Kuu: aprill 2007

Rohkem kui saja avalikult välja reklaamitud projekti raames ehitatakse karpmaju nii ükshaaval kui ka trobikonniti: kesklinna vahetusse lähedusse, magistraalteede äärde, teada-tuntud magalapiirkondadesse, linnalähedastele põldudele ning soisesse võssa.

Neisse suurematesse ja väiksematesse karpidesse tuleb ligikaudu 6000 uut elamist. Rohkem kui pooled karpkodudest pole ostjat veel leidnud. Mõnedes lähiajal valmivates kortermajades on müümata koguni 80-90 protsenti korteritest.

Müügiga raskusi kümnetel arendajatel

Märtsi lõpus tunnistas Hansapank, et laenupotentsiaal on ammendunud ja mitmete arendajate tagasimaksetähtaegu edasi lükatud. ‘Kriisi pole,’ rahustas eluasemefinantseerimise osakonna juht Agnes Makk toona. ‘Pigem on tegu üksikarendajate probleemiga kui terve turu probleemiga.’

Tegelikult läheb üle kivide ja kändude umbkaudu kolmekümnel pealinna korteriarendusel, nende seas on ka tuntud tegijate maju.

Kui tunamullu ja veel määdunud aastalgi läksid igat masti kortermajad nagu soojad saiad, vabanes näiteks Koger & Partnerid kõigist müüki paisatud korteritest Kuldala elurajoonis. Praegu enam mitte.

Kinnisvaranäljas ostjad jooksid samal ajal tormi ka Manutendi tütarfirma ning Soome Maja arendatavale ülemiste elurajoonile. Viimasesse kolme kortermajja tuleb ostjaid ilmselt tikutulega otsida.

 

Pikka aega saatis edu ka TTP kenasid ring- ja ruutmaju Pirital. ühtlasi jätkus soovijaid Bristali ja Skanska Liivaoja projekti tarbeks, ehkki nõudlikumad kodanikud vangutasid päid ja imestasid, kes küll nii lähestikku lükitud karpkodudes elada tahaks.

Kui varem leidsid korterid uue omaniku enne, kui ehitaja kopa maasse lõi, siis nüüd ei taga sajaprotsendilist müügiedu isegi mitte hea asukoht, arendaja tuntus ega ka ehitise kvaliteet. Aeg täätab halastamatult suurte laenudega ehitavate arendajate vastu.

Ostjaid meelitatakse erinevate soodustustega

Eesti Panga statistika näitab, et eluasemelaenude käive on tuure maha võtnud. Sestap murravad müüjad pead, kuidas viimaseid elustandardi parandamist ihkavaid peresid üles leida.

Pakutakse tasuta parklakohti ja panipaiku, signalisatsioonisüsteemi, viimistlusmaterjalide väljavahetamist, kodusisustust. Vahendajad vihjavad, et ostjale tullakse vastu ja korteri võib kätte saada ka ametlikust hinnakirjast odavamalt.

Kinnisvaramüüja: kriis koputab uksele

Kauaaegne kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus mõtiskleb kuuldavalt, kas olukord on sama hull kui 1997. aastal, mil huvilisi näis küll olevat, kuid ostu-müügitehinguid ei toimunud. ‘Nii hull veel pole,’ jõuab ta kohe otsusele, ‘kuid oleneb, kui mustades värvides äripäev kirjutab.’

‘Loodan, et kriisi niipea ei tule,’ märgib Laugus vähemalt paar korda, ‘ent kriisid tulevad alati ootamatult.’ Kas suve lõpuks on kinnisvarakriis käes, ei soostu Laugus ütlema. Ta annab mõista, et pangad lükkavad arendajate agooniat edasi.

Lauguse sõnul on arendajad veel üsna optimistlikud ega taha hinda alla lasta. Iseenesest pole 3000 müümata korterit ka teab mis suur arv. Selliseks hinnatakse Tallinna aastast vajadust. Müüja poole pealt on olukord siiski murelik. ‘Kui varem broneeriti kliendipäevadel kortereid,’ lisab Laugus, ‘siis praegu lihtsalt vaadatakse ja juuakse kohvi.’

Plindrisse on sattumas kinnisvaraarendajad, kes ostsid maa koos projektidokumentidega ning tahavad nüüd n-ä teistkordselt kasumit võtta, sellega on nad aga lootusetult hiljaks jäänud. ‘Huvitav, mis küll väikearendajatest saab,’ arutleb Laugus. ‘Merko, YIT, Koger &Partnerid – neil on ruumi ka hindu alla lasta.’

Eesti Pank: krahhi ei tule, kuid kinnisvaraarendajate rentaablus langeb

Inimeste sissetulekud kasvavad arenduste hinnatasemele nelja-viie aastaga, lubab Eesti Pank. Kui arendajal puudub raha laenumakseteks ning viie aasta kütteks, on kinnisvaraprojekti tarvis saneerida.

Müügi edendamiseks tuleks uute korterite ruutmeetri hind lasta praeguselt 30 000 kroonilt tegeliku ostujõu tasemele ehk 20 000 kroonile.

Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivaküpsetamise oma?

Sven Meimer, Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja

Saneerimine võimaldab pangandussektoril pehmelt maanduda. Kinnisvaraärimeestele tähendab see aga, et laenuandja sõidab äpardunud arendajatest lihtsalt nagu teerulliga üle.

‘Kui keegi ütleb, et nüüd läheb kõik hukka, siis tuhkagi läheb. Kinnisvaraarendajate rentaablus langeb, objektide müügiperioodid pikenevad – see on kinnisvaraturu lähitulevik,’ ütleb Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja Sven Meimer. ‘Mõni arendaja läheb lihtsalt pankrotti.’ Meimeri sõnul massilist hinnasula ei tule.

‘Konkreetse arendaja võib pankrotti lasta,’ leiab keskpanga finantssektori poliitika osakonna juhataja Jaak Tõrs. ‘Buumijärgset krahhi meil ei tule, sest raha puudust pole. Vaja on projektid lihtsalt ära saneerida.’

Kust kommertspangad leiavad soise võsa vahele tekkinud vundamentidele ostjad? Välistatud pole, et kui enne oli arendaja Juss & Pojad, siis pärast saneerimist on omanik Pojad & Juss. ‘Samal seltskonnal on hiljem muidugi pangast raske laenu saada,’ viskab Meimer nalja.

‘Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivaküpsetamise oma?’ uurib Meimer samas. ‘15% või isegi vähem on küll.’

Kinnisvaraturu hindamiseks võrdleb Eesti Pank korterite ruutmeetri hinda keskmise kuupalgaga. Kui Soomes maksab üks ruutmeeter ühe keskmise kuupalga, siis Eestis küsitakse sama pinna eest üle kahe korra rohkem.

Finantsstabiilsuse säilitamiseks on Eesti Pank suurendanud eluasemelaenu riskikaalu ning tõstnud pankade kohustuslikku reservi. Vaid kommertspankade piisav kapitalipuhver aitab säilitada likviidsust ja üle elada majandusseisakut.

Kommertspangad: laske seisvate korterite hinnad alla!

Pangad soovitavad korterite müügiga jänni jäänud arendajal hinda langetada.

Vastavad SEB ühispanga jaepanganduse divisjoni juht Riho Unt ja Hansapanga kinnisvara osakonna juht Gren Noormets.

Kui palju annate aega laenuga arendatud kinnisvara müügiks, kui objekt on juba valmis?

Unt: Eluaseme kinnisvaraarenduse müügiperiood on üldjuhul üks-kaks aastat. Seda aega on võimalik pikendada veel kuni ühe aasta võrra, kuid see sõltub juba konkreetsest projektist ja kliendist.

Noormets: See sõltub suuresti arendaja enda müügiprognoosist. Kui müügitempo on plaanitust aeglasem, on järelikult hind vale ja vajab korrigeerimist.

Mida teete, kui arendajal on maja valmis, kuid kortereid planeeritud ajal ära ei osteta?

Noormets: Enamasti on tagasimakse graafik agressiivsem kui on panga krediidirisk. Näiteks tahab pank korterit hüpoteegist vabastades 10 000 krooni asemel tagasi saada 14 000 krooni ruutmeetri kohta. Selliselt väljub pank projektist enne viimaste korterite müüki. Siiani on üsna tavaline, et ostjatega on vajalikud kokkulepped sõlmitud ja nad korraldavad oma finantseerimist. Kui seda ka tõestatakse, pikendame lihtsalt laenutähtaega.

Unt: Pakume kliendile ajapikendust, kaasame täiendavaid tagatisi ja soovitame üle vaadata müügihinnad.

Millal selline kriisihetk võib tulla, kus uusi kortereid on selgelt rohkem kui nende ostjaid?

Unt: Arvestades Eesti elamukinnisvarafondi vanust, võib arvata, et nõudluse ammendumiseni on veel väga pikk tee. Peamine kinnisvaraturu jahutaja on kõrged kinnisvarahinnad.

Noormets: Ma julgen arvata, et sellist olukorda ei tulegi, kuna arendajatel on piisavalt huvi oma projekte kuni turunõudluse taastumiseni edasi lükata. Teiseks on ülepakkumist takistanud ehitusvõimsus, mis laseb elamispindasid turule tuua enam-vähem oodatud mahus.

Arendajad: meie hinda alla ei lase!

Arendajad ergutavad müüki sooduspakkumistega, kuid pole nõus ruutmeetri hinda alla laskma. Nad ei kavatse ka mõttes mõlkuvaid projekte külmutada.

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik nimetab turul tekkinud olukorda vaid tasakaalupunkti saavutamiseks. See pole aga piisav põhjus hindu alla lasta. Ka korteriprojektide külmutamiseks ei näe Kuusik vajadust.

‘Iga meie arendusprojekt sünnib pärast põhjalikku turuanalüüsi,’ kirjeldab Kuusik ettevalmistustäid ja lisab, ‘meie klientide hinnangul on meie korterid igati oma hinda väärt.’

Erinevalt teistest arendajatest on Merko juba aastaid kasutanud oma korterite müügiks soodustusi. Näiteks saab ostja 100 000 krooni eest sisustust või tasuta valvesignalisatsiooni.

Projekte ei külmutata

‘Kui turg on kiirust ületanud, tundub mõnele autosviibijale seejärel 90ga sõita ebaõiglaselt aeglasena,’ kommenteerib Arco Vara juhatuse esimees Viljar Arakas.

Märkimisväärset hinnalangust takistavad tema sõnul jätkuvalt kasvavad ehitushinnad. ‘Kui me rahulikult sisse ja välja hingame, siis näeme, et tegelikult on jätkuvalt suur hulk peresid, kelle elamistingimused ei vasta tänapäevastele ootustele ning kelle elatustase jätkuvalt kasvab,’ ütleb Arakas.

Arakase hinnangul on raskustesse sattunud need, kes võtsid vähe mõtlemisaega ning kiirustasid ehitama juhuslikult kättesattunud paikadesse.

Ka Onix Invest hindab olukorda rahulikuks ning Pallasti 16 korterite hinda alla ei lase. Need tahetakse müüa aasta jooksul alates maja valmimisest. Firma ei kavatse ühtegi projekti külmutada.

Fine Kinnisvara juht Janek Saveljev avaldab, et plaanib Keskuse 14a korterid müüa aasta lõpuks. ‘Huvi suur ei ole, kuid praegu helistatakse rohkem kui aasta alguses. Nüüd on juba midagi ka käega katsuda,’ räägib Saveljev optimistlikult.

Kinnisvarafirma on siiski arvestanud, et ei pruugi kõigest plaanitud ajaga lahti saada. Kui ühes projektis jääb kortereid kätte, siis teisi projekte see Saveljevi sõnul aga ei mõjuta.

Esialgu kavatseb Fine Kinnisvara oma teise suurema arendusobjekti, seitsme kortermajaga Karsti elurajooni, ehitada valmis juba tuleval aastal. ‘Millal need korterid maha müüa õnnestub, ei oska ette äelda,’ jätab Saveljev otsad lahti.

Koger & Partnerite arendusdirektor Veiko Veskiväli tunnistab, et viimase kuuga on müügis seisak tekkinud. Müügis olevatest asjadest on praeguseks 80 protsenti uue omaniku leidnud. Algatamisel on kaks uut objekti Jüris ja külmutamist kaalutud pole.

‘Kui on näha, et müük ei lähe pikka aega, vaatame hinnad üle,’ lubab Veskiväli ja lisab, ‘me pole aga täheldanud, et poleks neid, kes ei suuda osta.’

Arendajal tüli elanikega

Kuldala tee 11 kortereid takistas müüa elurajooni varasemate elanikega tekkinud tüli, mille käigus arendajat kohtuga ähvardati. ‘Lubati ehitusluba ja detailplaneering vaidlustada,’ ütleb Veskiväli. ‘Siis ei julgenud huvilised kortereid broneerida.’

Korterite väljaüürimisele pole Koger & Partnerid veel mõelnud. ‘Siis tuleks lisada käägitehnika ja määbel, lakke valgustus,’ arutleb Veskiväli. ‘Kindlasti oleme aga arvestanud sellega, et peame kortereid mõnda aega ise kütma.’

15 aastat kinnisvaraäris olnud Hanno Sirensky tunnistab, et ostjate kasin huvi sunnib Amando Kinnisvara korteritesse rohkem investeerima.

‘Korterite varustustaset on oluliselt tõstetud,’ räägib ta Keilasse Kruusa tänavale ehitatud maja kohta.

‘Ma ei usu, et kui nüüd poole hinnaga müüki paneks, siis oleks kolme nädalaga müüdud,’ märgib Sirensky.

Olukord normaliseerub

Samas ei usu Sirensky, et pankadel poolikuid arendusprojekte müüa õnnestuks. ‘No kes seda poolikut projekti tahab,’ imestab projektijuht. ‘Kindlasti on aga neid arendajaid, kes saavad valmis ehitatud korterite eest vähem raha ja kes ei saa seda üldse.’

Rime Kinnisvara teenuste valdkonna juht Toomas Blankin peab praegust seisu lähiminevikuga võrreldes normaalseks. ‘Puudub oht soovitust ilma jääda,’ selgitab Blankin.

‘Nõudlus uute elamispindade järele pole kuhugi kadunud,’ valgustab Blankin põhjust, miks pole kavas projekte külmutada. Samas ennustab ta raskusi arendajatele, kel napib omakapitali. Muutunud turusituatsioon lääb esialgsetele äriplaanidele hingekella ja korterite müügist pole võimalik ehituse lõppu finantseerida.

YIT Ehituse turundusjuht Marko Uueda räägib, et mahukad arendusprojektid viiakse ellu järk-järgult, juhindudes samal ajal turusituatsioonist. Kuluartiklid kasvavad nii kiirelt, et hinna langetamiseks pole ruumi, lisab ta.

TASUB TEADA
    Mis maksab arenduslaen?

  • Tõusulainel said kinnisvaraarendajad ühele arendusobjektile kuni kolm järjestikust laenu. Esimene võeti kinnistu ostuks. Kui maa hind vahepeal kasvas, tõi teine laen finantsvõimenduse, ja kolmas võimaldas ehitama hakata.
  • Sel moel on Eesti kommertspangad pumbanud nii mõnessegi veel peamiselt paberil toretsevasse elupiirkonda rohkem kui 100 miljonit krooni. Arvestades keskmiseks arenduslaenu intressiks 5,9%, tuleb 100 miljoni kroonise laenu eest pangale loovutada iga aasta kohta kolme miljoni kroonine korter.
  • Tegelikkuses võib arenduslaen olla nii odavam kui ka kallim. ‘Haiglas ei ole mõtet mõõta palati keskmist kehatemperatuuri, kuna selle teadmisega ei saaks sealt kedagi ravida,’ ütleb Hansapanga kinnisvara osakonna juht Gren Noormets.
  • Laenu makstakse tagasi osade kaupa. Müügivaene aeg vormistatakse maksepuhkusena. Koos laenutähtaja pikendamisega tõuseb enamasti ka intress.
Allikas:
äripäev, 27.aprill 2007.a.

Ostmisel tuleb muidugi lähtuda ettevõtte spetsiifikast. Kui on tegemist ketiga, tasub otsida ärimaid erinevatesse kohtadesse.

Teisel juhul tasub uurida võimalusi laieneda olemasolevas asukohas ning uurida võimalust soetada naaberkrunte.

Uusi krunte soetatakse perspektiivi arvestades

Näiteks AS Eesti Statoil on oma teenindus- ja automaatjaamade rajamiseks ostnud erinevatesse kohtadesse ärimaad. Ettevõtte kontseptsioonijuhi Kai Realo sõnul on plaanis ka tulevikus veel uusi krunte osta. Mõnikord tuleb krunt ka enne jaama ehitamist ära müüa. Näiteks seoses Põhjaväila ehitamisega peab linn Statoililt ostma kolm maatükki, millest üks, Narva mnt 77a, asub eriti hea koha peal.

Kruntide hinnavahe erineb kuni kaks korda

Colliers Internationali vanemkonsultandi Viktoria Kitsiku sõnul on ärimaade ostmisel mõte sel juhul, kui on selge arusaam sellest, mis on krundi parim kasutus ja selle vastavus tuleviku turuolukorrale.

Kui maatüki asukoht, ressursid ja muud näitajad soodustavad vähemalt ühe ärifunktsiooni arendamist, siis teatud hetkel tekib kindlasti ka tugev nõudmine selle järele, sest turg ei seisa paigal. ‘Küsimus on vaid selles, millal see nõudluse tipphetk tuleb ja kas tasub seda ära oodata,’ määnab Kitsik.

BREC Kinnisvara äripindade hindamise juht Timo Tammaru viitab, et kui näiteks vaadata eri tehnoparkides paiknevate kinnistute tehinguhindu, on piirkonna arendamise alguses ning lõpufaasis hoonestamata kruntide tehingute hinnataseme erinevus olnud kuni 100%.

Kindlasti on suur osa tõusust seni olnud tingitud kinnisvara üldisest hinnatõusust, kuid oma osa annab kindlasti ka väljakujunenud ärikeskkond.

Seega – kui laienemine on plaanis paari-kolme aastases perspektiivis – tasuks varuda mõnevõrra suurem krunt kui hetkevajadused ette näevad, soovitab Tammaru.

Oluline on vaadata kohalikke arengukavasid

‘Vaadates pikemat perspektiivi, ei pruugi raha seismapanemine kinnisvara alla olla hea mõte,’ märgib Tammaru. Pigem tasuks tema sõnutsi konkurentsis püsimiseks investeerida innovaatilistesse ja vähema tääjõukuluga tehnoloogiatesse.

Ta määnab, et kui siiski on soov osta maad pikema perspektiiviga, tuleks ennekõike jälgida kohalike omavalitsuste ja riigi arengukavasid teedevõrgu ja muu infrastruktuuri arendamisel, sest hea logistika ja nähtavusega ärimaa kruntide hinnatase saab perspektiivis ainult kasvada. Piirkondadest on jätkuvalt kõige nõutum Tartu maantee ümbrus.

Kuid huvi tuntakse teistegi alade vastu ning järjest enam pääratakse pilk linnast eemale. See on tekitanud ostusurvet ja pidevalt kasvavat huvi Tallinna ringtee, Peterburi tee, Muuga ja Maardu vastu.

Hoo sisse saanud Pärnu maantee jätkab stabiilselt. üldiselt eelistavad ettevõtted kinnistuid, kus kehtib detailplaneering ning on olemas vajalikud kommunikatsioonid või on hõlbustatud nende rajamine.

Spetsialisti kommentaar

Rene Kasela
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade maakler

Majanduskasvu kiire areng paneb ettevõtjad valiku ette, kas jätkata oma tegevust endisel pinnal, mis on jäänud väikseks, või otsida suurem pind, kus oma arengut jätkata.

Paljud ettevõtted on suunanud pilgud ärikinnisvaraturule ning hakanud otsima sobilikke ärimaid, kuhu rajada ettevõtte vajadustele vastav hoone. Enne ärikinnistu ostutehingut tuleks läbi viia suuremahuline ajurünnak, selgitamaks välja ettevõtte äripinnavajaduse hetkeseis ja tulevikuperspektiiv.

Kui ettevõttele ei valmista ebameeldivusi kinnisvara omamine ning plaanitakse ärimaa ostu, on mõistlik pilgud päärata kinnistutele, mille ehitusmaht võimaldaks rajada suurema hoone, kui hetkeseis seda nõuab. Kindlasti ei pea kohe kogu krundi potentsiaali ära kasutama. Seda on mõistlik teha järk-järgult vastavalt ettevõtte vajadustele. Sellise käitumisega väldivad ettevõtted tulevikus olukorda, millega nad praegu silmitsi seisavad.

ärikinnisvaraturu nüüdset seisu jälgides on näha hinnaralli aeglustumist, mis on negatiivseks noodiks spekulantidele. Samas jätkub ärikinnisvara aeglane hinnatõus, mis omakorda välistab ettevõtte riskid äritegevuse muutumisel. Kui ettevõte näeb, et ei vaja enam ärimaad, on see võimalik kasumiga realiseerida.

kasulik teada
  • enne ärimaa ostmist tuleks tutvuda piirkonna üldplaneeringuga, et vältida ootamatuid üllatusi tulevikus
  • ärikinnisvara turg on väga kiiresti arenenud ning jätkab arengut ka tulevikus
  • tähelepanu peab päärama üldplaneeringu tingimustele, mis võivad atraktiivse kinnistu väärtust vähendada
  • üldplaneering võib mitteatraktiivse kinnistu väärtust tõsta
Tallinna kesklinnast välja jäävate alade hoonestamata maa (kr/m2)
    kesklinna lähipiirkond

  • ärimaa kuni 10 000
  • toomismaa – puudub
    äärelinn

  • ärimaa kuni 5000
  • toomismaa 1000-3500
    linna piiril

  • ärimaa 1000-3000
  • tootmismaa 700-1000

Allikas:

äripäev, 23.aprill 2007

Lauguse sõnul on paljud äärelinna uute majade korterid samas hinnaklassis kesklinna uute korteritega ja seetõttu toimub sel aastal hinnakorrektsioon allapoole. Ta sõnas, et esialgu ei muudeta hinnakirju tervikuna, aga individuaalselt on võimalik kaubelda. Lisaboonusena pakuvad arendajad käägimääbliga kortereid või parkimiskohta.

Nii saab alla kaubelda hinnas ja küsida juurde boonuseid näiteks Kristiines Spordi 19 maja katusekortereid ostes, rääkis Uus Maa maakler Kristjan Reinoja. Ruutmeetri hind on seal 35 000 krooni. Samas müüb Reinoja kortereid ka Mustamäel Keskuse tänaval, kus 50 korterist on müüdud kümme ja arendaja Fine Kinnisvara pole vähemalt esialgu nõus hindu langetama.

Mõned korrused kesklinnas täidetakse büroodega

Kuna kesklinnas on samal ajal äripindade puudus, tahab osa arendajaid maja II ja III korruse äripinnaks muuta, kuid Laugusel ei olnud veel voli neid arendajaid nimetada.

Ka spekulandid on äriplaani ümber teinud ja pakuvad kortereid üürimiseks, sisustades need enne määbliga. Uus Maa andmetel on Tallinnas sepkulantide käes rohkem kortereid Fahle majas (Andres Kogeri projekt), Lutheri elamukvartalis (Pjotr Sedini projekt) ja Rotermanni kvartalis (Urmas Sõõrumaa arendusprojekt).

Uus Maa analüütik Annika Jakobson rääkis, et hinnaootused ja ostujõud pole praegu tihti kooskõlas, ehkki pakkumised ületavad nõudlust. ‘Müügiperioodid on pikenenud, aga tingimine pole veel reegel. Endiselt korraldatakse osale objektidele oksjone,’ lisas ta.

äärelinnas on uute korterite kõrge hinna tõttu suurenenud kasutatud korterite müük, sest uusi lihtsalt ei jõuta osta, rääkis Jakobson. Tehingute arv pole Uus Maas selle aasta esimeses kvartalis vähenenud.

Korterite hinnatõus tuleb majanduskasvu suurune

Jakobson ennustab korteritele sel aastal Tallinnas hinnatõusu majanduskasvuga samas taktis ehk 10%, mujal Eestis kuni 10%. äripindade hinnatõus võib tulla 5-10%.

äripindade ja kaubanduspindade järele on endiselt suur nõudlus ja kaubanduspindade järjekord on pool aastat. Kui praegu on büroopindadest nappus, siis Mustamäel peaks varsti tekkima vanemate pindade ülejääk, sest valmimas on kümme uut büroomaja. Pikk on ka korraliku lao- või tootmispinna ooteaeg.

Lauguse sõnul valivad nemad juba mõnda aega hoolega projekte, mida müüki võtavad, ja lükkavad iga kolmanda tagasi. Pank tahab pank enne projektile laenu andmist, et arendajal oleks osa kortereid juba broneeritud. Plussi peaks projekt jõudma selleks ajaks, kui ehitus läbi saab, see on aasta-poolteisega, rääkis Laugus. Mis üle selle müüakse, on lisaväärtus.

Kommentaar

Viljar Arakas
Arco Vara juhatuse esimees

Pikenenud müügiperioodid ja karmistunud laenutingimused on tõepoolest kaasa toomas olukorda, kus mõningatel väiksematel arendajatel, kelle arendusprojektid pole piisavalt kvaliteetsed, tuleb projektidest madalama hinnataseme juures väljuda. Ka Arco Varale on viimasel ajal mitmesuguseid pakkumisi esitatud. Kuid me oleme kogu aeg olnud väga valivad: sellepärast tunneme end ka lähitulevikku vaadates kindlalt, sest kui vaadata kas või meie suuremaid tääs olevaid ning ees seisvaid projekte Tallinnas Stroomi piirkonnas, Kadriorus ja Admiraliteedi basseini ääres, kuhu rajatakse terviklikud elukeskkonnad, siis erinevalt kuhugi põllu peale planeeritud majaderivist meil ajas kaotada pole.

Allikas:
äripäev, 19.aprill 2007

Viibisin hiljuti Londonis, kus külastasin kolleegidega luksuslikult renoveeritud korterit Chelsea linnaosas, kus 300 m2 maksis 8 mln naela (ca 180 mln kr). See teeb hinnaks 600 000 kr/m2. Korter müüdi esimesele kliendile, kes tutvumas käis. Ostuhuvi kinnisvara vastu on Londonis ülimalt kõrge ja hinnad on viimastel aastatel pidevalt tõusnud.

Hiljuti külastasin ka Saksamaad, tutvusin põhjalikult Berliini kinnisvaraturuga. Kirjeldatud Londoni korteri eest oleks võinud Berliinis osta kümmekond üürimaja (à 1000 m’) ehk 200 korterit. Ostuhuvi sellise kinnisvara vastu on Berliinis suhteliselt tagasihoidlik.

Tekib küsimus, kuidas need Vana Euroopa riigid, ELi asutajariigid, saavad olla kinnisvarahindadelt ja turuaktiivsuselt nii erinevad. Kusjuures aktiivne on turg, kus hinnad kõrged, ja turgu, kus hinnad madalad, suhtutakse skeptiliselt. Julgen väita, et kinnisvarahindu mõjutavad kolm asjaolu.

1. üldine majanduspoliitika: kas riik soosib ettevõtlust, milline on maksusüsteem. Inglise firmad, mis teenivad tulu väljaspool riiki, on maksudest vabastatud.

Vene oligarhid ja teiste riikide ülirikkad on oma peakontorid just Londonisse sisse seadnud ning tegutsevad maailmas Inglismaal registreeritud ettevõtetega.

Saksamaal on riiklik tulumaks 27%. Nt on Berliin kehtestatud lisaks linnamaksu: ettevõtjad peavad loovutama linnale veel 12% teenitud tulust. Kokku on tulumaks Berliinis tegutsevale ettevõttele 39%. Tundub, et lihtsam on elada sotsiaalabist, müües tänavaputkas ‘mustalt’ kebabi.

Eesti majanduspoliitika on olnud ülimalt ettevõtlust soosiv, ettevõtete tulumaksuvabastus on toonud meile palju välisinvesteeringuid.

2. Laenupoliitika: kas laenu saab või ei saa, kas riik pakub maksuvabastust intressidelt, annab lisatagatisi omavastutuse osas. Inglismaal on uue kodu ostmisel võimalik laenu saada võib-olla liigagi lihtsalt. Meenub lugu, kui keegi tellis krediitkaardi oma kassile ning pank saatiski.

Saksamaal on laenusaamine keerukas protsess. Uue kodu ostu finantseerib pank keskmiselt 50% ulatuses. Klient peab olema pangale tuttav, maksejõulisust kontrollitakse sakslasliku pedantsusega. Ettevõttelt nõutakse kolmeaastast tulemuslikku ajalugu. Eestis on üldine laenupoliitika üks turgu liikuma panevaid jõude. Intressid on olnud madalad, laenuperioodid pikad.

3. Inimeste ettevõtlikkus ja usk tulevikku. London on tõusnud maailma ärimekaks, määdudes viimaste uuringute põhjal ka New Yorgist.

Londonis elu keeb, inimesed on ettevõtlikud, optimistlikud, usuvad, et tulevik on kinni nende enda arengus. Berliinis on tunda paigalseisu. Inimesed ei ole ettevõtlikud, populaarne on olla riigiametnik või elada hipilikult tänases päevas.

Sakslased on harjunud korterit üürima, mitte omama. Merkeli uus poliitika on lubanud alandada aastaks 2008 riiklikku tulumaksu 17 protsendini. See on toonud kaasa uued lootused: kinnisvaraturg on võtnud juba suuna üles, inimesed räägivad uutest ettevõtmistest.

Eesti inimesed on uskunud oma riigi võimekusse. Oleme olnud julged, avatud väljakutsetele, ettevõtlikud. Paljud on otsustanud osta uue kodu, võttes selleks pikaajalist laenu pangast.

Kui Eesti majanduspoliitika kurssi ei muuda, siis eesti õitseng jätkub.

Allikas:

äripäev

11.04.2007

Kahe päevaga on massiline aktsiate müük kümne suurema kinnisvaraarendaja turuväärtusest minema pühkinud 1,7 miljardit eurot. ‘See ei pruugi veel olla mulli lõhkemine, kuid tõusutsükkel on läbi,’ kommenteeris agentuurile Bloomberg Madridi firma Capital at Work Investment Partners analüütik Pablo Gaya.

Kaheksa aastat kestnud hinnaralli järel, mida õhutasid sisserändajad ning suvekodusid ostnud välismaalased, kasvasid kinnisvara hinnad Hispaanias tänavu esimeses kvartalis vaid 7%. See on kõige aeglasem tempo 1998. aastast. Seni oli aastane hinnatõus keskmiselt 15%. Banco Bilbao prognoosib, et hinnad ei tõuse tänavu rohkem kui 3-5%.

Raha hind tõuseb

Põhjuseks laenude kallinemine ja ülepakkumine kinnisvaraturul. Mullu alustati 800 000 uue eluhoone ehitust, mida on rohkem kui Prantsusmaal ja Saksamaal kokku. Seda riigis, kus oma maja omanikke on kaugelt üle ELi keskmise.

Praegu on langus varases faasis, kuid kui see jätkub, võivad kinnisvarahinnad Hispaanias oluliselt alaneda, ütles Jan Ludvig Andreassen firmast Terra Securities majandusportaalile Dn.no. Hispaania suvekodu ostusoovi korral oleks mõtet oodata ja vaadata, kuidas asjad edasi arenevad.

Kinnisvaraga rikkaks

Läinud aasta lõpul oli keskmise maja ruutmeetri hind Hispaanias konsultatsioonifirma Sociedad de Tasacion andmeil 2736 eurot võrreldes 1036 euroga üheksa aastat tagasi. Just kinnisvaraga on rikkaks saanud ka üle poole ajakirja Forbes miljardäride pingeritta mahtunud 20 hispaanlasest. Nende seas mullu bärsile läinud kinnisvaraarendaja Astroc Mediterraneo juhatuse esimees Enrique Banuelos, kelle firma aktsia oli eilseks veebruari 72 euro tasemelt kukkunud 16 eurole.

Ohus on ka pangad, mis on arendajatele laenanud 250 miljardit eurot. See vastab 25 protsendile SKPst ning on 1998. aastast kasvanud enam kui 12 korda. Hispaania majapidamiste laenukoorem on kohunud 120 protsendile tuludest, kusjuures 95 protsenti eluasemelaenudest on ujuva intressiga.

Kinnisvarasektori jahtumine võib ohtu seada Hispaania majanduskasvu, mis on eurotsooni keskmist edestanud 1996. aastast saadik. Just ehitus ja kinnisvara on olnud kasvu alustalad.

Kuu alguses kiitis peaminister Jose Luis Zapatero, et Hispaanial pole viimased 29 aastat nii hästi läinud kui praegu. Analüütikud samas hoiatavad, et valitsusel on vaja kasvu kindlustamiseks teistsugust mudelit. Investeeringud kinnisvarasse ning laenudest kannustatud tarbimisbuum seda ei taga, niisamuti majanduse jätkuvalt madal tehnoloogiline tase ning uued tääkohad sektoreis, mis erioskusi ei eelda.

Allikas:

äripäev, 26.aprill 2007.a.

Järjest rekordeid purustava kiirusega kasvavate ehitushindade pidurdumist pole oodata enne paari aastat, sellest hoolimata plaanib üle kolmveerandi kinnisvarafirmadest lähitulevikus hinnad samaks jätta või neid alandada.

Tänavu esimeses kvartalis kergitasid ehitamise hinda eelkõige tääjõukulud, mis kasvasid määdunud aasta sama ajaga võrreldes 17,3 protsenti. üldine ehitushindade kasv oli seejuures 15,6 protsenti.

Konjunktuuriinstituudi direktor Marje Josing tõdes, et ega ehituse hinnatõus kellelegi üllatusena tulnud. Tema hinnangul võib selline buum ja hinnatõus kesta veel selle ja järgmise aasta ning siis rahunema hakata, sest jätkuvale kasvule panevad piiri nii arendajate kui tarbijate huvi ja võimalused. «7000 krooni ringis palk, mida saab umbes kaks kolmandikku inimestest, kitsendab võimalike laenuvõtjate ringi aina kasvavate kinnisvarahindade juures,» tõi Josing näite.

Ehitamine kallineb

Kasvavad ehitushinnad ongi siiani olnud üks kinnisvara hinnatõusu mootoreist. Samas selgub konjunktuurinstituudi tänavuse esimese kvartali ülevaatest, et kuigi ehitajad kavatsevad hindade tõstmist jätkata, kinnisvara vahendavatel firmadel sama plaani ei ole.

Nimelt selgub ülevaatest, et 61 protsenti ehitusfirmadest kavatseb lähema kolme kuu jooksul veel hindu kergitada. Samas sunnib tihenev konkurents hindu alandama kaheksat ja muutmata jätma koguni 84 protsenti kinnisvarafirmadest.

Eesti Ehituse juhatuse esimehe Jaano Vinki hinnangul peaksid sellised näitajad panema ehitusettevõtjaid oma tääpõllu muutumist jälgima. «Hoolikalt peab kodutääd tegema ehituspakkumiste esitamisel, et hinnata adekvaatselt ka riske,» ütles Vink.

«Kardan, et ka tänavune aasta jätkub ehituse vallas üsna sarnaselt eelmisega,» nentis ta.

Josing nentis, et ega hinnad enne rahunema hakka, kui nõudlus ehitamiseks väheneb või pakkumine sellele järele hakkab jõudma, kuid hindas, et turg reguleerib end siiski ise.

«Aga peale büroo- ja kortermajade ehitatakse meil ju ka palju teid ja muid rajatisi, milles on suur osa eurorahal,» märkis Josing.

Ehitajad naasevad

Vinki hinnangul peegeldab hinnahüpe ehituse tegelikku seisu, millest on räägitud juba tükk aega, ja näitab valdkonna suundumust.

Kuna ehitajate palk oli määdunud kvartalis aasta varasemast ligi viiendiku võrra kõrgem, hakkavad nad väikese ehitusfirma Qicest juhataja Maryon Väinola sõnul ka Soomest täält tagasi tulema. Väinola ütles, et täämeeste tasu algab 1000 kroonist päevas kätte, ja abitäälised, kes veel mullu tegid tääd alates 30 krooni eest tunnis, küsivad nüüd juba kaks korda rohkem.

Suurima hüppe tegid ehitushinnad 1996. aasta neljandas kvartalis, kui need kasvasid eelnenud aasta sama perioodiga võrreldes 15 protsenti.

Allikas:

Postimees, 23.aprill 2007.a.

Kulvere analüüsis 2005. aasta IV kvartalis Tallinnas välja antud laenusid ja leidis, et tootetingimustele ei vastanud neist 32%. Tääst selgub, et soovitud laenu said paljud kätte vaatamata kehvale maksevõimele ja kõrgele vanusele.

Lisaks selgitas tema Tallinna Tehnikaülikoolis kaitstud magistritää, et laene anti ka omafinantseeringu nõudeid eirates. Pank alandas niigi sel ajal omafinantseeringu miinimumi uute objektide puhul 15%-lt 10% peale ja vanade puhul 30%-lt 20% peale.

Suurim oli vastuolu aga kliendi maksevõimega. Kulvere kirjutab: ‘28%-l ehk 318 laenuvõtjal oli ebapiisav sissetulek laenukohustuse teenindamiseks. Neist 88% olid kliendid, kes kuuluvad keskmise või madalama sissetulekuga klientide hulka.’ Keskmine või madal tähendab netosissetulekut 5000-20 000 krooni kuus.

Lisaks oli 6% laenude puhul vastuolu ka omafinantseeringu ja tagatise turuväärtusega. Vastuolu alla 10% omafinantseeringuga oli pooltel (34 laenu), kus omakorda pooltel fikseeriti ka maksevõime vastuolu. ‘üks põhjus võib olla hindamisaktis. 2005 tõusid hinnad rekordiliselt, pank alati uut akti ei nõudnud,’ kirjutab Kulvere.

Kulvere jätkab, et kui Euroopas lubavad üle 30aastast laenu võtta vaid Taani, Saksamaa ja Portugali pangad, siis Eestis saab võtta ka kuni 40aastast laenu.

Vastuolu tekkis ka kliendi vanust arvestades. üldiselt tahavad pangad, et laen oleks enne pensionile minekut tasutud. Siiski oli SEB Eesti ühispangas 2005. aasta IV kvartalis antud kümme laenu inimestele, kes lepingu lõppedes on vanemad kui 70.

Koduvahetuslaen ehk mäng tulevikuõnnega

Suurimasse, 28% riskigruppi kuuluvad sellised laenajad, kes võtavad suure laenu uue kodu ostmiseks ja panevad alles siis vana kodu müüki. Pangad nimetavad seda koduvahetuslaenuks.

Kuna inimese sissetulek ei võimalda nii suurt laenu teenindada, annab pank talle kohe ka laenupuhkuse, kus maksta tuleb vaid intresse. Samas on needki krõbedad: näiteks kahemiljonilise laenu juures 7500 krooni kuus, kui võtta laen 25 aastaks. Uutest laenuvõtjatest jäävad nii Hansapangas kui ka ühispangas 10-15% kohe laenupuhkusele.

Kuni kinnisvarahinnad kerkisid kui pärmitaigen, muret polnud. Nüüd aga on kinnisvaraturg peaaegu hangunud. Kui inimene vana kodu müümata laenumakseid välja ei kannata, tuleb pangal kiirmüük korraldada.

Eesti Pank saadab loo kommentaariks muretu viite makronäitajatele: pankade laenuportfellide kvaliteet püsib jätkuvalt hea – tähtajaks tasumata laenude osakaal oli laenuportfellis veebruaris 0,3% (613,8 mln kr), seejuures enam kui 60 päeva hilinenud tagasimaksete maht oli 0,14% (260,5 mln kr). Siiski, samast tabelist on näha, et veel paar kuud tagasi oli tähtajaks tasumata laenude osakaal 0,2%.

Finantsinspektsiooni juhatuse liige Andres Kurgpõld kinnitab, et viivislaenude tase on SEB Eesti ühispangas madal ja moodustab panga konsolideeritud laenuportfellist vaid 1,7 %. ‘Kindlasti pole põhjust teie poolt viidatud mahtudes rääkida klientide maksevõime puudulikkusest,’ lausub Kurgpõld.

üks anonüümsust palunud ehitusfirma spetsialist on praegu maksmas kahte SEB Eesti ühispangast võetud laenu uute korterite eest Tallinnas.

ühes elab ta ise, aga teisest üritab ta juba seitsmendat kuud lahti saada. Selle korteri laen on võetud tudengist venna nimele, sest pank mõlemat laenu talle ei andnud. ‘ütleme nii, et ma saaks vist hakkama, aga väga nibin-nabin,’ täpsustab mees. Laenupuhkus tähendab seda, et lisaks oma laenule maksab ta venna nimel 5000 krooni kuus intresse.

Eelmisel nädalal käis vend pangas laenupikendust palumas, sest pole ostjaid. ‘Sai kaks kuud juurde, aga nad andsid märku, et see asi väga ei meeldi,’ kirjeldab laenuvõtja.

Alguses küsis ta kahetoalise korteri eest 2,1 mln krooni, nüüd 1,9 mln krooni ja on valmis hinda langetama. Kahe kuuga võiks see müüdud olla, muidu – ‘eks ma siis vaatan, mis edasi,’ pomiseb mees.

Noor naiskaitseväelane, kes tahab jääda anonüümseks, pani Koplis 1908. aastal ehitatud lisakorteri müüki kolm nädalat tagasi. Müügikuulutuses on juba sõna ‘Kiire!’. Kaitseväelane on teinud plaani, et kui septembriks on vana korter müümata, tuleb laenupuhkust pikendada. Hinda langetab ta nädala-paari pärast, kui on näha, et ei lähe.

Maakler Monika Murumets ütleb, et tal on igal neljandal kliendil koduvahetus käsil. Kuna müük võtab nüüd aega, käib Murumets ka ise pangas laenupuhkust juurde kauplemas – seni on antud.

Probleem läheneb hiilivalt

‘ühest numbrit, millest alates eraisikute laenukoormus on ohtlik, pole võimalik äelda,’ lausub rahandusministeeriumi majandusanalüüsi osakonna juhataja Andrus Säälik.

Eraisikute ehk kodumajapidamiste laenukoormust mõõdetakse laenu ja liisingu jäägi suhtena viimase nelja kvartali summaarsesse SKPsse. See suhe oli meil 2006. aasta lõpus 42,3 protsenti ja 2005. aasta lõpus 31,6 protsenti. 2000. aasta lõpus oli see veel 5,1 protsenti. üldse oli Eestis laenude suhe SKPsse 2006. aasta lõpuks 78%, mis on kümme protsenti kõrgem, kui oli Rootsis enne kinnisvarakrahhi algust 1990. aastal.

Ohud ei anna endast märku tõenäoliselt enne üldise konjunktuuri muutumist. Näiteks tääpuuduse kasvu või palgatõusu olulise aeglustumise ja samaaegse intressimäärade tõusu kaudu, mis seavad ohtu laenuteenindusvõime.

Samuti arusaadavalt kinnisvarahindade languse puhul, kui pangad hakkavad lisatagatisi nõudma ja üllatusena selgub, et laenu jääk on suurem kui korteri turuväärtus.

Säälik meenutab, et juba 2002. aastal hoiatasid Eesti Pank ja finantsinspektsioon kommertspankasid vastutustundetu laenuandmise eest.

Mart Altvee, SEB Eesti ühispanga tegevjuht
Pankade pakutav koduvahetuslaenu võimalus on välja täätatud kliendi mugavuse seisukohast lähtudes.

Kuid koduvahetuslaenu pakkumine klientidele on siiski äärmiselt kaalutletud samm ja seda otsustab panga laenukomitee veendumusel, et ka lisatagatise müümise lühiajalise viibimise korral on klient võimeline oma laenukohustust teenindama.

Laenustandardid on mõeldud keskmise kliendi jaoks ning loomulikult tuleb aeg-ajalt teha erandeid. Paljud erandid ei suurenda tegelikult panga riske.

Näitena võime tuua juhu, kui kliendi palgatõus on toimunud vähem kui kuus kuud tagasi või pole uue ehitise puhul küsitud hindamisakti, sest oskame ise hinnata ehitise turuväärtust.

Siiski peab kordama, et erandeid tehakse juhul, kui pank on veendunud, et erand on panga jaoks aktsepteeritav ning lühiajaline. SEB Eesti ühispanga laenuportfell on üks kvaliteetsemaid.

Tähtaja ületanud laene on meil vähem kui turul keskmiselt. Koos majanduskeskkonna riskide suurenemisega oleme karmistanud ka laenunõudeid, mistõttu olen kindel, et nii pank kui ka meie kliendid on ootamatuste vastu hästi kaitstud.

Arvi Lipp, Sampo Panga eraisikute krediidiriski juht
Koduvahetuslaen ei ole vaid viimaste aastate trend. Seoses kinnisvarahindade tõusuga on sellise finantseerimisviisi kasutamine veidi kasvanud.

Määrav on selge nägemus, et pärast kolimist uude koju on endine eluase müüdav soovitud hinnaga ja suhteliselt kiiresti.

Kui on näha, et koduvahetuslaenuga kaasneb liiga suur maksekoormus maksepuhkuse ajal, samuti kui on kogu laenusumma sissetulekutega võrreldes võimendatud ning tagatiste müük ei pruugi oodatud kujul õnnestuda, siis me ei finantseeri.

Praeguse seisuga pole selliseid juhtumeid, kus ei suudeta vana eluaset müüa.

Kersti Arro, Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna arendusjuht
Kodu vahetamise puhul on sellise võimaluse kasutamine üsna levinud, see on kliendile mugavaim lahendus.

Hinnanguliselt ei ole siin tõusutrendi märgata. Ei saa äelda, et seda kasutaksid vaid madala ja keskmise sissetulekuga inimesed, siin on esindatud kõik sissetuleku grupid. Uutest laenuvõtjatest võtab maksepuhkust pikemaks perioodiks kui kuus kuud umbes 10%. Minu teada ei ole sellistel juhtudel küll pank sundmüüki teinud.

Allikas:

äripäev, 18.aprill 2007

Uusi büroosid tuleb nii palju peale, et vanad ja amortiseerunud kontorid jäävad peagi ilma üürniketa, kirjutas äripäev.

 

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul on büroomajadel reaalne oht tühjaks jääda. Sooman osutab, et eelkõige on ohus Mustamäe, Kristiine ja Haabersti büroohooned, sest neisse piirkondadesse kerkib lähiajal mitmeid uusi kõrgeima klassiga büroomaju, näiteks Mustamäe tee 16.

Soomani arvates polegi vanemate büroohoonete omanikel väga palju võimalusi uute ja kvaliteetsete pindade vastu midagi ette võtta. Ka madalam hind pole rentnikule enam väväga oluline argument, kui infrastruktuur ja tehnovõrgud on vananenud. ‘Maja ülevõõpamine ja vaipkatete vahetus ei aita,’ märgib ta.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Marko Kivisalu määnab, et äripindade üüriturul ületab praegu nõudlus pakkumist. Kliendi vajadust 500 ruutmeetri või suurema pinna järele on kohe suhteliselt keerukas rahuldada. Samas on ehitusjärgus mitmeid uusi büroohooneid. Paljude pindade üürilepingud on juba sõlmitud ning suurem kolimistelaine saab arvatavasti alguse uuel aastal.

Vajaduse uue pinna järele tingib Kivisalu arvamust määda tavaliselt kas ettevõtte laienemine või siis soov pääseda kesklinna suurenenud tasuliselt parkimisalalt ja ummikutest.

Vananenud ja amortiseerunud ruumid ei vasta enam üürnike suurenenud nõudmistele ja seega otsitakse uusi lahendusi. Järjest suuremat rolli mängib kogu büroohoone kontseptsioon. Soovitakse paikneda äripartnerite läheduses, sest nii kaob füüsiline vahemaa ja tekib võimalus keskenduda oma põhitegevusele.

Eelmisest kümnendist pärit hoonete omanikud peaksid üürnike hoidmiseks kriitilise pilguga üle vaatama ja korrastama kogu oma maja: WCd, ventilatsioonisüsteemi, liftid, üldkasutatavad ruumid. ‘üürihinna tõstmist ei maksa ette võtta,’ hoiatab Kivisalu. Ta soovitab keskenduda väiksemate ja odavamate pindade pakkumisele.

Uutes büroohoonetes on hinnad kõrgemad ning üüripinna minimaalne suurus algab enamasti 100 ruutmeetri juurest. ‘Kindlasti võib vanemates ärihoonetes ette tulla tavalisest suuremat vakantsi, kuid ma ei usu, et mõni maja päris tühjaks jääb,’ sõnab Kivisalu.

 

Allikas:

äripäev

10.04.2007

 

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus