Kuu: juuni 2012

Eesti inimestel ei ole raha, et säästa, sest kokkuhoid eeldab esmase investeeringu tegemist.

 

Eluasemeid tuleb Eestis turule liiga vähe. Uute elamute lisandumise määr võrreldes olemasoleva elamufondiga peaks olema vähemalt 0,8-1,0%. Meil on see aga ainult 0,4-0,6%.
Elamispindadest enamus lisandub Tallinnas, muudes piirkondades uusi eluruume praktiliselt turule ei tule.

 

Uute eluruumide puudus ei tähenda hoogsamaid investeeringuid vanemate elamispindade remonti ja renoveerimisse. Need amortiseeruvad vaikselt ikka edasi. See tähendab, et Eesti elamufondi kvaliteet järjest halveneb, elutingimused muutuvad kehvemaks.

 

Allakäigutrepil laskumise pidurdamiseks või ehk isegi seismajäämiseks tuleb olemasoleva elamufondi renoveerimisse minevad investeeringud muuta majanduslikult tasuvaks.
Samuti ei tohi asjatu bürokraatiaga takistada tahet luua uusi eluruume. Tänasel elamispindade arendajal peab olema võimalus ehituse-arenduse protsessi märksa kiiremini korraldada ja seda eelkõige aastatepikkuseks veniva planeeringute etapi osas.

 

Tänane olukord

 

Käesoleva aasta alguse seisuga oli Eestis 657 800 eluruumi. Neist eluruumidest 141 000 on pärit 1970-ndatest aastatest. Tegemist oli massehituse tipus olnud aastakümnega. Viimase kümne aasta jooksul sai kasutusloa ehk valmis Eestis 36 000 eluruumi.

 

Tõsi – eluruumide vajadust mõjutab oluliselt rahvaarv. Kui 1970-ndatel kasvas Eesti elanike arv 100 000 inimese võrra ehk 7,6%, siis rahvaloenduse esialgsete andmete alusel on pea kümne aastaga Eestis inimesi jäänud 5,5% vähemaks.

 

Olukorras, kus mõningal määral uusi eluruume lisandub, kuid elanikke jääb järjest vähemaks, võib näha ka midagi positiivset. Nimelt on võrreldes näiteks 1994. aastaga elamispinna ruutmeetrite arv suurenenud 24,4 ruutmeetrilt 30,3 ruutmeetrile ühe inimese kohta.

 

Tänased probleemid

 

Eluruumide lisandumine ja taasiseseisvuse algusaastatest lahedam elu ei anna siiski põhjust liigseks rõõmustamiseks.

 

Uusi eluruume lisandub vähe ja see ei suuda katta olemasoleva elamufondi amortiseerumist.
Omaette probleem seisneb selles, et suur osa Eesti elamufondist on pärit massehituse ajastust. Eesti elamufondist üle poole ehk ligi 400 000 eluruumi on pärit kitsast ajavahemikust 1960-1990. Need hooned ehitati kasuliku elueaga 40-50 aastat, mis nüüdseks on juba otsa saanud või läheneb „parim enne“ kohutava kiirusega.

 

See ei tähenda veel massilist paneelelamute ümberkukkumist, sest hoonete konstruktsioonid on tugevad. Paraku peame arvestama, et oma kohalt etteteatamata lahkunud rõdupaneelid ei pruugi toonast ehituskvaliteeti silmas pidades harvadeks eranditeks jääda.

 

On selge, et sääraste hoonetega tuleb midagi ette võtta. Suur probleem on see, et vajadus investeeringuteks kuhjub lühikesele ajavahemikule. Lihtne on äelda, et inimesed võiksid siis parema ja kvaliteetsema pinna peale kolida, kus kvaliteediprobleeme ei ole. Fundamentaalne eluaseme- ja paljude muude probleemide algallikas on aga Eesti inimeste vaesus.

 

2012. aasta esimese kvartali mediaanväljamakse suurus oli 600 eurot kuus. Mediaanväljamakse on summa, millest kõrgemaid ja väiksemaid väljamakseid on võrdselt ehk 50%. Selge on, et 600-eurose sissetulekuga tuleb esmalt katta toidulaud ja muud sundkulud. Alles seejärel saab mõelda, kas kodu saaks ehk energiasäästlikumaks sättida või seda parema vastu vahetada.

 

Kui toidulaud on kaetud, siis järgmine teema ongi eluasemekulude katmine. Tänane oluline probleem on olemasoleva elamufondi energiakulukus ja see, et elamuid on kallis pidada.
Paradoks on selles, et Eesti inimestel ei ole raha, et säästa, sest kokkuhoid eeldab esmase investeeringu tegemist.

 

Kuhu me tahame minna?

 

Probleeme esile tõstes peaks omama visiooni, millisesse suunda probleemide lahendamiseks liikuda.

 

Elamufondi seisukohast vaadates võiksime tahta, et see ei väheneks. Tänapäevased elamud ehitatakse reeglina elueaga 60-70 aastat. See tähendab, et iga-aastaselt peaks lisanduma uusi eluruume 1,43-1,67% olemasolevast elamufondist. See tagaks, et uusehitus katab eluruumide vähenemise amortiseerumise arvelt.

 

Eluruumide eluiga pikendab ka renoveerimine ja rekonstrueerimine ehk tegevus, mis ei lõppe eluruumile uue kasutusloa saamisega. Seetõttu piisab eluruumide arvu samal tasemel püsimiseks sellest, kui eluruumide juurdeehitus moodustab suurusjärgus 1% olemasolevast elamufondist.

 

Eesti tingimustes oleks siis normaalne, et aastas saaks kasutusloa 66 000 uut eluruumi.
Võrdlusena olgu siin toodud, et aasta keskmine eluruumide lisandumine viimase viie aasta jooksul on Eestis 0,39% eluruumide arvust ja 0,58% eluruumide pindalast. Tuletame meelde, et selle aja sisse jääb kinnisvarabuumi hari, millega kaasnes „hiiglaslik“ eluruumide valmimine. Tegelikkuses oleme selgelt ligi kaks korda allpool eluruumide taastootmise tasemest.

 

Seega on lihtne eesmärk, et Eesti eluruumide lisandumine peaks olema vähemalt 1% aastas. Olgu – majanduslike raskuste ja kriiside puhul saame ka 0,8 protsendiga hakkama, kuid see on miinimum.

 

Ootus, et olemas olevad ja ehitatavad hooned oleksid säästlikud, tervislikud ja odavad omada, on juba sedavõrd loomulik, et seda ei peakski siin enam mainima. Samuti tahame, et inimestel oleks vaba võimalus kolida kuhu ta soovib ja leida seal soovidele vastava kvaliteediga elamispind.

 

Mis on lahendused?

 

Lihtne lahendus oleks nõuda riigilt täiendavaid dotatsioone või maksuvabastusi. Sama lihtne on nõuda massilist munitsipaalehitust, mis justkui võluvitsaga kõik eluasemeprobleemid peaks lahendama. Sootuks utoopiline on plaan magalarajoonid maha lammutada, et need teisale uuesti jälle üles ehitada.

 

Kindlasti tuleb riigil ja omavalitsustel jätkata intressitoetustega laenude puhul, mis on suunatud elamufondi kvaliteedi tõstmisse, olgu selleks või energiasääst. Need programmid võimaldavad aktiivsete ühistujuhtidega elamutes hoonete kvaliteeti ja seeläbi elukeskkonna kvaliteeti tõsta. Sellega lepivad vist ka kõige paduhingelisemad liberaalid, et nõukogudeaegse massehituse probleemide eiramine ja edasilükkamine tähendab väga suuri sotsiaalseid probleeme mitte väga kauges tulevikus.

 

Teine teema on olemasolevate hoonete säästlikumaks muutmise oskusteabe massidesse viimine. Enamasti räägitakse paneelmaja renoveerimisel kategooriates „tasub kiiresti ära“ või „tasub ära“. Võis siis mõõdetakse mitu eeldatavat eurot annab tehtud tää aastas kokkuhoidu.
Pahatihti unustatakse ära, et väljundit peab ikka ka sisendiga, ehk kokkuhoidu investeeringu suurusega võrdlema. Nende tasuvusarvutuste juurde oleks vaja äkonomisti pilku, kes suudab äelda, millise ajaga seade või otsaseina soojustamine end ära tasub.

 

Kui näiteks päikeseküte tasub end majanduslikult ära ajaga, mis ületab seadme eluiga, siis reaalsest tasuvusest on asi väga kaugel – mis sellest, et vahepealsel ajal õnnestus vett mõnikümmend eurot odavamalt soojendada.

 

Kui ühistu kavandatav katuse või otsaseinte soojustamise investeering tasub end ära 10-20 aastaga, siis on märksa mõistlikum elaniku investeering majast kiiresti jalga lasta ja leida uus eluase säästlikumas hoones. Sellised liikumised on aeglased, kuid juba toimumas.

 

Vähetasuvateks ja ebamõistlikeks tuleks hinnata kõik hoonesse tehtavad investeeringud, mille tasuvusiga on pikem kui 5-7 aastat, sest siin kaob enamuse inimeste võimekus seda tasuvust hoomata.

 

Kolmas ja ehk kõige olulisem on see, et neid ei tohi takistada, kes soovivad ehitada ja uut ning kvaliteetset elamispinda turule tuua või enda isiklikuks tarbeks luua. Väga tõenäoliselt pakub iga tänane uus elamispind märksa paremat kvaliteeti, kui 50 aastat vana paneelelamu.

 

Nii peab planeeringute protsess kuni ehitusloa ja kasutusloani olema tänasest märksa mõistlikum ja paindlikum – mis kõige tähtsam – tänasest hulga kiirem.

 

Ja neljandaks. Täna eksisteerib palju ebaprofessionaalselt juhitud ja seeläbi kõikidest remondi- ja renoveerimistoetustest kõrvalejäävaid korteriühistuid. Nende elamute puhul tuleb luua skeem, mis võimaldaks getostuma hakkavaid hooned munitsipaliseerida või riigistada, et need kui ühel hetkel varisemis- ja eluohtlikud lammutada. See võimaldab hoone kaotamisel ära hoida kogu lähikonna allakäigu. Muidugi ei tähenda vastava skeemi olemasolu, et seda peaks koheselt jõuliselt ja massiliselt kasutama hakkama.

 

Kokkuvõtteks

 

Me istume püssirohutünni otsas, mille süütenäär on juba ammu põlema pandud. õnneks on see süütenäär pikk ja püssirohi pisut niiske. Suurt pauku oodata ei ole, aga valus on kindlasti.
Kui täna jätta elamispindade turul asjad omasoodu kulgema, siis näeme viie kuni kümne aasta jooksul riigi- ja linnajuhte tegemas valusaid sundkäike, mis on seotud lagunevate ja hülgamist väärivate hoonetega.

 

Olulised võimalused, mis päästaksid meid elamufondi kvaliteedi järjekindlast allakäigust on majanduslikult kalkuleeritud investeeringud olemasolevate elamute renoveerimisse. Samuti tuleb oluliselt lihtsustada planeeringuprotsesse, mis võimaldavad uute elamispindade turule toomise.

 

Juba täna tasub hakata tõsiselt mõtteid mõlgutama selle üle, mida peab riik või omavalitsus ette võtma ühel hetkel sotsiaalselt ja ehituslikult ohtlikuks muutuvate hoonetega.

 

*Käesolevas artiklis kasutatud statistiliste näitajate allikaks on Statistikaamet.

 

(Autor on kinnisvaraanalüütik ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige.)

 

Allikas: http://www.delfi.ee/news/paevauudised/arvamus/tonu-toompark-elamispindade-kvaliteet-kaib-alla.d?id=64587178

Maikuus müüdi Pindi Kinnisvara koostatud turuülevaate andmetel Eesti 17 suuremas linnas kokku 1070 korterit, mida on märksa rohkem kui aprillis, mil sõlmiti 862 korteri ostu-müügitehingut. Tehingute keskmiseks hinnaks kujunes 844 eurot ruutmeetrilt, mis on üks euro vähem kui aprillikuus.

Võrreldes aprilliga 2007, kui korterite keskmine müügihind 17 suuremas linnas oli üle aegade kõrgeim, on tehingute hind tänavu mais langenud 40%. Aprillis 2007 maksis korteri ruutmeeter keskmiselt 1397 eurot. Ent võrreldes ajaga, mil tehingute hinnad jõudsid madalseisu (juuli 2009) ja keskmine hind oli 624 eurot ruutmeetrilt, on korterite ostu-müügitehingute hinnad kosunud 35,3%.

 

Kõige arvukamalt korterimüüke vormistati 2005. aasta detsembris – 2248. Seevastu 2009. aasta jaanuaris müüdi kõigest 398 korterit.

 

Tõus ja langus

 

ülal olevast graafikust on näha, milliseid uperpalle on korteritehingute hinnad linnades aja jooksul võrreldes tänavuse maikuuga teinud. Kõrgeimalt kukkuja on Kohtla-Järve, kus mais sõlmitud tehingute hind oli 78,3% madalam kui hinnatipus, juunis 2007.

 

Uhked tõusjad on Paide ja Kuressaare, kus hinnad on võrreldes madalseisuga tõusnud vastavalt 121,3% ja 107,8%.

 

Tallinnas müüdi mais 639 korterit, Tartus 127 ja Pärnus 58. Narvas läädi käed 59 korteri müügiks, Kohtla-Järvel 70, Jõhvis aga kuue korteri müügiks. Kärdlas ja Põlvas müüdi kummaski üks korter. Teistes linnades jääb tehingute arv 8–19 piiresse.

 

Võrdluses ei ole Raplat, Põlvat ja Kärdlat, sest ametlik hinnainfo tehingute kohta puudub.

 

Allikas: http://www.epl.ee/news/eesti/korterite-ostu-muugitehingud-eesti-suuremates-linnades-kasvavad.d?id=64499280

Kinnisvaramaakleri poolt eksklusiivkorterina väljareklaamitu võib osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja või korteriks, kuhu päike kunagi ei paista. Eksitav reklaamkuulutus võib aga müüjale kaasa tuua probleeme kuna kuulutuse teksti võib käsitleda kui lepingutingimusi. Kui suur vastutus selle eest lasub maakleril?

 

Maakleri karuteene müüjale


Tihti võib kohata kinnisvarakuulutusi, kus müüakse „renoveeritud hoones asuvat eksklusiivset korterit“. Kõigi mugavustega korter võib aga osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja või korteriks, kuhu päike kunagi ei paista. Lisaks vanade hoonetega seotud kinnisvaraobjektile eksitatakse ostjaid sageli ka uute arendusprojektidega, mille kuulutustes on 3D pildid keset rohelust ja päikesepaistet seisvast elamust, kuid mille kõrvale, taha ja ette kuulub lähitulevikus ehitamisele mitu kõrget büroohoonet.

 

Eksitav reklaamkuulutus võib aga müüjale tuua kaasa probleeme

 

Nimelt, on müüjal kohustus müügiobjekti kohta avaldada igasugust teavet, millest ostja võiks huvituda. Kui tegelikkus ei vasta reklaamitule võib ostja, halvimal juhul, kasutada õigust taganeda müügilepingust.

 

Kinnisvarakuulutuste tekstid ja pildid kui lepingutingimused
Müüja poolt tulevasele ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavat informatsiooni ning müüja ühepoolset avaldust müüdud asja omaduste kohta võib käsitleda kui kokkulepet eseme nõutavate omaduste kohta. Küll, aga tuleb kinnisasja müügilepingute puhul arvestada asjaõigusseadusest tuleneva vorminõudega, mille kohaselt on  vastavasisulised poolte kokkulepped  tühised, kui need ei kajastu notariaalses müügilepingus. Samas on võlaõigusseaduse kommentaaride autorid viidanud, et seesugused kokkulepped muutuvad siiski kehtivaks, kui ostja kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kui ostjal õnnestub vastavate kokkulepete olemasolu tõendada, saab ta nendele ka efektiivselt tugineda ning suurendada vaidluse korral seeläbi oma nõuete realiseerimise võimalust.

 

Maakleri vastutus

 

Maaklerilepingule kohaldatakse nii käsunduslepingu kui maaklerilepingu kohta sätestatut. Maaklerilepingu sätetest tuleneb maaklerile ainuüksi kohustus vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga.  Tehinguobjekti pakkumine avalike reklaamkanalite kaudu on üldiselt üks maakleri kohustusi, mille täitmise kvaliteedikriteeriumeid täpsustavad  käsunduslepingu sätted.

 

Maakleril kui käsundisaajal on hoolsus- ja lojaalsuskohustus. Kuivõrd kinnisvaramaakler peab lähtuma müüja huvidest ning neid huve igati kaitsma, ei saa lojaalsuskohustuse rikkumisena vaadelda eksitava kinnisvarakuulutuse sisestamist, sest eelkõige aitab ilustav müügikuulutus kiiremini objekti realiseerida ning kuna kinnisvaramaakleri puhul on tegemist oma kutsetegevuses tegutseva käsundisaajaga, on tal ka teatav tegutsemis- ja otsustamisvabadus määrata, kuidas müüdavat objekti tutvustada.

 

Küll aga võib eksitava reklaamkuulutuse sisestamine olla aluseks maakleri poolse hoolsuskohustuse rikkumiseks. Maakleril tuleb teha kõik endast sõltuv, et saavutada müüja jaoks parim tulemus ning ära hoida kahju tekkimine müüja varale. Maakler peab toimima kinnisvaramaaklerite üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, mille aluseks võiks võtta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (edaspidi EKK)  liikmete heade tavade koodeksi ning Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika nõukogu otsusega kinnitatud Kinnisvaramaakler III sisaldava kutsestandardi. Nendest lähtuvalt ei tohi kinnisvaramaakler anda kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni. Maakleri kohustus on koostada pakkumine ja edastada see reklaamikanalitele. Siiski ei anna dokumendid kindlust kõikidele maakleriteenuse tellijatele, sest need kohalduvad ainult EKK liikmetele ning ei ole seetõttu üldnormina kehtivad standardid, millest kõik kinnisvaramaaklerid peaksid lähtuda.

 

EKK tegeleb hetkel Eesti Standardikeskuse käskkirjaga 28.02.2010.a. vastu võetud Euroopa standardi EN 15733:2009 tõlkimisega. Kuivõrd tegemist on Euroopas ühtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult EKK liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid. Kinnisvaramaakleri hoolsuskohustust reklaamkuulutuse sisestamisel saaks standardi alusel sisustada järgmiseks:
– ostjale edastav informatsioon peab olema selge ja ühetähenduslik;
– iga müüdav objekt tuleb kohapeal isiklikult üle vaadata;
– kehtestada ausus tegevuses standardiks;
– keelatud anda valesid, eksitavaid või liialdatud väiteid.

 

Maakleri vastutust eksitava reklaami tõttu müüjale tekkinud kahju eest võiks peagi jaatada, kuivõrd ta on rikkunud oma käsunduslepingust tulenevat hoolsuskohustust. Samas seni, kuni kohus ei ole asjasse puutuvat otsust teinud, ei saa tõsikindlalt seda väita. Ilmselt leiab antud küsimus peagi vastuse, sest uus standard annab tarbijale kindluse päärduda oma õiguste kaitseks Tarbijakaitseameti poole seoses ebakvaliteetsete teenuste osutamisega kinnisvaramaaklerite poolt ning kvaliteedi taseme hindamisel hakkab Tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist.

 

Allikas: http://www.ehitusuudised.ee/Default.aspx?PublicationId=5EF8F739-B9BA-4EF4-B108-D22F461DBE6D 

PRESSITEADE

1.juuni 2012.a.   

 

 

Eesti Kinnisvarafirmade Liit kuulutab välja 2012.aasta kinnisvarateemaliste üliõpilastääde konkursi  

 

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kuulutab 1.juunil 2012.a. esmakordselt välja kinnisvarateemasid käsitlevate kõrgkoolide lõputääde konkursi.

 

 

EKFLi poolt välja antava preemia eesmärgiks on läbi tunnustuse tähelepanu juhtimine kinnisvaramajandussektorile. Uute ideede ja rakenduste toetamine erialaliidu poolt.

 

 

Preemia „Säravaim kinnisvaratäht“ määratakse konkursile esitatud parima magistritää autorile ja preemia „Tõusev kinnisvaratäht“ määratakse konkursile esitatud parima bakalaureusetää või rakenduskõrgharidusõppe lõputää autorile.

 

 

Konkursile saab esitada kinnisvarateemalise (kinnisvaraarenduse, -vahenduse, -turunduse, -juriidika jms) magistritää, bakalaureusetää või rakenduskõrgharidusõppe lõputää. Hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakenduslikkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.

 

 

Preemiate nominendid tuleb Tallinna Tehnikaülikoolil, Eesti Maaülikoolil, Tallinna ülikoolil, Estonian Business Schoolil ja Tartu ülikoolil esitada EKFLi juhatusele hiljemalt 30.juuniks 2012.a. Iga kõrgkool saab esitada kuni 3 tääd, mis peavad olema kaitstud hindele A või B mitte enam kui aasta enne konkursile esitamist. Lisatud peab olema juhendaja soovitus.  Preemia „Säravaim kinnisvaratäht“ ja „Tõusev kinnisvaratäht“ statuut.

 

Preemia suuruseks 2012.aastal on parima magistritää autorile 500 eurot ja parima bakalaureusetää või rakenduskõrgharidusõppe lõputää autorile 300 eurot.

 

 

EKFL on soovitanud oma liikmetel ja Liidu partneritel esitada endapoolseid eripreemiaid ja äramärkimisi.

 

 

Preemia antakse üle EKFLi sügisseminaril, kus üliõpilasel on võimalus esineda oma lõputääd tutvustava ettekandega.

 

 

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (asutatud 1994.a.) on kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevate äriühingute ühendus.

 

 

Lisainformatsioon:

Tõnu Toompark

EKFL juhatuse liige

GSM: +372 52 59 703

E-post: tonu@adaur.ee  

 

Tõnis Rüütel

EKFL tegevdirektor

GSM: +372 50 46 517

E-post: ekfl@ekfl.ee  

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus