Kuu: detsember 2008

Kui bärsimängurid on aasta alguses aktsi­ate­s­se paigutatud rahast kaotanud üle 60 prot­sen­di, siis kinnis­vara­investoreid tabanud hoop on pisut kergem.
Mullu korraliku hoo sisse saanud kinnisvara hinna langustrend jätkus ka lõppeval aastal. Hinnalangusest puutumata jäänud piirkonda Eestist naljalt ei leia, mõnel pool on kinnisvara odavnenud kuni 40 protsenti. Ainsana on paremas seisus Kuressaare ja Tallinna vanalinn, kus keskmist kukkumist mõõdetakse mõne protsendiga.

Nagu hinnalangusest veel vähe oleks, teeb kinnisvara müüjaid kurvaks tõik, et kümneid protsente on kukkunud ka tehingute arv.

Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomanni sõnul ei ole täpseid numbreid veel küll teada, kuid kolmandiku jagu on eluruumidega tehtud tehingute hulk tänavu langenud küll.
Näiteks kahe aasta eest suvel Tallinna kesklinnas 2,6 miljoni krooni eest müüki pandud kolmetoaline korter leidis ostja alles hiljuti. Hind oli seejuures langenud napilt 1,8 miljonile kroonile.

ülilai valik

Nii ongi tekkinud olukord, kus raske on müüa isegi täiesti mõistliku hinnaga ja heas seisukorras kinnisvara – ostjaid lihtsalt napib. Need vähesed, kes ostumõtetega ringi vaatavad, on aga võrreldes paari aasta taguse ajaga muutunud väga valivaks.

Kunagisest «müüjate turust» on saanud selgelt «ostjate turg». Niisugust asja enam ette ei tule, et otsustamist ei tohi järgmisele päevale jätta, sest vahepeal on huvipakkuv maja või korter juba uue omaniku leidnud või hind veel mõned kümned tuhanded kroonid priskemaks kosunud.

Valik on praegu lai – vahetult enne jõule oli Eesti suurimas kinnisvaraportaalis City24 üleval pea 50 000 kinnisvarapakkumist.

Uus Maa kinnisvarabüroo turundusjuhi Mika Sucksdorfi sõnul on ostjad praegu enamasti inimesed, kes soetavad esimest kodu või tahavad seda mingil põhjusel vahetada.

«Abielud, lahutused, surmad, pere juurdekasv ja muud sellised tegurid pole kuskile kadunud,» kirjeldas ostjaid Soomann. «Samas on viimastel kuudel hakanud endast märku andma investorid, ent valdavalt on nad praegu siiski veel ootepositsioonil.»

Tema kinnitusel ei avalda varem kortereid kokku ostnud investorite müügisoov veel ka erilist hinnasurvet, turuväärtusest alla keegi oma vara hinda lasta ei taha.

Suuremates linnades on kinnisvara väärtus aastaga langenud 20–25 protsenti. «Piirkonnad, kus arendustegevus ei ole olnud väga aktiivne, on kogenud väiksemat hinnalangust,» rääkis Sucksdorff. «Aga ka hinnatõus oli seal väiksem.»

Soomanni sõnul oli aasta suurim kukkuja tõenäoliselt Narva, kus keskmist hinnalangust mõõdetakse 40 protsendiga. Samas oli Narva enne ka üks suurema hinnatõusuga linnu, nüüdne langus on kunagise tõusu pärand.

«üks paremini hinda hoidnud linnasid oli tänavu Kuressaare, kus keskmine langus oli vaid neli protsenti,» lisas Soo­mann.

Kõige paremini lähevad näiteks Tallinnas praegu kaubaks kahetoalised kesklinna ja äärelinna korterid, mille suurus on ligi 50 ruutmeetrit. Nende hind peaks jääma aga miljoni krooni piiresse.

Laenusaamine määrab

Järgmisel aastal ootavad kinnisvaraspetsialistid hinnalanguse jätkumist. «Usutavasti puudutame hinnapõhja 2009. aastal ära,» lausus Soomann. «Kui palju aga hinnad veel langeda võivad, ei julge ennustada.»

Sucksdorfi sõnul sõltub palju pankade laenupoliitikast. Kui see praegusega võrreldes ei muutu, ei ole oodata ka kauplemisaktiivsuse tõusu. «Võtmesõnaks ongi laenutingimused,» on temaga ühte meelt Soo­mann. «Kui laenu saamine kergemaks muutub, aktiviseerub ka kinnisvaraturg. Pankade osaluseta jääb kauplemine aga lahjaks.»

Allikas: 30.detsember 2008.a. Postimees
Tallinnas Mustakivi ja Laagna tee ristmikul asuv kaubandus- ja meelelahutuskompleks Tähesaju City alustab ettevalmistusi teise etapi väljaehitamiseks, mille valmimise järel peaks tegemist olema Tallinna suurima kaubanduskeskusega.
Tähesaju City arendaja Hindrek Leppsalu ütles, et otsus järgmisel aastal avada järgmised 35 000 ruutmeetrit pinda on koostääs finantseerijate ja partneritega tehtud ning valdavale enamusele kavandatud mahust on olemas ka juba rentnikud, teatas firma.

Lasnamäe kanalina tuntud Laagna tee äärde kerkinud Tähesaju City teine etapp peaks valmima järgmise aasta sügisel. Keskuse kogumahuks on kavandatud 100 000 ruutmeetrit.

Kolmas etapp kaubanduspinnaga 30 000 ruutmeetrit plaanitakse avada 2010 – 2011, teatas keskus.

Ehituse viimases, kolmandas etapis lisandub kompleksile ka rõivapoode ja toitlustusasutusi ning tekib mitmeid sportimise ja vaba aja veetmise võimalusi.

Tallinna suuremate kaubanduskeskuste pinnad on Tähesaju City teatel järgmised:

1) Tähesaju City: 100 000m2 (täna avatud 35 000 m2, 2009 avatakse 35 000 m2, 2010 viimased 30 000 m2)

2) Rocca al Mare: 70 000 m2 (pooleli)

3) ülemiste keskus: 40 000 m2

3) Viru keskus koos Tallinna Kaubamajaga: 39 000m2

4) Järve kaubanduskeskus: 38 100 m2

5) Kristiine kaubanduskeskus: 38 000 m2

Kaubanduskompleksis tegutsevad praegu peamiselt erinevad sisustus- ja ehitustarbeid, elektroonikakaupu ning lastekaupu pakkuvate kauplused ja autosalongid.

Tähesaju Citys on 10 000 ruutmeetrise kaubanduspinnaga ja 800-kohalise autoparklaga Prisma Peremarket, Opeli ja Chevrolet maaletooja Ascar Tallinna esindus ning Mustakivi Auto Toyota keskus, lastele mõeldud Eesti suurim Jukukeskus, elektroonika ja kodutehnikapoed OnOff, Omega kodutehnika, Itek ning sisustusele keskenduvad Home4You, Home & Cook, Diivaniparadiis, Hektor Light, Karimus Käägid, Soodsate Kääkide Paradiis, Narova määblimaja, ja Common määbliäri.

Allikas: 17.detsember 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara & Ehitus

Elamispindade müügipakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena, kuid keskmine korteri hind on jõudmas tagasi umbes 2005. aasta tasemele.
Keskmiselt on Tallinnas pakkumises ligi 9000 korterit, mis on 60–70% rohkem kui kaks aastat tagasi buumi ajal. Eramuid on Harjumaal pakkumises 2300 ringis, mis on üle kahe korra rohkem kui 2006. aasta lõpus.

Langus jätkub

Suur pakkumine ning vähene ostujõud lubavad eeldada ka hinnalanguse jätkumist. Novembrikuus oli keskmine korterite tehinguhinna langus Harjumaal ja Tallinnas 7%, mis on kuises arvestuses suurim hinnalangus viimastel aastatel.

Ka tehingute arv langes novembris kiiresti, mis viis äkilisema hinnalanguseni. Võrreldes oktoobriga sõlmiti Tallinnas novembris 28% vähem ostu-müügitehinguid ning 44% vähem tehinguid kui aasta tagasi samal perioodil. Viimati olid nii suured hinnalangused aastases arvestuses 2007. aasta novembris-detsembris, mis viitab omamoodi sesoonsusele.

Ka detsembris võib oodata sarnast tehingute arvu ning edasist hindade langust. Keskmine korteri hind Tallinnas on jõudmas 2005. aasta tasemeni.

Peamisteks põhjusteks on pankade vähesem laenude väljastamine, inimeste hirm sissetulekute kaotamise ees ning ootus hindade edasiseks languseks.

Võrreldes Tallinna linnaosasid on hinnalangus olnud läbiv. Enim on aastaga hinnad langenud Kristiines, Kesklinnas, Haaberstis ja Lasnamäel, kus langus on 24-33%.

60% vähem tehinguid

Tehingute arvud on langenud aastaga enim magalapiirkondades, kokku ligi 60%. Ka novembrikuus langesid tehingutearvud peaaegu kogu Tallinnas. Ainukesena on tehingute arv novembris kasvanud Kesklinnas ja Nõmmel.

Alates septembrikuust on üürikorterite pakkumine kiirelt kasvanud ning saavutanud detsembri alguseks oma uue tipu.

Tallinnas on pakkumises ligi 2400 üürikorterit, millest uutes kortermajades paiknevad ligi 15%. üürimajade hulk on turul võrreldes korteritega marginaalne, kuid ka sellel väikesel turul on pakkumine kasvanud. Tugeva pakkumise kasvu tõttu ongi viimastel kuudel üürihinnad jälle veidi langenud.

Keskmine elamispindade üürihindade langus City24 põhjal on u 7%, mis teeb keskmiselt 300–500 krooni korteri kohta. Kuigi üüriturg püsib aktiivsena, siis praegu on pakkumiste kasv ületanud nõudlust.

Ka lähitulevikus ei ole seetõttu oodata üürihindade kasvu, vaatamata sellele, et fookus müügiturult kandub üha enam üüriturule.

Pangad piiravad

Eramute tehingute arv ja müügihinnad on samuti languses. Eramutega on viimastel kuudel tehtud tehinguid umbes 20% vähem kui II ja III kvartalis ning ligi poole vähem kui 2007. aasta alguses. Eramute keskmine müügihind Harjumaal on City24 andmeil aastaga langenud 15%. Tehingute hinnad on aga langenud rohkem, keskmiselt kuni 30%.

Kuna vaid umbes pooled elamispindade ostusoovijatest saavad pankadest positiivse vastuse ning soovitud laenusumma, siis võib meenutada buumieelset aega, kus paljud oleksid tahtnud kinnisvara soetada, kuid polnud vajalikke vahendeid.

Ka praegu ja lähitulevikus (kus kinnisvarahinnad on oluliselt odavamad kui aasta tagasi ning odavamad ka kui viie aasta pärast tulevikus) on inimesi, kes sooviksid osta seda odavat kinnisvara, kuid kes ei ole enam praegustes tingimustes pankade jaoks laenuvõimelised kliendid.

Seega on majandustsükli languse ja põhja aega võimalik ära kasutada neil, kes on hästi kapitaliseeritud ning pankade silmis usaldusväärsed.

Allikas: 17.detsember 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara & Ehitus

Eesti kinnisvarahindadest rääkides tuuakse sageli välja, et hinnad on buumi ajal paigast ära ega vasta Euroopas levinud tõele, et keskmise kuupalga eest peaks saama osta üks ruutmeeter korteripinda.

Eesti statistikaamet esitab kõikide maakondade ja eraldi Tallinna keskmise palga. Maa-amet aga korterite keskmised tehinguhinnad. Nii tulekski nendest andmetest lähtuda võrdlusbaasi loomisel. Sageli võetakse ekslikult Eesti keskmine kuupalk ja võrreldakse seda Tallinna südalinna korterite ruutmeetri hinnaga. Kuid see ei anna tegelikult mingit tulemust. Sama hästi võiks võrrelda keskmist palka ka näiteks Püssi korterite ruutmeetrihinnaga. Siis selguks, et Eesti kinnisvarahindadel on palga baasil veel piisavalt tõusuruumi. Seega tuleb võrrelda vastavates piirkondades kogutud statistikat, kuna Eestis on palgad ja kinnisvarahinnad väga erinevad.

Sageli ei selgu, kas võrreldakse brutopalga või netopalga baasilt. Kõrgelt maksustatud Skandinaavias teeb see väga olulise vahe.

Riikidevahelisel võrdlemisel tulevb võtta aluseks netopalk, siseriiklikult võib selleks olla ka brutopalk.

Lähtudes maakonna brutopalkadest ning maakonnakeskuste korterite keskmistest hindadest, võib äelda, et palga-hinna skaalal võib hinnalangus jätkuda veel vaid suuremates linnades. Väikelinnades võiks hinnatase stabiliseeruda. Arvestades, et hinnalangus suuremates linnades võib veel lisaks praegusele olla kuni 15% ning samal ajal on võimalik palgakasv vähemalt 5%, siis peale selliseid sündmusi on ka suuremates linnades Tallinnas, Tartus ja Pärnus palga-hinna suhe vastavalt 1,19, 1,02 ja 1,18. Enam kui 15%-line hinnalangus tulevikus on vähe tõenõoline, kuna suurimate kriiside ajal Skandinaavias on hinnalangused olnud kuni 40-50%.

Eestis on praeguseks korterite hinnalangus umbes 25% ning maa puhul veel rohkem. Seega võib eeldada, et tsükli põhi on üsna lähedal. Kuid selle ajalist kaugust või pikkust on väga keeruline kui mitte võimatu ennustada. Skandinaavias olid suurimad võitjad põhja ajal endale kinnisvara ostjad.

Allikas: 15.detsember 2008.a. äripäev

‘Vestman Teenuste maakondlik võrk on väga tugev. Mõnes piirkonnas, nagu Viljandi- ja Läänemaa, aga ka Ida-Virumaa, on nad meist tuntumad,’ rääkis rohkem Eesti suuremates linnades tegutseva Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Kalev Roosiväli.

Kuupäev

  • 9.01.09 sõlmitakse kavatsuste protokolli järgi tehing, millega AS Pindi Kinnisvara ostab ASi Vestman Teenused. Ettevõtete aktsionärid sõlmisid eelmisel nädalal kavatsuste protokolli firmade vahendus- ja hindamisteenust osutavate müügiüksuste ühendamiseks.

Esialgu kasutatakse edasi mõlemat kaubamärki, ent perspektiivis jääb kasutusele Pindi Kinnisvara kui tuntum. Roosiväli kinnitusel klientide jaoks midagi ei muutu, pigem võidavad nad kinnisvaraettevõtte universaalsemaks muutumisest. ‘Pole palju neid büroosid, mis tegelevad põllu- ja metsamaadega, korterite-majade ja kommertskinnisvaraga,’ selgitas Roosiväli.

Suurim liitumine üldse

ASi Vestman Teenused omanik Aivar Berzin firma müügi tagamaid ja ajendeid kommenteerima ei soostunud. ‘Vestman Grupi organisatsiooni tugevusest tingituna ei ole Vestman Teenused finantsraskustes ja omab tugevat ja professionaalset meeskonda,’ kinnitas Vestman Grupi personali- ja avalike suhete juht Arvo Allev.

Tehingu väärtust osapooled ei avalikusta. Roosivälja sõnul on tegu suurima liitumisprotsessiga Eesti kinnisvaraturu ajaloos.

‘ühendatud müügiüksus muutub konkurentsituks liidriks nii vahendus- kui ka hindamisturul, omades suurimat esinduste arvu üle Eesti,’ sõnas ta.

Vestman Grupi põhitegevused on metsa- ja põllumaa majandamine, firma on Eesti suuremaid maaomanikke. Selle aasta alguses otsustasid Vestmani omanikud eraldada põhitegevusega mittehaakuva kinnisvarabüroo ja asuti tegelema partneri otsinguga.

Mis on mis?
  • Pindi Kinnisvara on Eesti suurima kontoritevõrguga kinnisvarabüroo, mis tegutseb Realia kaubamärgi all ka Riias ning Vilniuses. Firma müügiportfellis on Eestis üle 2000 objekti ning aastas väljastab Pindi Kinnisvara 6000 kinnisvara eksperthinnangut.
  • Vestman Teenused on üks mitmest Vestman Gruppi kuuluvast ettevõttest. Gruppi kuuluvad veel sellised firmad, nagu Vestman Varahaldus, Metsamaahaldus, Vestman Energia, Piibeleht Arendus jt.

Allikas: 16.detsember 2008.a. äripäev

Statistikaameti andmeil langes kahetoalise korteri keskmine ostu-müügihind Tallinnas tänavu kolmandas kvartalis võrreldes teise kvartaliga üheksa protsenti, keskmiselt maksis ruutmeeter 24 500 krooni.
Kõige enam ehk 35 100 krooni ruutmeeter maksis kahetoaline korter kesklinnas, sealjuures keskmine ruutmeetri hind tõusis kvartalite võrdluses mõnevõrra. Lisaks kallinesid kahetoalised korterid ka Lasnamäel.

Kinnisvarabüroode vahendatud tehingute statistika näitab samas, et Tallinna linna arvestamata kahetoaliste korterite keskmine müügihind Eestis kerkis.

Kui teises kvartalis oli pealinna arvestamata keskmine ruutmeetri hind 14 900 krooni, siis kolmandas kvartalis oli see 15 600 krooni ruutmeeter.

Eesti keskmine kahetoalise korteri hind koos Tallinnaga oli selle aasta kolmandas kvartalis 19 700 krooni ja teises kvartalis 21 500 krooni.

Pärnus maksis eelmises kvartalis kahetoalise korteri ruutmeeter 17 500 krooni ja Tartus 18 400 krooni. Kvartal varem olid näitajad vastavalt 17 300 krooni ja 19 200 krooni.

ühetoalise korteri keskmine ruutmeetri hind oli riigis teises kvartalis keskmiselt 19 800 krooni ja kolmetoalise hind 18 900 krooni. ühetoalise ruutmeetri hind kerkis 200 krooni võrra, suurematel korteritel langes hind 900 krooni võrra ruutmeetri kohta.

Keskmine kahetoalise korteri üür oli kolmandas kvartalis Tallinnas 116 krooni ruutmeeter ning see näitaja langes kvartaliga mõnevõrra. Pärnus oli üür keskmiselt 86 krooni ruutmeeter ja ka see näitaja langes.

Samas kasvasid üürihinnad Tartus, kus kolmandas kvartalis oli kahetoalise korteri üür keskmiselt 108 krooni kuus ruutmeetri eest.

Allikas: 17.detsember 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara & Ehitus

‘See on reklaamitrikk! Liide ‘+’ A-klassi järel on tihti meelevaldne, eriti linna keskusest väljajäävatel hoonetel,’ osutas Uus Maa Kinnisvara Kinnisvarakonsultantide äripindade osakonna juhataja Tanel Olek Delta Plazale. Kui maja on väga hea ja ei ole city's, siis on kõrgeim klass ‘A’, ilma plussmärgita.

Seega kõrgeimale klassile vajutab plussikrooni pähe vaid asumine keskuse tuiksoonel.

‘Kui äärelinna maja on juba A+, kas siis kesklinnas peab see olema A++!?’ imestas ta. Pole ju see arendajate jaoks üldse meelisteema.

Eliitpindadel annab tooni jätkusuutlik üüriline

Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade maakler Erko Närska sõnul ei ole olemasolevatel A+ äripindadel praeguseks ajaks vakants olulisel määral suurenenud. Vähemalt ei ole neid palju pakkumises.

Number

  • 3-5 aastaks valitakse eliitbüroopindadel enesele üürnik.

‘Ilmselt uue aasta esimesel poolel selgub, kas ja kui palju olemasolevate eliitpindade vakants tõuseb,’ jäi ta mõtlikuks.

Samas on nendel pindadel enamasti tugevad, maksujõulised rentnikud ning lepingud sõlmitud kolmeks kuni viieks aastaks.

Teisalt on tulevikus selliste büroopindade täituvuse väga sõltuvuses ka omaniku paindlikkusest ning vastutulekust üürihinna langetamise suhtes.Büroopindade turule sisenejatel on praeguses majandussituatsioonis kindlasti keeruline.

Närska veendumusel on tihti põhjuseks kulude optimeerimine, näiteks kolitakse väiksematele või odavamatele pindadele, täätajaid jääb vähemaks ning nii suurt pinda ei vajata enam. Väga oluliseks peetakse nüüd ka kommunaalkulude suurust ja tasuta parkimise olemasolu, nende arvelt soovitakse ka kokku hoida.

Teisalt on ka laenudega koormatud arendajad rahamaiad.

Ka eliitpinna arendaja tajub kuklas vakantsi ohtu

Oleki tunnistusel räägitakse nüüd ka eliitpindadel pikemalt lepingute üle.

‘Kui jätkusuutlik üürnik on lahkumas, siis võetakse tal varrukast kinni – et räägime…,’ osutas ta väärt klientide hoidmisele. Pealegi on just jätkusuutlikud kliendid, kel pole võlgu, eriti eeskujulikud brändid tõmbenumbrid, mis on ju ka reklaamiks majaomanikule.

Siiski nüüd tingivad üürilised erinevalt varasemast ka eliitbüroopindade juures lisaväärtuste üle. Näiteks Metro Plazas on erinevalt Kaksiktornidest Oleki seletusel vakants täitsa olemas.

Põhjustena nimetas ta liiga kõrgeid hindu ja tagasihoidlikke parkimisvõimalusi.

Tallinna Kaksiktorni arendaja ASi EKE Invest juhataja Rein Tiik tunnistas, et neil on õnneks vaid üks büroo tühi. ‘Väike ettevaatus antud majandusolukorras kulub ikka ära,’ nentis ta kahtlevalt tuleviku osas.

Tallinna tuiksoon Rävala puiestee poele sobimatu

Uue trendina koonduvad aga ka maailmakuulsad brändid ikka keskustesse. Näiteks Armani riietekaupluse esindus Rävala puiesteel pole tema veendumusel üldse hea koht.

‘No kui palju rahvast tahab sinna eemalolevasse Armanisse minna,’ näitlikustas ta. Pigem eelistatkse ikka siis juba Viru Keskust, kus kõik on koos. Rävala puiestee tuiksoon on pigem büroode, notarite, pankade rida.

Kommentaar

Marek Kerna
Grand Kinnisvara Oü juht

Eliitbüroopindadel on juba 10-15 protsenti vakantsi häire!

Ehkki kasumid on seal suured. Samas ega alla 100 krooni üüri ruutmeetrist A-klassi büroopindadest miskit ei saa. Kuid üüritakse sellistes majades ikka korruste kaupa.

Seega kui juba üks üüriline lahkub, on arendajal seda tunda. Kui aga peaks minema ära kolm-neli üürilist, siis on ju tõeline häda majas!

Seetõttu tuleb maja haldajal uurida alati iga üürilise tausta põhjalikult. Lepinguid on ju nüüdses majandusolukorras mõttekas sõlmida pikaks ajaks. Majaomanikule on pooleaastane ülesütlemise tähtaeg aga grandiks, siis jõuab ta leida lahkuja asemele uue üürilise.

Mul endal on büroohoonetes just paari firmaga probleemid. Pealtnäha on nad igati korralikud, kuid nüüd nutavad. Alguses eritingimuste nõudjad satuvad alati esimestena hätta.

Mis on mis?
Vakants – büroomaja täituvust näitav tühiolemise protsent
Allikas: 15.detsember 2008.a. äripäev

Kinnisvarahinnad on kukkunud kohati 2005. aasta tasemele. Näiteks Harjumaa keskmise korteri ruutmeetrihind on langenud maa-ameti andmeil sel kuul 17 100 kroonini, mis on pooleteise aasta tagusest tippajast ligi kolmandiku võrra väiksem number.

Mitmed suured kinnisvaraarendajad, nagu Merko, Arco Vara, Koger & Partnerid või YIT on paisanud viimasel kuul korterid odavmüüki. Hinnad on uute kortermajade puhul olenevalt asukohast langenud kohati kuni 40 protsenti.

Buumi kõrgajal võtsid laenu kümned tuhanded pered

Kinnisvara hindade kõrgperioodil 2006. aasta keskpaigast selle aasta alguseni oli Eesti pangandusturgu valitseval Swedbankil uusi eluasemelaenu ja kodukapitalilaenu võtnud kliente kokku 14 000. Teiste pankade kliendid tõstsid tippajal eluaseme soetanud klientide koguarvu 30 000 juurde.

Korteriomandite statistika …

Maa-ameti statistika kohaselt on nende eluasemete pragune väärtus võrreldes soetushindadega langenud vähemalt viiendiku ehk keskmise omafinantseeringu võrra, mistõttu võib buumi tippajal kinnisvara ostnute laenukoorem ületada tagatisvara väärtust.

ühest küljest on buumiohvitrel emotsionaalselt raske vaadata pealt, kuidas naabrid saavad samas kortermajas eluaseme praegu palju soodsamalt. Teisalt on pangad hakanud makseraskustes klientidelt küsima lisatagatisi.

Keskpanga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jana Kask tõdeb, et negatiivsema majanduse väljavaate juures kasvab inimeste hulk, kes ei jaksa laenu maksta.

Pangad loodavad klientide maksejõulisusele

‘See väljendub viivises olevate laenude ja laenukahjumite kasvus. Pankade riskisuse seisukohalt on esmatähtis laenuvõtjate võime laene tagasi maksta,’ ütles Kask.

SEB eraisikulaenude suuna äriarendusjuht Triin Messimas kinnitas, et klientidelt, kel pole probleeme maksekäitumisega pank lisatagatist ei nõua.

Messimase sõnul on ligi veerandil Eesti peredest võetud kinnisvaratagatisel laen, valdav osa eluasemelaenudes on võetud aga lisatagatise toel.

‘SEB lähtub laenuotsuste tegemisel eelkõige laenaja sissetulekust. Laenuotsus ei tohi kunagi põhineda eeldusel, et laenu tagasimaksmise peamiseks allikaks on tagatisvara realiseerimine,’ ütles Messimas.

Pangad: lisatagatise nõudmine võib päevakorda tulla

Sampo Panga eraisikute finantseerimise osakonna juhataja Aire Mäe sõnul võib lisatagatise nõudmine tulla päevakorda.

‘Klientidelt, kes on seni panga ees oma kohustusi korrektselt täitnud, pole põhjust täiendavat tagatist nõuda. Täiendava tagatise nõudmine võib tulla päevakorda, aga see sõltub erinevatest asjaoludest – iga klienti ja tema olukorda hindame siiski individuaalselt,’ kommenteeris Mäe.

Kui raskustes klient lisatagatist ei leia ja laenu ennetähtaegselt tagasi maksta ei suuda, on oht, et vara võib minna müüki.

Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik.

‘Makseraskustesse sattunud kliendi olukorda hindame vastavalt praeguseks kujunenud olukorrale, sh hindame tagatise turuväärtust, kliendi tulusid ja kulusid jms. Võimalusel vormistame maksepuhkuse, pikendame laenuperioodi,’ lisas ta.

Mäe sõnul jäi keskmine omafinantseering perioodil 2005-2007 suurusjärku 25 protsenti (tehinguhinnast), oluline osa eluasemelaenudest on väljastatud lisatagatiste ja KredExi täiendava käendusega.

Swedbanki eluaseme finantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhti Kersti Arro sõnul on lisatagatise teema tulnud päevakorda seoses klientide makseraskuste tekkimisega.

‘Korrektse maksekäitumisega kliendilt pank lisatagatist ei nõua. Tegemist on väga harvade juhtumitega ning siis on olnud põhiliselt põhjuseks kliendi soovimatus koostääd teha või huvipuudus,’ ütleb ta. Arro sõnul läheneb pank igale kliendile personaalselt, koostääs kliendiga püütakse leida parim lahendus.

‘Võimalike probleemide tekkimisel tuleb kohe päärduda oma laenuhalduri poole. Näiteks, kui on ette teada, et ettevõttes, kus täätate, võivad mõne kuu pärast tekkida raskused palgamaksmisel või on karta koondamist, tuleb esimesel võimalusel pangaga ühendust võtta,’ rääkis ta.

Analüütik: sundmüügid langetavad kinnisvara hindasid

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark rääkis, et pank käitub mõistlikult, kui nõuab makseraskustesse sattunud kliendilt lisatagatist või sootuks laenu ennetähtaegset tagastamist.

‘Kui selline raskustes klient lisatagatist ei leia ja laenu ennetähtaegselt tagasi maksta ei suuda, on oht, et vara võib minna realiseerimisele. Kui selliseid sundmüüke tuleb palju, siis suureneb pakkumine turul veelgi ning see omakorda avaldab survet niigi langevatele hindadele. Langevad hinnad aga viivad järgmiste inimeste vara turuväärtust allapoole ning tekitavad neile tagatise realiseerimise ohu. Seda muidugi juhul, kui neil tekivad raskused laenu tagastamisel. Selline näeks välja allakäiguspiraal,’ kirjeldas Toompark.

‘Kui langev majandus meid selleni viib, siis vaieldamatult võidavad esimesena raskeid samme tegevad pangad,’ ütles ta. ‘

‘Viimastele jäävad ainult tühjad pihud. Samas on oht, et sundrealisatsioone ette võttes võivad pangad ise põhjustada suurema languse, kui turg normaalsetes oludes seda teeks,’ lisab ta.

Toompark lootis, et massilise vara sundmüümiseni siiski ei jõuta, sest see lääks pikaks ajaks tugeva hoobi kinnisvaraturule, nii tehingute arvule, turu läbipaistvusele kui ka vara likviidsusele.

Naabri odav korter ärritab

Ehitusbuumi tippajal korteri ostnud elanikud vaatavad jõuetult pealt, kuidas kinnisvara on odavmüügis ja naabrid saavad samaväärse korteri peaaegu poole odavamalt. ‘Eks see ajab ikka hinge täis küll, aga midagi teha ju pole,’ ütleb Volta majja korteri ostnud ehitusinsener Marko Mäekivi.

Kuldala elurajoonis elav Eh…

Volta maja ehitanud Koger & Partnerid on alandanud korteri hindasid kuni 40 protsenti. Näiteks 81,4ruutmeetrine korter maksab seal majas varasema 2,4 miljoni krooni asemel kõigest 1,46 miljonit krooni.

Eriti valus on selliseid hinnaüllatusi vaadata naabritel, kes korteri kõrgajal ostsid, ent kes nüüd peavad lisaks korteri turuhinnale kinnisvaramullist välja lastud õhku kinni maksma.

‘Kui sinu kõrval müüakse samaväärset korterit ligi 800 000 krooni odavamalt, siis ajab ikka hinge täis küll,’ lausub Mäekivi. ‘See on üüratu vahe, mis tuleb neil maksta, kes ostsid korteri kõrgajal. Tõsi, siis oli laenuvõtmine lihtsam ja laenamine odavam, omafinantseeringut nõuti vähe,’ lisab ta.

Takkajärgi tarkus ei maksa

Samas majas elav Ott Karma ütleb, et korteriost oli kindlas majandusolukorras tehtud otsus ja tagantjärele tarkus ei maksa midagi.

Number

  • 55 miljardi krooni eest on võetud eluasemelaene alates 2006. aasta algusest ehk ajast, kuhu praeguseks on kinnisvarahinnad langenud.

‘Juhul, kui vaadata ainult hindade liikumist, siis muidugi ei ole raske arvata, kas otsus oli vale või ei. Kui võtta arvesse ka finantseerimist, siis on küsimusele juba märksa keerulisem vastata,’ räägib ta.

‘Juhul, kui ostsin korteri aasta tagasi 0protsendilise omafinantseeringuga, võtsin laenu riskimarginaaliga 0,5% ja tähtajaga 30 aastat. Kui praeguseks riskimarginaaliks võtta 3%, ja juhul, kui ostaksin sama korteri 25% odavamalt, läheb kokkuvõttes see mulle enam-vähem sama palju maksma. Arvesse tuleks võtta nii seda, et tõusnud on omafinantseering, kui ka seda, et vahepealsel ajal rendipinnal elades on tõusnud ka rendikulud. Teisalt on korterite hinnad langenud muidugi rohkem kui 25 protsenti.’

Müüjad kaotavad enam

‘Võin äelda, et ostja poolel mingit üüratu suurt võitu mina ei näe, välja arvatud juhul, kui kogu raha on vaja endal välja käia. Küll aga näen katastroofilist kaotust müüjate poolel. Vahe on vaid selles, et kui aasta tagasi läks raha veel müüjatele, siis praegu läheb see pankadele, kes omakorda maandavad sellega omi riske,’ selgitab ta.

Kui sinu kõrval müüakse samaväärset korterit ligi 800 000 krooni odavamalt, siis ajab ikka hinge täis küll.

Marko Mäekivi, Volta maja korteriomanik.

Karma sõnul ei nõuaks ta panga asemel inimestelt lisatagatisi, sest see süvendaks olemasolevaid probleeme veelgi. ‘Kuna enamikul inimestel lisatagatist pole ning kinnisvara laenujäägiga maha müüa on ilmselt võimatu, võib tulemuseks olla, et inimene võtab kõik oma raha pankadest välja, realiseerib kõik vähegi võimaliku, kuulutab välja eraisiku pankroti ja pank vaadaku ise, mida selle kinnisvaraga teeb. Eelkirjeldatu nõuab küll mõne aasta jooksul suhteliselt tagasihoidlikku elu, ent inimene muutub nurkasurutult vägagi nutikaks,’ räägib Karma. ‘Seega tuleks lähtuda ikka sellest, kas laen saab teenindatud või mitte. Lisatagatisi nõudes muutuvad pangad kiiresti kinnisvaravahendajateks, nõudmata jätmisel on aga võimalus tegeleda pigem üksikjuhtumitega.’

NCC müügijuht Moris Jakubov määnab, et eks majaelanikele, kes näevad veel müügis olevate korterite puhul suuri allahindlusi, on see psühholoogiliselt kindlasti raske moment. ‘On mõni inimene, kes tuleb ja ütleb, et see pole aus. Suurem osa siiski saab aru, et selline hinnalangetamine ei sõltu ju meist,’ räägib ta. ‘See on sama, kui lähete Sportlandi ja ostate sealt tossud, kuid kaks nädalat hiljem on need alla hinnatud,’ räägib ta. ‘Te ei lähe müüja juurde ütlema, et miks sa nii tegid!’ räägib Jakubov.

Tõnu Toompark: esimesed hinnalangetajad tegid õigesti, sest hinnad langevad veelgi

Suuremad hinnalangetamised algasid selle aasta alguses. Tänaseks on püsiva hinnalanguse tõttu selgemast selgem, et näiteks YIT või Rime Kinnisvara esimeste suuremate hinnalangetajatena tegid tegelikult väga mõistliku sammu.

Nad küll müüsid vara hindadega, kuhu turg jõudis alles paari kuu pärast, kuid nad suutsid vara maha müüa. (Rime oma Luha 16 projekti ja YIT on suurima korterimüügiga arendaja 2008. aastal).

Lähiajal on oodata jätkuvat tehingute arvu ja kinnisvarahindade langust ja seda kõigis kinnisvarasektorites. Elamispindade turule prognoosin 2009. aastaks tehingute arvu ja hindade languseks mõlemale 15 protsendi võrra. Seejuures usun, et tegemist on pigem optimistliku prognoosiga. Naiivne oleks arvata, et hinnalanguse ning tehingute kokkukuivamise käigus edaspidigi hulk arendajaid ei pankrotistuks ning suur hulk maaklereid täält ei lahkuks. Kinnisvaraturg saab olema täis tihedat konkurentsivõitlust, kus väheste raha omavate või laenuvõimeliste klientide nimel peetakse veriseid võitlusi.

statistika
    Hindu on kärpinud kõik suured arendajad

  • Koger ja Partnerid palju kõneainet tekitanud ja kohtuprotsessi keskmes olnud Kuldala 11 hinnad on langenud koguni üle 0,6 miljoni krooni.
  • 3toaline ja 64,6 ruutmeetri suurune korter maksis varem 1,81 miljonit krooni, nüüd kõigest 1,20 miljonit krooni.
  • Volta tänava kortermajas on hinnad all kuni ligi miljon krooni.
  • Näiteks 3toalise 83ruutmeetrise korteri hinda on langetatud 0,97 miljonit krooni. Varem maksis see korter 2,46 miljonit, nüüd 1,46 miljonit krooni.
  • NCC Ehituse Mustamäel Rabaküla elurajooni korterid on samuti kõik allahinnatud. Näiteks 73,3 ruutmeetrise kolmetoalise korteri eest tuleb endise 2,32 miljoni krooni asemel maksta 1,88 miljonit krooni.
  • Skanska Karulaugu 7 maja ootab samuti elanikke. Majas on müüdud vaid 2 korterit, üks on broneeritud. Hinnad on all kuni 30 protsenti.
  • Pirita 28a kortermajas on Skanska langetanud hindasid maksimaalselt koguni 1,3 miljonit krooni. Kõige enam puudutas hinnalangus panoraamvaatega luksuskortereid.

Allikas: 12.detsember 2008.a. äripäev

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus