Poola, ülikiirelt kasvab Venemaa pealinn ja loodeserv. Paraku tuleb tõdeda, et Eesti turg oma piiratud mastaabi ning kasvuvõimalustega ei ahvatle paljusid investoreid.

Soomes on ainuüksi viimase kolme kuu jooksul mitu firmat realiseerinud oma peakorteri või ärihooned – näiteks YIT, Shell, Mercantile, Fennia jt. Eestis on heaks paralleeliks SEB – mingit vajadust kapitali kaasamiseks või bilansi restruktureerimiseks võimsal pangagrupil polnud, kuid tajudes kinnisvaraturu hinnatrende ning nõudluse kujunemist, peeti tasuvaks panganduskinnisvara portfellist loobuda. Ja SEB turutunnetuses ei pea kahtlema, sest ta tegutseb aktiivse kinnisvarafondide haldurina ja äriklientuuri finantseerijana Saksamaast Ukrainani.

 

Kas saabub lagi?

 

Nii tekib küsimus: kas poleks igal Eesti ärikinnisvara omanikul põhjust korraks oma kinnisvarastrateegia üle vaadata. Kas ettevõtte omanduses olev kinnisvara on saavutanud “küpsuse” või annab seda veel väärtustada (näiteks rendivooge tõsta ja kindlustada, hoonet klassi võrra parandada, laiendada)? Kas kinnisvara hinnatase hakkab saavutama oma lage? Või pakuvad raha ja aktsiaturud lähiaastatel kindlamat tootlust? Kas kinnisvara alt vabastatud raha ei teeni äri põhivaldkonnas paremini ja stabiilsemalt? Kas põhiäri ei vaja investeeringuid oma äri kindlustamiseks või efektiivistamiseks? Kas ajastus on õige? Kas pakkumise suurenemine ei vähenda lähiaastail kinnisvara likviidsust?

Kinnisvara hind on tõusnud Eestis ülikiiresti. Nüüd hakkab Baltikumi hindade tase ühtlustuma Skandinaavia riikide omaga. Seega ei jäta Baltimaad välisostjatele arbitraazˇiruumi. Hindu “sääb” ka eelmainitud intressikulude kasv. Kindlasti on rahavoogu tootvatel projektidel rendihinna tõusuruumi, kuid aastail 2007–2009 lisandub ainuüksi Tallinnas “reipalt” üle saja tuhande ruutmeetri A- ja B-klassi ärikinnisvara, mis paneb galopeerivatele rendihindadele päitsed pähe.

Allikas: ärileht, Eesti Päevalehe majandusleht, 6.juuni 2007.a.

Ehituse käigus võetakse mitu korda laenu ja tellitakse mitu hindamisakti, ent lõpuks selgub, et algselt planeeritud laenurahast ei jätku maja lõpetamiseks, sest maja turuhind pole tõusnud sama palju kui majja tehtud kulutused.

1Partner Kinnisvara hindaja Egon Reiljani sõnutsi moodustavad riskantseima grupi keskmisest suurema üldpinnaga ja kallilt ehitatud majad, mis on rajatud odava või keskmise hinnaklassiga kruntidele.

Odav krunt maksab kätte

Põhjus seisneb selles, et enamik ostjaid, olles välja arvutanud oma võimalustele vastava maja maksumuse, valivad hinnale vastavalt esmajärjekorras asukoha ning jätavad seega rahaliselt suuremate võimaluste puhul automaatselt kõrvale vähem hinnatud piirkonnad.

‘Omanikule võib saatuslikuks saada soov hoida raha kokku krundi arvelt ja ehitada pigem kvaliteetsem maja,’ märgib Reiljan. Kuigi krundi hinna ja maja maksumuse üldist optimaalset suhet on raske välja tuua, peaks muutuma ettevaatlikuks, kui maja ehitushind jõuab krundi kahekordse maksumuseni.

Teiseks täheldab hindaja, et mida suurem on maja ja krundi kogumaksumus, seda suurem on tõenäosus, et turuväärtus jääb sellele alla, kuna teatud psühholoogilisest piirist kõrgemat hinda ostjad enam maksma ei nõustu.

Ehitajad tõstavad hinda

‘Eksklusiivsemate eramute puhul, kus tellija ehitusmaksumusele tähelepanu ei päära, on reaalsed kulutused üldjuhul suuremad kui eramu lõplik turuväärtus,’ määnab Reiljan.

Arco Vara Kinnisvarabüroo elamispindade maakler Erki Arakas usub, et tüüpmaja ehitushind koos krundiga on siiski üldjuhul madalam kui maja turuhind. ‘Küll on aga sõltuvalt tellija maitsest alati võimalik ehitada maja, mille ehitushind on turuhinnast kõrgem,’ märgib ta.

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul tekib olukord, kus ehituse lõpphind on kõrgem vara väärtusest, kui arendaja pole oma tegevust piisavalt planeerinud, on vaadanud turgu liiga optimistlikult või on sõlminud ehitajatega lepinguid, mis lubavad ehitajal jooksvalt hinda tõsta.

‘Samas saab ehitushindade ja vara väärtuse selline suhe olla vaid ajutine, sest arendajad ei alusta enne uusi objekte, kui pole lootust nendelt kasumit teenida,’ toonitab Sooman.

Spetsialisti kommentaar

Andres Teder
ERI Kinnisvara hindamisosakonna juht

Et elamu ehitushind pluss krundi soetamishind on kõrgem kui turuväärtus eramu valmimisel, on reaalne risk, kuna ehitushinnad on jätkanud tõusu. Paraku on eramute hinnad paljudes piirkondades pigem langenud.

Veendumaks, et elamu ehitushind koos krundi soetamishinnaga ei jää alla hilisemale turuväärtusele, on soovitatav näiteks koos krundi hindamisega tellida ka valminud elamu eelduslik turuväärtuse hinnang. Täielikku garantiid see muidugi ei anna, kuna ka turusituatsioon võib elamu valmimise ajaks muutuda.

Praeguses turusituatsioonis on küll tekkinud olukordi, kus algselt planeeritud laenurahast või olemasolevast tagatisest ei piisa, et ehitus korralikult lõpuni viia.

Tingitud on see kolmest asjaolust.

Esiteks, tehtud tääd on akteeritud valesti: puudus korralik ehitusjärelvalve ja makstud on juba ette veel tegemata tääde eest.

Teine levinud põhjus on, et materjalide eest makstakse ette, ehkki neid pole veel tarnitud ja paigaldatud. Kolmandaks on vahel laenuraha osaliselt kasutatud ka kõrvaliseks otstarbeks, näiteks auto ostuks.

Nende asjaolude tõttu võib aga elamu turuväärtus jääda allapoole reaalselt tehtud kulutustest või loodetust tõusust näiteks võrreldes eelmise hinnanguga, kuna nimetatud täid pole veel tehtud või materjale paigaldatud.

Kommentaar

Meelike Raudsepp

Müüsime hiljuti maha krundi Tallinna külje all, kuna majaehituse alustamine tundub praegu ülejõukäiv. Ehitushinnad tõusevad nii kiiresti ning ehitajaid on raske leida.

Samas oli krundi ostmine hea rahapaigutus, kuigi algselt oli plaanis ikka oma maja ehitada. See lükkub praegu määramata ajaks edasi.

tasub teada
    Kvaliteet maksab

  • Kvaliteetsema eramu ehitusel tuleks teha kõik ühtlaselt hästi – alates projekti tellimisest mainekast arhitektuuribüroost kuni aiavalgustuse paigaldamiseni.
  • Hindamisakt on omanikule tegelikult hea ja objektiivne indikaator, kas tema arvamus eramu tuleviku turuväärtusest ühtib ka sõltumatute spetsialistide omaga.
  • Eramu perspektiivset turuväärtust tasub praegu prognoosida juba pärast esialgsete ehituskalkulatsioonide tegemist.
  • Tulevikuväärtuse jälgimine polnud varem oluline, sest kiire hinnatõus suutis korvata kõik valedest otsustest tulenevad kahjud.

Allikas: äripäev, 04.juuni 2007

Uus Maa Kinnisvara üürikorterite konsultant Kristina Sõmerik kinnitab, et huvi üürikorterite vastu on esimese poolaasta jooksul suurenenud.

Selline areng on Sõmeriku hinnangul tõusvate laenuintresside taustal ootuspärane, kuna inimestel ei ole enam võimalik kergekäeliselt laenu saada. Nii tulebki uue kodu soetamine edasi lükata ja mõtlema hakata korteri üürimisele. Erinevalt müügist suve saabumine üürikorterite turgu oluliselt ei mõjuta – huvi suurenes juba juuni keskel ning kasvab endiselt.

Huvi pakub kesklinn

Piirkondadest on eelistatumad kesklinna korterid, aga ka odavama hinnaklassi magalakorterid.

Turu aktiivsuse langust võib seevastu märgata Pirital ja Viimsis. Samas on tõusnud huvi vanalinna, Kakumäe ja Rocca al Mare üürikorterite vastu. üldiselt on nõutumad uutes korterelamutes paiknevad üürikorterid, kuid kui hind jääb kõrgeks, ollakse nõus üürima ka kvaliteetselt renoveeritud korter vanemas elamus.

Kristina Sõmerik rõhutab, et oluline on, et korterisse oleks võimalik kohe sisse kolida.

Suvi on aktiivne aeg

Arco Vara elamispindade maakler Maia Daljajev määnab, et üüriturg on tegelikult aktiivne kogu aeg. Puhkustele vaatamata on suveperiood aktiivne, kuna paljud valmistuvad juba sügiseseks kõrgkooli minekuks ja seoses sellega otsitakse ka aktiivselt üürikorterit.

Tema sõnade järgi huvitab üürijaid kuni 6000kroonised korterid, seisukorra osas otsitakse soovitavalt moodsa siseviimistluse ja planeeringuga kortereid.

Vanast suvilast toodud määbliga sisustatud korteritel ei ole just eriti palju huvilisi.

Maia Daljajev, Arco Vara elamispindade maakler

‘Vanast suvilast toodud määbliga sisustatud korteritel ei ole just eriti palju huvilisi,’ märgib ta. üürikorterite puhul on hinnatuim kesklinn. Daljajevi kinnitusel avaldab äärelinna korterite puhul mõju ühistranspordi liiklus ja sellele kuluv aeg.

Kõige nõutavamad 2-3toalised väga heas seisukorras kesklinna lähedal asuvad korterid, mille hind ulatub kuni 8000 kroonini.

Anne Linnaste on oma kesklinna korterit väikeste vaheaegadega üle kuue aasta välja üürinud. ‘Praegu otsin jälle uut üürnikku. Võin kinnitada küll, et hetkel saab üürikorteri eest rohkem küsida kui eelmisel sügisel,’ väidab ta.

Kommentaar

Pärle Sepping
Pindi Kinnisvara eluruumide osakonna juhataja

Suveperioodi seisneb peamine erinevus selles, et turul on väga vähe pikemaks perioodiks elamispinda otsivaid üürnikke.

Samas aktiveeruvad lühiajalised üürileandmised, perioodiga mõnest päevast kuni kuuni. Taolisteks klientideks on sageli välismaalased, kes tulevad Tallinna puhkusele, või kohalikud inimesed, kes otsivad oma kaugemalt tulnud sõpradele lühiajalist elupaika. Paljud korteriomanikud pole aga sellisest tehingust huvitatud ja seetõttu pole mõneks päevaks korterit leida lihtne.

Allikas: äripäev, 25.juuni 2007

Edukad investorid on reeglina pragmaatilised ja hea ärivaistuga. ühelt poolt hinnatakse turgude kasvupotentsiaali ja teisalt jälgitakse üldisi trende. üldise trendi kohaselt on raha kõigil turgudel iga aastaga üha rohkem. Järjest suurem hulk raha otsib uut ja atraktiivset investeerimisvõimalust. Väike osa investoreist on teerajajad paljudele uutele turgudele ning suur raha järgneb neile pärast esimest positiivset tagasisidet.

Kuid järjest suurenev rahamassi hulk on sundinud investoreid paljusid riskihinnanguid muutma ja jätma tähelepanuta varasemate arusaamade kohaselt selgeid ohutegureid edastavad indikaatorid.

Positiivse kogemusega investorid liiguvad üha agressiivsemalt arenevatele turgudele, püüdes nii enne teisi soodsaid positsioone võtta. See on tinginud olukorra, kus avatud majandusega riikides ei sõltu investorite oodatav tootlus mitte kohaliku majanduskeskkonna võimekusest, vaid investeeringute hulgast, mis konkreetsesse valdkonda voolab. Investeeringute hulk sõltub omakorda investorite tulevikuootustest, tekitades üha suuremaid kääre tegeliku olukorra ja hinnatasemete vahel. Loodetava helge tuleviku eest täna makstav hind on kõrgem kui eales varem.

Kõige selgemalt võib mainitud arengute mõju näha kinnisvaraturul. Kuni 2005. aastani Eestis kiiret edu kogenud investorid asusid ruttu vallutama Läti ja Leedu pealinnade turgusid, mis uute investeeringute mõjul kosusid kiiresti ja ületasid Riias mõni aeg tagasi oma hinnatasemelt Tallinna.

Lääneriikide aastakümnete pikkusele kogemusele tuginedes peaks keskmine täätaja suutma oma kuupalga eest osta ühe ruutmeetri elamispinda. Tallinnas kehtis see viimati veel 2002. a. Analüütikute hoiatustele vaatamata on nõudlus ja selle mõjul ka hinnad turul jätkanud kasvu ennaktempos, ületades sobilikku näitajat tänaseks üle kahe korra. Lätis muudavad keskmise palga väiksus ja elamispindade veelgi kõrgem hind suhtarvu Eestist omakorda kõrgemaks. Arenevatel turgudel nagu Bulgaaria, Rumeenia või Gruusia on elanike madala sissetuleku tõttu sama koefitsient müstilistes kõrgustes, Venemaa suurlinnadest rääkimata (isegi reaalset, mitte statistilist keskmist palka arvestades).

Mida peaksid investorid sellest järeldama? üks võimalus on jätkuvalt kinni hoida aastakümnete pikkusest kogemusest ja hoiduda ülehinnatud arenevatele turgudele investeerimisest. Selle strateegia järgijale jääb tänases turusituatsioonis paraku vaid statisti roll. Teine võimalus on leppida muutunud olukorraga ning liikuda kaasa investorite lainega. Isegi harjumatult kõrgelt hinnatasemelt sisenedes on tõusvalt turult võimalik kasumit teenida.

Kahtlemata on aeg liiga varane, et hakata tegema põhjapanevaid järeldusi investeerimiskeskkonna muutuste kohta. Selleks peaks hinnatasemed arenevatel turgudel vähemalt kaks-kolm aastat stabiilsetena püsima. Seni pole aga aktiivsel investoril teha muud, kui heita kõrvale investeerimise tavatarkus ning usaldada oma sisetunnet.

Allikas: äripäev, 07.juuni 2007.a.

Arvestades, et riigid on oma suuruselt kokku võrreldavad veidi üle keskmise suurusega linnaga, on investoritel täna Baltimaades üheaegselt võimalik teha oluliselt suuremal hulgal tehinguid kui mis tahes teises piirkonnas Euroopas.

Nii välis- kui ka kohalike investorite jaoks on Balti turg olnud juba mõnda aega üks võimalikke sihtmärke. Turuosaliste professionaalsus ja investeerimisobjektide kvaliteet on tõusnud kõigis kolmes riigis. Eesti on oma Balti naabritest ehk soodsaimas olukorras, sest siinne areng on kiirem. Kui huvitutakse ühest Balti riigist, tehakse tavaliselt tehinguid ka teises. Tehingute järjekord on reeglina juhuslik, sõltudes eeskätt sellest, millises kolmest riigist on reaalselt võimalik esimene tehing sõlmida.

Järjest rohkem jõuab nii meil kui ka mujal turule kinnisvarainvesteeringutele orienteerunud fonde ja see on tekitanud suure nõudluse. Oluline on märkida, et parimate suurt rahavoogu genereerivate objektide eest makstav kõrge hind ei tähenda veel, et keskmise või väikese suurusega objektide eest saaks küsida analoogseid hindu. Investorid hindavad enne soetamist iga objekti ning kui on üldteada, et parimate kaubandus- ja büroopindade eest ollakse nõus pakkuma väga kõrgeid hindu (väga madalat tootlust, mis jääb 6-6,5% piirimaile), siis B-klassi hoonete ja äärelinna objektide oodatav tootlus on tavaliselt ca 1-1,5% kõrgem.

üha suuremat huvi on märgata arendusvõimalustega kinnistute vastu, mille tootlus on loomulikult märgatavalt suurem, kuid ka riskid on arenduses teised. Täna on kogu Balti regiooni suurimad arendusriskid ehitushinnad ja -kvaliteet. Sel põhjusel on ka arendusobjektide hinnad jäänud 2006. aastaga võrreldes samale tasemele.

Aina sagedamini räägitakse ka sellest, et investorite ootused tootlusele on alati kõrgemad kui need, mida pakuvad müüjad.

Tegelikkuses on tegemist täiesti tavaliste ostu-müügipakkumiste kääridega. Erinevus seisneb turu arengustaadiumis: kui Kesk-Euroopa riikides asetab müüja oma ootused väga konkreetsetele rahavoogudele, siis Balti riikides on müügihinna kujunemise aluseks sageli kuulujutud ja emotsioonid.

Institutsionaalsete investorite nägemus Balti piirkonna potentsiaalist ei ole muutunud. Hiljutised sündmused Eestis ja Lätis on põhjustanud ägeda poleemika ning on ennustatud nende märgatavat mõju majandusele. Tegelikkuses on need kaks turgu oma majanduskasvu poolest eeskäijad.

Allikas: äripäev, 04.juuni 2007

Seda teatab Investment Property Databank ehk IPD, mille eesmärk on suurt osa maailmast katvate kinnisvaraindeksite väljatäätamine. IPD andmeil pakkus vaadeldavast 14 Euroopa riigist määdunud aastal kõige kõrgemat tootlust Iirimaa (27,2%).

Kõige kehvema tulemuse andis kinnisvarasse investeerimine Saksamaal – keskmiselt kõigest 1,3%. Saksamaa kehva tulemuse põhjuseks oli kaubandus- ja kontoripindade väärtuse langus. Kinnisvara renditootlus oli seal samal tasemel või kõrgemgi kui mõnes kinnisvarabuumi õhustikus elanud riigis.

IPD arvutuste järgi võrdus Saksa kinnisvara väärtus 2006. aasta lõpu seisuga 87,2%-ga 2000. aasta tasemest. IPD poolt vaadeldavatest riikidest oli see näitaja alla 100% veel vaid Soomel (99,9%).

Soome näide

 

KTI – IPD koostääpartner Soomes – kirjutab, et Soome kinnisvaraturu tootlus oli mullu 10,1% ehk 2,6% kõrgem kui 2005. aastal. KTI kõrvutab otseste kinnisvarainvesteeringute tootlust ka teiste varaklasside tootlusega: Soome aktsiate tootlus ületas mullu kinnisvara tootlust ligi kolm korda, kuid aktsiate seas oli üks paremini esinenud sektoreid huvitaval kombel kinnisvarafirmade aktsiad, mille indeks tõusis aastaga koguni 62,6%.

Viimasel viiel aastal on kinnisvarasse investeerimine andnud Soomes aastas keskmiselt 6,9% tootlust, aktsiad 17,6% ning kinnisvaraaktsiad 38,1%. Kinnisvara ja kinnisvaraaktsiate tootluse suur erinevus tuleneb sellest, et IPD indeksid näitavad kinnisvarasse investeeritud kogukapitali (nii oma- kui ka laenukapitali) tootlust, samas kui kinnisvaraaktsiate hinnad peegeldavad kinnisvara alla pandud omakapitali tootlust.

Euroopa kinnisvaratootlusi iseloomustav IPD Pan-European Property Index hõlmab praegu 14 Euroopa riigi kinnisvara ning põhineb professionaalse juhtimise all olevate kinnisvaraportfellide tulemustel. Kokku on vaatluse all olevate portfellide maht 625 miljardit eurot, mis IPD kinnitusel moodustab 46% Euroopa kinnisvaraturust.

 

Puuduvad arvud on leitud

 

•• Veel hiljuti segas institutsioonilisi investoreid – kõige suuremaid summasid liigutavat rahapaigutajate gruppi – kinnisvarasse investeerimast statistilise informatsiooni puudulikkus. Puudusid arvud, mille põhjal portfelliteooriat austavad fondijuhid saanuksid hinnata kinnisvara riski ja tulu suhet, võrrelda seda aktsiate ja võlakirjadega, mõõta korrelatsiooni teiste varaklassidega jms.

•• Nüüd on portfelliinvesteerimise eelduseks olevat kvantitatiivset infot hakanud kogunema tänu kaubeldavatele kinnisvaraväärtpaberitele ning kinnisvaraindeksite loomisele. Kinnisvara on selle poolest hakanud järele jõudma aktsiatele ja võlakirjadele, mille kohta säärane info on olnud juba aastakümneid.

•• üldiselt on nii, et rohkema infoga kaasneb suurem likviidsus ja suurem likviidsus tähendab kõrgemat hinda. Näiteks aktsiate puhul on likviidsuspreemia – s.t hinnalisa, mis tuleneb võimalusest ettevõtte aktsiat bärsil osta-müüa – 10–20% või rohkemgi.

•• Seega on kinnisvarasse investeerimise osas toimunud muutusi, mis muudavad põhjendatuks veidi kõrgema hinnataseme, kui see olnuks 20–30 aastat tagasi. Kas ka sedavõrd kõrge hinnataseme kui hulga viimaseid aastaid kinnisvarabuumi tähe all elanud maades – nagu Eestis? Sellesse on juba riskantsem uskuda.

Allikas:

Eesti Päevaleht, 30.mai 3007

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus