Kuu: oktoober 2008

‘Kahtlemata on üldise majandussurutise tingimustes raskusi kõigil,’ lisas Rüütel.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter ütles, et kuna võrreldes buumiajaga vähenes kinnisvaratehingute arv umbes kaks korda, aga maaklerite palgad sõltuvad tää tulemustest, siis on loogiline oletada, et ka maaklerite sissetulekud on vähenenud. ‘Seega võib kokkuvõtvalt väita, et laias laastus on maaklerite sissetulekud sel aastal kahanenud 25%,’ nimetas Vaher oma numbri.

Muidugi on ka selliseid maaklereid, kelle palgad langesid vähe, kuid on ka neid, kes on maakleriameti üldse maha pannud. Maaklerite Koja esimehe Andrus Soonseina sõnul sõltub kõik spetsialisti isikuomadustest ja professionaalsusest.

‘Langus on kindlasti toimunud. Väga üldistades võiks nimetada umbes 30%. Kuid pean siiski veel mainima, et on ka maaklereid, kes on oma ala parimad. Nendel on tääd kogu aeg,’ lisas Soonsein.

ERI Põhja-Eesti direktori Andres Tederi sõnul on maaklerite tasu suuremas osas tulemustasu.

‘Kannatavad enim muidugi need, kelle käive ehk tehingute arv on järsult vähenenud,’ ütles Teder. ‘Turule jäävad need, kes suudavad oma teenust pakkuda ka muutunud turuolukorras ehk need, kes on suutnud varasematest eduaastatest ümber orienteeruda tavapärasele maakleritääle.’

Kuna müügiperiood pikeneb, siis kasvab ka vahendustasu. ‘Tõenäoliselt jõuab maakleritasu keskmine suurus varsti taas kunagise 5% juurde,’ selgitas Teder. ‘Kõrgete hinnatasemete juures buumiajal jõudis see langeda juba 1-2% juurde.’

Hinnad, millest maakleritasu arvestatakse, on Tederi sõnul jõudsalt langenud ning müük nõuab järjest rohkem aega ning kulutusi. ‘Vahendustasu kasvule seab praegu piiri müüjate pingeline finantsolukord, kus müüjatel ei ole enam tihti võimalik rohkem hinda langetada,’ rääkis Teder. ‘Vastasel juhul ei suuda nad täita enam finantskohustusi panga ees ja see avaldab mõju ka maakleritasule. Eriti on see tunnetatav piirkondades, kus viimasel ajal on tehingute maht ja seega hinnad kiiresti langenud, näiteks Lasnamäel.’

Allikas: 24.oktoober 2008.a. äripäev

Alustuseks soovin rõhutada, et tegemist ei ole vähimalgi määral katsega lugejaid mõjutada, justkui oleks kinnisvarahindade langus lõplikult läbi. Oleme veendunud, et teatud varagruppide lõikes on langus veel ees, ning miski ei välista, et ka Tallinnas hinnatase rohkem allapoole ei nihku. Pealegi, makromajanduslik taust on viimaste nädalate sündmuste taustal niivõrd nigel, et globaalse finantskriisi lävel ennustamine oleks lihtsalt tänamatu tää. Ent viimase kolme kuu jooksul on Tallinna korteriomandite keskmine ruutumeetri hind püsinud muutumatuna. Linnaositi on suundused siiski erinevad.

Nagu muu Eesti kinnisvaraturg, on ka Tallinna korteriturg teinud viimase pooleteise aasta jooksul läbi märkimisväärse languse. Tehingute arv on langenud üle kahe korra 1125 ühikult kuus 533 ühikule kuus. Keskmine ruutmeetri hind on langenud 26 743 kroonilt mullu aprillis 20 357 kroonini tänavu septembri lõpus. See teeb võrreldes tippajaga hinnalanguseks 23,9 protsenti. Kusjuures oluline on märkida, et selline hinnatase oli ka juulis ja augustis.

 

Pakkumiste arv kahaneb

 

Linnaosade lõikes on aga pilt oluliselt hüplikum ja selget trendi pole välja kujunenud. Nii on Kristiine linnaosa korterite hinnatase viimaste kuude jooksul üle kümnendiku võrra kerkinud, Mustamäel aga ligi üheksa protsenti langenud. Enamik teisi linnaosasid niivõrd suurte kõikumistega silma ei paista. Samal ajal on äärmiselt tähtsaks muutuseks, et viimaste kuude jooksul on hakanud pakkumiste arv kahanema. Võrreldes juuniga on Tallinna korterite pakkumiste arv langenud 9200 ühikult 8500 ühikule. Samasugust trendi on märgata ka Tallinna ja Harjumaa eramute ja elamumaade turul.

Tõsi, tuleb arvestada asjaolu, et turul olevate pakkumiste arvu saame eelkõige hinnata suuremate kinnisvaraportaalide kogupakkumiste järgi ja praegustes kokkuhoiutingimustes on mõni väiksem kinnisvarabüroo olnud sunnitud internetiportaalidega koostää lõpetama. Siiski võime kindlalt väita, et pakkumiste arvu kasv on igal juhul lõppenud – kõik varad, mida müüa soovitakse, on turule paisatud. See aga on omakorda üks oluline hinnalanguse pidurdumise tingimus – kuniks uusi pakkumisi pidevalt juurde tuleb, tunnevad ostjad end turul märksa tugevamini ja selle kaudu oleks surve hindadele jätkuv.

Pakkumiste kiire lisandumise lõp­pemine on aga ka ostjatele sõnumiks, et ehkki valik on suur, on tegu siiski piiratud hulgaga ning uute huvipakkuvate varade juurdevool turule on peatunud.

Kui veel arvesse võtta ka hinnalangusest ja varasemast kiirest palgakasvust tingitud ostujõu tugevnemist, ei olegi hinnalanguse pidurdumine niivõrd ootamatu. Et aga anda turu tulevikule mingisugune konkreetsem hinnang, tuleb ära oodata arengud maailmamajanduses.

Allikas: 16.oktoober 2008.a. Eesti Päevaleht

‘MIS SAAB EDASI?'(olukord kinnisvaraturul)

KOOSTääS MAQS LAW FIRM Advokaadibürooga

15. oktoobril 2008.a. Rävala pst. 8 voldiksaalis.

 

Seminari tasu 1400 krooni, EKFL liikmesfirma täätajale 900 krooni

(ei lisandu käibemaks)

Info ja eelregistreerimine telefonil 6 411 516 või ekfl@ekfl.ee

 

Seminari moderaatoriks Tõnis Rüütel

Päevakava ja esinejad:

12.00 – 12.20 registreerimine
12.20 – 12.30  Seminari avamine Peep Sooman, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees                                 
12.30 – 13.15 Kinnisvaraturu langemise põhjuslikud seosed. Jaan Liitmäe, DnB Nord – ärioperatsioonide juht
13.15 – 14.00 Eesti eluasemeturu trendid. Kalev Roosiväli, AS Pindi Kinnisvara juhatuse esimees

14.00 – 14.20 KOHVIPAUS

14.20 – 15.05 Mis toimub Eesti ehitussektoris? Toomas Aak, AS NCC Ehituse juhatuse esimees ja Eesti Ehitusettevõtjate Liidu juhatuse liige 
15.05 – 15.50 Kinnisvara majandussektori madalseisu kogemused teistes Euroopa riikides. Ardi Roosimaa, Colliers International, tegevdirektor
15.50 – 16.20 Kinnisvaraga tagatud kohustuste täitmine muutuvas majanduskeskkonnas. Siim Roode, Vandeadvokaat/Partner, MAQS LAW FIRM Advokaadibüroo
16.20 – 16.30 Seminari kokkuvõte  
16.30 – 17.30 Diskussioon kerge buffeega

Kava saab allalaadida siit

Kõikidel huvilistel on läbi veebikeskkonna www.pindi.ee võimalik teha päring oma kodu tänase orienteeruva müügihinna kohta. Antud teenus on kõigile huvilistele tasuta, teatas firma.

‘Aina rohkem inimesi tunneb praeguses turusituatsioonis huvi, kui palju nende kodu maksab, samas häbenevad paljud otse kinnisvarabüroode poole päärduda,’ lausus Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. ‘Tegemist on tõelise rätseptääga- koduomanik sisestab objekti andmed meie kodulehele, kuid süsteemi taga ei ole automaatne suure veaprotsendiga statistikabaas, vaid kõik andmed täädeldakse meie müügimeeskonna poolt läbi ja vastus saadetakse kliendile 2 tääpäeva jooksul,’ lisas ta.

Soomani sõnul ei ole tegemist siiski alternatiiviga hindamisaktile, mis koostatatakse vastavalt rahvusvahelisele hindamisstandardile ning pankadele esitamiseks kodulehe kaudu saadav informatsioon ei sobi.

Allikas: 30.september 2008.a. www.aripaev.ee

On selge, et tuleb teha korrektiive. Praegu on projekteerimisel kolm maja, ühe 3500m2 maja üle käivad läbirääkimised kliendiga, teises 7000m2 majas on mõne huvilisega tehtud eellepe. Siis vaatame, mis edasi saab,’ kommenteerib piirkonna arenduse plaane ja muutunud olukorda turul ülemiste City juhatuse esimees Gunnar Kobin. Praeguseks on 45 000 m2 väljaehitamiseks kulunud umbes 700 miljonit krooni.

ülemiste City lõplik valmimine mägede taga

Arenduse valmisehitatud büroopinnast on praegu vaba 10 protsenti ja aasta lõpuks loodetakse Kobini sõnul seda näitajat vähendada poole võrra.

‘Lõpp on selgelt väga kaugel mägede taga,’ kommenteerib Kobin. Lisaks valmis pindadele on tulekul veel umbes 400 000 m2 büroopinda. Mitu aastat selleks läheb, ei julge Kobini sõnul praegu keegi äelda.

Lisaks arenduse pidurdumisele võtab senisest enam aega valmis varale omaniku või rentniku leidmine.

‘Müügiperioodid on pikenenud ligi kolm korda,’ kommenteerib BPE Kinnisvaraeksperdi Tartu büroo arendusjuht Margus Kelk, kes vahendab pindu logistika, laomajanduse ja tootmisega tegelevatele ettevõtetele ülenurme tehnopargis Tartumaal.

Huvilisi ostjate asemel pigem rendipindadele

‘Kuna laenusaamine on raskenenud, on rendihuvilisi märksa rohkem kui ostjaid,’ nendib Kelk.

Number

  • 700 mln krooni on kulunud ülemiste City praegu valmis oleva 45 000 ruutmeetri äri- ja büroopindade ehitamiseks.

‘Tõsi see on, et läbirääkimised käivad praegu pikemalt kui varem. Kogu tegevus on oluliselt aeglasem kui eelmisel aastal samal ajal, kuid kliente siiski liigub,’ nõustub Kobin.

‘Ega siis kõigil halvasti ei lähe ja kuna meie pakume A+ klassi büroopindu, siis nende vähese vakantsuse tõttu Tallinna kesklinnas peaks ja võiks huvilisi olla,’ lisab Rotermann Eesti juht Mart Saa.

Samas on mitmesugustes suurustes vabu pindu praegu saada ka selles Tallinna ja Eesti magusaimas piirkonnas.

Optimistlik on ka 76 miljonit krooni investeerinud Lasnamäe täästuspargi juhatuse esimees Rein Pinn. ‘õnneks pole me omale illusioone loonud, et müümine läheb sama hästi ja kiiresti kui eelmistel aastatel. Aga huvilisi jagub ning kõik läheb ootuspäraselt.’

Kuna meil pole laene ja kohustusi, siis me väga ei rabele nende täitmisega.

Rein Pinn, Lasnamäe täästuspargi tegevjuht vabadest kruntidest.

Täästuspargi esimese ja teise etapi 24 kinnistust on vaba veel veerand. ‘Kuna meil pole laene ja kohustusi, siis me väga ei rabele nende täitmisega,’ lisab Pinn.

Edasine areng sõltub klientide leidmisest

Ehkki müük on aeglustunud, arendusi siiski päris seisma ei panda. ‘Arendame Rotermanni kvartalit edasi ning ligi 50 protsenti territooriumist avatakse hiljemalt aasta lõpuks. Tuleva aasta alguses avab seal veel mitu kauplust oma esimese esinduse Eestis ning samuti avavad oma poe kvartalis Boss ja Zegna,’ selgitab Saa.

Järgmise etapi üle peetakse juba mitme huvilisega läbirääkimisi ja edasine arendus sõltub nende kulgemisest, ettevõte loodab tuleval aastal kvartali arendust jätkata.

Samas mahus jätkub plaani kohaselt arendus ka Tartu ülenurme tehnopargis, mille kolmanda ja neljandast etapi rajamine on pooleli kolmanda etapi detailplaneeringu juures.

üks küsimus

Kuidas mõjutab Teie ettevõtet seik, kui piirkonna arendus jääb pooleli või venima?

Marianne Lõhmus, Gallery Balticu tegevjuht
Rotermanni kvartal on väga hea asukohaga, kuigi seni veel osaliselt inimestel avastamata. Seda ilmselgelt ümberringi toimuva ehituse tõttu. Hea asukoha kõrval mängis suurt rolli kvartali uudsus ning suured tulevikuplaanid.

Oleme arvestanud Rotermanni kvartali ehitusperioodiga ning sellega kaasnevate ebameeldivustega. Kindlasti ei välista me, et kusagil mujal võiks paremini minna. Meie puhul on tegu rahvusvahelise kontserniga, mis annab kindlustunde ning investeerimisvõimaluse. Väikese ettevõttena oleksime kindlasti juba praeguseks uksed sulgenud. Samas ei väida me, et pole lahkumismõtteid mõlgutanud – eriti praeguses majandusolukorras, kus arendatakse endiselt, kuigi vee peal püsijaid jääb aina vähemaks. Usun, et rahulolu tekib kvartali valmimisel täies mahus. Seniks tuleb rahulolu luua kompromissidega.

Enn Saar, MicroLink Eesti juhatuse esimees
Oleme ülemiste City arengu ja käekäiguga pidevalt kursis. Isegi kui arendustegevus peaks aeglustuma, on ülemistes juba olemas nn kriitiline mass edumeelseid ettevõtteid, mis võimaldab koostääd paljudes IKT-valdkondades.

Urmo Pärg, Webmedia juhatuse liige
ülemiste City mõjutab meid kaudselt päris oluliselt, mistõttu oleme seda ka aktiivselt jälginud ja vajadusel aidanud kaasa mõelda.

Hetkeseisuga on piirkond saavutanud juba n-ä kriitilise massi, terviklikkuse, mistõttu täiendavate arenduste venimine või pooleli jäämine ei avalda meile enam märkimisväärset negatiivset mõju.

Alustasime uue kontoripinna otsinguid Tallinnas 2005. aasta sügisel ning sel momendil oli ülemiste City üks väheseid, kes suutis täita meie soove ruumide suuruse, eripära, valmimise kiiruse ja hinna osas. Täiendavalt imponeeris piirkonna pikaajalisem visioon, mis oli veenev isegi ilma ühegi käegakatsutava tõendita. Seni pole pidanud valikut kahetsema.

Allikas: 20.oktoober 2008.a. äripäev

See, kes ostis endale mullu sügisel miljoni krooni eest korteri Tallinna Mustamäele, saaks praegu samaväärse elamise kätte 800 000 krooniga. Samasugune kukkumine on tabanud pea kõiki Eesti suuremaid linnu.

Nagu kuldnokad kuulutavad kevade algust, on majanduslanguse esimesteks kuulutajateks kriisid kinnisvaras ja panganduses. Firma Uus Maa Kinnisvarakonsultandid analüütiku Annika Jakobsoni sõnul levibki praegu igal pool Eestis pessimism. «Hinnatõusust (kinnisvara – toim) ei saa kusagil rääkida,» tõdes ta.

Tallinnas, Tartus ja Pärnus juba mullu igapäevaseks muutunud korterite ja majade hinnalangus on sel aastal tabanud ka kinnisvarabuumist oma ajal vähem haaratud Eesti piirkondi. «Nüüdseks on igal pool hinnad alanenud 15–25 protsenti,» nentis Jakobson. Veidi vähem on tema sõnul langust väiksemates linnades, nagu näiteks Jõgeval, Paides ja Lõuna-Eesti linnades.

Samas võib Jakobsoni hinnangul neis paikades oodata edasist hinnalangust, sest tehingute arv on kahanenud kiiresti ja palju. Buumiajal spekulantide ja tavakodanike silmis magusateks linnadeks olnud Haapsalu ja Kuressaare kohta ei anna septembri ja oktoobri statistika ühtegi arvu ehk müük on nullilähedane. Sama lugu on Võrus ja Valgas.

Kui kõrgeimad hinnad on jätkuvalt Tallinnas, siis langus on Jakobsoni sõnul suurim seal, kus pakkumisi kõige rohkem. «Näiteks põllupealsed elamukrundid, karbi kujul elamud, äärelinna keskpärase viimistlusega uued korterid jms,» loetles ta. Selliste objektide hinnad kukkusid erinevate kinnisvarafirmade väitel kohati isegi poole võrra.

Samuti tõi Jakobson välja praeguste ostjate tingimused, mis hinnalangustele aina hoogu takka läävad: «Ostuotsus tehakse vaid siis, kui ollakse veendunud, et hind on hea või alla keskmise,» märkis ta.

Buumi aja jäljed

Kõige vähem on hind muutunud Eesti neis paigus, kuhu eestlased isegi buumi ajal maju ega kortereid osta ei tahtnud.

1Partner hindaja Koit Uus selgitas: «Mida kaugemal Tallinnast või muust keskusest objekt asub, seda vähem on toimunud ka hinnamuutusi. Näiteks Aegviidu alevikus toimub aastas kokku umbes kümme kinnisvaratehingut ning nende tehingute puhul on peamisteks mõjutajateks kohalikud inimesed.»

Kui tehinguid on vähe ja objektid väga erinevad, siis ei saa ka mingit üldistavat statistikat teha. Seega ei saa ka suuremate linnadega võrreldavat hinnalangust olla. Samas selgub, et langus pole läänud paigast seniseid hinnasuhteid eri piirkondade vahel.

«Suuremad Tallinna magalarajoonid on endiselt samas proportsioonis,» sõnas Uus.
Nii võivad hinnad langeda palju tahes, Mustamäe ja Lasnamäe hinnatase on jätkuvalt üsna sarnane, õismäe on neist ligi viis protsenti ning Kristiine paneelelamute korterid ligi kümnendiku kõrgemalt hinnatud. Kui Põhja-Tallinna kesklinna- poolsem osa on hinnalt magalarajoonidega võrreldav, siis Kopli piirkond jääb ka praegu madalaimalt hinnatud elurajooniks.

«Siinkohal on räägitud tehingu absoluuthindadest, sest pigem kujuneb tehingu pinnaühikuhind tehingu absoluutsumma alusel, mitte vastupidi,» rõhutas Uus.

Eri hinnad mägedes

Teisisõnu tähendab see, et kuna eri linnaosades võivad tüüpkorterite suurused olla erinevad, tekivad ruutmeetrihindadesse vahed. «Näiteks Mustamäe ja Lasnamäe 2-toaliste korterite pinnaühikumaksumuste vahe on ca 5–10 protsenti, samal ajal kui absoluuthinnad on võrdsed,» selgitas Uus.

Jakobson lisas, et samas olid buumi ajal paigast ära Tallinna äärelinna uute korterite ja Tallinna kesklinna hinnad. «Kohati oli vahe vaid 15 protsenti. Nüüdseks on vahe taas veidi suuremaks läinud,» märkis ta.

Mitme kinnisvarafirma andmeil erinevad praegu nimetatud ruutmeetrihinnad kohati isegi kolmandiku võrra. Hinnavahe suurenemise põhjuseks on äärelinna uusarenduste hindades toimunud märkimisväärsed langused.

Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajev lisas, et Tallinna korterite puhul on enam langenud kehvema asukoha ja kvaliteediga arendusprojektid, mille müük ei lähe.

«Kuid arendajatel on pangalakenuna kohustus ning saabumas on ka kütteperiood, mis suurendavad veelgi arendajate maksekoormust,» lisas ta.

Allikas: 16.oktoobri 2008.a. Postimees

Poolteist aastat varjusurmas olnud uute korterite turul on ostjad taas aktiivsemaks muutunud, kuid arendajad tunnevad omal nahal, et praegune ostja on nõudlikum kui kunagi varem. Määndusi ei olda valmis tegema üheski pisiasjas ning edukalt müüvad vara vaid ostja kõiki ootusi täitvad arendajad.NCC Ehituse klientide seas korraldatud perioodiline tagasisideuuring, mis kaardistab ka ostjate ootusi, toob välja ostjate kolm kõige selgemat soovi: lisaks ootuspärastele kriteeriumidele, nagu hind ja asukoht-infrastruktuur nõuavad ostjad arendajalt ka valmis toodet, mida saavad enne lepingu sõlmimist näha-katsuda.

Hind kõige tähtsam

Praeguses turuseisus on hind ostjale esmane argument. Ostjad teevad endale turul pakutavate toodete osas reaalsete tehingute hinnad kiirelt selgeks, sisuliselt ei määra arendajad enam ammu hinnapoliitikat, vaid seda teevad ostjad. Just arendaja paindlikkus on eduka müügi võti. Oleme seda võtnud arvesse oma arendusprojektide müügil – nii Vana-Kuulis, Tammeõues, Rabakülas kui Pärnaõues.

Põllumaja enam ei müü

Asukoht ja infrastruktuur on hinnaga paralleelselt üks mõjuvamaid argumente. Arendajad, kes oskasid ka headel aegadel valida projekte, mis vastavad praeguste klientide ootustele, võivad vaid tänada õnne ja tarku kolleege. Koolide ja lasteaedade lähedus, hea ühistranspordi ühendus kesklinnaga ning suure kaubanduskeskuse olemasolu on koduotsijale väga olulised.

Arendajad, kes kuskile kaugele metsanurka kortermaja püsti panid, on praegu ikka tõsises hädas. Kui varem tehti nalja, et suurte elurajoonide kõrvale uusi kortermaju arendavad firmad viivad justkui puid metsa, siis nüüdseks on sellised arendajad hoopis eelisseisus. Loomulikult on sarnastel projektidel ka miinuseid, peamiselt tuuakse välja hea vaate puudumist.

Vaja valmis toodet

Vaid üksikute projektide puhul on «paberi pealt» müük võimalik. Tõsi, NCC Ehituse näitel on õnnestunud Kakumäe külje alla rajatavasse Pärnaõue rajooni müüa ka «paberi pealt», kuid pigem on tänu asukohale ning heale tootele tegemist siiski ühe erandiga.

Enamik ostjaid lihtsalt ei usalda enam nn tulevikuoste. See on ka mõistetav, sest paljud väiksemad ja nõrgema finantstaustaga arendajad on juba praeguseks raskustesse sattunud ning keegi koduostjatest ei soovi oma raske tääga teenitud rahast ilma jääda.

Eespool mainitud kolm komponenti on need, mis arendusfirma klientide seas olulisimad on.

Lisaks on küllaltki tähtis toote funktsionaalsus – enam ei otsita vara, mis lihtsalt meeldib. Ostetakse seda, mida perekonnale vaja on. Ootused hinnale, asukohale, tubade arvule, planeeringule ning pakutavatele lisaväärtustele (panipaik, parklakoht jms) on selgelt kaardistatud. Plussiks müügikorraldusel on ka käägimääbli paigaldamine korterisse – seda pidasid iseäranis tähtsaks Pärnaõue kliendid.

Usaldusväärsus arendaja suhtes on olnud tähtis ilmselt kogu aeg, seda peavad üheks määravamaks asjaoluks ka meie küsitletud kliendid.

Tugevamateks kaubamärkideks on lisaks NCC-le ka YIT, Merko, Skanska, Arco Vara, SRV. Väiksemate arendajate poole ollakse valmis päärduma peamiselt juhul, kui hoone on lõpuni valmis ehitatud ning nende pakutud toote hind on eelnimetatute omast oluliselt odavam.

Usutavasti ei erine uue korteri ja pruugitud vara ostjate ootused kardinaalselt – saime oma uuringuga taas kinnitust kuldtõdedele, et keerulisel ajal müüb soodne hind, usaldus ning asukoht.

Allikas: 1.oktoober 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus